【正文】 區(qū)，小輩住在其他社區(qū)，兩代人平日各取所需，相互照應(yīng)又十分方便。社區(qū)內(nèi)，有公寓、連排別墅、花園洋房等多種住宅樣式，選擇余地很大。 2）注重以人為本的親情關(guān)懷，老年住宅中出現(xiàn)“親情住宅”一些開發(fā)商正嘗試著從傳統(tǒng)情感與現(xiàn)代生活模式中探尋出平衡點(diǎn)，構(gòu)建以人為本的“親情住宅”。它將讓人們享受到一種溫情的傳統(tǒng)與現(xiàn)代文明交織的完美生活。親情住宅正引導(dǎo)新的居住理念，形成新的消費(fèi)行為。以北京樓市最近出現(xiàn)的澳洲康都的“親情社區(qū)”項(xiàng)目為代表，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長兼秘書長張?jiān)苏J(rèn)為，“親情社區(qū)”是一種以維系和增進(jìn)家庭親情為主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分體現(xiàn)“以人為本”理念的新型社區(qū)。3）將細(xì)分老年消費(fèi)群體，針對(duì)國內(nèi)中產(chǎn)階層、歸國華僑及異國來華養(yǎng)老者建設(shè)國際性、開放性的老年公寓、老年別墅和老年康體中心等高端產(chǎn)品由于國內(nèi)中產(chǎn)階層、歸國華僑及異國來華養(yǎng)老者對(duì)環(huán)境的要求比較高，他們對(duì)環(huán)境靜謐、空氣清新、人流量較小的低山丘陵地區(qū)情有獨(dú)鐘，為了迎合該部分老年群體的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建設(shè)專門針對(duì)該部分消費(fèi)群體的國際性、開放性的老年公寓、老年別墅和康體中心等。吳中區(qū)于2006年已經(jīng)制定了《吳中區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)劃》，將在蘇州西山臨太湖地區(qū)規(guī)劃一高端老年產(chǎn)業(yè)帶，建設(shè)老年公寓、老年別墅及老年康體中心等高端老年住宅產(chǎn)品。海南的“陽光城之椰風(fēng)海韻”，是?？诘谝患覍I(yè)化、高水準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)的別墅居家型養(yǎng)老休閑社區(qū)?！瓣柟獬丘B(yǎng)老社區(qū)”位于海口桂林洋開發(fā)區(qū)，由海南景華投資公司投資開發(fā)、海南銀灣國際太陽谷有限公司經(jīng)營管理。該項(xiàng)目按中老年人不同狀態(tài)與需求，依據(jù)嚴(yán)格的市場劃分原則，將社區(qū)細(xì)分為四類人群，即亞健康度假康復(fù)人群、中老年休閑養(yǎng)老人群、中老年度假養(yǎng)老人群、老年產(chǎn)業(yè)投資性人群。根據(jù)不同的人群，在小區(qū)的房屋功能設(shè)計(jì)和服務(wù)項(xiàng)目上都有所區(qū)別，以適應(yīng)各類老人的需要。整個(gè)小區(qū)將居家養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假、療養(yǎng)、投資等功能高度提煉與濃縮，使之變成一種以養(yǎng)生養(yǎng)老為核心，兼具多功能用途的產(chǎn)品，重新定位了海南作為中國養(yǎng)老勝地的全新意義。4）建設(shè)針對(duì)中老年人市場的醫(yī)療、生活、安保等服務(wù)功能齊全的小戶型房截至2006年11月，南京江北的內(nèi)閣、城南德宏圖上福園、仙林的康橋圣菲、江寧的湖人國際公寓等樓盤推出的小戶型房源，出人意料地受到老年人的追捧。老人們有自己的生活方式，他們中間越來越多的人已經(jīng)不愿意和子女居住在一套房子里，而是想擁有自己的天地。很多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人，都選擇紿自己買一套面積較小、總價(jià)較低的公寓頤養(yǎng)天年，同時(shí)把原來住的3室l廳或2室2廳的大房子讓給子女住。 順應(yīng)老年人的購房潮，蘇州、南京的小戶型樓盤正在打“老年牌”。根據(jù)對(duì)老年人群體的不同細(xì)分，必定有相當(dāng)數(shù)量的老人對(duì)小戶型房有需求。因此，具備完善的醫(yī)療、生活、安全保護(hù)、無障礙等服務(wù)功能的小區(qū)內(nèi)的小戶型房必將成為老年人購買公寓的另一選擇。 第三節(jié) 老年服務(wù)市場分析一、市場需求狀況老年群體數(shù)量龐大，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)潛力巨大據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示，如果城市老年人的人均消費(fèi)額為6000元，消費(fèi)總額就達(dá)2700億元，占城市消費(fèi)額的10%左右。