【導讀】蚇肈莃蒈螀袁艿蕆袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薂腿羋蕿蚅芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇蚄薃肇肅蚃蚆袀莂螞螈肅莈蟻羀羈芄蝕蝕膃腿蝕螂羆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀螇蚇膀膆莄蝿羃肂莃羈膈蒁莂蟻肁莇莁螃芇芃莀裊聿腿荿羈袂蕆莈蚇肈莃蒈螀袁艿蕆袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薂腿羋蕿蚅芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇蚄薃肇肅蚃蚆袀莂螞螈肅莈蟻羀羈芄蝕蝕膃腿蝕螂羆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀螇蚇膀膆莄蝿羃肂莃羈膈蒁莂蟻肁莇莁螃芇芃莀裊聿腿荿羈袂蕆莈蚇肈莃蒈螀袁艿蕆袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薂腿羋蕿蚅芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇蚄薃肇肅蚃蚆袀莂螞螈肅莈蟻羀羈芄蝕蝕膃腿蝕螂羆蒈蠆裊膂莄蚈羇羅芀螇蚇膀膆莄蝿羃肂莃羈膈蒁莂蟻肁莇莁螃芇芃莀裊聿腿荿羈袂蕆莈蚇肈莃蒈螀袁艿蕆袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄蒀

　　

【正文】 出一個百萬富翁。 對發(fā)展商而言，在這片地方總共可以蓋 萬平米的商業(yè)和民宅，其中一半，約 萬平米要白送給農民。也就是說發(fā)展商還剩 萬平米房子可以賣。由于發(fā)展商不用支付地價，它的收益就是 米的房子，它的成本就是 萬平米的建筑成本。簡單地說，就是大約是用兩平米的建筑成 本，得一平米的高檔商品房。 (2).大沖村改造 大沖村位于南山區(qū)高新技術產業(yè)園區(qū)中區(qū)東片，是深圳規(guī)模最大的城中村改造項目。其改造目標是打造成為深圳舊村改造的標桿和典范，力爭“三年見成效、五年大變樣、八年換新貌”，成為深圳高新區(qū)、西部華僑城的城市亮點。 大沖村的改造模式主要是通過市場化方式引進開發(fā)商，對舊村進行整體改造。按照改造規(guī)劃定位，大沖村片區(qū)將建設為深圳市高新技術產業(yè)園區(qū)配套設施基地，建設與深圳市整體城市形象相適應的新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)。在拆遷補償方面，開發(fā)商向大沖村民提供了物業(yè)補償、現(xiàn)金補償、物業(yè) +現(xiàn)金補償三種補償模式。按照《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》中以貨幣補償為主的改造精神，考慮舊改的可實施性，建議以產權置換方式補償住宅的，原則上每戶補償住宅建筑面積 480 平方米，具體按以下兩種情況處理： （ 1）原村民興建私房建筑面積超過 480 平方米，每戶補償 480 平方米；超出 480 平方米部分，按 1999 年 3 月 5 日私房建筑平均造價 (約800 元／平方米 )進行補償。 （ 2）原村民興建私房建筑面積不足 480 平方米，每戶補償 480 平方米，但需按改造時商品房建筑平均造價 (不含地價 )補交不足 480 平方米部分。 即通過改 造后，原則上每戶村民只擁有 480 平方米的自住房（建議可發(fā)紅皮房地產證），其余部分全歸股份公司所有，實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)分統(tǒng)租統(tǒng)售，保證股份公司、村民利益的公開、公平。 另外 ,由股份公司制定靈活的分配組合方式以及多樣化的參股方式，即村民在住宅、商業(yè)、工業(yè)等固定資產以及貨幣賠償?shù)确矫婢哂卸喾N選擇性，以盡可能的滿足不同的需求，增加改造的可操作性。 （二）鄭州市城中村改造 2020 年 3 月 15 日至 16 日，由國家住房和城鄉(xiāng)建設部指導、中國房地產業(yè)協(xié)會主辦的“中國城中村改造（鄭州）高峰論壇暨全國城中村改造經驗交流大會”在鄭 州市舉行。鄭州市城中村改造工作的成果和做法在國內產生了較大影響，多個城市先后到鄭州市參觀考察，被譽為城中村改造的“鄭州模式”。為此，特以鄭州市的城中村改造作為專題進行介紹。 立法成果 2020 年鄭州市人民政府關于印發(fā)《鄭州市城中村改造規(guī)定 (試行 )》的通知，確定由市人民政府統(tǒng)一領導、組織、協(xié)調本市城中村改造工作。