某廣場(chǎng)招商策劃方案研討-資料下載頁(yè)
2025-05-02 01:48本頁(yè)面
【正文】 60日?qǐng)?bào)半硬商家已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)裝修宣傳11000日?qǐng)?bào)半硬開業(yè)時(shí)間發(fā)布11000晨刊半軟商鋪經(jīng)營(yíng)者心聲3460晨刊半軟產(chǎn)品形象特征、特色，搶購(gòu)狂潮3460晨刊半軟產(chǎn)品升值潛力、投資價(jià)值分析3460晨刊半軟產(chǎn)品形象特征、特色3460總費(fèi)用75140元目所做的報(bào)紙廣告推廣計(jì)劃。戶外廣告★ 銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝。銷售部外的包裝，要求表現(xiàn)出濃烈的商業(yè)氣息，以配合項(xiàng)目當(dāng)前階段的推廣工作?！?廣場(chǎng)外包裝。太極廣場(chǎng)大門兩側(cè)制作斜視大型廣告牌，內(nèi)容以案名為標(biāo)語(yǔ)宣傳，要求突出、醒目。廣場(chǎng)大門按設(shè)計(jì)方案包裝，并書廣場(chǎng)名?！?廣場(chǎng)內(nèi)包裝。廣場(chǎng)內(nèi)二層主要由經(jīng)營(yíng)戶自行包裝，在沒有經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐之前我們則有必要對(duì)上下兩層進(jìn)行包裝，包裝圍繞以下思路：突出商業(yè)定位、強(qiáng)烈的視覺沖擊、營(yíng)造商業(yè)氛圍。比如在一層的某門面門楣上包裝成“XXX超市”、“XXX咖啡”等等?！?車身廣告。配合本案的招商、開業(yè)，配以時(shí)事性的文字及畫面宣傳。三、相關(guān)文件 招商細(xì)則太極廣場(chǎng)招商細(xì)則招商對(duì)象：高檔餐飲（包括中西餐）、茶樓、健身館、咖啡、美容保健等。租金標(biāo)準(zhǔn)：市場(chǎng)內(nèi)二層商鋪10元/。保證金：因商鋪面積不等，按‘間’為單位，每間保證金為20000元；保證金于簽訂《商鋪?zhàn)赓U意向書》時(shí)交納。商家條件：商戶按經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)進(jìn)行商鋪選擇。商戶須提供身份證。品牌商戶 需能提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照和品牌證明（商標(biāo)注冊(cè)證、代理證明或原產(chǎn)地證明書）。經(jīng)營(yíng)管理：商家按規(guī)定時(shí)間開業(yè)、營(yíng)業(yè)；按限定的經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)；服從商城管理；按時(shí)交納各項(xiàng)費(fèi)用，否則商城有權(quán)將違規(guī)商戶清退出場(chǎng)，并沒收押金。租金優(yōu)惠：免12個(gè)月租金，即免收一年租金。租金收取：商戶定鋪后十日內(nèi)需簽訂《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書》，一次性簽約三年。其它費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)暫定、電費(fèi)：每間商鋪設(shè)獨(dú)立電表，按表收費(fèi)。（眠租期內(nèi)免收物業(yè)管理費(fèi)用）招商方式：計(jì)劃于6月1日上午9:00開始公開招商選鋪，先到先選。招商流程商戶交納租賃保證金——開發(fā)商財(cái)務(wù)開具收據(jù)——簽訂《商鋪?zhàn)赓U意向書》——10日內(nèi)簽訂《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書》?！渡啼?zhàn)赓U意向書》及《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書》。第五部分 銷售建議一、投資者與開發(fā)商利益平衡點(diǎn)分析投資者與開發(fā)商的利益簡(jiǎn)化之就是投資者的投資回報(bào)與產(chǎn)品售價(jià)的利益比較，我們通過(guò)本案租金水平與產(chǎn)品售價(jià)的比較分析不難看出我們項(xiàng)目所面臨的沖突點(diǎn)。