這還是一個(gè)低估的數(shù)字，城鎮(zhèn)離退休人員一年的離退休金就達(dá)3440億元(不包括醫(yī)療費(fèi)及其它)，按80%消費(fèi)計(jì)算就是2750億元。社會(huì)上還有不拿退休金的老人和農(nóng)村老人約有6200萬，按居民最低消費(fèi)額2000元計(jì)算，消費(fèi)額就達(dá)1240億元。城鄉(xiāng)共計(jì)消費(fèi)額約4000億元，%，中國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。老年人的特殊要求促成老年服?wù)業(yè)的發(fā)展老年人由于生理、心理的變化，對(duì)所需商品和服務(wù)有著不同于其他年齡組人口的特殊要求，這就要求商家能夠?qū)ｉT為其提供特別的服務(wù)。但是，如果老年人在總?cè)丝谥兴嫉谋戎睾苄?，?shù)量很少，商家從成本效益考慮，往往不愿意提供這種特殊服務(wù)。但我國老年群體數(shù)量龐大且將保持增加態(tài)勢(shì)，為發(fā)展老年服務(wù)業(yè)提供了極大的市場。傳統(tǒng)家庭功能的弱化要求社會(huì)承擔(dān)為老年人服務(wù)的責(zé)任隨著人口高齡化，長壽老人也會(huì)越來越多，需要大量的日常生活照料幫助。其次，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切需要社區(qū)承擔(dān)起養(yǎng)老責(zé)任。再者，家庭養(yǎng)老功能趨于弱化需要老年服務(wù)業(yè)的開展。高齡和帶病老年人的生活照料需要家庭和社會(huì)來承擔(dān)。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響，對(duì)老年服務(wù)呈現(xiàn)不同層次需求城市老年群體對(duì)社區(qū)福利服務(wù)設(shè)施和活動(dòng)場所需求強(qiáng)烈，城市老年群體支付能力水平較高，且有一定的文化素養(yǎng)，其社會(huì)參與心理強(qiáng)烈，對(duì)社區(qū)內(nèi)完善的服務(wù)設(shè)施有強(qiáng)烈需求。農(nóng)村老年群體對(duì)敬老院等福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)需求教為強(qiáng)烈，農(nóng)村老年群體支付能力水平較低，且受文化、教育水平所限制，其養(yǎng)老服務(wù)需求較低，對(duì)敬老院等福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求較為強(qiáng)烈。二、市場供給狀況在城市已逐步形成老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)為了滿足城市老年群體對(duì)社區(qū)服務(wù)設(shè)施和活動(dòng)場所的強(qiáng)烈需求，民政部于2001年5月31日下發(fā)民發(fā)〔2001〕145號(hào)文件，決定在全國啟動(dòng)“社區(qū)老年福利服務(wù)星光計(jì)劃”。在我國城市，已經(jīng)逐步形成社區(qū)居委會(huì)有站點(diǎn)、街道有服務(wù)中心的社區(qū)老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。社區(qū)居委會(huì)的老年人福利服務(wù)站、點(diǎn)突出實(shí)用性特點(diǎn)，以活動(dòng)場所為主，因地制宜，力求方便實(shí)用、靈活多樣，不搞小而全。新建和改擴(kuò)建的街道級(jí)社區(qū)老年人福利服務(wù)設(shè)施要突出綜合性特點(diǎn)，以當(dāng)?shù)乩夏耆思毙璧姆?wù)項(xiàng)目入手，逐步具備多種功能。在農(nóng)村逐步形成以敬老院為主的老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)在我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)，已經(jīng)逐步形成縣（市）有中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院的老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。農(nóng)村新建、改擴(kuò)建的敬老院逐步具備住養(yǎng)、入戶服務(wù)、日間照料、全體活動(dòng)等功能，并向綜合性、多功能的社會(huì)福利服務(wù)中心發(fā)展。