【正文】 大的優(yōu)勢。 本項目目標(biāo)客戶定位及價格定位 寫字樓客戶根據(jù)對**市辦公物業(yè)需求量的深入分析，并結(jié)合對本項硬件（如位置、規(guī)模等條件）情況的了解，本案的市場潛在目標(biāo)客戶，按機(jī)構(gòu)性質(zhì)及需求面積預(yù)測統(tǒng)計如下： 〈〈〈36%20%20%10%8%6% 〈〈〈〈〈〈〈〈〈〈〈〈〈 圖 寫字樓客戶按機(jī)構(gòu)性質(zhì)預(yù)測圖 寫字樓客戶按需求面積預(yù)測客戶定位在注重企業(yè)形象和個性辦公環(huán)境的企業(yè)機(jī)構(gòu)；其中實力派企業(yè)（國有或股份制企業(yè)、準(zhǔn)上市公司機(jī)構(gòu)、其它性質(zhì)和行業(yè)的企業(yè)。如：傳媒公司、外貿(mào)、保險、銀行、新聞機(jī)構(gòu)等）是主力客戶，設(shè)計創(chuàng)作型企業(yè)（如工業(yè)設(shè)計、建筑等）及服務(wù)于本區(qū)域的企業(yè)為補充客戶。主力客戶特征：（1）公司自身實力經(jīng)過歷年積累已處在國內(nèi)同行業(yè)水平的第二軍團(tuán)領(lǐng)軍人，并有信心在一定時期內(nèi)成為第一軍團(tuán)的中堅力量； （2）關(guān)注提升公司形象及品牌知名度； （3）希望利用中央商務(wù)群的商務(wù)綜合優(yōu)勢； （4）在企業(yè)自用的同時，又有資金的保值及增值的資本運籌。（5）期待企業(yè)辦公環(huán)境能夠產(chǎn)生一定的創(chuàng)造力〈〈〈25%45%20%5%5% 〈10〈—30〈01,〈,—2,50〈〈2,50〈 由于中高檔客戶所在的企業(yè)大多非常強(qiáng)調(diào)專業(yè)化程度，具有較高的利潤率和良好的成長性，他們要求辦公場所功能相對專一，周邊交通配套齊全；由于需要接待客戶，寫字樓必須能體現(xiàn)甚至提升公司的專業(yè)化形象具有相當(dāng)?shù)臋n次，項目寫字樓的產(chǎn)品定位迎合了那些追求公司形象的實力型企業(yè)的青睞。國內(nèi)知名企業(yè)和本地實力型企業(yè)將會在國際企業(yè)入住的情況下跟進(jìn)，形成“羊群效應(yīng)”，進(jìn)而實現(xiàn)樓盤銷售。 招待所客戶（1）海內(nèi)外常駐**機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。 國內(nèi)及海外常駐**的機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大、派駐人員較多的。（2）經(jīng)常往來**的國內(nèi)及海外商務(wù)人員，由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，國內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返**，這類人會選擇招待所，以方便居住和辦公。 （3）**的小企業(yè)和 SOHO 族**的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會購買或租用招待所，用于辦公、休息及接待客戶。隨著科技發(fā)展和計算器網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實，非常適合 SOHO 族。 商業(yè)部分客戶OUTLESS（名品折扣店）高端餐飲（如：藍(lán) CLUB 等）地鐵商業(yè)：地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)分類可以分為共性需求型、區(qū)域需求型和沖動需求型。