【正文】 巨大的商業(yè)購物中心—─太古城中心。整個計劃預(yù)計需時8年。太古城計劃分五階段十期進(jìn)行，整個工程從鄰近英皇道地段由東而西、由南到北進(jìn)行，故每期新建成樓宇均有海景，這是太古地產(chǎn)精明之處。不過，太古城興建初期，太古地產(chǎn)對地產(chǎn)發(fā)展尚未建立信心，經(jīng)營作風(fēng)保守，在資金籌集上主要通過將太古地產(chǎn)上市集資，以及售賣土地進(jìn)行，先后將賽西湖和太古山谷部分土地出售，作為發(fā)展太古城初期激活資金。結(jié)果，購買土地的長江實業(yè)和南豐集團(tuán)都從后來發(fā)展的賽西湖大廈和南豐新村中賺取巨利。太古城發(fā)展初期，太古地產(chǎn)主要采取與其它財團(tuán)合作的形式，如與怡和合組太古施利亞發(fā)展，由該公司向太古地產(chǎn)以市價購入地皮，建成后將利潤分成，這種發(fā)展方式一直維持到首四期18幢樓宇建成后才告結(jié)束。太古城計劃從1975年動工，首五期及第十期是28至30層高的雙十型大廈，使每個單位可獲充足陽光和空氣，又能縮短走廊長度，住宅單位面積由600至900方呎不等，屬中型住宅樓宇。第六至第九期是30至32層高的鉆石型大廈，俯視海港，故稱為海景花園。每幢大廈中央核心都設(shè)有公共設(shè)備，包括剪式樓梯、垃圾槽、水電表房和電梯。絕大部分住宅大廈都坐落在寬敞的平臺上，平臺花園貫通城內(nèi)各幢樓宇，人車分道，安全方便。太古城，中部還設(shè)有個全港規(guī)模最大的購物商場，總面積達(dá)300萬方呎的「太古城中心」，商場內(nèi)是數(shù)百家的精品店、百貸公司、超級市場、酒樓餐廳、電影院以及滾軸溜冰場等各種娛樂設(shè)施，并有一幢高級寫字樓，包羅萬象，應(yīng)有盡有。由于太古城的建集比例（即覆蓋率）僅25％，即約有40畝土地辟作花圉、娛樂場和休憩場地，居住環(huán)境堪稱一流。太古城整個發(fā)展計劃，到1985年大體完成，歷時10年。經(jīng)過80年的滄桑，占地宏大、遠(yuǎn)東著名的太古船塢，轉(zhuǎn)眼間發(fā)展成居住5萬人口的自給自足社區(qū)、港島著名的高尚住宅區(qū)及全港規(guī)模最大的私人屋村之一。區(qū)內(nèi)的太古城中心，成為港島東區(qū)一個極具潛力的展覽和購物娛樂中心，到90年代該中心每日人流量高達(dá)7萬人次，假日或周末更達(dá)15萬人次，這個數(shù)目在外國大型商場差不多是一周的總?cè)藬?shù)。太古城住宅單位首期在1976年推出，最早兩幢大廈「洞庭閣」及「鄱陽閣」的售價是每方呎200至230元。當(dāng)時，太古地產(chǎn)擔(dān)心銷售不佳，優(yōu)先讓太古集團(tuán)和金門建筑公司的雇員享折扣認(rèn)購，以造成「短期內(nèi)售清」的效應(yīng)，吸引市民注意。不過，洞庭閣入伙后，太古城住宅即以其高級住宅形象吸引了不少買家，售價輾轉(zhuǎn)上升，1977年第四期「唐宮閣」、「元宮閣」公開發(fā)售時，售價已升至每方呎300元，買家和炒家提前48小時排隊，要勞動警方派員維持秩序。到1981年地產(chǎn)高峰期，太古城住宅售價甚至上升到每方呎1,300元。當(dāng)時，即使以平均價計算，太古城因為土地成本低，每方呎樓面地價成本僅70元，每方呎樓面毛利高達(dá)700元。這還不包括可供出租的260萬方呎商場等，其盈利之豐厚可想而知。太古城成為太古地產(chǎn)引以為傲的杰作。自此，太古地產(chǎn)的實力、經(jīng)營手法、聲譽(yù)深受行內(nèi)人士的賞識和稱贊。