已發(fā)展形成一定數(shù)量、不同性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及老年家政服務(wù)中介機(jī)構(gòu)在我國大部分城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，已經(jīng)形成了一定數(shù)量的、不同性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。不同種類的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)代表著養(yǎng)老社會(huì)化的趨勢(shì)。此外，我國已出現(xiàn)了相當(dāng)數(shù)量的老年家政服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，為老年人提供的服務(wù)包括洗衣、做飯、陪護(hù)等。第四節(jié) 老年娛樂文化市場分析一、市場需求狀況老年人需要適當(dāng)文體活動(dòng)保持身體健康隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民生活水平的提高，老年人對(duì)娛樂文化的需求也越來越高。他們希望通過適當(dāng)?shù)膴蕵肺幕顒?dòng)，改善身體器官的功能，保持旺盛的生命力。根據(jù)2005年一項(xiàng)關(guān)于中國老年人的休閑娛樂狀況的調(diào)查表明，盡管退休就意味著生命中剩下的時(shí)間將全部可以用來休閑，這個(gè)時(shí)間可能是20年甚至更多，但是我國老年人對(duì)娛樂休閑生活的滿意度不高。 老年人對(duì)娛樂文化需求按其求知欲望高低可分為三類根據(jù)老年群體的求知欲望，可以簡單的將老年群體德娛樂文化需求分為以下三類：一是簡單的需求。部分老年人對(duì)娛樂文化需求較為簡單，僅僅是在小區(qū)內(nèi)能有打牌、打麻將類的活動(dòng)中心。通過這種娛樂中心，結(jié)識(shí)年齡相仿的、有共同語言的牌友。二是對(duì)秧歌、舞蹈等藝術(shù)的需求。部分老年人生活質(zhì)量要求較高，對(duì)芭蕾、書法、鋼琴、京劇在內(nèi)的藝術(shù)充滿了學(xué)習(xí)的欲望。三是對(duì)老年大學(xué)及學(xué)校的需求。少部分老年人求知欲望較強(qiáng)，在退休后仍希望能夠繼續(xù)進(jìn)修學(xué)習(xí)，需要一些老年大學(xué)來提供讓他們繼續(xù)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。大部分老年人對(duì)娛樂文化的需求仍停留在養(yǎng)生保健層次根據(jù)2005年上海市民政局對(duì)上海老年人的一項(xiàng)調(diào)查顯示，大部分老年人的日常生活仍以家庭內(nèi)部活動(dòng)為主。且部分老人接受再教育的意愿不強(qiáng)，%的受訪者愿意參加學(xué)習(xí)活動(dòng)。在愿意參加學(xué)習(xí)活動(dòng)的受訪者中，“養(yǎng)生”仍是提及率最多的學(xué)習(xí)項(xiàng)目，%。老年教育業(yè)的前景十分看好社會(huì)在不斷發(fā)展，新事物新東西層出不窮，老年人要適應(yīng)社會(huì)生活，就必須不斷地學(xué)習(xí)。特別是在信息社會(huì)的今天，如果不學(xué)習(xí)，不了解新知識(shí)，人就會(huì)變得孤陋寡聞，與世隔絕，就難以與社會(huì)和他人交流溝通，從而給老年生活帶來不利影響，使老年人容易產(chǎn)生寂寞、孤獨(dú)、無用和不幸福感。所以，繼續(xù)學(xué)習(xí)對(duì)老年人來說是十分重要的。這就為老年教育提供了廣闊的用武之地，各種以老年人為對(duì)象的老年大學(xué)、老年學(xué)校和培訓(xùn)班等，將會(huì)大受歡迎。二、市場供給狀況老年活動(dòng)場所的低使用率和強(qiáng)需求愿望并存在我國部分城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)出現(xiàn)了一定數(shù)量的中老年娛樂活動(dòng)中心，通過提供活動(dòng)場所，滿足老人打牌、下棋等需求。比如北京老年活動(dòng)中心、上海夕陽紅中老年娛樂活動(dòng)室等。根據(jù)2005年上海市民政局對(duì)上海老年人的一項(xiàng)調(diào)查顯示，一方面不少老年人強(qiáng)烈參與社區(qū)活動(dòng)的愿望得不到滿足，一方面不少社區(qū)資源不得不閑置的。部分老人不了解社區(qū)到底有哪些活動(dòng)場所，并對(duì)社區(qū)活動(dòng)收費(fèi)持保留意見。已發(fā)展大量老年文藝團(tuán)體及老年文體活動(dòng)中心發(fā)展了大量的老年文藝團(tuán)體和老年文體活動(dòng)中心，為老人提供自娛自樂的場所。