【正文】 廣州正佳店30,000 100—150元/㎡月大型餐飲稻香深圳地王廣場(chǎng)3,800 60—90元/㎡月大型娛樂Partyworld上海錢柜靜安店9,000 45—75元/㎡月歡歌KTV廣州正佳店10,000 45—60元/㎡月家居生活Hola深圳歐洲城2,000 75—105元/㎡月休閑服務(wù)Angel Life美容院深圳地王廣場(chǎng)550 60—90元/㎡月個(gè)人護(hù)理Watson’s成都春熙店315 150—200元/㎡月廣州正佳店2,244 300—350元/㎡月服飾次主力店ZARA深圳金光華廣場(chǎng)1,500 約8%扣率服飾次主力店UNIQLO深圳太陽百貨1,000 約8%—11%扣率影院飛揚(yáng)影院廣州正佳店5,000 50—60元/㎡月從上述市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以得出如下結(jié)論：178。 主力店及次主力店租金水平根據(jù)各地區(qū)不同而不同，但其會(huì)在一定的范圍內(nèi)浮動(dòng)；178。 品牌商戶議價(jià)能力強(qiáng)，及受異地運(yùn)營成本影響，在二三線城市租金要求更低。主力店/次主力店租金市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)我司建議本項(xiàng)目主力店及次主力店租金水平可以設(shè)定為：主力店/次主力店租金水平（元/㎡月）超市35—40百貨30—40大型餐飲50—80大型娛樂40—75家具家電70—80次主力店服飾810%扣率或租金200300個(gè)人護(hù)理140—180216。 項(xiàng)目基準(zhǔn)租金測(cè)算基準(zhǔn)租金定義：指項(xiàng)目開業(yè)后第三年首層一般零售租金參考值基準(zhǔn)租金值建議說明：178。 目前番禺標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目為易發(fā)商業(yè)街，已經(jīng)進(jìn)入成熟經(jīng)營期，其首層一般零售租金約 800元/平方米 /月；178。 繁華路臨街商鋪?zhàn)饨鸺s400500元/平方米/月，屬于核心商業(yè)區(qū)成熟商業(yè)租金；178。 本項(xiàng)目作為未來番禺市區(qū)購物中心標(biāo)桿項(xiàng)目，要保證項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期經(jīng)營效果與成功性，因此建議本項(xiàng)目基準(zhǔn)租金以核心商圈成熟租金為參考值。建議本項(xiàng)目基準(zhǔn)租金為：500元/㎡月備注: 租金基準(zhǔn)的年限（一般情況下商業(yè)物業(yè)以第三年為成熟期，因此建議本項(xiàng)目基準(zhǔn)租金年限為項(xiàng)目開業(yè)第三年）本項(xiàng)目基準(zhǔn)租金不同時(shí)期的折扣率本項(xiàng)目基準(zhǔn)租金為：500元/平方米/月理論說明:商業(yè)物業(yè)以三年進(jìn)入成熟期后之租金標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)桿，一般采用采取首年折讓35%，次年折讓20%的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行計(jì)算；本項(xiàng)目評(píng)估租金為項(xiàng)目成熟期租金,針對(duì)項(xiàng)目前兩年租金須采用折讓進(jìn)行計(jì)算,因此項(xiàng)目前三年租金評(píng)估為: 216。 開業(yè)第一年首層一般零售參考租金為：50065%≈325元/ 平方米 /月216。 開業(yè)第二年首層一般零售參考租金為：50080% ≈ 400元/平方米/ 月216。 開業(yè)第三年首層一般零售參考租金為：500元/平方米/月項(xiàng)目在招商開業(yè)初期，針對(duì)知名品牌，應(yīng)采取相應(yīng)的租金折扣等優(yōu)惠措施，吸引品牌進(jìn)入，保證項(xiàng)目圓滿開業(yè)。項(xiàng)目各樓層零售、餐飲、娛樂服務(wù)參考租金216。 項(xiàng)目租金樓層系數(shù)樓層一般項(xiàng)目系數(shù)本項(xiàng)目系數(shù)F7F6此系數(shù)只表示同一業(yè)態(tài)在不同樓層的租金比例狀況不考慮主力店及特殊商戶因素F5F4F3F2F1216。 項(xiàng)目租金業(yè)態(tài)系數(shù)業(yè)態(tài)系數(shù)在考量不同業(yè)態(tài)租金系數(shù)的同時(shí)需要考量當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣以及不同業(yè)態(tài)的市場(chǎng)營業(yè)水平，從而得出綜合的評(píng)價(jià)；零售1餐飲休閑娛樂amp。