【正文】 精英階層無法實(shí)現(xiàn)高端住房需求?！?戶型設(shè)計(jì)較為單一，戶型以三室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)為主。戶型面積以120140平方米為主?？梢姰?dāng)?shù)叵M(fèi)者普遍都有喜好大面積住宅空間的特點(diǎn)。※ 對于社區(qū)景觀的設(shè)計(jì)方面，當(dāng)?shù)馗鳂潜P普遍較差。大部分樓盤的景觀規(guī)劃也只局限于對綠化率的概念提出和綠色植物的簡單布置，對于社區(qū)景觀內(nèi)涵，并沒有進(jìn)一步挖掘和延伸出自己社區(qū)獨(dú)特的、品牌式的景觀文化和社區(qū)文化?！?對于社區(qū)配套和物業(yè)管理方面，各開發(fā)樓盤的理念和設(shè)施較差。經(jīng)調(diào)查了解到，本地社區(qū)依然還是處于一種僅僅提供居住空間的基本狀態(tài)，社區(qū)規(guī)劃上缺少一些便民的公共設(shè)施設(shè)置?！?房地產(chǎn)市場市場剛剛起步，購房群體對于房源的消費(fèi)還不是很理性，一方面表現(xiàn)在持幣待購的心態(tài)上，另一方面表現(xiàn)在購房者不太習(xí)慣使用按揭貸款。第三部分 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)分析研究一、區(qū)位分析青州市文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于云門山風(fēng)景區(qū)、 東夷文化生態(tài)園東南側(cè)。 東臨中國“七博會”會展中心、彌河生態(tài)旅游開發(fā)區(qū)。 北依繁華市區(qū)；南接黑虎山水庫、圣水峪風(fēng)景區(qū)。云門山、劈山、黃山三面環(huán)繞，依山近城，山青，水碧，雞犬相聞，農(nóng)田阡陌，村舍隱約，自然環(huán)境優(yōu)美，可謂“人間仙境，世外桃園”。規(guī)劃城市南外環(huán)路從園區(qū)北側(cè)通過，有兩條南北城市主要道路（青州南路、云門山南路）與中心城區(qū)相連，交通便捷，是未來最佳城市拓展空間。 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)域位置圖二、項(xiàng)目現(xiàn)狀及利用條件項(xiàng)目現(xiàn)狀青州文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地主要為山地、坡地、旱地、果園及少量村莊，沒有基本農(nóng)田，便于開發(fā)建設(shè)。基地北側(cè)有一條城市外環(huán)路（外環(huán)南路）通過，用地條件自成一個(gè)較為獨(dú)立的城市區(qū)域?，F(xiàn)狀自然環(huán)境優(yōu)美，山型地勢上佳，是青州市不可多得風(fēng)水寶地。配套情況文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展和建設(shè)是青州城市“一體四區(qū)”格局中的重要部分之一，也是青州市未來幾年重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。目前，園區(qū)內(nèi)路網(wǎng)已經(jīng)初步形成，濰坊教育學(xué)院、山東省民族技師學(xué)院一期工程已經(jīng)開工建設(shè)，2008年新生開始入住。文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的公交系統(tǒng)、水電、通訊、燃?xì)?、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施正在加緊建設(shè)，園區(qū)的中小學(xué)、醫(yī)院、商業(yè)、銀行、農(nóng)貿(mào)市場等配套設(shè)施也已經(jīng)規(guī)劃或建設(shè)。自然景觀項(xiàng)目現(xiàn)狀地貌自然景觀較好，西北有云門山風(fēng)景區(qū)、 東夷文化生態(tài)園，東臨中國“七博會”會展中心、彌河生態(tài)旅游開發(fā)區(qū)，南接黑虎山水庫、圣水峪風(fēng)景區(qū)，園區(qū)內(nèi)有著名的廣福寺風(fēng)景區(qū)和體育休閑中心。良好的自然景觀為園區(qū)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)奠定了資源基礎(chǔ)和賣點(diǎn)挖掘，是人居及商業(yè)地產(chǎn)的理想之地。圣水峪風(fēng)景區(qū)云門山風(fēng)景區(qū)黑虎山水庫三、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃分析功能分區(qū)青州市文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)按照功能共劃分為六大園區(qū)：178。 教育園區(qū)178。 卡特彼勒工業(yè)園區(qū)178。 綜合配套服務(wù)園區(qū)178。 廣福寺風(fēng)景旅游區(qū)178。 文化創(chuàng)意園區(qū)178。 生態(tài)過渡區(qū)1．1教育園區(qū)教育園區(qū)為青州市文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)起步園區(qū)，是市政府為整合、優(yōu)化青州市教育資源、發(fā)展教育事業(yè)，所作出的一項(xiàng)重大舉措。該園區(qū)占地約3980畝，入駐園區(qū)的學(xué)校目前有4家：青州市委黨校、濰坊教育學(xué)院、山東省民族技師學(xué)院、益都衛(wèi)生學(xué)校。教育園區(qū)內(nèi)學(xué)校概況學(xué)校名稱規(guī)劃占地總建筑面積一期工程建成后的學(xué)生容量濰坊教育學(xué)院946畝益都衛(wèi)校830畝15萬平米民族技師學(xué)院1000畝40萬平米12萬平米青州市委黨校200畝1．