【正文】 系數(shù)制定相關(guān)價(jià)格。 ? 花園洋房、聯(lián)排別墅房源銷(xiāo)售應(yīng)該保證銷(xiāo)售流量的前提下追求利潤(rùn)最大化，創(chuàng)造最高價(jià)值同時(shí)增加品牌的知名度。 定價(jià)原則 定價(jià)原則 綜合定價(jià)系數(shù) 房型系數(shù) 環(huán)境系數(shù) 修正系數(shù) 面積系數(shù) 朝向系數(shù) 私密系數(shù) 房型合理性系數(shù) 車(chē)位系數(shù) 周邊相鄰系數(shù) 小區(qū)位置系數(shù) 棟容積率系數(shù) 花園系數(shù) 臨水系數(shù) 風(fēng)水系數(shù) 推量系數(shù) 客戶(hù)需求系數(shù) 建材系數(shù) ?花園洋房和聯(lián)排別墅在該區(qū)域市場(chǎng)上屬于稀缺性產(chǎn)品，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律其銷(xiāo)售價(jià)格相應(yīng)要高出其他房源 8002022元 /平米； ?花園洋房沿河前排 2 28幢和后排 2 26幢相同戶(hù)型 13層建議差價(jià)做到 300500元 /m2 ?聯(lián)排別墅北岸價(jià)格因明顯高于南岸 價(jià)格策略 節(jié)奏營(yíng)銷(xiāo)、小步快跑的銷(xiāo)售推量原則 ? 本項(xiàng)目的蓄水工作至關(guān)重要，我們將依托好本次 ，抓住金 9銀 10的時(shí)機(jī)，為開(kāi)盤(pán)積累必要的客戶(hù)量。 ? 我們認(rèn)為形成熱銷(xiāo)概念的樓盤(pán)在銷(xiāo)售速率設(shè)計(jì)上有一個(gè)共性：即所推房源開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化 4050%， 2周內(nèi)去化 7080%，一個(gè)月內(nèi)基本完銷(xiāo)。 ? 在銷(xiāo)售過(guò)程中適當(dāng)?shù)匿N(xiāo)控有助于價(jià)格實(shí)現(xiàn)。 ? 花園洋房和聯(lián)排別墅作為本項(xiàng)目最高端的特色產(chǎn)品，其銷(xiāo)售進(jìn)度應(yīng)該自成一格，我們將對(duì)其進(jìn)行獨(dú)立的包裝，以形成一個(gè)新的產(chǎn)品推向市場(chǎng)。 推案策略 銷(xiāo)售時(shí)間 樓棟號(hào) 去化面積 （平米） 目標(biāo)均價(jià) （元 /平米） 總銷(xiāo)金額 （億元） 資金回籠目標(biāo) （億元） 目標(biāo)完成 銷(xiāo)售率 花園洋房（ 2 2 2 28） 15000 100% 聯(lián)排別墅 （ 2 3 3 33 3 33 3 3 4 42） 22022 100% 小計(jì) 保留 22號(hào)樓 8500 100% 根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的研判和對(duì)市場(chǎng)的理解，我們制定了下述的銷(xiāo)售目標(biāo)： 銷(xiāo)售目標(biāo) 花園洋房、聯(lián)排別墅銷(xiāo)售重要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 10月 9月 花園洋房開(kāi)盤(pán) 花園洋房持續(xù)蓄水 花園洋房清盤(pán) 花園洋房持續(xù)期 完成 90%銷(xiāo)售率 11月 12月 聯(lián)排別墅 開(kāi)盤(pán) 聯(lián)排別墅持續(xù)期 完成 90%銷(xiāo)售率 聯(lián)排別墅清盤(pán) 聯(lián)排別墅持續(xù)蓄水 11月 10月 12月 高層剩余房源持續(xù)銷(xiāo)售 9月 各期蓄水期 花園洋房銷(xiāo)售 聯(lián)排別墅銷(xiāo)售 總體銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn) 附件：主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 競(jìng)品分析 — 藍(lán)郡（大華頤和華城三期） 占地面積 142500平方米 建筑面積 95000平方米 開(kāi)發(fā)商 大華（集團(tuán)）有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 2元 /平方米 /月 綠化率 50% 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 900 車(chē)位 500 容積率 聯(lián)排面積 196— 314平方米 疊加面積 190— 241平方米 實(shí)景圖 位置圖 競(jìng)品分析 — 藍(lán)郡 媒體廣告 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)羅列 ?