比如，蘭州市中老年人文藝表演團(tuán)體從2001年開始迅速發(fā)展，僅2005年發(fā)展起來的文藝表演團(tuán)體就達(dá)到四五十家。截至2005年12月，蘭州市登記在冊(cè)的中老年文藝表演團(tuán)體已有186家，這并不包括一些縣區(qū)的文藝表演團(tuán)隊(duì)。這些各類文藝團(tuán)體屬于自發(fā)性質(zhì)，老年人參與表演多為鍛煉身體，求得身心愉快。已建成大量老年大學(xué)、學(xué)校我國第一所老年大學(xué)于1983年在山東創(chuàng)辦。自1996年《老年法》頒布十年來，、學(xué)校。老年大學(xué)在讀學(xué)員達(dá)236萬人。但總體上看老年教育的形式和功能還比較單一，北京怡海老年大學(xué)部分承擔(dān)起了社區(qū)管理的功能的老年大學(xué)現(xiàn)在還剛剛開始，上海、深圳等地的老年大學(xué)已建立了自己的老年網(wǎng)進(jìn)行教學(xué)。一般的老年大學(xué)還停留在消閑型的教育之中，尚未適應(yīng)市場變化中的新形式。舉辦“中華不老城”活動(dòng)，為老年人提供進(jìn)行文體活動(dòng)的平臺(tái)“中華不老城”是我國重陽期間慶祝老年節(jié)規(guī)格最高、規(guī)模最大的文化綜藝活動(dòng)。通過“中華不老城”活動(dòng)，舉辦民間秧歌藝術(shù)節(jié)、中老年服裝（舞蹈）表演賽、中老年合唱比賽、中老年太極柔力球表演賽等賽事，鼓勵(lì)老年人進(jìn)行文體活動(dòng)，為老年文化活動(dòng)提示一個(gè)展示平臺(tái)。在全國各大城市建立老年文化城的活動(dòng)已正式啟動(dòng)為豐富老年人的文化生活，建立老年專業(yè)服務(wù)的公共平臺(tái)，健全完善服務(wù)體系，由“健康、和諧、幸?！惫婊顒?dòng)全國組委會(huì)發(fā)起的在全國各大城市建立老年文化城的活動(dòng)于2005年正式啟動(dòng)。新疆老年文化城2005年12月正式啟用，為西北地區(qū)的第一家正式啟用的文化城，著力建設(shè)老年專業(yè)服務(wù)的公共平臺(tái)。第五節(jié) 老年旅游市場分析一、市場需求狀況老年人出游意愿越來越高據(jù)全國老齡委一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前我國每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占到全國旅游總?cè)藬?shù)20％以上。獨(dú)自或結(jié)伴出游的老年人越來越多，很大程度上填充了旅游淡季市場的空當(dāng)。老年人對(duì)出游方式要求越來越多隨著老年人各種收入的變化，老年消費(fèi)的差異化非常嚴(yán)重，有相當(dāng)一部分老年人已經(jīng)產(chǎn)生了出國旅游、飛機(jī)旅行、度假旅游和各種專題旅游的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)。老年人旅游側(cè)重于物美價(jià)廉的旅游產(chǎn)品老年旅游市場不僅僅包括國內(nèi)老年群體還包括入境的老年游客。其中，入境老年游客更傾向于質(zhì)量高、服務(wù)優(yōu)的旅游產(chǎn)品。國內(nèi)老年群體更多地傾向于物美價(jià)廉的旅游產(chǎn)品。療養(yǎng)型的休閑旅游更受老年群體歡迎療養(yǎng)型的休閑旅游更靈活，更尊重老年人的選擇，非常適合老年人慢節(jié)奏、低強(qiáng)度的旅游特點(diǎn)。根據(jù)老年消費(fèi)群體的支付能力、受教育水平及消費(fèi)心理分析，老年消費(fèi)群體對(duì)療養(yǎng)的需求更多的側(cè)重于提供健康護(hù)理、節(jié)奏慢、強(qiáng)度低的方式。二、市場供給狀況旅游產(chǎn)品種類單一，不能滿足老年人的多元化需求隨著老年群體數(shù)量的增加，占總?cè)丝诘?1%，需求也必然多樣化，特別是隨著老年各種收入的變化，老年消費(fèi)的差異化非常嚴(yán)重，甚至有相當(dāng)一部分老年人已經(jīng)產(chǎn)生了出國旅游、飛機(jī)旅行、度假旅游和各種專題旅游的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)。然而目前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是千篇一律、千人一面的團(tuán)隊(duì)觀光。這顯然越來越不適合老年人的需求。 旅游產(chǎn)品以低價(jià)為主，忽視質(zhì)量因素由于老年人身體條件較差，出游不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大，且老年人出游對(duì)旅游產(chǎn)品價(jià)格的敏感，使得一些旅行社不愿意開發(fā)老年人旅游產(chǎn)品。