【正文】 區(qū)，小輩住在其他社區(qū)，兩代人平日各取所需，相互照應(yīng)又十分方便。社區(qū)內(nèi)，有公寓、連排別墅、花園洋房等多種住宅樣式，選擇余地很大。 2）注重以人為本的親情關(guān)懷，老年住宅中出現(xiàn)“親情住宅”一些開發(fā)商正嘗試著從傳統(tǒng)情感與現(xiàn)代生活模式中探尋出平衡點，構(gòu)建以人為本的“親情住宅”。它將讓人們享受到一種溫情的傳統(tǒng)與現(xiàn)代文明交織的完美生活。親情住宅正引導(dǎo)新的居住理念，形成新的消費行為。以北京樓市最近出現(xiàn)的澳洲康都的“親情社區(qū)”項目為代表，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長兼秘書長張元端認為，“親情社區(qū)”是一種以維系和增進家庭親情為主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分體現(xiàn)“以人為本”理念的新型社區(qū)。3）將細分老年消費群體，針對國內(nèi)中產(chǎn)階層、歸國華僑及異國來華養(yǎng)老者建設(shè)國際性、開放性的老年公寓、老年別墅和老年康體中心等高端產(chǎn)品由于國內(nèi)中產(chǎn)階層、歸國華僑及異國來華養(yǎng)老者對環(huán)境的要求比較高，他們對環(huán)境靜謐、空氣清新、人流量較小的低山丘陵地區(qū)情有獨鐘，為了迎合該部分老年群體的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建設(shè)專門針對該部分消費群體的國際性、開放性的老年公寓、老年別墅和康體中心等。吳中區(qū)于2006年已經(jīng)制定了《吳中區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)劃》，將在蘇州西山臨太湖地區(qū)規(guī)劃一高端老年產(chǎn)業(yè)帶，建設(shè)老年公寓、老年別墅及老年康體中心等高端老年住宅產(chǎn)品。海南的“陽光城之椰風(fēng)海韻”，是?？诘谝患覍I(yè)化、高水準規(guī)劃建設(shè)的別墅居家型養(yǎng)老休閑社區(qū)?！瓣柟獬丘B(yǎng)老社區(qū)”位于?？诠鹆盅箝_發(fā)區(qū)，由海南景華投資公司投資開發(fā)、海南銀灣國際太陽谷有限公司經(jīng)營管理。該項目按中老年人不同狀態(tài)與需求，依據(jù)嚴格的市場劃分原則，將社區(qū)細分為四類人群，即亞健康度假康復(fù)人群、中老年休閑養(yǎng)老人群、中老年度假養(yǎng)老人群、老年產(chǎn)業(yè)投資性人群。根據(jù)不同的人群，在小區(qū)的房屋功能設(shè)計和服務(wù)項目上都有所區(qū)別，以適應(yīng)各類老人的需要。整個小區(qū)將居家養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假、療養(yǎng)、投資等功能高度提煉與濃縮，使之變成一種以養(yǎng)生養(yǎng)老為核心，兼具多功能用途的產(chǎn)品，重新定位了海南作為中國養(yǎng)老勝地的全新意義。4）建設(shè)針對中老年人市場的醫(yī)療、生活、安保等服務(wù)功能齊全的小戶型房截至2006年11月，南京江北的內(nèi)閣、城南德宏圖上福園、仙林的康橋圣菲、江寧的湖人國際公寓等樓盤推出的小戶型房源，出人意料地受到老年人的追捧。老人們有自己的生活方式，他們中間越來越多的人已經(jīng)不愿意和子女居住在一套房子里，而是想擁有自己的天地。很多有經(jīng)濟實力的老年人，都選擇紿自己買一套面積較小、總價較低的公寓頤養(yǎng)天年，同時把原來住的3室l廳或2室2廳的大房子讓給子女住。 順應(yīng)老年人的購房潮，蘇州、南京的小戶型樓盤正在打“老年牌”。根據(jù)對老年人群體的不同細分，必定有相當(dāng)數(shù)量的老人對小戶型房有需求。因此，具備完善的醫(yī)療、生活、安全保護、無障礙等服務(wù)功能的小區(qū)內(nèi)的小戶型房必將成為老年人購買公寓的另一選擇。 