太古地產(chǎn)是香港地產(chǎn)業(yè)的后起之秀，創(chuàng)辦于1972年，1977年在香港上市。當(dāng)時因為成功發(fā)展太古城，實力迅速增加，到1979年底，躋身香港十大地產(chǎn)上市公司之列。1983年底，已成為香港僅次于置地的第二大地產(chǎn)上市公司。當(dāng)時，太古地產(chǎn)擁有可出租樓宇面積380萬方呎。1984年，股市低迷，太古地產(chǎn)被私有化，成為太古集團(tuán)旗下的全資附屬公司。踏入過渡時期以后，太古地產(chǎn)在地產(chǎn)市場上日趨活躍。1985年4月，香港地產(chǎn)業(yè)因中英聯(lián)合聲明的正式簽署而開始復(fù)蘇，太古地產(chǎn)以志在必得的姿態(tài)，在官地拍賣會上接連擊敗華資及南洋財團(tuán)，奪得地盤面積達(dá)11萬多方呎的金鐘域多利兵房一號地段。1986年5月。，太地計劃在該地段上發(fā)展兩幢商業(yè)大廈、3間一流酒店、豪華公寓及全服務(wù)式酒店住宅，以及中區(qū)最龐大的購物中心，總樓面面積達(dá)500萬方呎，命名為「太古廣場」。太古廣場的發(fā)展計劃分兩期進(jìn)行，第一期從1985年動工，到1989年完成，第二期則在90年代初相繼落成。整項計劃的總投資，，以及利息成本及興建酒店時的巨額裝修費，總額達(dá)50億元之巨。太古地產(chǎn)透過對金鐘太古廣場的龐大投資，建立起其在金鐘地區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)地位，為集團(tuán)在地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。80年代末，太古地產(chǎn)又在港島則魚涌策劃大型地產(chǎn)發(fā)展計劃。則魚涌對太古集團(tuán)其有特殊的意義，一個世紀(jì)以前，太古就已在則魚涌糖廠街28號開設(shè)遠(yuǎn)東聞名的太古糖廠。不過，太古地產(chǎn)銳意發(fā)展則魚涌更重要的原因，是看好該地區(qū)未來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。有人說香港每十年就有一幅旺地誕生，百多年前中環(huán)一帶極旺，之后中環(huán)、灣仔、銅鑼灣相繼蓬勃發(fā)展，則魚涌極可能是下一站。其實，早在80年代，太古地產(chǎn)已在則魚涌積極收購物業(yè)。1992年12月，太地以5億元價格購入糖廠街南華早報大廈。至此，太古地產(chǎn)在則魚涌擁有物業(yè)已達(dá)8幢之多，包括德宏大廈、香港電訊大廈、多盛大廈、和域大廈、常盛大廈、康和大廈，以及南華早報大廈和凸版大廈，總樓面面積接近400萬方呎。其中，已完成重建的德宏大廈和多盛大廈已相繼出租，每1幢新廈均以行人天橋或信道與其它大廈相連，再與太古城連接，整個發(fā)展計劃將跨越下世紀(jì)。太地將這個商業(yè)城堡命名為「太古坊」，太古坊鄰近地鐵站和束區(qū)海底隧道出口，交通便利，極具商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ淠繕?biāo)租客將是那些在中環(huán)保留一個小型辦公室，但希望在則魚涌找到一流辦公樓的機(jī)構(gòu)。目前，太古地產(chǎn)已成為香港著名的大地產(chǎn)集團(tuán)。據(jù)1998年度太古集團(tuán)的年報，太古地產(chǎn)擁有的投資物業(yè)，總面積達(dá)1,120萬方呎，另有160萬方呎正在或有待發(fā)展中，并持有太古廣場三家酒店各20％股權(quán)。