服務(wù)此系數(shù)只表示同一業(yè)態(tài)在不同樓層的租金比例狀況不考慮主力店及特殊商戶因素鋪位租金評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)主動(dòng)線端頭租金最高主動(dòng)線中端租金低值核心中庭 租金最高主動(dòng)線中端租金低值次動(dòng)線端頭租金較高次動(dòng)線中間租金最低點(diǎn)各樓層業(yè)態(tài)租金參考樓層業(yè)態(tài)出租面積（㎡）租金參考（元/㎡月）合計(jì)1F百貨主力店　30零售　400餐飲1382　2402F百貨主力店30零售240服務(wù)2211203F超市主力店30各樓層總體平均租金11973零售　160醫(yī)藥保健374　1004F家具家電次主力店7025　8013470美容美體　90零售　1205F影院　55兒童樂園2218　80電玩娛樂3034　75大型餐飲　70餐飲　90零售　806F影院4421　55樓層平均租金指：包含了所有業(yè)態(tài)的總體租金水平量版KTV6540　40大型餐飲746　60餐飲　80服務(wù)　557F商務(wù)寫字樓6859　606859合計(jì)注：出租面積以最總圖紙統(tǒng)計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)特殊商戶不以上述租金為標(biāo)準(zhǔn)　　項(xiàng)目各業(yè)態(tài)比例統(tǒng)計(jì)整體業(yè)態(tài)比例統(tǒng)計(jì)排除百貨、超市主力店業(yè)態(tài)比例統(tǒng)計(jì)租金收益模型考慮的因素出租率免租期租金折讓和提升換租率20年租金收益測(cè)算20年租金收益測(cè)算開業(yè)后年限A、年租金折扣或遞增率B、平均租金 （元/㎡月）C、出租率D、換租率 （免租期統(tǒng)一按3個(gè)月計(jì)算）E、出租面積 （㎡）F、當(dāng)年實(shí)際總收益（元）201365%75%20%9168657,069,201480%80%15%9168675,907,2015100%85%15%91686100,814,2016112%90%20%91686118,001,2017102%95%10%91686130,391,2018102%97%10%91686135,799,2019112%97%15%91686150,145,2020102%97%10%91686155,136,2021102%97%10%91686158,239,2022102%97%10%91686161,404,2023112%97%15%91686178,455,2024102%97%10%91686184,388,2025102%97%10%91686188,076,2026102%97%10%91686191,837,2027102%97%10%91686195,674,2028112%97%15%91686216,345,2029102%97%10%91686223,538,2030102%97%10%91686228,009,2031102%97%10%91686232,569,2032102%97%10%91686237,220,備注：開業(yè)第一年、第二年平均租金計(jì)算方式為直接在成熟期租金基礎(chǔ)上乘以租金折扣率計(jì)算公示：F=(E*C*B*12)(E*C*B*D*3)假設(shè)每年出租期為12個(gè)月，換租品牌免租期為3個(gè)月，第三年為成熟期。20年租金收益測(cè)算20年總收益：項(xiàng)目開業(yè)20年每年平均租金與收益增長(zhǎng)情況4. 招商政策及策略216。 招商政策根據(jù)我司對(duì)番禺商業(yè)項(xiàng)目的深入分析，綜合我司近年操盤的大型商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營在招商政策方面我司提出一下幾點(diǎn)建議：178。 鮮明具體的業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃是招商成功的首要條件；178。 科學(xué)的設(shè)計(jì)各個(gè)樓層的商業(yè)布局以及商戶組合，按照業(yè)態(tài)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)商戶制定詳細(xì)的商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；178。 購物中心精細(xì)化的經(jīng)營管理模式的確立以及商場(chǎng)的差異化定位是成功的基石；178。 