房屋買賣合同案例范本-資料下載頁
2025-05-01 00:44本頁面
【正文】 的一種構(gòu)成條件，即債務(wù)人實施了違反合同約定義務(wù)的行為，但因為現(xiàn)代民法重視違約與合同宗旨的關(guān)系，將之與履行行為的實際效果相聯(lián)系，故難有在違約行為后果嚴(yán)重，以致無法實現(xiàn)合同目的的情況下，方構(gòu)成根本違約。認(rèn)定根本違約，關(guān)鍵在于如何判定“違約后果嚴(yán)重”?！逗贤ā芬?guī)定為“不能實現(xiàn)合同日的”。相對于輕微違約，根本違約通常表現(xiàn)為即使經(jīng)過修改或補正，也無法實現(xiàn)債權(quán)人利益的情況。當(dāng)能在不同合同中，應(yīng)結(jié)合合同的性質(zhì)來考慮合同目的。總之，在我理解，只有違約結(jié)果嚴(yán)重到合同目的無法實現(xiàn)即債權(quán)人利益無法實現(xiàn)的情況下，方認(rèn)定為根本違約，也就是說合同債務(wù)、違約，甚至后果較為嚴(yán)重，但是可通過修補或改正而達(dá)到合同目的的，亦不構(gòu)成根本違約。 在本案中，被告的遲延履行，并未給原告造成什么利益損失，更不會使合同目的無法實現(xiàn)，我們無法認(rèn)定已構(gòu)成根本違約。而且遲延的期間不長，被告在違約后采取了較為積極的態(tài)度，及時的加以改正，使得原告的利益可得以實現(xiàn)。如果允許原告解除合同，反而會致使雙方的目的無法實現(xiàn)，不符合合同法鼓勵交易的宗旨。而且，解除合同將產(chǎn)生合同自始無效的后果，雙方當(dāng)事人的財產(chǎn)須恢復(fù)到訂約前的狀態(tài)，必將造成社會資源的浪費。再次，如果在此種未構(gòu)成根本違約的情況下，允許原告解除合同，也不利于維護(hù)市場經(jīng)濟的交易安全和交易秩序，損害合同信守原則。故本案中，原告不能以被告的遲延交付構(gòu)成根本違約為由主張解除合同。 在買賣合同中，出賣人負(fù)有物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)和權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。出賣人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)要求，出賣人就交付的標(biāo)的物負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。本案中，合同標(biāo)的物（房屋）曾一度存在權(quán)利瑕疵，在被告通知原告辦理房屋交接驗收手續(xù)之時，合同標(biāo)的物仍存在權(quán)利瑕疵，被告已違反了其瑕疵擔(dān)保義務(wù)，因為抵押權(quán)具有追及力，而原告即使取得該標(biāo)的物的所有權(quán)也不得以此來對抗抵押權(quán)的行使，這樣原告不得不承擔(dān)可能喪失標(biāo)的物的風(fēng)險。故原告有權(quán)拒絕辦理房屋交接驗收手續(xù)，該拒絕行為并不構(gòu)成違約。但該房屋之抵押登記隨后被注銷，使被告對其違反瑕疵擔(dān)保義務(wù)的一種補救措施。由于被告采取該補救措施及時、有效，因而并未構(gòu)成重大違約。從該合同的履行結(jié)果來看，當(dāng)事人的利益亦大體平衡，并無一方因此受損，因而，從鼓勵交易的精神出發(fā)，應(yīng)維持該合同的效力，但由于被告的行為已構(gòu)成遲延履行，故原告仍可要求被告承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任。 總之，在本案中，應(yīng)認(rèn)定該買賣房產(chǎn)合同有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)繼續(xù)履行合同，但原告司基于被告的遲延履行要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
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