已建成投資物業(yè)中，，住宅樓宇868萬方呎。換言之，太古地產(chǎn)已與九倉，新地等鼎足而立，成為香港規(guī)模最大的地產(chǎn)投資集團(tuán)之一。九、希慎利氏家族的希慎集團(tuán)是香港老牌的地產(chǎn)商，早在1920至1930年代已是銅鑼灣的大業(yè)主，戰(zhàn)后更開辟利園山，先后建成波斯富街、利園山道、恩平道、新會道、新寧道上的許多住宅樓宇。1981年9月，香港股市牛氣沖天，恒生指數(shù)第二度沖破1,700點大關(guān)，利氏家族將位于銅鑼灣的5幢收租物業(yè)，包括希慎道1號、禮頓中心、興利中心、新寧大廈及新寧閣等組成希慎興業(yè)有限公司，并在香港上市，集資5億元。當(dāng)時，希慎與業(yè)可謂一家純地產(chǎn)收租公司，擁有出租物業(yè)約123萬方呎。希慎興業(yè)當(dāng)年上市，在市場上曾引起一些猜測，因為利家向來作風(fēng)保守，極少容許外人「分享」祖業(yè)，即使在70年代初期股市瘋狂時，利家也沒有上市套現(xiàn)的想法。但踏入80年代，情形卻有了轉(zhuǎn)變，除上市集資外，還多次出賣物業(yè)，如銅鑼灣恩平道一些舊樓，就從利家轉(zhuǎn)到其它發(fā)展商名下。當(dāng)時有人懷疑利氏家族在轉(zhuǎn)移風(fēng)險，但執(zhí)掌家族生意的利澤銘生前一直極力否認(rèn)，聲明利家仍以香港為根基所在，「每一分錢利潤都留在香港」?；蛟S由于這種猜測，希慎興業(yè)上市后股價表現(xiàn)曾長期落后于大市。不過，誰都不否認(rèn)希慎興業(yè)是一家優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司。其名下?lián)碛械氖兆赓Y產(chǎn)，全部均為甲級寫字樓和高級住宅，甫上市使嬴得「小置地」稱號，1984年更被列為33只恒生指數(shù)成份股之一。希慎興業(yè)上市后，即著力加強(qiáng)旗下的投資物業(yè)陣營，向大股東利氏家族購入地產(chǎn)物業(yè)及重建發(fā)展地盤，計有1984年以4,600萬元購入港島淺水灣寶山閣；1986年以4,500萬元購入銅鑼灣兩個地盤，發(fā)展成今日的友邦中心及禮頓道111號，、3號及樂源道38號柏樂苑；。到80年代末，希慎的銅鑼灣王國已發(fā)展至擁有270多萬方呎收租樓面面積，比上市初期增加逾倍。踏入90年代，希慎興業(yè)的投資策略明顯轉(zhuǎn)趨積極，除繼續(xù)擴(kuò)大集團(tuán)的土地儲備之外，更展開多項物業(yè)重建計劃，包括興建嘉蘭中心、重建利舞臺及利園酒店等，以便用盡土地的地積比率，擴(kuò)大和鞏固希慎在銅鑼灣的地產(chǎn)王國。嘉蘭中心位于銅鑼灣恩平道，是希慎透過收購整條街舊樓地皮重建而成的，于1992年底落成，樓高31層，樓面面積62萬方呎，是該區(qū)的高級商廈，希慎總部就設(shè)于此。利舞臺的重建計劃始于1991年3月。利舞臺落成于1925年，整個建筑沿用19世紀(jì)末法國和意大利式歌劇院的設(shè)計，外西內(nèi)中，里面的穹窿圖頂，繪有飾以金箔的九條金龍，舞臺頂層精雕著丹鳳朝陽，下層為二龍爭珠，極盡豪華瑰麗。兩旁對聯(lián)分為：「利擅東南萬國衣冠臨勝地，舞征詔護(hù)滿臺簫管奏鈞天。」當(dāng)中擁有能旋轉(zhuǎn)360度的自動轉(zhuǎn)景舞臺，是當(dāng)年香港最豪華的劇院。