【正文】 市污水處理系統(tǒng)，生活廢水通過(guò)化糞池進(jìn)入市政管道。 節(jié)能本項(xiàng)目的耗能設(shè)備將全部按國(guó)家電力主管部門最新發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，選擇低能、節(jié)能的機(jī)電產(chǎn)品，提高能源使用效率，節(jié)約能源消耗量。 消防根據(jù)消防部門有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目總圖布局中設(shè)置消防環(huán)行道路，以保證消防車輛安全行駛和作業(yè)要求。根據(jù)消防疏散要求，每層設(shè)置多個(gè)防火通道直接對(duì)外，以保證人員疏散的需求。另外項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有消防控制中心、防排煙系統(tǒng)、溫感、煙感探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，以保證火災(zāi)報(bào)警以及自救的需要，在各層均設(shè)置安全出口、疏散導(dǎo)向指示標(biāo)志和應(yīng)急疏散照明裝置。設(shè)置消防水泵，分別設(shè)置消火栓和自動(dòng)噴淋加壓泵，以保證消火栓和噴淋網(wǎng)最不利點(diǎn)的噴頭壓力。因?yàn)楸卷?xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用有力的消防措施，將使項(xiàng)目的安全運(yùn)作得到可靠的保證。 衛(wèi)生防疫根據(jù)中國(guó)政府的有關(guān)法律、規(guī)定，參考家樂(lè)福的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)食品的購(gòu)、銷、檢驗(yàn)、制作制定嚴(yán)格的規(guī)章和操作程序。 熟食加工間按規(guī)定設(shè)計(jì)。添置有關(guān)食品的檢驗(yàn)、冷凍、消毒設(shè)備。 對(duì)從事食品購(gòu)銷、制作的員工按照規(guī)定定期體檢，對(duì)不合格者禁止上崗。第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施方式本項(xiàng)目裝修改造工程由合資公司項(xiàng)目籌備組負(fù)責(zé)策劃與統(tǒng)籌實(shí)施。為使項(xiàng)目滿足大型超市的經(jīng)營(yíng)需要并體現(xiàn)出21世紀(jì)國(guó)際先進(jìn)商業(yè)設(shè)施的建筑水平，本項(xiàng)目將聘請(qǐng)甲級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行裝修方案設(shè)計(jì)。工程施工按照哈爾濱市有關(guān)工程招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采用國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)的方式選擇承包方組織工程施工。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，由合資公司聘用具備資質(zhì)的監(jiān)理公司負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目監(jiān)理。 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間表根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目實(shí)施工作可分為三個(gè)階段，即合資公司有關(guān)注冊(cè)成立工作以及三家大型超市的籌辦及改造。根據(jù)初步項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間表，計(jì)劃在2002年6月前完成合資公司的注冊(cè)成立手續(xù)，2002 年8月第一家大型超市開(kāi)業(yè)，2003年6月第二家大型超市開(kāi)業(yè),2004年6月第三家超市開(kāi)業(yè). 合資公司注冊(cè)1. 2001年9月編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目可行性研究審批前期準(zhǔn)備工作；2. 2002年3月申報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；編制合資合同與章程；3. 2002月5月合資合同與章程簽訂并報(bào)批。4. 2002年6月合資公司正式成立。 第一家大型綜合超市(永平小區(qū)店) 1. 2001年10月前1) 落實(shí)店址，簽定租賃意向書(shū)；2) 委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計(jì)；3) 征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計(jì)意見(jiàn)；4) 評(píng)審設(shè)計(jì)及進(jìn)行有關(guān)修改；5）編制施工圖。2. 2002年5月1) 委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理；2) 申領(lǐng)開(kāi)工證；3) 招投標(biāo)確立施工隊(duì)。4) 落實(shí)市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計(jì)；5) 訂購(gòu)各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備。6) 裝修改造工程竣工驗(yàn)收；3. 