【正文】 疇來(lái)理定職責(zé)。物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)沒(méi)有行政化的管理職能。物業(yè)管理合同的簽約雙方是平等民事主體，即物業(yè)管理公司與業(yè)主之間簽訂的合同，其性質(zhì)應(yīng)為服務(wù)，而非管理；物業(yè)管理合同屬服務(wù)合同，管理只是服務(wù)的一種形式。對(duì)業(yè)主被盜是否承擔(dān)賠償責(zé)任，要視物業(yè)管理服務(wù)合同的具體約定進(jìn)行分析。若物業(yè)管理合同中明確約定，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主被盜承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，則物業(yè)管理公司的義務(wù)相應(yīng)加重，如果物業(yè)管理公司不履行服務(wù)合同的約定義務(wù)，是造成失竊事件發(fā)生的惟一原因，則物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任；若物業(yè)管理公司失職，與失竊事件的發(fā)生存在一定因果關(guān)系，但僅是原因之一，則應(yīng)根據(jù)具體情況來(lái)確定物業(yè)管理公司的責(zé)任范圍。主要看業(yè)主與物業(yè)雙方就停車(chē)方面達(dá)成的協(xié)議或約定，此案的業(yè)主是車(chē)輛沒(méi)有停放在有人看管的車(chē)庫(kù)造成車(chē)輛失盜，而有些業(yè)主車(chē)輛停放在有人看管的車(chē)庫(kù)造成失盜，物業(yè)和業(yè)主的協(xié)議中如果注明收取的是停車(chē)費(fèi)，既場(chǎng)地租用費(fèi)，而不是看管費(fèi)，物業(yè)公司一樣不用承擔(dān)責(zé)任的。案例22：物業(yè)管理公司應(yīng)如何對(duì)業(yè)主的裝修進(jìn)行監(jiān)管？2005年，某小區(qū)業(yè)主來(lái)訪反映，小區(qū)管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下，派員進(jìn)入其尚在裝修的房屋內(nèi)，將業(yè)主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時(shí)也遭到破壞。業(yè)主認(rèn)為：小區(qū)管理部雖出具了書(shū)面整改通知書(shū)，但無(wú)權(quán)擅自闖入私人住宅強(qiáng)行拆除，這種行為嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識(shí)，同時(shí)要求小區(qū)管理部對(duì)在該事件中給業(yè)主造成的損失進(jìn)行賠償。注：經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物；小區(qū)物業(yè)管理部之前已向業(yè)主發(fā)出《違約行為整改通知書(shū)》，但業(yè)主表示拒不整改?！景咐治觥浚海ㄒ唬?、小區(qū)管理部有沒(méi)有對(duì)業(yè)主在裝修過(guò)程中的行為進(jìn)行必要限制的責(zé)任？（二）、作為《物業(yè)管理服務(wù)合同》內(nèi)約定的一項(xiàng)義務(wù)，物業(yè)管理公司有責(zé)任對(duì)業(yè)主在裝修過(guò)程中的行為進(jìn)行監(jiān)管和必要的限制。首先，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)審查業(yè)主的裝修方案，將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)通過(guò)《住宅裝修須知》的形式告知業(yè)主和業(yè)主委托的裝修公司，并與業(yè)主簽訂《住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議》。值得注意的是：在簽訂協(xié)議時(shí)，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主在裝修時(shí)的禁止行為。例如：不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，改變房屋外部顏色；應(yīng)考慮樓層樓板承載力；不影響毗鄰房屋的安全使用；不影響其他業(yè)主的正常使用等等。其次，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議，加強(qiáng)對(duì)日常裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡視和檢查，監(jiān)督業(yè)主或裝修公司履行裝修協(xié)議條款內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者裝修公司有違反協(xié)議的行為，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。最后，裝修完畢，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，凡有違反裝修協(xié)議的行為，應(yīng)要求業(yè)主或裝修公司恢復(fù)或賠償。二、小區(qū)管理部是否應(yīng)對(duì)業(yè)主的違約（違章）行為承擔(dān)管理不善的責(zé)任？物業(yè)管理公司作為受托實(shí)施管理的公司，應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，履行相應(yīng)的管理義務(wù)。但是，物業(yè)管理公司是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，因此，物業(yè)管理公司是不能采取強(qiáng)制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)向業(yè)主及使用人提出改進(jìn)意見(jiàn)，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小區(qū)管理部向業(yè)主提出了整改意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)就已盡到了依管理合同而履行的義務(wù)，對(duì)于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。