【正文】 扣。商場內(nèi)部管理系統(tǒng)示意圖　　　　保安系統(tǒng)：分各門徑管制系統(tǒng)、車輛出入停放管制系統(tǒng)、內(nèi)場安全管制系統(tǒng)、外場安全管制系統(tǒng)，后場門徑管制系統(tǒng)組成，是商場安全維護的主要職能部門?！　　　I運系統(tǒng)：主要是管理在商場內(nèi)經(jīng)營的經(jīng)營戶。　　　　企劃系統(tǒng)：分販促系統(tǒng)、服務系統(tǒng)、美工系統(tǒng)，主要是負責商場氣氛布置、促銷活動舉辦、投訴建議尋人等服務內(nèi)容?！　　　【S護系統(tǒng)：分電梯維護、電工、木工、水工等系統(tǒng)，是商場日常設備維護的職能部門。　　　　保潔系統(tǒng)：分日場保潔和夜場保潔，主要負責商場日常清潔的職能部門，大規(guī)模的地面清潔和外墻清潔由專業(yè)公司完成。本案周邊環(huán)境引導指示● 本案的立地位置有著致命的100米距離，即遠離主商圈——朝陽街。朝陽街南北人流有著明顯的差異，自建設南路進入朝陽街，在雙塔北路處是第一是十字路口，也是本案為引導人流進入本案的關鍵位置。引導指示系統(tǒng)的示意圖根據(jù)現(xiàn)場勘察和了解，選擇了東北角、東南角、西南角為主要引導標志設置的位置，其中西南角又是重中之重的位置。西南角是人流進入的關鍵位置，同時前面又有100的沿街商鋪，若能夠進行統(tǒng)一回購并做為與本案業(yè)種有關的商品，即可視為本案的延伸段，對本案人流引導有著非常大的意義。東南角引導系統(tǒng)示意圖東北角引導示意圖　　　　 　　　　　　　　　　 西南角引導示意圖　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　延伸段引導示意圖本案招商推廣策略簡述● 招商推廣是根據(jù)規(guī)劃定案的基礎上，結合現(xiàn)場實際情況等諸多因素而制定的，具有嚴格的專業(yè)程度，同時亦要面對諸多以外變化而進行調(diào)整。本案由于定位為市場，其招商的手法與百貨公司不同，基本將借助于媒體的形式進行大面積招商動作。本案銷售階段已經(jīng)進行了大量的廣告宣傳，由于招商的訴求者和商鋪截然不同，故本案招商廣告不能以傳統(tǒng)媒體方式進行。本案廣告總體費用計劃200萬元，將依照階段性招商情況分不同時期投入。本案招商將一個核心主題進行抄做，在為期7個月的招商周期中，核心主題不變，僅僅變化的是招商的具體內(nèi)容?！　?● 媒體內(nèi)容及特性簡述電視 主要受眾面為普通百姓，具有廣泛傳播的特性，但由于太原本地能夠接受諸多電視臺，預計實際收視率不高，且電視廣告具有費用大，制作周期長的特點。 報紙 根據(jù)報紙的性質(zhì)不同，分為日報，主要面對機關企事業(yè)單位，晚報主要面對普通百姓，費用貴，收眾時間短，由于招商的特定因素，無法直接面對供應商，故本媒體可以作為加強宣傳時用。電臺 主要受眾面為普通百姓，具有廣泛傳播的特性，根據(jù)本案的特性，一般選擇的電臺多為本地的交廣臺，相對收聽率比較高，制作簡單，費用相對便宜，但由于招商的特定因素，無法直接面對供應商，故本媒體可以作為加強宣傳時用。 DM 以平面設計、印刷、發(fā)放組合，費用便宜，可以直接針對供應商進行投放，收眾時間長，比起其它媒體是最經(jīng)濟和最有效的方式，是招商宣傳中主要的利用方式之一。　　 ● 招商達成率達80%時可視同可以開業(yè)。● 本案招商主題　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 主題：英雄原因：由于批發(fā)市場的供應商相對文化素質(zhì)較低，以利用最簡潔和俗套的名稱容易加深印象?！　　　