共性需求型：是用來滿足消費者出于基本生理、生活、溝通方面需要的商品／服務(wù)，不會因為站點類別差異而對此業(yè)態(tài)有本質(zhì)上不同的需求，也不會因消費者的收入差異而對這業(yè)態(tài)有本質(zhì)上不同的需求；但可對不同品牌檔次有差異需求。此類業(yè)態(tài)是必然的主流，譬如：水／飲料、報刊、面包、ＡＴＭ等。區(qū)域需求型：則根據(jù)每個區(qū)域的不同情況，滿足該區(qū)域消費者需求的商品／服務(wù)，會因為站點類別差異而對此類業(yè)態(tài)有不同的內(nèi)容需求，會因為使用該站點的消費者的收入或生活習(xí)慣差異而對此類業(yè)態(tài)有不同的內(nèi)容需求。雖然并非每天所需品，但需求卻多樣化，譬如：服裝、禮品、飾品、化妝品等。 沖動需求型：能夠激發(fā)消費者興趣、感官喜好而產(chǎn)生購買行為的商品／服務(wù)。這類業(yè)態(tài)的商品／服務(wù)對消費者而言完全不是必需的，是由于沖動而產(chǎn)生的購買，對“快速便捷”完成購買過程的要求較另外兩型較低。 消費者更為追求“ 購物樂趣”。譬如：傳真復(fù)印、無限寬帶、個人護(hù)理、快照膠卷等。第五章 項目總體規(guī)劃方案 項目規(guī)劃設(shè)計思想本項目規(guī)劃的設(shè)計思想應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行思考：（1）旨在建設(shè)一個“外觀現(xiàn)代大方，內(nèi)在寬敞舒適”的現(xiàn)代建筑，同時，具有獨自特色和較強(qiáng)的時代感，營造一個溫馨、典雅、寧靜、優(yōu)美的居住生活空間，創(chuàng)造一個集商業(yè)、辦公、觀賞、酒店于一體的現(xiàn)代建筑。中國社會發(fā)展到今天，人們生活的舒適度壓力越來越大，不同階層不同年齡段的城市居民面臨的精神負(fù)擔(dān)也越來越重。這已經(jīng)不是人們能否暫時擺脫緊張的工作生活壓力的問題，而是一個如何從社會文化層次上讓人們認(rèn)識到：人類生存的終極目的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一味地追求物質(zhì)財富的獲取。項目應(yīng)該建立起新型生活理念，全面均衡地調(diào)整我們的生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而重新恢復(fù)生活信心，在親近大自然的社區(qū)環(huán)境中健康地生活下去。（2）創(chuàng)造有別于城市中心生活形態(tài)的城市邊緣地帶的購物、辦公和居住環(huán)境人們生活在喧囂的城市中心區(qū)，耳聞目睹著的絕大部分是人類建造的物質(zhì)環(huán)境：遠(yuǎn)處的山巒被遮擋，清新的空氣被污染，原野的植被被人工鋪裝取代。自然環(huán)境和自然要素的匱乏，使人們的精神世界得不到及時全面的補給，慢慢也使人們對生活的認(rèn)知產(chǎn)生著越來越大的偏差。（3）讓本項目和城市周邊社區(qū)相互促進(jìn)共存共榮該項目不會是世外桃源，也不會建設(shè)成為小而全的孤立住宅。在這里購物、辦公和居住的人們，在享受著大自然親切宜人社區(qū)環(huán)境的同時，他們的物質(zhì)生活條件和商業(yè)服務(wù)設(shè)施也要得到必要的滿足，社區(qū)的教育設(shè)施和公眾活動場所更要有保證。城市建設(shè)自有其客觀規(guī)律，人氣的聚集要靠不同級別的社區(qū)設(shè)施來實現(xiàn)。尤其在城市邊緣地帶，只有靠城市各個社區(qū)的設(shè)施配置組合來相互促進(jìn)，才能真正讓居民感受到人生三味的滲潤。（4）借助科學(xué)技術(shù)的必要力量，創(chuàng)造與自然和諧共生的環(huán)境當(dāng)代科學(xué)技術(shù)文明程度之高，幾乎可以取代傳統(tǒng)的人類文明。