然而，經(jīng)歷了66載燦爛風(fēng)華的利舞臺終于未能阻擋香港地產(chǎn)大潮，計劃建成一幢日本銀座式的戲院和購物商場。重建后的利舞臺于1995年落成，成為毗鄰時代廣場的另一高級購物娛樂中心。該物業(yè)70％股權(quán)屬希慎興業(yè)，另外30％權(quán)益由先施公司購入。利園酒店的重建計劃亦于1993年展開。利園酒店在70年代曾有過輝煌歷史，當(dāng)時它是香港少數(shù)由華人管理的豪華酒店，每年香港小姐選美例必在和舞臺舉行，然后在利園酒店彩虹館設(shè)宴招待佳麗和嘉賓，利舞臺和利園酒店一時衣香鬢影、艷光四射，成為傳媒焦點。然而，利園酒店亦未能阻擋歷史潮流而風(fēng)流云散。1993年，希慎展開利園酒店重建計劃，由大股東利氏家族行使認(rèn)股證再集資16億元，該項重建計劃總投資42億元，計劃發(fā)展成金鐘太古廣場式大型綜合物業(yè)，總樓面面積達(dá)90萬方呎。利園重建計劃于1997年完成。1996年11月，投資觸角伸向中區(qū)。1998年，希慎旗下?lián)碛械耐顿Y物業(yè)已達(dá)478萬力呎，實際上已可與中環(huán)的置地，尖沙咀的九倉分庭抗禮，稱雄一方。十、置地70年代末80年代初，英資的和記黃埔、九龍倉先后被李嘉誠、包玉剛收購，置地成為新與華商覬覦的罔標(biāo)。面對收購?fù){，置地大股東怡和的主席紐壁堅采取了「連環(huán)船」方式，即透過怡和與置地互持對方四成股權(quán)的策略去保衛(wèi)置地。然而，在隨后掩至的地產(chǎn)崩潰中，置地虧損嚴(yán)重，負(fù)債累累，并且累及怡和，令整個集團(tuán)處于危城困守之中。1983年怡和新主席西門，凱瑟克上任后，隨即采取了一系列救亡措施，首先是出售置地的非核心業(yè)務(wù)以減低負(fù)債，其次是使「連環(huán)船」脫鉤。1986年底，置地宣布先后將旗下經(jīng)營零售業(yè)的牛奶國際和經(jīng)營酒店業(yè)的文華東方分拆上市；1987年2月怡和宣布成立一家名為「怡和策略」的控股公司，將怡和與置地互控轉(zhuǎn)變成怡和與怡策互控，再由怡策持有置地、牛奶國際、文華東方3家上市公司股權(quán)。經(jīng)過連串重組，置地被打回原形，從一家大型綜合性企業(yè)集團(tuán)重新變成一家純粹地產(chǎn)投資公司。80年代期間，置地的大型地產(chǎn)發(fā)展計劃主要只有兩項：即交易廣場發(fā)展計劃和雪廠街9號重建計劃。，投資總額高達(dá)80億元，是置地在最困難時期展開的最龐大工程。整項發(fā)展計劃分兩期進(jìn)行。第一期工程包括兩幢52層高的甲級商廈，即交易廣場一、二座；第二期工程包括一幢33層高甲級寫字樓，即交易廣場三座，以及一座可與交易廣場一、二座相連接的3層高富臨閣購物商場和一個大型公眾花園。交易廣場一、二期工程分別于1985和1988年落成，總共可提供約150萬方呎的出租寫字樓面積，供超過300家大型國際機(jī)構(gòu)開設(shè)辦事處。交易廣場坐落于中環(huán)核心商業(yè)區(qū)，建有行人天橋與置地旗下其它貴重物業(yè)相連，并且通地鐵、渡輪及巴士站，交通便和。因此，交易廣場一開業(yè)，即成為香港的商業(yè)樞紐，及中區(qū)甲級寫字樓租金的指針。1994年初地產(chǎn)高峰期間，交易廣場每月每方呎租金曾創(chuàng)下110元的紀(jì)錄。置地的雪廠街9號重建計劃前后歷時逾10年。1980年，置地宣布展開雪廠街9號重建計劃，當(dāng)時置地僅擁有雪廠街荷蘭行及有利銀行舊址地段，地盤狹小。