本案租金水平前文已經(jīng)分析過(guò)，把廣場(chǎng)內(nèi)二層平均租金暫定為12元/㎡/月，一層平均租金暫定為18元/㎡/月是比較適宜的。本案售價(jià)水平分析售價(jià)需要與租金水平呈一定關(guān)系比例。按照商業(yè)行業(yè)規(guī)律，較為投資者接受的投資回報(bào)周期為8侄14年區(qū)間，即租金水平在15元/㎡左右，售價(jià)應(yīng)在3000元/㎡以內(nèi)，以下以本案中庭商鋪23為例。S=㎡，P單=3200元/㎡（當(dāng)前價(jià)格），P總=1421248元租金=10元/㎡/月=120元/㎡/年該商鋪獲得租金收益為：P年收益=120元/㎡/年㎡=53296元/年投資回報(bào)周期N=P總/P年收益=1421248元/53296元/年=27年很顯然，這樣的投資回報(bào)率及回報(bào)周期是任何一個(gè)理性投資者都不可能接受的，據(jù)以上分析，本案的售價(jià)是脫離了區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境定位的。投資者與開發(fā)商利益平衡點(diǎn)投資者需要的是穩(wěn)定的投資回報(bào)，投資回報(bào)周期越短對(duì)投資者吸引力越大；開發(fā)商需要的是產(chǎn)品當(dāng)前市場(chǎng)較合理的價(jià)位，而不能夠全部賺取產(chǎn)品未來(lái)的升值空間。要想使得投資者投資回報(bào)與產(chǎn)品售價(jià)達(dá)成平衡，不外乎就是尋求提高租金水平或適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品售價(jià)兩種方式。提高租金水平。首先需要強(qiáng)大的市場(chǎng)環(huán)境支撐。有目共睹，本案還處于焦作南區(qū)發(fā)展階段，商業(yè)格局也在形成之中，成熟的市場(chǎng)環(huán)境還需要時(shí)日。再就是項(xiàng)目?jī)?nèi)需要強(qiáng)有力的業(yè)態(tài)支撐。業(yè)態(tài)的市場(chǎng)需求度、商業(yè)氛圍越高，相應(yīng)的才能夠承受較高的租金，比如城市繁華的商貿(mào)中心區(qū)域，其承受的租金水平比其它區(qū)域要高的多，所以業(yè)態(tài)的定位也是提升租金水平的重要手段。調(diào)整產(chǎn)品售價(jià)則意味著減少開發(fā)商的利潤(rùn)，是任何站在開發(fā)商立場(chǎng)上者都不愿意看到的結(jié)果。但本著對(duì)開發(fā)商、對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)任的態(tài)度，我們需要闡明的是，就本案來(lái)說(shuō)，其售價(jià)已經(jīng)趨于市場(chǎng)承受的最高水平。二、銷售策略建議 在本案招商成功后，直接面臨的即是商鋪的銷售。理想狀態(tài)在于商鋪經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)‘火’的局面，商鋪可按照原方案出售，即以‘間’為單位分零出售。 我們考慮本案的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，在白天將不會(huì)形成較強(qiáng)人流、人氣，其消費(fèi)時(shí)間都在下午以后的時(shí)間段內(nèi)，故不能夠在白天直觀的向受眾人群展示濃厚的商業(yè)氛圍。項(xiàng)目組考慮在成功招商之后，需要配合商家進(jìn)行系列的宣傳推廣，比如活動(dòng)的組織。 根據(jù)前文投資者與開發(fā)商利益平衡點(diǎn)分析，結(jié)合本案屆時(shí)具體情況，調(diào)整價(jià)格策略，從而更好的為本案銷售服務(wù)。 具體營(yíng)銷策劃執(zhí)行方案將適時(shí)出臺(tái)。三、年度中旬推廣根據(jù)開發(fā)商實(shí)際需求，在本年度中旬需要尋求資金回籠，項(xiàng)目組擬訂《廣場(chǎng)商業(yè)強(qiáng)勢(shì)推廣方案》討論稿以供參考，另文提供，在此不表。36 / 37
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