中環(huán)之內(nèi) 稀缺價(jià)值 ?原生水岸 雅致從容 ?大品牌，多優(yōu)勢(shì) 強(qiáng)勢(shì)保障 ?軌道交通，四通八達(dá) ?內(nèi)中環(huán)，雙板塊配套 ?雅別墅，泛歐風(fēng)情 “ 傾向于地段優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品優(yōu)越的訴求 ” 競(jìng)品分析 — 藍(lán)郡 客戶(hù) 客源構(gòu)成 外省客戶(hù) ， 占 20% 本市客戶(hù) ，占 80% 普陀 、 寶山自住型客戶(hù) ， 約占 70% 全市投資型客戶(hù) ， 約占 30% 往來(lái)江 、 滬兩地經(jīng)商 ，作第二居所的客戶(hù) ，約占 40% 外省看好區(qū)域發(fā)展的純投資型客戶(hù) ， 約占60% 競(jìng)品分析 — 美墅（復(fù)地太陽(yáng)城） 占地面積 106999平方米 建筑面積 121800平方米 開(kāi)發(fā)商 上海復(fù)地新河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 2元 /平方米 /月 綠化率 50% 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 500 車(chē)位 500 容積率 聯(lián)排面積 175平方米 實(shí)景圖 位置圖 競(jìng)品分析 — 美墅 媒體廣告 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)羅列 ?中環(huán)線 ?新藝境景觀純別墅 ?大華社區(qū)優(yōu)勢(shì)地段 ?7公里可直達(dá)內(nèi)環(huán)線 ?板塊配套完善 “ 傾向于地段優(yōu)勢(shì)的訴求 ” 競(jìng)品分析 — 金地 格林世界 占地面積 347222平方米 建筑面積 250000平方米 開(kāi)發(fā)商 上海格林風(fēng)范房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 綠化率 65% 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 1300 車(chē)位 1040 容積率 聯(lián)排面積 200— 228平方米 疊加面積 162— 200平方米 實(shí)景圖 位置圖 競(jìng)品分析 — 金地 格林世界 媒體廣告 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)羅列 ?中環(huán)線 ?R11線兩站環(huán)抱格林世界 ?水岸原生別墅，優(yōu)質(zhì)品質(zhì) ?零售巨頭家樂(lè)福入駐 “ 傾向于生活交通配套的訴求 ” 競(jìng)品分析 — 金地 格林世界 客戶(hù) 客源構(gòu)成 外省客戶(hù) ， 占 40% 本市客戶(hù) ，占 60% 嘉定自住型客戶(hù) ， 約占 70% 普陀 、 寶山投資型客戶(hù) ， 約占 30% 往來(lái)江 、 滬兩地經(jīng)商 ，作第二居所的客戶(hù) ，約占 60% 外省看好區(qū)域發(fā)展的純投資型客戶(hù) ， 約占40% 競(jìng)品分析 — 橡樹(shù)灣 占地面積 144247平方米 建筑面積 230782平方米 開(kāi)發(fā)商 堅(jiān)實(shí)置地（上海）有限公司 投資商 華潤(rùn)置地 (上海 )有限公司 綠化率 50% 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 2373 項(xiàng)目地址 新江灣城政和路 1088號(hào) 售樓電話(huà) 55250998 效果圖 效果圖 位置圖 競(jìng)品分析 — 橡樹(shù)灣 賣(mài)點(diǎn)羅列 新英格蘭風(fēng)格 橡樹(shù)灣體現(xiàn)了鮮明的新英格蘭風(fēng)情，延承新英格蘭藝術(shù)和人文傳統(tǒng)，傳承、包容、發(fā)展，塑造出英倫古典的豐美。