第三節(jié) 老年服務(wù)市場分析一、市場需求狀況老年群體數(shù)量龐大，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)潛力巨大據(jù)一項調(diào)查顯示，如果城市老年人的人均消費額為6000元，消費總額就達2700億元，占城市消費額的10%左右。這還是一個低估的數(shù)字，城鎮(zhèn)離退休人員一年的離退休金就達3440億元(不包括醫(yī)療費及其它)，按80%消費計算就是2750億元。社會上還有不拿退休金的老人和農(nóng)村老人約有6200萬，按居民最低消費額2000元計算，消費額就達1240億元。城鄉(xiāng)共計消費額約4000億元，%，中國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。老年人的特殊要求促成老年服?wù)業(yè)的發(fā)展老年人由于生理、心理的變化，對所需商品和服務(wù)有著不同于其他年齡組人口的特殊要求，這就要求商家能夠?qū)ｉT為其提供特別的服務(wù)。但是，如果老年人在總?cè)丝谥兴嫉谋戎睾苄?，?shù)量很少，商家從成本效益考慮，往往不愿意提供這種特殊服務(wù)。但我國老年群體數(shù)量龐大且將保持增加態(tài)勢，為發(fā)展老年服務(wù)業(yè)提供了極大的市場。傳統(tǒng)家庭功能的弱化要求社會承擔(dān)為老年人服務(wù)的責(zé)任隨著人口高齡化，長壽老人也會越來越多，需要大量的日常生活照料幫助。其次，社會、經(jīng)濟的發(fā)展迫切需要社區(qū)承擔(dān)起養(yǎng)老責(zé)任。再者，家庭養(yǎng)老功能趨于弱化需要老年服務(wù)業(yè)的開展。高齡和帶病老年人的生活照料需要家庭和社會來承擔(dān)。受經(jīng)濟發(fā)展水平影響，對老年服務(wù)呈現(xiàn)不同層次需求城市老年群體對社區(qū)福利服務(wù)設(shè)施和活動場所需求強烈，城市老年群體支付能力水平較高，且有一定的文化素養(yǎng)，其社會參與心理強烈，對社區(qū)內(nèi)完善的服務(wù)設(shè)施有強烈需求。農(nóng)村老年群體對敬老院等福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)需求教為強烈，農(nóng)村老年群體支付能力水平較低，且受文化、教育水平所限制，其養(yǎng)老服務(wù)需求較低，對敬老院等福利性養(yǎng)老機構(gòu)需求較為強烈。二、市場供給狀況在城市已逐步形成老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)為了滿足城市老年群體對社區(qū)服務(wù)設(shè)施和活動場所的強烈需求，民政部于2001年5月31日下發(fā)民發(fā)〔2001〕145號文件，決定在全國啟動“社區(qū)老年福利服務(wù)星光計劃”。在我國城市，已經(jīng)逐步形成社區(qū)居委會有站點、街道有服務(wù)中心的社區(qū)老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。社區(qū)居委會的老年人福利服務(wù)站、點突出實用性特點，以活動場所為主，因地制宜，力求方便實用、靈活多樣，不搞小而全。新建和改擴建的街道級社區(qū)老年人福利服務(wù)設(shè)施要突出綜合性特點，以當(dāng)?shù)乩夏耆思毙璧姆?wù)項目入手，逐步具備多種功能。在農(nóng)村逐步形成以敬老院為主的老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)在我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)，已經(jīng)逐步形成縣（市）有中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院的老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。