但是技術(shù)文明的進(jìn)步永遠(yuǎn)不是人類的目的，它絕對是滿足我們?nèi)祟悓徝?、舒適和享受的手段。本項目應(yīng)借助技術(shù)文明的力量，創(chuàng)造與自然和諧共存的環(huán)境，在節(jié)能、環(huán)保、可持續(xù)利用的思想支配下，從建筑、結(jié)構(gòu)及材料方面入手，達(dá)到人與自然以及技術(shù)手段的和諧共榮。 在整體設(shè)計中主要遵循的原則（1）盡可能地立體地拓展居住的景觀空間。（2）重視本區(qū)塊內(nèi)規(guī)劃中的地形變化和豎向設(shè)計，創(chuàng)造出大氣開放、錯落有致的建筑效果。（3）重視建筑的外立面設(shè)計，依靠建筑形體變化和色彩配置，創(chuàng)造出獨特的視覺效果。（4） 環(huán)境設(shè)計突出大尺度與小尺度相結(jié)合的效果，形成綠地景觀、街景、園景和建筑之間在空間尺度上的相互呼應(yīng)。 項目總體規(guī)劃（1）構(gòu)筑項目的大環(huán)境該項目從大的區(qū)域位置和現(xiàn)狀來看，其主出入口設(shè)在宗地南側(cè)為佳。在這塊比較規(guī)則的規(guī)劃用地內(nèi)，宜建立控制軸線，以標(biāo)志小區(qū)建設(shè)的推動方向，也有助于形成良好鮮明的外部空間秩序。從大環(huán)境豐富多變的要求來考慮，應(yīng)布置沿控制軸線向內(nèi)部有機(jī)滲透的動態(tài)景觀軸線。如此將整個項目的建設(shè)用地在平面形態(tài)構(gòu)成布置時處理成幾個大的用地區(qū)塊，進(jìn)而構(gòu)筑項目大環(huán)境的整體感和秩序感。（2）應(yīng)用生態(tài)匹配的概念，創(chuàng)造室外空間環(huán)境體系的合理性“生態(tài)匹配”是社區(qū)環(huán)境建設(shè)的一個基本概念， “紅花須靠綠葉襯”就是這個道理。根據(jù)此基本概念，沿景觀動態(tài)軸線配置形態(tài)相似的庭園空間。在宗地西側(cè)布置單元式高層住宅，有益于項目整體外部空間形態(tài)輪廓線的豐富和完善。項目內(nèi)部配置兩處大型景觀綠化廣場，可以使得項目內(nèi)部由道路系統(tǒng)分隔圍合形成的外部空間和景觀綠化有一定的均好性。（3）整體規(guī)劃控制與彈性開發(fā)建設(shè)的可調(diào)性我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，任何人都幾乎對自己的經(jīng)濟(jì)行為和結(jié)果失去了切實的把握。發(fā)展戰(zhàn)略確立之后，具體的經(jīng)濟(jì)行為必須隨著市場的脈搏適時加以調(diào)整。因此開發(fā)商進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)時，必須要有整體的規(guī)劃設(shè)計作為控制，同時也要為具體的實施操作留有足夠的調(diào)整余地。 項目專業(yè)設(shè)計 項目建筑設(shè)計墻體：外墻體為 200 厚加氣混凝土或承重多孔空心磚，用于靈活分隔的內(nèi)墻選用 ASA 板。外裝修材料及外門窗：外墻主要以面磚為主，局部選用環(huán)保外墻涂料，公建局部飾以石材。住宅選用塑鋼窗框，中空玻璃；公建選用隔墊鋁合金門窗，中空玻璃；住宅外門選用高密度模壓、纖維板木門。內(nèi)裝修：底層入口門廳為磨光花崗巖地坪，水性環(huán)保內(nèi)墻涂料；標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳為鋪地磚地面、踢腳，水性環(huán)保涂料墻、頂；戶內(nèi)為水泥石屑地坪，混合沙漿粉刷墻、頂。餐廳、廚房選用水性抗菌內(nèi)墻涂料。臥室為木地板地面，其余部位選用防滑彈性彩色橡膠地磚。商業(yè)及其他公共建筑為防滑地磚地面。