各區(qū)人民政府在市人民政府的統(tǒng)一領導下，具體負責本區(qū)范圍內城中村改造的組織實施。該規(guī)定對城中村轉制、規(guī)劃管理、土地管理、建設和拆遷安置等關鍵問題進行了規(guī)定。另外，該規(guī)定第二十九條規(guī)定：城中村改造堅持 統(tǒng)一建設、成片改造的原則，規(guī)劃容積率不得高于本市城市住宅區(qū)最高容積率，用地規(guī)模不得低于市人民政府批準的最小用地規(guī)模。 2020 年 4 月 5 日，城中村改造的配套文件《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實施辦法 (試行 )》開始實施，對城中村改造的總體和詳細性規(guī)劃的編制和審批、土地權屬劃分管理、拆遷管理及安置等做出詳細規(guī)定。 2020 年，鄭州市政府公布了《鄭州市人民政府關于印發(fā)進一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》。該通知以規(guī)劃管理、土地管理、建設和拆遷安置、優(yōu)惠政策、城中村改造的審批程序為主要內容，其中第五條明確了 城中村改造的安置開發(fā)比（安置房的建筑面積與配套開發(fā)商品房的建筑面積之比）為 1： 2；第七條確定了城中村改造的基本方針為：堅持政府主導、市場運作、群眾自愿、區(qū)級負責、因地制宜、一村一案，條件成熟一個，審批改造一個；以舊村改造帶動配套房地產開發(fā)，配套房地產開發(fā)為城中村改造提供資金保證；第八條規(guī)定經區(qū)人民政府批準，村（組）可以自行籌集資金進行改造，也可以通過招標、拍賣、掛牌方式，確定房地產開發(fā)商參與改造；在村（組）所有土地統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，可以一次性改造，也可以分步實施改造；第四十二條、四十三條規(guī)定了城中村改造的審 批程序和應提供的主要資料。 2020 年，鄭州市政府印發(fā)《鄭州市城中村改造工作流程 (試行 )》，對城中村改造所涉及的啟動改造階段、土地和規(guī)劃手續(xù)辦理階段、項目建設階段及村民回遷階段所涉及的工作內容、負責機構、審批時限等進行了規(guī)定，使城中村改造工作更加細致化、條理化。 綜上所述，鄭州市在城中村改造的立法工作是系統(tǒng)而科學的，對城中村改造的實踐操作提供了直接且細致的指引。鄭州市的城中村立法值得其他城市借鑒學習。 政策解讀 鄭州城中村改造逐步形成了自己的體系即“政府主導、市場運作、群眾自愿、區(qū)級負責、 成熟一個、改造一個”。 鄭州模式的架構體系為，由主管市長牽頭成立市城中村改造工作領導小組，抽調各部門人員組成辦公室，各區(qū)也建立了相應機構，并形成了以市城中村改造工作領導小組為中心，各區(qū)、街道辦事處、行政村 (組 )等城中村改造工作領導小組為支點的上下互動體系。 在這一架構體系中，建立了相應的協(xié)調機制，明確了各自職責。市領導小組統(tǒng)一負責城中村改造工作的組織領導、政策制定、方案審批和指導協(xié)調，各相關職能部門負責城中村改造相關工作的復核、審批、考核、督導等。鄭州模式明確各區(qū)政府為城中村改造工作的直接責任人， 具體負責本區(qū)范圍內城中村改造的組織實施。 在鄭州模式中，充分遵循和發(fā)揮了市場之手的力量。政府充分放權，充分依靠村 (組 )和房地產企業(yè)，在政策范圍內，由村 (組 )和開發(fā)商談初步協(xié)商改造條件，包括拆遷安置補償方式，而政府的角色，則主要是監(jiān)管，調動各方積極性，負責把土地規(guī)劃定下來，進行督察和催辦，幫助協(xié)調出現(xiàn)的問題。 在利益分配上，政府采取了充分讓利的原則，除了上繳少部分規(guī)費外，鄭州市本級財政幾乎一分不留，將土地出讓金和相應的費用全部用于村民拆遷安置，保障村民利益并兼顧開發(fā)商收益。市政府的目的，是把城中村改造作為 完善城市基礎設施、提高城市配套服務功能的一個重要途徑來考慮。 鄭州模式內涵的核心，無疑是政府主導下的“市場主推”式改造，倡導科學改造與和諧改造。這一模式，需要政府主導相關政策，平衡多方訴求，既要愛護村民利益，又要給開發(fā)商合理的利潤空間，同時讓政府、周邊城區(qū)甚至整個城市受益。 就目前而言，這種充分發(fā)揮市場力量的模式無疑是成功的。 而政府在城中村改造中，也有獲益 —— 土地儲備。鄭州模式中城中村改造的安置開發(fā)比為 1∶ 2，開發(fā)商拿到城中村改造權后不能隨意開發(fā)，使城中村改造更加規(guī)范和有序。而安置開發(fā)比以外的土地 將會被納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。 如此，鄭州模式實現(xiàn)了村民、開發(fā)商、政府的多贏