農(nóng)村新建、改擴建的敬老院逐步具備住養(yǎng)、入戶服務(wù)、日間照料、全體活動等功能，并向綜合性、多功能的社會福利服務(wù)中心發(fā)展。已發(fā)展形成一定數(shù)量、不同性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)及老年家政服務(wù)中介機構(gòu)在我國大部分城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，已經(jīng)形成了一定數(shù)量的、不同性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)。不同種類的養(yǎng)老機構(gòu)的出現(xiàn)代表著養(yǎng)老社會化的趨勢。此外，我國已出現(xiàn)了相當(dāng)數(shù)量的老年家政服務(wù)中介機構(gòu)，為老年人提供的服務(wù)包括洗衣、做飯、陪護等。第四節(jié) 老年娛樂文化市場分析一、市場需求狀況老年人需要適當(dāng)文體活動保持身體健康隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，居民生活水平的提高，老年人對娛樂文化的需求也越來越高。他們希望通過適當(dāng)?shù)膴蕵肺幕顒?，改善身體器官的功能，保持旺盛的生命力。根據(jù)2005年一項關(guān)于中國老年人的休閑娛樂狀況的調(diào)查表明，盡管退休就意味著生命中剩下的時間將全部可以用來休閑，這個時間可能是20年甚至更多，但是我國老年人對娛樂休閑生活的滿意度不高。 老年人對娛樂文化需求按其求知欲望高低可分為三類根據(jù)老年群體的求知欲望，可以簡單的將老年群體德娛樂文化需求分為以下三類：一是簡單的需求。部分老年人對娛樂文化需求較為簡單，僅僅是在小區(qū)內(nèi)能有打牌、打麻將類的活動中心。通過這種娛樂中心，結(jié)識年齡相仿的、有共同語言的牌友。二是對秧歌、舞蹈等藝術(shù)的需求。部分老年人生活質(zhì)量要求較高，對芭蕾、書法、鋼琴、京劇在內(nèi)的藝術(shù)充滿了學(xué)習(xí)的欲望。三是對老年大學(xué)及學(xué)校的需求。少部分老年人求知欲望較強，在退休后仍希望能夠繼續(xù)進修學(xué)習(xí)，需要一些老年大學(xué)來提供讓他們繼續(xù)學(xué)習(xí)的機會。大部分老年人對娛樂文化的需求仍停留在養(yǎng)生保健層次根據(jù)2005年上海市民政局對上海老年人的一項調(diào)查顯示，大部分老年人的日常生活仍以家庭內(nèi)部活動為主。且部分老人接受再教育的意愿不強，%的受訪者愿意參加學(xué)習(xí)活動。在愿意參加學(xué)習(xí)活動的受訪者中，“養(yǎng)生”仍是提及率最多的學(xué)習(xí)項目，%。老年教育業(yè)的前景十分看好社會在不斷發(fā)展，新事物新東西層出不窮，老年人要適應(yīng)社會生活，就必須不斷地學(xué)習(xí)。特別是在信息社會的今天，如果不學(xué)習(xí)，不了解新知識，人就會變得孤陋寡聞，與世隔絕，就難以與社會和他人交流溝通，從而給老年生活帶來不利影響，使老年人容易產(chǎn)生寂寞、孤獨、無用和不幸福感。所以，繼續(xù)學(xué)習(xí)對老年人來說是十分重要的。這就為老年教育提供了廣闊的用武之地，各種以老年人為對象的老年大學(xué)、老年學(xué)校和培訓(xùn)班等，將會大受歡迎。二、市場供給狀況老年活動場所的低使用率和強需求愿望并存在我國部分城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)出現(xiàn)了一定數(shù)量的中老年娛樂活動中心，通過提供活動場所，滿足老人打牌、下棋等需求。比如北京老年活動中心、上海夕陽紅中老年娛樂活動室等。根據(jù)2005年上海市民政局對上海老年人的一項調(diào)查顯示，一方面不少老年人強烈參與社區(qū)活動的愿望得不到滿足，一方面不少社區(qū)資源不得不閑置的。部分老人不了解社區(qū)到底有哪些活動場所，并對社區(qū)活動收費持保留意見。