防水材料：屋面選用三元乙丙橡膠防水材料或氯化聚乙烯——橡膠共混防水卷材，地下車庫墻面和地面防水及廁浴間的防水采用氯丁膠乳瀝青防水涂料或橡膠防水涂料。保溫材料：屋面選用擠塑泡沫保溫板或 120 厚憎水膨脹珍珠巖板，墻體采用擠塑泡沫保溫板或 ASA 板。室外環(huán)境：主要道路用彩色壓?；炷?，人行道、庭園步道等采用耐磨鋪地缸磚，臨時停車場和消防登高場選用植草磚地面。 節(jié)能設(shè)計（1）建筑節(jié)能建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用加氣混凝土或多孔空心磚，內(nèi)保溫措施為ASA 保溫板。外門窗：住宅采用仿木塑鋼門窗框中空玻璃加密封條，公共建筑選用熱阻隔鋁合金框料中空玻璃，教育設(shè)施等建筑采用熱阻隔鋁合金框料復(fù)合安全玻璃。封閉陽臺下部實體墻面和陽臺門面板采用巖棉夾芯板。屋面保溫層采用 120 厚憎水膨脹珍珠巖板，室內(nèi)地面沿外墻 2 米范圍在混凝土基層下設(shè) 150 厚 2：8 白灰焦渣保溫層，樓面挑出室外部分采用 60 厚巖棉板吊頂。（2）給排水節(jié)能措施充分利用市政供水壓力，低區(qū)生活和消防給水（在滿足最不利點水頭的條件下）利用市政供水壓力直接供水，大量節(jié)約用電量。合理確定生活泵供水壓力，選用高效節(jié)能的水泵和電機(jī)。地下儲水池和屋頂水箱均采用能及時報警的溢流措施。節(jié)約用水、減少排污、節(jié)能環(huán)保。采用節(jié)水型衛(wèi)生器具、管道連接件、水龍頭和節(jié)水型家電。（3）采暖和通風(fēng)節(jié)能措施按照國務(wù)院“熱改”精神，本項目采用集中采暖的系統(tǒng)形式，采暖設(shè)備加裝溫控裝置，熱源及熱網(wǎng)采用變流量加質(zhì)調(diào)節(jié)的調(diào)節(jié)方式。采暖熱媒選用 95/70OC 高溫水，采暖熱源采用燃?xì)忮仩t。居住建筑的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)充分采用保溫節(jié)能材料，從各方面降低采暖能耗。過渡季節(jié)盡量少開或不開空調(diào)。冬夏季節(jié)合理調(diào)節(jié)新風(fēng)量，盡量根據(jù)人員變化來調(diào)節(jié)新風(fēng)量，以降低新風(fēng)負(fù)荷。在滿足人員舒適和衛(wèi)生條件的前提下，盡可能提高夏季室內(nèi)溫度和降低冬季室內(nèi)溫度。（4）電氣節(jié)能變壓器及高低壓配電柜，均采用高效率、低能耗產(chǎn)品。本工程公共建筑部分照明燈具以熒光燈及氣體放電燈為主，熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器，或低溫低能耗鎮(zhèn)流器，既可提高功率，又可降低能耗。居住建筑的公共走道和樓梯的照明燈具，均采用感應(yīng)式開關(guān)，以降低能耗。 項目電氣設(shè)計（1）電源等級本工程消防用電設(shè)備（消防控制中心、消防電梯、消防水泵和自動噴淋泵等）為一級負(fù)荷供電；其余為三級負(fù)荷。（2）電源本工程由市電 10KV 供電，從附近開閉所采用電纜埋地引入中心配電室。（3）電纜管線敷設(shè)電纜管線在地下車庫內(nèi)沿電纜橋架敷設(shè)，其余埋地敷設(shè)單體建筑電纜管線敷設(shè)由施工圖設(shè)計階段決定。（4）其它弱電系統(tǒng)，包括電話通信、網(wǎng)絡(luò)信息、安保等，委托相關(guān)資質(zhì)單位設(shè)計。 項目動力規(guī)劃和暖通設(shè)計（1）動力規(guī)劃根據(jù)暖通專業(yè)要求和**市能源結(jié)構(gòu)的具體情況，本項目由鍋爐房提供冬季采暖熱源，熱媒為 95/70176。C 熱水，鍋爐燃料為天然氣。鍋爐房按照東西兩部分的使用要求分別設(shè)置，以便獨立核算。