但是，如果物業(yè)管理公司根本沒(méi)有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒(méi)有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出建議，也沒(méi)有及時(shí)告知有關(guān)部門(mén)或業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司就違背了物業(yè)管理合同的義務(wù)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。綜上可知，本案中業(yè)主違章搭建的行為影響了小區(qū)這個(gè)整體商品的整體外觀，且沒(méi)有履行對(duì)業(yè)主自身行為規(guī)范的約定，物業(yè)公司是有必要對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管和限制的；但物業(yè)管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權(quán)限，且不利于矛盾的解決。物業(yè)公司應(yīng)把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務(wù)中，設(shè)法得到業(yè)主的理解與支持。案例23：如何解決“群租”問(wèn)題？“群租”問(wèn)題誰(shuí)來(lái)管?案例：某業(yè)主來(lái)電反映，﹡﹡小區(qū)﹡號(hào)﹡樓房屋出租給十幾個(gè)人居住，承租人經(jīng)常半夜大聲喧嘩，還在南陽(yáng)臺(tái)隨地小便等，使左鄰右舍的正常生活都受其影響，非常煩惱。曾向小區(qū)管理部反映多次，一直未得到解決，要求物業(yè)公司加強(qiáng)這方面的管理。事件經(jīng)過(guò)及處理：小區(qū)管理部獲此信息后，曾多次聯(lián)系出租該房的業(yè)主，上門(mén)溝通并告知其房屋“群租”的危害性和對(duì)相鄰業(yè)主帶來(lái)的安全隱患，但收效甚微。為此，管理部針對(duì)小區(qū)類似情況，協(xié)同居委會(huì)、派出所、外來(lái)人口管理辦公室對(duì)“群租”人員加強(qiáng)管理，情況有所好轉(zhuǎn)，但無(wú)法根除“群租”現(xiàn)象。案例分析：一、小區(qū)管理部對(duì)業(yè)主出租房屋有沒(méi)有控制權(quán)？針對(duì)目前大規(guī)模蔓延并愈演愈烈的“群租”現(xiàn)象，褒貶俱有，我們究竟該如何認(rèn)識(shí)這種現(xiàn)象？又該如何對(duì)待這種現(xiàn)象？物業(yè)管理公司有沒(méi)有權(quán)力對(duì)業(yè)主房屋的出租進(jìn)行控制？這些問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)也比較棘手，房屋公共設(shè)施的過(guò)度使用，保安、保潔工作人、財(cái)、物的投入增加，提高了物業(yè)公司的管理成本，卻難逃“物業(yè)管理不夠盡責(zé)”的輿論指責(zé)，物業(yè)公司怎么管？房東是業(yè)主，保安對(duì)進(jìn)出人員詢問(wèn)，都是房客，怎么可以阻攔？目前對(duì)于“群租”沒(méi)有相關(guān)的法律、法規(guī)可以適用，物業(yè)公司是無(wú)法可依、無(wú)權(quán)管理的。不僅物業(yè)公司，即便是相關(guān)職能部門(mén)也難有作為。而且物業(yè)公司是沒(méi)有執(zhí)法權(quán)力的，即便是有法律依據(jù)，也不是靠物業(yè)公司就可以禁止“群租”的。根據(jù)《上海市房屋租賃條例》、《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米；其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米。而實(shí)際情況是，一套120平方米的小三房即便隔成10間出租，也符合這條規(guī)定。這就讓想管的執(zhí)法部門(mén)師出無(wú)名。此外，如果是二房東出租的，工商部門(mén)可以“非法經(jīng)營(yíng)”來(lái)干涉，但業(yè)主直接出租，則工商也無(wú)能為力。而外來(lái)人口登記、稅收等方面的制度也只能規(guī)范房東和租客，并不能規(guī)范“群租”這一行為的本身。二、業(yè)主自身怎樣維權(quán)？變了質(zhì)的“群租”居住條件臟、亂、差，而“群租”的大規(guī)模蔓延又徒增民怨，更重要的問(wèn)題還在于這些變了質(zhì)的“群租”隱藏著眾多的隱患，涉及不少的社會(huì)問(wèn)題和社會(huì)公共安全，為此相鄰業(yè)主憂患重重，怎樣保護(hù)自身的利益不受侵害，靠誰(shuí)來(lái)維權(quán)？我們建議：業(yè)主自身可以通過(guò)《業(yè)主公約》的形式對(duì)“群租”的行為作出規(guī)定。這個(gè)《業(yè)主公約》也不是絕對(duì)的禁止，而是自治的規(guī)范。經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的《業(yè)主公約》效力等同于合同，如有業(yè)主違反，是可以向法院進(jìn)行訴訟的。這樣，業(yè)主就可以自律自管，保障業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利。三、類似的案例并不鮮見(jiàn)，呼吁相關(guān)法律、法規(guī)的建立和健全正是因?yàn)椤叭鹤狻爆F(xiàn)象的產(chǎn)生有其合理性，才得以漫延，而產(chǎn)生的矛盾和糾紛又異常突出，且目前又缺少相應(yīng)的法律、法規(guī)來(lái)調(diào)整，因此我們才呼吁早出臺(tái)相應(yīng)的地方法規(guī)來(lái)規(guī)范“群租”。只有法律作出了規(guī)定，有關(guān)部門(mén)才能依法行政，而“群租”的隱患才能降到最低。但對(duì)于整個(gè)“群租”現(xiàn)象而言，一刀切的取締恐怕并不合適，畢竟“群租”是租賃關(guān)系的其中一種。所謂“法無(wú)禁止皆可行”，正是由于缺乏法律、法規(guī)的明確定義和規(guī)范，對(duì)于目前市場(chǎng)上的“群租”就難以管理?！叭鄙俜梢?guī)范，‘群租’開(kāi)始變質(zhì)”，已是有關(guān)部門(mén)不能忽視的現(xiàn)狀。如何制訂完善的法律、法規(guī)，既照顧到全局的利益又照顧局部利益；既滿足產(chǎn)權(quán)人的利益又顧及相鄰關(guān)系人的利益；既鼓勵(lì)社會(huì)效率又主張社會(huì)公平，對(duì)“群租”行為進(jìn)行合理的規(guī)范、有效的管理，是一個(gè)亟需解決的問(wèn)