已發(fā)展大量老年文藝團體及老年文體活動中心發(fā)展了大量的老年文藝團體和老年文體活動中心，為老人提供自娛自樂的場所。比如，蘭州市中老年人文藝表演團體從2001年開始迅速發(fā)展，僅2005年發(fā)展起來的文藝表演團體就達到四五十家。截至2005年12月，蘭州市登記在冊的中老年文藝表演團體已有186家，這并不包括一些縣區(qū)的文藝表演團隊。這些各類文藝團體屬于自發(fā)性質(zhì)，老年人參與表演多為鍛煉身體，求得身心愉快。已建成大量老年大學(xué)、學(xué)校我國第一所老年大學(xué)于1983年在山東創(chuàng)辦。自1996年《老年法》頒布十年來，、學(xué)校。老年大學(xué)在讀學(xué)員達236萬人。但總體上看老年教育的形式和功能還比較單一，北京怡海老年大學(xué)部分承擔(dān)起了社區(qū)管理的功能的老年大學(xué)現(xiàn)在還剛剛開始，上海、深圳等地的老年大學(xué)已建立了自己的老年網(wǎng)進行教學(xué)。一般的老年大學(xué)還停留在消閑型的教育之中，尚未適應(yīng)市場變化中的新形式。舉辦“中華不老城”活動，為老年人提供進行文體活動的平臺“中華不老城”是我國重陽期間慶祝老年節(jié)規(guī)格最高、規(guī)模最大的文化綜藝活動。通過“中華不老城”活動，舉辦民間秧歌藝術(shù)節(jié)、中老年服裝（舞蹈）表演賽、中老年合唱比賽、中老年太極柔力球表演賽等賽事，鼓勵老年人進行文體活動，為老年文化活動提示一個展示平臺。在全國各大城市建立老年文化城的活動已正式啟動為豐富老年人的文化生活，建立老年專業(yè)服務(wù)的公共平臺，健全完善服務(wù)體系，由“健康、和諧、幸福”公益活動全國組委會發(fā)起的在全國各大城市建立老年文化城的活動于2005年正式啟動。新疆老年文化城2005年12月正式啟用，為西北地區(qū)的第一家正式啟用的文化城，著力建設(shè)老年專業(yè)服務(wù)的公共平臺。第五節(jié) 老年旅游市場分析一、市場需求狀況老年人出游意愿越來越高據(jù)全國老齡委一項調(diào)查顯示，目前我國每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占到全國旅游總?cè)藬?shù)20％以上。獨自或結(jié)伴出游的老年人越來越多，很大程度上填充了旅游淡季市場的空當(dāng)。老年人對出游方式要求越來越多隨著老年人各種收入的變化，老年消費的差異化非常嚴重，有相當(dāng)一部分老年人已經(jīng)產(chǎn)生了出國旅游、飛機旅行、度假旅游和各種專題旅游的強烈動機。老年人旅游側(cè)重于物美價廉的旅游產(chǎn)品老年旅游市場不僅僅包括國內(nèi)老年群體還包括入境的老年游客。其中，入境老年游客更傾向于質(zhì)量高、服務(wù)優(yōu)的旅游產(chǎn)品。國內(nèi)老年群體更多地傾向于物美價廉的旅游產(chǎn)品。療養(yǎng)型的休閑旅游更受老年群體歡迎療養(yǎng)型的休閑旅游更靈活，更尊重老年人的選擇，非常適合老年人慢節(jié)奏、低強度的旅游特點。根據(jù)老年消費群體的支付能力、受教育水平及消費心理分析，老年消費群體對療養(yǎng)的需求更多的側(cè)重于提供健康護理、節(jié)奏慢、強度低的方式。二、市場供給狀況旅游產(chǎn)品種類單一，不能滿足老年人的多元化需求隨著老年群體數(shù)量的增加，占總?cè)丝诘?1%，需求也必然多樣化，特別是隨著老年各種收入的變化，老年消費的差異化非常嚴重，甚至有相當(dāng)一部分老年人已經(jīng)產(chǎn)生了出國旅游、飛機旅行、度假旅游和各種專題旅游的強烈動機。然而目前的產(chǎn)品設(shè)計還是千篇一律、千人一面的團隊觀光。這顯然越來越不適合老年人的需求。 旅游產(chǎn)品以低價為主，忽視質(zhì)量因素由于老年人身體條件較差，出游不確定因素多，風(fēng)險較大，且老年人出游對旅游產(chǎn)品價格的敏感，使得一些旅行社不愿意開發(fā)老年人旅游產(chǎn)品。