室外熱網(wǎng)采用直埋式敷設(shè)，由檢查井到用戶的部分管道采用地溝敷設(shè)。鍋爐房的位置靠近負(fù)荷中心的地下室設(shè)置，以減少噪音的影響。（2）天然氣供應(yīng)天然氣由城市供氣管網(wǎng)供應(yīng)，東西兩部分的天然氣管網(wǎng)獨立設(shè)置，分別設(shè)中壓調(diào)壓站和低壓調(diào)壓站。經(jīng)中壓調(diào)壓站調(diào)壓后的天然氣(約 5000Pa)送鍋爐房供鍋爐燃燒用；經(jīng)低壓調(diào)壓站調(diào)壓后的天然氣供居民使用。的天然氣管道一律埋地敷設(shè)。天然氣管道設(shè)計符合GB5002893《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范》。（3）暖通規(guī)劃集中熱源采暖，分戶計量，熱媒為 95/70176。C 熱水；采暖形式為散熱器采暖，采暖管道暗敷；地下汽車庫設(shè)有通風(fēng)排煙系統(tǒng)。商場等采用分體空調(diào)。 項目管網(wǎng)綜合（1）共同溝設(shè)置區(qū)內(nèi)擬設(shè)共同溝，為供暖系統(tǒng)、高壓低壓給水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)合用，共同溝分住宅高層區(qū)與多層區(qū)兩系統(tǒng)，其它管線為直埋地式。（2）管線埋設(shè)各種管線埋設(shè)離建筑物的水平排序由近及遠(yuǎn)宜為：電力管線或電信管線、天然氣管線、共同溝、雨水管、污水管。電力電纜與電信管纜宜遠(yuǎn)離，并按照電力纜在道路東側(cè)或南側(cè)、電信管纜在道路西側(cè)或北側(cè)的原則布置。管線之間遇到矛盾時，應(yīng)按下列原則布置；臨時管避讓永久管線；小管線避讓大管線；壓力管線避讓重力自流管線；可彎曲管線避讓不可彎曲管線。 項目消防安全管理本項目按國家規(guī)范設(shè)計、安裝消防設(shè)施同時加強(qiáng)消防安全管理。具體應(yīng)做好以下幾方面：（1）規(guī)范建筑主體項目必須經(jīng)消防部門審核批準(zhǔn)后再施工；竣工時經(jīng)消防部門驗收后才可投入使用，避免先天性火災(zāi)隱患的滋生。選擇甲級設(shè)計院按規(guī)范設(shè)計，堅決杜絕為了眼前利益，而未進(jìn)行防火分隔，導(dǎo)致防火分區(qū)過大；電氣線路不穿阻燃管，亂敷亂接；疏散通道過窄，疏散距離過長，安全出口過少，消防設(shè)施不完善，消防栓數(shù)量少；配備的滅火器材型號不對；室內(nèi)外消防水源不足；室外沒有消防通道，消防車無法通行；大量采用可燃材料裝修等等。 （2）加強(qiáng)消防設(shè)施維護(hù)管理按照消防技術(shù)規(guī)范設(shè)置自動報警自動噴淋等消防設(shè)施，并安排專人維護(hù)管理，確保系統(tǒng)正常運行；經(jīng)常檢查防止消防栓被貨物埋壓、圈占或損壞，消防水帶、水槍被挪作它用；滅火器定時更換。 （3）強(qiáng)化防火安全意識 強(qiáng)化管理人員消防安全意識和防火管理，健全消防組織防火制度，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)，認(rèn)真落實防火檢查結(jié)果，堅決阻止邊營業(yè)邊施工，違章用電用火，違章焊接、切割，不會使用滅火器材等現(xiàn)象發(fā)生。必須采取相應(yīng)的措施，才能在消防管理上真正做到防患于未然。 （4）設(shè)置安全疏散設(shè)施，利于人員疏散 緊靠門口 米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置踏步臺階。設(shè)計時每個安全出口平均疏散人數(shù)不超過 250 人，對于項目容納人數(shù)超過 2022 人時，其超過部分按每個出