∮⑿鄣碾娪皫缀跫矣鲬魰?，且又是在今年年初時播放，迄今仍有一定的影響力，借鑒其成功的因素，能夠使了解者快速對記住本案?！　　　∮⑿塾执砹吮景甘窃摮墒焐倘χ械挠⑿?，進駐本案的供應商均是商場上的英雄，能夠獲得高收益的利潤上的英雄。　　　　英雄就是代表成功，不但商場的經(jīng)營會成功，同時在商場內(nèi)的經(jīng)營者也是會成功。　 ● 廣告方式簡述　　　　推廣的策略：　　　　　　　　　　預熱時間：計劃在一個月時間　　　　　　　　　　預熱策略：以45期的DM投放為主，DM內(nèi)容為簡單描述商場的規(guī)劃情況、描述商場的整體經(jīng)營理念和團隊、描述本商場的租金和其它商場租金的差異以及優(yōu)劣分析、商場的平面配置圖等，其分別以“英雄I”、“英雄II”…的方式進行連續(xù)投放?！　　　　M特點：為防止收到DM的供應商隨手丟棄，計劃在每份DM上做回執(zhí)，若能夠收集所有DM的，可以進行抽獎并獲得免租1個月的獎勵，對于絕大多數(shù)的DM收到者，在簽定經(jīng)營合約后可以獲得公司的一份禮品，如：金鑰匙，象征獲得進駐本案的鑰匙?！　　　　≌猩淌謨裕菏窃诒景敢?guī)劃定位后大量印制的宣傳冊，詳細介紹商場的規(guī)劃，租金價格、物業(yè)管理費、稅收情況、收益分析等內(nèi)容，針對來訪的客戶發(fā)放?！　　∑渌襟w：報紙、電視和電臺是配合在正式招商前集中運用的，利用方式是太原目前尚無前列的集中“轟炸”法，即在正式招商前23天，覆蓋所有媒體，加大投放密集程度，由于本案的特殊性，這種集中“轟炸”法將更具備震懾能力?！　　　　M投放：DM的投放是以朝陽街為主，做全覆蓋式投放，做到在朝陽街經(jīng)營的每一個經(jīng)營者均了解本案，并使之對本案產(chǎn)生興趣。本案籌備及經(jīng)營期費用支出情況● 本案籌備期和經(jīng)營期費用支出明細　　　　○ 籌備期的費用支出明細 ①　　　　　 籌備時間為自雙方簽約開始之日起至本案正式開幕日止，以8個月為計算基礎；　　　　　 籌備期費用分為：　　向管理方（上海天擎）支付的人民幣90萬元；籌備期的廣告宣傳費（包括：媒體廣告、招商推廣活動、活動用贈品、印刷宣傳手冊等）人民幣200萬元；雜費（包括先期招募的保安人員、一般管理人員、招商差旅費用、手續(xù)辦理費用、交際費用、通訊費用等）人民幣40萬元；本費用中沒有包括初期投入的辦公設備、辦公室裝修等，此類費用歸入開辦費中；　　　　階段性支出情況（單位：萬元）：4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月管理方費用 20 10 10 10 10 10 10 10 廣告費用 0 20 40 35 35 15 25 10 20雜費 1 4 6 6 5 5 4 4 5小計 21 34 56 51 50 30 39 24 25　　　　　 本費用攤提標準：依照3年攤提籌備費用，即330萬元/3年=110萬元/年　 　　　　○ 返租費用支出明細 ②　　　　 數(shù)值標準以銷售45000平方米計算暫視同100%返租計算返租回報率以第一年8%、第二年9%、第三年10%計算，平均返租回報為9%　　　　　　　　　 返租金額公式：　銷售額 * 回報率 = 全館每年回報金額第一年全館回報 第二年全館回報 第三年全館回報260000000元　*　8% = 2080萬元 260000000元　*　9% = 2340萬元 260000000元　* 10% = 