因此大部分旅行社認為為老人選擇的路線還是要打出低價的口號，在產(chǎn)品設(shè)計上以低價為主，忽視旅游產(chǎn)品的質(zhì)量。因此，雖然很多旅行產(chǎn)品低格低廉，但質(zhì)量更低，使回頭客源大幅減少。中醫(yī)保健、療養(yǎng)休閑游開始出現(xiàn)并吸引大量游客海南三亞中醫(yī)保健療養(yǎng)產(chǎn)品，吸引了國內(nèi)外大量老年游客。此外，昆明、北戴河、華東等地因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，大力發(fā)展保健、療養(yǎng)類休閑旅游，吸引了大量老年游客前往。旅游市場存在惡性競爭且資源不夠?qū)ｉT化老年旅游市場存在著惡性競爭循環(huán)，對老年旅游產(chǎn)品的設(shè)計缺乏創(chuàng)新，產(chǎn)品雷同性較高，大部分老年旅游產(chǎn)品只注重低價，而忽視了質(zhì)量。產(chǎn)品設(shè)計千篇一律，已越來越不適合老年人的需求。老年旅游產(chǎn)品資源不夠?qū)ｉT化，雖然老年專門化經(jīng)營問題已經(jīng)呼吁多年，也有一些企業(yè)進行了老年旅游專業(yè)化的探索，但還是不成氣候。旅游市場的企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下趨勢1）創(chuàng)新老年旅游業(yè)的發(fā)展模式，注重提高老年游客的質(zhì)量和效益在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向上，從注重 “門票經(jīng)濟”向注重旅游綜合型經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)各大要素，做大老年旅游產(chǎn)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，從以觀光旅游為主向觀光旅游、休閑旅游、宗教朝覲、療養(yǎng)康復(fù)等復(fù)合型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。在發(fā)展目標上，從片面追求“數(shù)量型”向“數(shù)量、質(zhì)量并重”轉(zhuǎn)變，注重提高老年游客的質(zhì)量和效益。 2）根據(jù)老年人的年齡、收入等細分老年旅游市場，針對不同的老年消費群體有針對性地設(shè)計不同產(chǎn)品一般地，按照老年人的年齡、旅游方式、收入水平、交通方式、旅游距離、旅游目的、老年人所處區(qū)域等特征，將老年消費群體進行細分，目的是有針對性地設(shè)計老年旅游產(chǎn)品。在旅游資源、旅游設(shè)施、旅游服務(wù)方面進行重新組合，改進原來的產(chǎn)品、打造新產(chǎn)品，使旅游產(chǎn)品在品種上最大限度地滿足老年人的需求。這些產(chǎn)品包括以醫(yī)療健身為主要目的的旅游形式；適合老年人的游覽娛樂型旅游形式；旅行社與社區(qū)聯(lián)合的社區(qū)旅游產(chǎn)品；全新養(yǎng)老理念的老年生態(tài)旅游產(chǎn)品以及適應(yīng)老年人興趣與愛好的知識型旅游產(chǎn)品等。 3）提供以人為本的旅游服務(wù)，提升服務(wù)功能老年旅游群體是旅游需求旺盛、接待要求更高、更復(fù)雜的群體，因此，需要旅游產(chǎn)品的設(shè)計在傳統(tǒng)服務(wù)上要不斷創(chuàng)新。老年旅游消費具有多元化、個性化的突出特點，旅游產(chǎn)業(yè)要在不斷提升傳統(tǒng)項目及服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，進一步拓寬服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新服務(wù)方式。第五章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)案例研究第一節(jié) 國外養(yǎng)老社區(qū)模式一、國際慈善機構(gòu)（HTA）老年居住建筑分