我司提出的租金參考標(biāo)準(zhǔn)以及基本租金+扣率租金的適用對(duì)象進(jìn)行詳細(xì)劃分，另外在付款方式方面力求做到人性化；178。 制定科學(xué)合理的免租期、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開業(yè)時(shí)間要求、鋪位交付標(biāo)準(zhǔn)；178。 制定合理的物業(yè)管理?xiàng)l款以及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；178。 人性化的招商流程+合理的管理制度。216。 招商策略178。 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃確定主力店，并進(jìn)行相應(yīng)商戶落戶；178。 根據(jù)業(yè)態(tài)要求及差異化需要，確定各樓層主力店及次主力店；178。 在確定百貨超市主力店及各業(yè)態(tài)的主力店的基礎(chǔ)上，可展開一般零售主力店招商；178。 堅(jiān)持各樓層保利的主力店鋪的招商必須是按照業(yè)態(tài)規(guī)劃的品牌落戶商家，不可輕易租售給一般商戶；5. 招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議第一階段——項(xiàng)目蓄客期——時(shí)間段大范圍蓄客鋪墊，擴(kuò)大項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度招 商針對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)宣傳，針對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的形象宣傳營銷方式鎖定客戶對(duì)本項(xiàng)目的購買意向，針對(duì)性地進(jìn)行公關(guān)招商目標(biāo)番禺本地的大客戶資源及周邊大型住宅區(qū)的潛在客戶群體目標(biāo)客戶群第二階段——項(xiàng)目第一波熱銷期—時(shí)間段招商著重對(duì)主力客戶及潛在大客戶的招商洽談營銷方式針對(duì)目標(biāo)品牌一對(duì)一宣傳、招商進(jìn)度宣傳招商目標(biāo)鎖定大客戶的入場(chǎng)意向優(yōu)衣庫、UR、Tata、班尼路、美樂匯、大時(shí)代、屈臣氏、蘋果數(shù)碼……目標(biāo)客戶群第三階段——第二波熱銷期——時(shí)間段全面的招商執(zhí)行階段招商營銷方式全面招商宣傳推廣及大規(guī)模的重點(diǎn)品牌簽約慶典及新聞發(fā)布會(huì)招商目標(biāo)各類零售商戶、各類餐飲商戶、各類娛樂及服務(wù)商戶所有零售、餐飲、娛樂及服務(wù)品牌目標(biāo)客戶群第四階段——第三波熱銷期—時(shí)間段招商沖刺及調(diào)整階段招商營銷方式有目的性地招商推廣，針對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的立體廣告宣傳，提升項(xiàng)目人流及知名度在前三階段的成功基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升出租率，提高新進(jìn)租戶的租金水平及已成交客戶的轉(zhuǎn)介紹優(yōu)惠措施招商目標(biāo)所有零售、餐飲、娛樂及服務(wù)品牌目標(biāo)客戶群第七章、營銷模式及資金回籠計(jì)劃1. 可售貨量及商鋪分布216。 貨量統(tǒng)計(jì)番禺匯瓏商業(yè)中心鋪位分類統(tǒng)計(jì)可售鋪位保留鋪位鋪位數(shù)建筑面積（㎡）實(shí)用面積（㎡）鋪位數(shù)建筑面積（㎡）實(shí)用面積（㎡）1F2519457222862F2622432221613F33——————合計(jì)844188944447注：商場(chǎng)實(shí)用率按50%計(jì)。216。 商鋪分布番禺匯瓏商業(yè)中心首層鋪位統(tǒng)計(jì)保留商鋪編號(hào)實(shí)用面積（㎡）建筑面積（㎡）可售商鋪編號(hào)實(shí)用面積（㎡）建筑面積（㎡）A101 B101 A102140 B102 A103 B103 A104 B104 A105 B105 A106 B106 A107 B107129 A108 B108 A109 B109 A110 B11073 A111 B11173 A112 B11273 A113 B11373 A114243 B114 A115 B115 A11673 B116 A117 B117 A118 B118 A119 B119 小計(jì)2286 B120 　　　B121 注：實(shí)用率按50%計(jì)算。可售保留鋪位19間，可售鋪位25間。B122 B123 B124 B12564 小計(jì) 合計(jì)實(shí)用面積：建筑面積： 番禺匯瓏商業(yè)