國(guó)立中山大學(xué)財(cái)管系陳明吉編輯-資料下載頁(yè)
2025-04-29 05:37本頁(yè)面
【正文】 為現(xiàn)值，便可求得不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。 土地持分面積( ㎡)f 推估未來(lái)平均一年租金權(quán)利金9,800,000 勘估標(biāo)的收益面積 ( 坪 ) 收益法調(diào)查估價(jià)表840,000500 840,000 7,700,000成本價(jià)格總收入推估月租金 ( 元 / 坪 )年租金 ( 月租金 x12+ 權(quán)利金 xMC)x 面積總費(fèi)用合計(jì)押租金 ( 保證金 )押租金 ( 保證金 ) 利息210,000總收入合計(jì)49,000總費(fèi)用地價(jià)稅或地租管理費(fèi)10,000重大修繕費(fèi)774,813 估計(jì)每年閒置期 ( 月 )5,250一年期定存利率(%)其他收入%010,796,739房屋稅%35,000保險(xiǎn)費(fèi)010,00020,000 式不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格(元/坪) 淨(jìng)收益房地淨(jìng)收益不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)資本化率決定8 重建成本154,000維修費(fèi)建物未來(lái)每年折舊提存率其他費(fèi)用1845,25030,000有效總收入1理由由收益實(shí)例之不動(dòng)產(chǎn)淨(jìng)收益單價(jià)，除以買賣實(shí)例之不動(dòng)產(chǎn)單價(jià)，推算市場(chǎng)合理之不動(dòng)產(chǎn)資本化率後，決定本案不動(dòng)產(chǎn)資本化率。620,813%77,120不動(dòng)產(chǎn)收益資本化率 (%)(七 )統(tǒng)計(jì)推論法 以各項(xiàng)影響不動(dòng) 產(chǎn) 價(jià)格之變數(shù)來(lái)求出待估標(biāo)的物價(jià)格之方法，稱 為 「統(tǒng)計(jì)推論法」；估價(jià)實(shí)務(wù)及學(xué)術(shù) 研 究上常使用的則 為 「回歸分析法」，其係就 選取影響價(jià)格的因素（即自變數(shù)）與價(jià)格（即依變數(shù)）間之關(guān)係建立一適當(dāng)之迴歸模型，當(dāng)影響價(jià)格因素已知時(shí) ,即可求得不動(dòng) 產(chǎn) 之估計(jì)價(jià)格。 （複迴歸） 通常影響不動(dòng) 產(chǎn) 價(jià)格之因素包含兩個(gè)以上，因此在迴歸模式中，需要多個(gè)自變數(shù)以期得到更精確的推測(cè)結(jié)果，這種包含多個(gè)影響因素的迴歸分析稱 為 複迴歸。其基本式如下： 其中 Y ：不動(dòng) 產(chǎn) 估計(jì)價(jià)格（依變數(shù)）。 x 1 ， x 2 ， ...x n ：影響不動(dòng) 產(chǎn) 價(jià)格之各種因素（自變數(shù)）。 b 0 ：截距。 b 1 ， b 2 ， … b n ：各自變數(shù)之係數(shù)。 ε ：誤差項(xiàng)。 ???????xnxbxbxbxbbY ....3322110 表 12 8 高雄市成屋特徵價(jià)格模型估計(jì)結(jié)果（仲介公司資料， 半對(duì)數(shù)模式） 特徵 變數(shù)名稱 符號(hào) 79 年 80 年 81 年 82 年 截距項(xiàng) 4 . 2 7 2 1 * * 4 . 8 4 2 4 * * 5 . 1 6 4 4 * * 5 . 1 0 9 1 * * 戶 登記總面積 ＋ 0 . 0 2 7 5 * * ( 0 . 8 2 3 ) 0 . 0 1 7 4 * * ( 0 . 5 2 3 ) 0 . 0 2 4 5 * * ( 0 . 7 0 1 ) 0 . 0 1 5 5 * * ( 0 . 5 0 3 ) 的 衛(wèi)浴設(shè)備套數(shù) ＋ 0 . 2 3 0 5 ( 0 . 1 6 4 ) 0 . 2 5 3 3 * * ( 0 . 2 1 9 ) 0 . 0 9 3 6 * ( 0 . 1 0 2 ) 0 . 2 6 5 5 * * ( 0 . 3 3 1 ) 特 所在樓層 － 0 . 0 7 1 4 ( 0 . 4 9 7 ) 0 . 0 5 0 1 * * ( 0 . 4 7 2 ) 0 . 0 7 7 2 * * ( 0 . 5 4 5 ) 0 . 0 7 3 5 * * ( 0 . 5 2 8 ) 徵 所在樓層平方 ＋ 0 . 0 0 3 6 ( 0 . 4 1 3 ) 0 . 0 0 2 0 * ( 0 . 3 1 5 ) 0 . 0 0 4 1 * * ( 0 . 4 5 5 ) 0 . 0 0 3 5 * * ( 0 . 3 5 5 ) 車位 ＋ 0 . 2 1 3 1 * ( 0 . 1 3 2 ) 0 . 2 0 1 1 * * ( 0 . 1 8 4 ) 0 . 1 2 3 6 * * ( 0 . 0 9 5 ) 0 . 0 6 4 8 ( 0 . 0 7 2 ) 棟 的 地上總樓層數(shù) ＋ 0 . 0 2 2 0 ( 0 . 2 2 0 ) 0 . 0 0 9 6 * ( 0 . 1 3 7 ) 0 . 0 0 1 2 ( 0 . 0 1 2 ) 0 . 0 1 3 1 * * ( 0 . 1 5 1 ) 特 徵 屋齡 － 0 . 0 3 7 1 * * ( 0 . 2 2 9 ) 2 6 9 * * ( 0 . 3 0 4 ) 0 . 0 1 2 8 * * ( 0 . 1 0 8 ) 0 . 0 1 4 0 * * ( 0 . 1 4 1 ) 鄰里 特徵 區(qū)位 ＋ 0 . 2 1 4 1 * * ( 0 . 1 8 2 ) 0 . 2 0 8 5 * * ( 0 . 2 5 4 ) 0 . 0 2 6 6 ( 0 . 0 2 5 ) 0 . 1 8 9 5 * * ( 0 . 2 0 7 ) R S Q U A R E 0 . 9 3 5 2 0 . 8 3 4 6 0 . 8 1 0 2 0 . 8 5 6 5 ADJ R S Q U A R E 0 . 9 0 4 8 0 . 8 2 0 0 0 . 7 9 9 0 0 . 8 4 7 1 使用樣本個(gè)數(shù) 26 100 145 130 自我相關(guān) ( D . W . ) 值 1 . 7 3 7 1 . 9 4 3 1 . 9 3 1 2 . 1 3 7 線性重合 ( C O L L I N O I N T ) 值 1 5 . 0 3 0 3 5 1 0 . 3 7 9 5 8 9 . 7 4 3 6 4 9 . 2 0 1 2 4 是否刪除異常點(diǎn) 否 是 否 是
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