2600萬元　　　　　 折合每平米費用：返租金額 / 銷售面積 /　365天 = 每平方米每天承受的租金壓力第一年全館回報 第二年全館回報 第三年全館回報2080 / 45000 / 365 = 2340 / 45000 / 365 = 2600 / 45000 / 365 = 　　　　○ 能源費用支出明細 ③　　　　　 能源費用包含：經(jīng)營期間的公用面積部分的電力（照明、電梯、扶梯、水）、全館空調(diào)、外觀的照明等；　　　　　　　　　　　　 本案得房率以65%計算，故計算本案能源費用應以15750平方米計算；　　　　　　　　　　　　 月度能源費用平均為30萬元，全年能源費用為360萬元；　　　　○ 薪資費用支出明細 ④　　　　　 薪資標準職位 人數(shù) 月薪 小計 職位 人數(shù) 月薪 小計管理人員 20人 1000元/月 20000元/月 保安人員 40人 550元/月 22000元/月保潔人員 20人 450元/月 9000元/月 維修人員 8人 800元/月 6400元/月月薪資小計57400元/月 年薪資小計688800元/年　　　　○ 辦公設備攤提支出明細 ⑤　　　　　 辦公設備包括先期投入的電腦、辦公桌椅、辦公設備、辦公室裝修等，預計投入30萬元；　　　　　 依照3年攤提，以10萬元/年計算　　　　○ 經(jīng)營期廣告費用支出明細 ⑥　　　　　 廣告包括商場室內(nèi)布置、印刷品、媒體廣告、商場活動等；　　　　　 依照平均每年250萬元/年計算　　　　○ 經(jīng)營期辦公費用支出明細 ⑦　　　　　 辦公費用包括通訊費、交際費、差旅費、低值易耗品、雜費等；　　　　　 依照月10萬元，年度為120萬元計算　　　　○ 裝修費用支出明細 ⑧　　　　　 〇 內(nèi)裝修包括天花板、燈具、地面石材、商鋪統(tǒng)一門頭、公共區(qū)域統(tǒng)一裝修等，公用面積以16000平方米計算　　　　　　　費用為600元/平方米，小計700元/平方米*16000平方米=9600000元　　　　　 〇 外立面包括外墻石材、廣告框架、燈具、門頭裝修等　　　　　　　費用為650元/平方米，小計650元/平方米*6000平方米=3900000元　　　　　 〇 廣場包括廣場地面、燈具、車道等　　　　　　　廣場面積及使用權不詳，故以100萬元計算　　　　　 〇 裝修小計1450萬元，依照3年攤提，年費用為483萬元/年計算；　　　　○ 支出費用小計　　　　　 ①（110萬元） + ②（平均2340萬元） + ③（360萬元） + ④（約69萬元） + ⑤（10萬元） + ⑥（250萬元） + ⑦（120萬元） + ⑧ （483萬元）= 年平均支出成本為3742萬元　　　　　 其中：因為返租承擔的每平方米租金壓力為2340萬元 / 45000平方米 / 365天 = 　　　　　　　　 其它經(jīng)營成本和攤提成本每平方米租金壓力為1402萬元 / 45000平方米 / 365天= 　　　　　　　　 +　　　　　○ 稅收費用支出明細　　　　　 按照（租賃價格 – 返租成本價格） * 5% = 實際支付的稅收（未稅）本案經(jīng)營期費用收入情況● 本案籌備期和經(jīng)營期費用收入明細　　　　○ 租金收益　　　　　 鑒于本案的租金無法利用商圈平均租金測算法獲得（理由見本規(guī)劃市場調(diào)查篇所述），故本租金收益將在后面的綜合分析中表述！　　