同時(shí)通過(guò)現(xiàn)代科技的應(yīng)用和豐富的材質(zhì)對(duì)比，在保證建筑歷久彌新的同時(shí)，賦予了建筑強(qiáng)烈的時(shí)代感。 大處精致，小處無(wú)痕 華潤(rùn)置地橡樹(shù)灣繼續(xù)秉持華潤(rùn)置地 “ 精致了無(wú)痕 ” 的產(chǎn)品精神，追求 “ 大處精致，小處無(wú)痕 ” ，發(fā)展產(chǎn)品的 “ 精度 ”和 “ 美度 ” ，通過(guò)設(shè)計(jì)上的匠心獨(dú)具創(chuàng)造風(fēng)格鮮明、品味不凡，處處彰顯細(xì)節(jié)之美的生活空間。 生態(tài)技術(shù) 在橡樹(shù)灣使用了十余項(xiàng)生態(tài)技術(shù)，并秉持橡樹(shù)灣的 “ 自然而然 ” 理念，只選擇實(shí)用，能切實(shí)帶來(lái)良好效果的生態(tài)技術(shù)，這包括自平衡風(fēng)系統(tǒng)、墻體保溫、滲水路面、太陽(yáng)能路燈等。 聯(lián)庭別墅 橡樹(shù)灣獨(dú)有的聯(lián)庭別墅設(shè)計(jì)，庭院為主題，通過(guò) “ 滲透 ” 的手法，將綠化空間向住宅組群內(nèi)部逐漸引入，為每戶(hù)住家創(chuàng)造豐富的庭院空間和更廣闊的專(zhuān)屬領(lǐng)地。 宜居生態(tài)濕地 橡樹(shù)灣地處上海外環(huán)線內(nèi)。規(guī)劃為中低密度的花園社區(qū)。項(xiàng)目所在的新江灣城是上海市區(qū)僅存的一塊宜居生態(tài)濕地，園區(qū)內(nèi)有原生態(tài)的自然河流以及樹(shù)林，空氣質(zhì)量尤佳。 國(guó)際社區(qū) 新江灣城規(guī)劃有建設(shè)面積 6000平方米的文化中心； 7500平方米的體育中心和 12022平方米的滑板公園，以及總建設(shè)面積約 14萬(wàn)平方米的地區(qū)商業(yè)中心等，輔以其他行政、治安、福利、道路交通設(shè)施，可全方位滿(mǎn)足居住人群需要。 名校薈萃 橡樹(shù)灣所處的楊浦區(qū)，有包括復(fù)旦、同濟(jì)等 17所高校。 新江灣地塊規(guī)劃了復(fù)旦大學(xué)分校 , 同濟(jì)第一附中（原鞍山中學(xué)） 等三所中學(xué)，還有三所小學(xué)，包括中福會(huì)幼兒園等七所幼兒園。 “ 傾向于產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的訴求 ” 競(jìng)品分析 — 長(zhǎng)城中環(huán)墅 占地面積 101071平方米 建筑面積 65696平方米 開(kāi)發(fā)商 上海長(zhǎng)城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)公司 上海振川物業(yè)管理有限公司 綠化率 60% 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 368 項(xiàng)目地址 浦東新區(qū)高木橋路 219弄 售樓電話(huà) 58578888 產(chǎn)品類(lèi)型 雙拼 24棟；聯(lián)排 56棟 車(chē)位 368 效果圖 位置圖 競(jìng)品分析 — 長(zhǎng)城中環(huán)墅 賣(mài)點(diǎn)羅列 ?張江板塊唯一純別墅社區(qū) ?浦東中環(huán)罕有 ?臨近地鐵 2號(hào)線，低密度，高純度 “ 傾向于地段優(yōu)勢(shì)的訴求 ” 競(jìng)品分析 — 徐匯臻園 占地面積 147557平方米 建筑面積 113505平方米 開(kāi)發(fā)商 上海華臻置業(yè)有限公司 物業(yè)公司 上海申大物業(yè)有限公司 綠化率 35% 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 827 產(chǎn)品類(lèi)型 小高層 24棟；聯(lián)排 28棟 車(chē)位 496 項(xiàng)目地址 徐匯區(qū)華發(fā)路 151號(hào) 售樓電話(huà) 64965988 效果圖 位置圖 競(jìng)品分析 — 徐匯臻園 賣(mài)點(diǎn)羅列 ?入住徐匯濱江板塊，擁有徐匯得天獨(dú)厚的自然資源和人文資源 ?邀約繁華的都市別墅，擁有予取予求的生活配套 ?低密度都市別墅社區(qū)，產(chǎn)品細(xì)節(jié)完全以居住者的需求和體驗(yàn)出發(fā)（現(xiàn)房） ?以西班牙細(xì)節(jié)融合老上海風(fēng)情 “ 傾向于地段優(yōu)勢(shì)的訴求 ” 徐匯 濱江 都市別墅 THANKS 共同攜手 共享成功