2卡特彼勒工業(yè)園卡特彼勒工業(yè)園位于文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)東北部，是以卡特彼勒山工機(jī)械有限公司為龍頭打造的國內(nèi)一流工程機(jī)械制造業(yè)基地。卡特彼勒公司是世界上最大的土方工程機(jī)械和建筑機(jī)械生產(chǎn)商，也是全世界柴油機(jī)和天然氣發(fā)動機(jī)的主要供應(yīng)商，2003年位居全球500強(qiáng)的162位。山東工程機(jī)械有限公司是國家定點(diǎn)生產(chǎn)輪式裝載機(jī)的骨干企業(yè)，占地100多萬平方米，國家500家重點(diǎn)企業(yè)，2005年3月22日山東正式加入卡特彼勒公司，成立中美合資山東山工機(jī)械有限公司?？ㄌ乇死展I(yè)園區(qū)南至廣福寺路、北至魯郭路、東至羊臨路、西至云門山路延伸段，一期工程規(guī)劃建設(shè)占地3000畝。園區(qū)建成后，配套企業(yè)將達(dá)到120家以上，提供4萬個(gè)就業(yè)崗位，擁有全球供應(yīng)商50余家，形成集產(chǎn)品研發(fā)、主機(jī)生產(chǎn)、配件供應(yīng)、加工出口、物流配送為一體的產(chǎn)業(yè)基地。到2010年，卡特彼勒山工機(jī)械有限公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)整機(jī)銷售3萬臺，零部件銷售10億元，總銷售收入突破80億元，成為國內(nèi)同行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)，卡特彼勒工業(yè)園也將成為國際性機(jī)械制造基地。工業(yè)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)和工業(yè)園發(fā)展是文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)支持之一，將帶動區(qū)片內(nèi)基礎(chǔ)配套、教育、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并直接增加對房地產(chǎn)開發(fā)的需求。1．3綜合配套服務(wù)區(qū)綜合配套服務(wù)區(qū)位于文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)中心地段，規(guī)劃面積6220畝，為各園區(qū)提供居住、醫(yī)療、教育、商業(yè)、休閑娛樂等多角度、綜合性、全方位的服務(wù)，主要規(guī)劃建設(shè)居民小區(qū)、商業(yè)購物中心、餐飲、娛樂等服務(wù)場所和設(shè)施。1．4廣福寺風(fēng)景旅游區(qū)廣福寺位于文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)西側(cè)，原創(chuàng)于北魏末年，稱巖勢道場，后改名勝福寺，隋文帝時(shí)安放佛祖舍利，自唐以后易名廣福寺。2005年，廣福寺重修工程啟動，規(guī)劃占地面積近千畝，建筑面積二萬多平方米，主要景點(diǎn)有大雄寶殿、念佛堂、龍王廟、僧房、居士樓、往生堂、滴水觀音、齋堂、塔林等。該景區(qū)建成后，將形成集佛學(xué)文化、自然風(fēng)光、飲食文化、休閑、娛樂為一體的旅游觀光休閑區(qū)，與佛國壽山景區(qū)遙相呼應(yīng)，為青州旅游、服務(wù)業(yè)發(fā)展注入新的生機(jī)和活力，為文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)興旺發(fā)達(dá)護(hù)佑祈福。1．5文化創(chuàng)意園區(qū)文化創(chuàng)意園區(qū)是文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心園區(qū)之一，占地5880畝，計(jì)劃投資3億元，總建筑面積20萬平方米，規(guī)劃建設(shè)期5年，力爭在“十一五”末初具產(chǎn)業(yè)規(guī)模。園區(qū)包括影視基地、動漫基地、文化創(chuàng)作基地、文化村落、藝術(shù)私人博物館以及與之配套的商業(yè)、餐飲娛樂設(shè)施，吸引一批信息、網(wǎng)絡(luò)、動漫等技術(shù)含量高的文化企業(yè)到園區(qū)發(fā)展，培育新的產(chǎn)業(yè)鏈，充分挖掘青州的歷史底蘊(yùn)和文化內(nèi)涵，成為富含青州歷史發(fā)展精粹的文化前沿陣地、時(shí)尚消費(fèi)基地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)匯集地、文化旅游觀光勝地；成為具有豐富歷史文化內(nèi)涵，商業(yè)休閑設(shè)施配套齊全、風(fēng)貌協(xié)調(diào)、功能完善、特色鮮明的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。文化創(chuàng)意園建成后，將成為集影視制作、動漫設(shè)計(jì)、藝術(shù)創(chuàng)意為一體的重要的文化公共平臺，與廣福寺風(fēng)景旅游區(qū)連成一片，形成青州大旅游中的一環(huán)。 1．6生態(tài)過度區(qū)生態(tài)過度區(qū)分為兩片區(qū)，分別在文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的西北部和東部。生態(tài)過度區(qū)主要規(guī)劃建設(shè)高檔住宅區(qū)和別墅區(qū)。青州市目前幾乎沒有‘復(fù)式’‘錯(cuò)層’戶型的高檔樓盤和別墅，無法滿足青州市高收入人群的高端住房需求。文化產(chǎn)業(yè)園憑借優(yōu)越的人文自然條件和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，以及三到五年內(nèi)聚集的10萬人口，規(guī)劃發(fā)展成為青州南部城市副中心，因此也是建設(shè)高檔住宅的首選之地。