○ 物業(yè)收入明細　　　　　 商圈物業(yè)參考法結果（物業(yè)費包含內(nèi)容均同）　　　　　 圣亞品牌廣場：65元/平方米/月；　　　　　 精品服飾商廈：45元/平方米/月，空調(diào)費為使用期間10元/平方米/月；　　　　　 朝陽服飾商城：27元/平方米/月；（該店由于經(jīng)營和管理狀況不納入?yún)⒖挤秶　　　　?吉美服飾商城：35元/平方米/月；　　　　　 小結：本商圈可參考的圣亞、精品、吉美三店的物業(yè)費范圍為27元/平方米/月——65元/平方米/月，用平均法考慮，本案物業(yè)費可以以45元/平方米/月計算；　　　　　 小計：物業(yè)收益為45元/月/平方米 * 29000平方米 * 12個月=15660000元/年/全館　　　　　　 根據(jù)目前銷售期間與業(yè)主之溝通的物業(yè)價格在5055元/月/平方米相比，本財務分析中所述的物業(yè)管理費用將會高于測算費用　　○ 營業(yè)外收入明細　　　　　 包括商場內(nèi)燈箱、商場外燈箱、廣場租用收入、停車場費用等；　　　　　 依照年280萬元計算，預計分攤如下：收入項目 內(nèi)容 收入 總收入占比戶外廣告收入 根據(jù)最新效果圖為14塊戶外燈箱，為租借給本案經(jīng)營者使用，租借費用中包含能源費用，但不包含燈片制作費用和安裝費用 扣除能源費用，依照每個燈箱每月收取3000元的凈收益計算，年收入為5000元 * 14塊燈箱 * 12個月 = 84萬元 30%閉路電視收入 商場內(nèi)由于無法安裝公用燈箱廣告，故將廣告發(fā)布轉換為商場內(nèi)部的閉路電視系統(tǒng)，從而彌補商場內(nèi)廣告不足的因素 依照每個廣告每天收入50元計算，100個廠商使用閉路電視廣告計算，全年使用依照200天計算，全年閉路電視廣告收入為100萬元 36%停車場收入 包括自行車停車場和機動車停車場的停車收入 依照自行車每次1計算，全年依照10萬車次計算，自行車停車場全年收入10萬元；依照機動車每次5元計算，全年依照6萬輛車次計算，機動車停車場全年收入30萬元 14%廣場租賃收入 根據(jù)本案經(jīng)營的廠商促銷活動的需求，以租賃本案商場外廣場或租賃商場內(nèi)場地來收取費用 廣場租賃依照每天3000元計算，全年使用日依照50天計算，廣場收入為15萬元/年；商場內(nèi)依照2000元計算，全年使用日依照150天計算，商場內(nèi)收入為30萬元/年 16%其它收入 部分廣告位的出租、其它不可預見的收入 粗略估計全年收入約11萬元 4%本案損益平衡及財務分析● 本案損益平衡分析　　條件：　　　　　返租費用依照前面所述不變的前提，以第一年8%為基準計算；　　　　　物業(yè)收費標準為45元/平方米/月計算；　　　　　招商達成率以80%計算，即真正租賃以23000平方米計算，；　　　　　第一年免租期依照3個月計算（其中包含一個月的招商傭金，由開發(fā)商獲得50%，上海天擎獲得50%），免租范圍為23000平方米的廠商；　　　　　營業(yè)外收入為280萬元計算；　　　　　由于總稅收占比很小，故測算損益平衡時稅收暫忽略不計；計算：　　　　　支出：返租租金2080萬元，經(jīng)營成本和前期成本攤提為1402萬元，合計3482萬元；　　　　　收入：營業(yè)外收入280萬元，物業(yè)收入1560萬元，6000平方米租金收入為110萬元，合計1950萬元；　　　　　支出 – 收入 = 3482萬元 – 1950萬元 = 1532萬元　　　　　　 折合每平方米每天應承受租金為1532萬元 / 23000平方米 / 275天（扣除免租期） = 　　　　　　　　 若加上稅收因素，● 本案三年返租收益分析　　 A情況：市場比較法　　　 條件：鑒于“吉美”目前的經(jīng)營狀況尚