路線價(jià)法ppt課件-資料下載頁(yè)
2025-05-03 18:30本頁(yè)面
【正文】 27 如圖 中 △ AMC 的臨街深度為 50英尺，按表得其占矩 形地 AMCO的 60％。假如其所在的路線價(jià)區(qū)段路線價(jià)為 5000元；根據(jù)蘇馬斯法則，深度百分率為 % ，則其地 價(jià)為 5000 % 35 60%= 萬(wàn)元。對(duì)于頂點(diǎn)臨街的 三角形地，如△ AOC，其地價(jià)等于矩形地的地價(jià)減去底邊臨 街三角形的地價(jià)。 第二種方法 ，是將三角形分為底邊臨街和頂點(diǎn)臨街兩 類(lèi)，底邊臨街的三角形近似于一個(gè)具有與其同等臨街寬度和 面積的矩形，故可按三角形頂點(diǎn)至街道距離的 1 / 2 查深度 百分率表，按矩形地地價(jià)計(jì)算方法來(lái)計(jì)算，日本和臺(tái)灣都是 采用這類(lèi)方法。但兩者有所不同的是，日本的路線價(jià)法，將 問(wèn)題考慮得更細(xì)。 28 三、雙面臨街地的估價(jià) 雙面臨街地是指前后兩面都臨街的宗地，對(duì)于這類(lèi)宗地 可以有兩種考慮：一種是將其看做是分別面臨兩條街道的宗 地的組合；另一種考慮是將其看做是它所臨街道中路線價(jià)高 的一條街道（或稱(chēng)之為高價(jià)街或正街）的臨街宗地，但由于 受另一條街道的影響，因而它的便捷性較一般臨街宗地高， 地價(jià)也高。 29 四、街角地的估價(jià) 對(duì)街角地有兩種理解，在日本和美國(guó)，是指?jìng)?cè)方有街道 的宗地，如宗地 H 。但美國(guó)對(duì)于宗地內(nèi)超過(guò)自街角起 100英 尺的部分，就不視作街角地。在臺(tái)灣，街角地是指靠近道路 交叉口的宗地，具體講是指從街角起 18m以?xún)?nèi)的宗地，如宗 地 G、宗地 H和宗地Ｉ。 30 無(wú)論如何理解街角地，美國(guó)、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的路 線價(jià)法對(duì)街角地估價(jià)的思路是基本一致的，即都是先按宗地 所面臨的街道中路線價(jià)高的一條（即正街）計(jì)算地價(jià)，再加 算因另一條街道（即分街或側(cè)方道路）而產(chǎn)生的 地價(jià)增加 額 。三者的區(qū)別就在于要加算的地價(jià)增加額的計(jì)算方法不 同。 美國(guó)專(zhuān)門(mén)就旁街制定了旁街深度百分率 ，地價(jià)增加額的計(jì) 算可套用公式 u = v dV f ，只是 dV 是旁街深度百分率， v 是指旁街的路線價(jià)， f是指宗地對(duì)旁街的臨街寬度。 31 五、袋地的估價(jià) 袋地是指里地線以?xún)?nèi)不直接臨街的土地。在臺(tái)灣路線價(jià) 法中，矩形袋地地價(jià)的計(jì)算類(lèi)似于普通矩形臨街地，可套用 公式 V = u dv d f ， V為委估宗地地價(jià)總額， u為路線 價(jià)， dv為深度百分率， d 為宗地臨街深度， f為宗地臨街寬 度。只是公式中的 dv不是普通的深度百分率，而是專(zhuān)門(mén)對(duì)袋 地制定的 “袋地深度百分率” 。袋地的深度百分率是根據(jù)袋地 的 “起深度” 和 “迄深度” 來(lái)確定的。所謂起深度，是指袋地距 街道較近的一邊與街道之間的距離；所謂迄深度，是指袋地 距街道較遠(yuǎn)一邊與街道之間的距離。對(duì)于迄深度大于標(biāo)準(zhǔn)深 度的袋地，應(yīng)以里地線為界劃分為袋地和里地，分別計(jì)算其 地價(jià)。 32 六、不規(guī)則形地的估價(jià) 對(duì)不規(guī)則形地，有三種處理方式： (1)如果委估宗地可借助于一些輔助線劃分為規(guī)則的土地， 就將其分割成規(guī)則形地，如圖中的 a，分別求取規(guī)則地的地 價(jià)后加和。 (2)對(duì)于寬度和深度大致均衡的不規(guī)則形地，如圖中的 b， 承認(rèn)其現(xiàn)實(shí)的臨街寬度，并以其“面積／寬度”作為其臨街深 度，查深度百分率表后按規(guī)則的矩形地來(lái)計(jì)算。 (3)對(duì)寬度和深度不夠均衡的不規(guī)則形地，如圖中的 c、 d， 按其近似的規(guī)則形地求其地價(jià)。 33
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