生態(tài)過度區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，一方面體現(xiàn)融入大自然的生態(tài)理念，另一方面滿足高檔住宅的市場需求。優(yōu)質(zhì)人群的入住也將拉動綜合配套服務(wù)區(qū)的市場需求。交通道路青州路廣福寺路南環(huán)路廣福寺路云門山路前寺路前寺路南環(huán)路青州市文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要道路包括：南北走向：青州路，北起膠濟(jì)鐵路客運(yùn)站，規(guī)劃南至黑虎山水庫，貫穿城市最長的一條主干道，路道紅線54米；云門山路，北起青州市火車站，南至教育園區(qū)前寺路。道路紅線54米。東西走向：新南環(huán)路，規(guī)劃未來將與省道膠王路連接，升級為省道，是城市南擴(kuò)的重要基礎(chǔ)設(shè)施，道路紅線54米；廣福寺路，位于園區(qū)中部貫穿東西的主干路，道路紅線40米；前寺路，園區(qū)東西主干路，道路紅線40米。另外，2008年還將打通范公亭路至濰坊寶通街，將進(jìn)一步增加文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)與主城區(qū)和濰坊市區(qū)的聯(lián)系，擴(kuò)大園區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射圈。四、SWOT分析優(yōu)勢分析(Strength)◆ 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)處于城市“一體四區(qū)”城市格局的重要發(fā)展位置，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢；◆ 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊有云門山風(fēng)景區(qū)、 東夷文化生態(tài)園、彌河生態(tài)旅游開發(fā)區(qū)，圣水峪風(fēng)景區(qū)等自然景觀，園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有良好的自然人文景觀優(yōu)勢；◆ 文化園區(qū)內(nèi)道路建設(shè)良好，交通便利，范公亭路至濰坊寶通街打通后將會緊密聯(lián)系文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有良好的交通優(yōu)勢；◆目前，青州市沒有大規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也幾乎沒有別墅區(qū)和高端樓盤，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)尚處于啟動階段，可開發(fā)地塊規(guī)模較大，有利于房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)，人文自然條件優(yōu)越，正適合打造高品質(zhì)居住概念。劣勢分析(Weakness)◆ 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地為風(fēng)光秀麗的山地、坡地，起伏落差大，地質(zhì)條件復(fù)雜，增加施工難度；◆ 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)尚處于城市發(fā)展新區(qū)域，需要興建生活配套設(shè)施。機(jī)會分析(Opportunity)◆ 近年，青州經(jīng)濟(jì)逐步提升，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快推進(jìn)，青州處于山東省“一體兩翼”發(fā)展全局的“中心”區(qū)位，城市區(qū)域影響力大大提高。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；◆ 目前，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)尚屬于啟動階段，地價(jià)成本較低，隨著園區(qū)的發(fā)展和建設(shè)，進(jìn)入成本將增加。當(dāng)前是介入房地產(chǎn)開發(fā)的最佳時(shí)機(jī)；◆ 青州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，目前住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展層次較低，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)較為落后，給項(xiàng)目預(yù)留了一定的競爭和發(fā)揮空間；◆預(yù)計(jì)園區(qū)內(nèi)教育園區(qū)和卡特彼勒工業(yè)園建成后需求5000余套住宅，為房地產(chǎn)需求帶來可靠保障；◆ 近幾年，青州市加大了招商引資力度，并制定了一定的招商引資政策，如果項(xiàng)目開發(fā)抓住當(dāng)?shù)卣猩桃Y這一政策，將會為項(xiàng)目發(fā)展降低成本。威脅分析(Threato)◆ 當(dāng)?shù)刭彿空呦M(fèi)理念有待提高，消費(fèi)者的心理是一切從實(shí)際出發(fā)，住房需求還處于較低的層次，消費(fèi)者對新鮮事物的接受能力較弱，只注重質(zhì)量、價(jià)格、配套等，這為項(xiàng)目提升品質(zhì)和價(jià)格帶來一定的影響?！? 產(chǎn)業(yè)園目前處于建設(shè)階段，區(qū)域內(nèi)尚未有房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)若想贏得消費(fèi)者認(rèn)可，重點(diǎn)在項(xiàng)目綜合性配套規(guī)劃和營銷推廣工作。