其后，置地先后于1982及1987年購入廣東銀行大廈（德輔道中8號）及球義大廈地皮，將原來只有一萬方呎地盤合并成3萬多方呎地盤。當(dāng)時，置地有意一并連毗鄰的恒昌大廈也買下來，可惜未能如愿。雪廠街9號重建計劃于1991年12月最終落成，并被命名為「大道中九號」。該物業(yè)樓高38層，在設(shè)計上采用了濃郁的古典風(fēng)格和獨特的幾何設(shè)計模式，匯聚了中西精粹的建筑特色，給人以精雕細(xì)琢之感，彰顯出卓爾不凡的氣派。大道中九號的建成，為置地從70年代起策劃的中區(qū)重建計劃，畫上了個句號。踏入過渡時期，隨著大股東怡和的遷冊、逐步淡出香港，置地的投資策略亦轉(zhuǎn)趨消極，其重要標(biāo)志就是逐步將旗下的非核心物業(yè)出售。1987年。1988年，置地將半山區(qū)的地利根德閣豪宅出售給澳洲奔達(dá)集團(tuán)，套現(xiàn)20多億元；1990年再將銅鑼灣世界貿(mào)易中心出售，作價17億元。1991年，置地又先后向新地出售4項商場物業(yè)，向華人置業(yè)出售怡東商場、新港中心商場及海運(yùn)大廈。1992年，置地更將建成不久的中區(qū)核心物業(yè)—─皇后大道中九號以38億元的高價出售給一中資背景財團(tuán)。至此，置地已幾乎將中區(qū)以外物業(yè)全部售罄，套現(xiàn)金額超過130億元。到1994年底置地撤離香港股市時，置地?fù)碛械闹袇^(qū)黃金地段甲級商廈僅剩7幢，包括歷山大廈，交易廣場一、二、三座及平臺、富臨間，香港會大廈，怡和大廈，置地廣場（告羅士打大廈、大堂及公爵大廈）、太子大廈及太古大廈。該年底，已落后于新鴻基地產(chǎn)、長江實業(yè)、恒基地產(chǎn)、九龍倉而排第五位。不過，90年代中期以后，怡和系海外發(fā)展屢遭挫折，置地對香港地產(chǎn)的投資又轉(zhuǎn)趨積極。1995年底，置地罕有地派代表競投港府推出的一幅豪宅用地拍賣，可惜無功而返。這是置地自1982年投得中環(huán)交易廣場以來的第一次。1996年初，置地自組財團(tuán)參與機(jī)場鐵路中環(huán)總站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)，然而被新地、恒地組成財團(tuán)擊敗。至此，置地這顆香港地產(chǎn)「冠皇上的明珠」因投資策略的失誤已黯然失色。十一、合和實業(yè)合和實業(yè)的創(chuàng)辦，可追溯到胡氏家族的中央建業(yè)有限公司。創(chuàng)辦人胡應(yīng)湘，祖籍廣東花縣，1935年在香港出生，其父胡志是香港著名的「的士」商，號稱「的士大王」。胡應(yīng)湘早年赴美國普林斯頓大學(xué)攻讀土木工程，1958年學(xué)成返港，曾任職政府工務(wù)局助理工程師。1962年胡獲得建筑師執(zhí)照后，即創(chuàng)立家族的中央建業(yè)有限公司。當(dāng)時，港府認(rèn)為香港的士不足，因而增發(fā)牌照，其父胡忠多購了數(shù)十部的士，使車庫不敷應(yīng)用，于是便在銅鑼灣海旁購地建造大廈，底層作停車場，上蓋作住宅出售。這次交易令胡氏家族賺取了可觀利潤，并開始兼營地產(chǎn)。1965年香港爆發(fā)銀行危機(jī)，地產(chǎn)市道蕭條，中央建業(yè)業(yè)務(wù)大受影響，胡應(yīng)湘遂決定另組公司自行發(fā)展。1972年，胡在父親協(xié)助下向匯豐銀行貸款1,500萬元，創(chuàng)辦合和實業(yè)有限公司。同年8月，合和在香港掛牌上市。當(dāng)時，合和實收資本2億元，分為10,000股，每股面價