某公司可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-03 12:05本頁(yè)面
【正文】 2年以前，大多處于1000元以下，甚至低于或接近成本價(jià)，與吳忠經(jīng)濟(jì)大市的地位不符。2003年，隨著一些功能較全、設(shè)計(jì)新穎、結(jié)構(gòu)合理的新房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市，房地產(chǎn)價(jià)格大多在1200元左右，甚至達(dá)到1500元。從實(shí)際購(gòu)買(mǎi)情況來(lái)看，房屋空置面積增長(zhǎng)，房屋銷(xiāo)售價(jià)格表象偏高，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力未有效形成。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隨著城市擴(kuò)大而不斷擴(kuò)張。吳忠市新區(qū)建設(shè)于2003年啟動(dòng)，將建設(shè)成為寧夏第二大城市。城市的擴(kuò)張給吳忠市房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大影響：一方面，規(guī)模擴(kuò)張使城市人口、消費(fèi)水平有較大幅度的增長(zhǎng)，但另一方面，吳忠市流動(dòng)人口占比相對(duì)較高，能否轉(zhuǎn)化為定居居民存在一定的變數(shù)。同時(shí)，周邊城鎮(zhèn)居民的涌入也是一個(gè)重要的需求來(lái)源。這些因素將深深影響吳忠市未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的格局。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)層次低、營(yíng)銷(xiāo)手段單一。目前，吳忠市所開(kāi)發(fā)的住宅以多層住宅為主，規(guī)劃設(shè)計(jì)相互抄襲，規(guī)劃布局呆板，且對(duì)市場(chǎng)缺乏調(diào)查，傳播渠道單一，銷(xiāo)售氣氛營(yíng)造能力差，未形成有品牌競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目。三、新家源項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售策略結(jié)合寧夏房地產(chǎn)實(shí)際及吳忠市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析，我公司進(jìn)行充分的調(diào)研，了解客戶(hù)需求，并研究規(guī)劃布局、總體設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、銷(xiāo)售策略等細(xì)節(jié)，力圖達(dá)到預(yù)期的銷(xiāo)售效果。（一）開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。現(xiàn)階段（即一期）采用銀川市民生花園營(yíng)銷(xiāo)模式，著重做好主題廣場(chǎng)、售樓部、綠化等小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，僅開(kāi)發(fā)小規(guī)模商品房，以適當(dāng)價(jià)格銷(xiāo)售，實(shí)行保本微利甚至少量虧損的銷(xiāo)售策略，充分營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛，實(shí)現(xiàn)一期的順利銷(xiāo)售。在當(dāng)前吳忠市開(kāi)發(fā)量巨大、市場(chǎng)疲軟的情況下，采取小體量滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，有計(jì)劃、以銷(xiāo)定建地進(jìn)行后期開(kāi)發(fā)，掌握開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的主動(dòng)權(quán)。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)。改變目前吳忠市千篇一律的建筑風(fēng)格，融入?yún)侵沂幸了固m風(fēng)格，以享受生活為目標(biāo)，以功能齊全、戶(hù)型合理、多戶(hù)型設(shè)計(jì)等特色滿(mǎn)足消費(fèi)者的各種需求。（三）準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)定位。在現(xiàn)階段，價(jià)格是決定銷(xiāo)售進(jìn)度的關(guān)鍵因素。計(jì)劃利用本項(xiàng)目多期開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，實(shí)行低開(kāi)高走、靈活機(jī)動(dòng)的價(jià)格策略，以比市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目低一點(diǎn)的價(jià)格入市場(chǎng)。（四）有計(jì)劃開(kāi)展項(xiàng)目推廣。針對(duì)吳忠市城市規(guī)模小、傳播渠道少，口碑效應(yīng)強(qiáng)的特點(diǎn)，采取短時(shí)間、大規(guī)模的推廣方式，以各種活動(dòng)推出樓盤(pán)，營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，爭(zhēng)取在短時(shí)間內(nèi)形成吳忠市人人知道項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)、優(yōu)惠、交房等一系列重要推廣節(jié)點(diǎn)。第五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算項(xiàng)目一期可銷(xiāo)售面積為36427m2，包括：可銷(xiāo)售住宅面積33055平方米，按每平方米1500元/平方米計(jì)算，；可銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)用房3372平方米，按每平方米2600元/平方米計(jì)算，；二、項(xiàng)目效益分析經(jīng)測(cè)算，“新家源”項(xiàng)目一期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：稅前利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入總成本==；稅后利潤(rùn)=稅前利潤(rùn)*67%=投資利潤(rùn)率（稅前）=*100%=%投資利潤(rùn)率（稅后）=*100%=% 三、貸款償還期該筆貸款償還期2年，其中：第一年為建設(shè)期，第二年為銷(xiāo)售期。四、項(xiàng)目保本點(diǎn)分析，其中：，變動(dòng)成本（含銷(xiāo)售稅金）。BEP=固定成本/(銷(xiāo)售收入可變成本)100%=()100%=87%(87%)時(shí)即可保本。五、敏感性分析經(jīng)敏感性分析，該項(xiàng)目對(duì)原材料價(jià)格上漲和銷(xiāo)售收入下降較為敏感。當(dāng)原材料價(jià)格上漲5%時(shí)，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值降低到51萬(wàn)元；當(dāng)銷(xiāo)售收入下降5%時(shí)，%。具體分析詳見(jiàn)下表：敏感性分析表單位：萬(wàn)元第六章 綜合評(píng)價(jià)綜上所述，雖然吳忠市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖存在一定的不確定性和持續(xù)疲軟，但主要是由于市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾，缺乏設(shè)計(jì)創(chuàng)新，戶(hù)型設(shè)計(jì)單一且功能不全，不能滿(mǎn)足消費(fèi)者需求。只要在開(kāi)發(fā)過(guò)程中注意細(xì)節(jié)，加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的策劃，利用多期開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，充分運(yùn)用民生花園模式，著重小區(qū)景觀及物業(yè)設(shè)計(jì)，一定會(huì)取得預(yù)期設(shè)想，創(chuàng)造吳忠市真正的精品小區(qū)、品牌小區(qū)，成為吳忠市城鄉(xiāng)居民置業(yè)的首選。25 / 25
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