因此大部分旅行社認(rèn)為為老人選擇的路線還是要打出低價(jià)的口號(hào)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上以低價(jià)為主，忽視旅游產(chǎn)品的質(zhì)量。因此，雖然很多旅行產(chǎn)品低格低廉，但質(zhì)量更低，使回頭客源大幅減少。中醫(yī)保健、療養(yǎng)休閑游開始出現(xiàn)并吸引大量游客海南三亞中醫(yī)保健療養(yǎng)產(chǎn)品，吸引了國內(nèi)外大量老年游客。此外，昆明、北戴河、華東等地因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，大力發(fā)展保健、療養(yǎng)類休閑旅游，吸引了大量老年游客前往。旅游市場存在惡性競爭且資源不夠?qū)ｉT化老年旅游市場存在著惡性競爭循環(huán)，對(duì)老年旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新，產(chǎn)品雷同性較高，大部分老年旅游產(chǎn)品只注重低價(jià)，而忽視了質(zhì)量。產(chǎn)品設(shè)計(jì)千篇一律，已越來越不適合老年人的需求。老年旅游產(chǎn)品資源不夠?qū)ｉT化，雖然老年專門化經(jīng)營問題已經(jīng)呼吁多年，也有一些企業(yè)進(jìn)行了老年旅游專業(yè)化的探索，但還是不成氣候。旅游市場的企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下趨勢(shì)1）創(chuàng)新老年旅游業(yè)的發(fā)展模式，注重提高老年游客的質(zhì)量和效益在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向上，從注重 “門票經(jīng)濟(jì)”向注重旅游綜合型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)各大要素，做大老年旅游產(chǎn)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，從以觀光旅游為主向觀光旅游、休閑旅游、宗教朝覲、療養(yǎng)康復(fù)等復(fù)合型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。在發(fā)展目標(biāo)上，從片面追求“數(shù)量型”向“數(shù)量、質(zhì)量并重”轉(zhuǎn)變，注重提高老年游客的質(zhì)量和效益。 2）根據(jù)老年人的年齡、收入等細(xì)分老年旅游市場，針對(duì)不同的老年消費(fèi)群體有針對(duì)性地設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品一般地，按照老年人的年齡、旅游方式、收入水平、交通方式、旅游距離、旅游目的、老年人所處區(qū)域等特征，將老年消費(fèi)群體進(jìn)行細(xì)分，目的是有針對(duì)性地設(shè)計(jì)老年旅游產(chǎn)品。在旅游資源、旅游設(shè)施、旅游服務(wù)方面進(jìn)行重新組合，改進(jìn)原來的產(chǎn)品、打造新產(chǎn)品，使旅游產(chǎn)品在品種上最大限度地滿足老年人的需求。這些產(chǎn)品包括以醫(yī)療健身為主要目的的旅游形式；適合老年人的游覽娛樂型旅游形式；旅行社與社區(qū)聯(lián)合的社區(qū)旅游產(chǎn)品；全新養(yǎng)老理念的老年生態(tài)旅游產(chǎn)品以及適應(yīng)老年人興趣與愛好的知識(shí)型旅游產(chǎn)品等。 3）提供以人為本的旅游服務(wù)，提升服務(wù)功能老年旅游群體是旅游需求旺盛、接待要求更高、更復(fù)雜的群體，因此，需要旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)在傳統(tǒng)服務(wù)上要不斷創(chuàng)新。老年旅游消費(fèi)具有多元化、個(gè)性化的突出特點(diǎn)，旅游產(chǎn)業(yè)要在不斷提升傳統(tǒng)項(xiàng)目及服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓寬服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新服務(wù)方式。第五章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)案例研究第一節(jié) 國外養(yǎng)老社區(qū)模式一、國際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）老年居住建筑分