劣勢機(jī)會優(yōu)勢本項(xiàng)目市場競爭位置威脅綜合分析，我們可以清楚看到，園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會和面對的挑戰(zhàn)是共存的，總的來講，項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會很大，房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵在于如何把握市場機(jī)會，做好項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃，發(fā)展集群效應(yīng)，挖掘環(huán)境優(yōu)勢，創(chuàng)建其它建設(shè)項(xiàng)目所不同的賣點(diǎn)和市場空白點(diǎn)。五、園區(qū)開發(fā)核心價(jià)值解析人文與自然優(yōu)勢青州市是歷史文化名城，具有濃厚的歷史文化積淀。文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊風(fēng)光旖旎，古寺護(hù)佑，還有文化教育園區(qū)。都為文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)增加了文化內(nèi)涵，增加了項(xiàng)目賣點(diǎn)和附加值。交通優(yōu)勢文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)交通十分便捷，使園區(qū)內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)在未來幾年內(nèi)將有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢。因此項(xiàng)目客戶群定位將具有更大的延伸區(qū)域。產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模優(yōu)勢文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)規(guī)劃的教育園區(qū)將容納5萬師生；卡特彼勒工業(yè)園區(qū)建成后，配套企業(yè)將達(dá)到120家以上，擁有全球供應(yīng)商50余家，提供4萬個(gè)就業(yè)崗位。僅教育園區(qū)和工業(yè)園區(qū)的建設(shè)就保障了園區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場需求。時(shí)機(jī)價(jià)值在山東半島都市群的規(guī)劃發(fā)展和青州市自身城市及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下，青州市將迎來另一個(gè)城市建設(shè)和發(fā)展的新階段；文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)尚屬于啟動階段，成片綜合開發(fā)，進(jìn)入成本低，競爭門檻高。因此，文化園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的提出具有良好的時(shí)間價(jià)值，建議園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)立足于青州新規(guī)劃的高度，建設(shè)高品質(zhì)人文居住和商旅的綜合社區(qū)。結(jié) 束 語在山東省“一體兩翼”發(fā)展全局中，中心樞紐位置的青州市，區(qū)位極佳?！耙惑w”帶動“兩翼”，“兩翼”支撐“一體”，青州正積極融入到這一發(fā)展之中，放大“中心”區(qū)位的作用，將更具吸引力和輻射功能。青州城建基礎(chǔ)較好，城市框架和道路網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成，榮獲國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家級生態(tài)建設(shè)示范區(qū)等稱號；兩條高速公路、兩條鐵路縱橫貫穿，長深高速公路、膠濟(jì)鐵路客運(yùn)專線正在動工建設(shè)，交通發(fā)達(dá)；旅游資源豐富，歷史人文底蘊(yùn)深厚，城市內(nèi)涵豐富，城市發(fā)展的基礎(chǔ)優(yōu)勢十分明顯。青州市正在積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，這將對房地產(chǎn)開發(fā)帶來良好的機(jī)遇。在國家不斷出臺嚴(yán)格的土地政策背景下，青州文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)所占土地多為不受嚴(yán)格限制的地類，并且文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)正處于開發(fā)的起步階段，政策優(yōu)惠靈活。以創(chuàng)新為動力，生態(tài)為特色，產(chǎn)業(yè)為支撐的南部文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將充分發(fā)揮得天獨(dú)厚的自然文化資源和產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，3到5年內(nèi)，園區(qū)常住人口達(dá)10萬，成長為青州南部城市次中心，必將是全城最具增值潛力的園區(qū)，時(shí)不待我，機(jī)不可失。山東省城建設(shè)計(jì)院2008年1月15日附件青州市城市規(guī)劃圖：附件青州市文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃其他附件：資質(zhì)文件等。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人.