2002年8月第一家店開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。 第二家大型綜合超市 1. 2002年10月前1） 落實(shí)店址，簽定承租協(xié)議；2） 委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計(jì)；3） 征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計(jì)意見(jiàn)；4） 評(píng)審設(shè)計(jì)及進(jìn)行有關(guān)修改；5） 繪制施工圖。1） 委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理；2） 申領(lǐng)開(kāi)工證；3） 招投標(biāo)確立施工隊(duì)1） 落實(shí)市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計(jì)；2） 訂購(gòu)各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備；3） 簽定施工承包合同，改造工程開(kāi)工。1） 裝改造工程竣工驗(yàn)收；2） 進(jìn)行開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備工作。5．2003年6月 第二家店開(kāi)始試營(yíng)業(yè) 第三家大型綜合超市 1）落實(shí)店址，簽定承租協(xié)議； 2）委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計(jì)； 3）征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計(jì)意見(jiàn)； 4）評(píng)審設(shè)計(jì)及進(jìn)行有關(guān)修改； 5）繪制施工圖。 1）委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理； 2）申領(lǐng)開(kāi)工證； 3）招投標(biāo)確立施工隊(duì) 1）落實(shí)市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計(jì)； 2）訂購(gòu)各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備； 3）簽定施工承包合同，改造工程開(kāi)工。 1）裝改造工程竣工驗(yàn)收； 2）進(jìn)行開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備工作。 第三家店開(kāi)始試營(yíng)業(yè)第十一章 投資估算及資金來(lái)源 投資估算 合資公司預(yù)計(jì)的投資總額為2900萬(wàn)美元，注冊(cè)資本1200萬(wàn)美元，以及各項(xiàng)目都是租賃建成的商業(yè)設(shè)施并對(duì)其進(jìn)行改造，故涉及到固定資產(chǎn)方面的投資所需的資金相對(duì)較少，而流動(dòng)資金的需要相對(duì)較大。投資分項(xiàng)說(shuō)明如下： 固定資產(chǎn)估算1）設(shè)施改造費(fèi)第一家超市改造預(yù)算為3300萬(wàn)元人民幣， 其工程包括： 地面加固、墻拆除、加設(shè)隔斷墻 增設(shè)空調(diào)及排風(fēng)系統(tǒng)、改造消防系統(tǒng)等 電力（低壓）、給排水及通訊系統(tǒng) 增設(shè)商用設(shè)施 其它 另兩家店改建費(fèi)預(yù)計(jì)各為3300和3400萬(wàn)元人民幣。2）店內(nèi)布置及設(shè)備費(fèi)第一家超市店內(nèi)布置及設(shè)備費(fèi)用預(yù)算為2450萬(wàn)元人民幣，包括： 店內(nèi)布置： 建筑物上鐵柵欄等 空調(diào) 電 鉛管工程 地面處理 鋁門窗 軟門 木制品 冷藏室 粉刷 招牌 其它 設(shè)備： 購(gòu)物車 收銀臺(tái) 冷藏柜 面包店 監(jiān)控設(shè)備 秤 辦公家具 搬運(yùn)、裝卸材料 貨物升降梯及步行梯 其它其它兩家店預(yù)計(jì)費(fèi)用各為2500和2600萬(wàn)元人民幣。設(shè)計(jì)費(fèi)用各為100萬(wàn)人民幣。3）收款機(jī)組及信息系統(tǒng)費(fèi)：三家店各為300萬(wàn)元人民幣。4）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按上述三項(xiàng)合計(jì)的6%計(jì)。 項(xiàng)目投資估算表投資分項(xiàng)永平小區(qū)店人民幣百萬(wàn)元第二家店人民幣百萬(wàn)元第三家店人民幣百萬(wàn)元合計(jì)人民幣百萬(wàn)元1設(shè)施改造3333341002布置及設(shè)備費(fèi)25263設(shè)計(jì)費(fèi)用11134收款機(jī)組及信息系統(tǒng)115不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6流動(dòng)資金20總投資合計(jì) 此投資估算表是按開(kāi)辦三家大型綜合超市所需的資金（包括固定資產(chǎn)投資及流動(dòng)資金的需要）而做的。且后面所附的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析表格均是在此基礎(chǔ)上編寫的。 資金來(lái)源開(kāi)設(shè)第一家大型綜合超市，資金方面的需求將可由各方實(shí)際投入到公司注冊(cè)資本中的出資（1200萬(wàn)美元）來(lái)滿足，至于開(kāi)設(shè)第二家店和第三家店的資金方面的需求，屆時(shí)將通過(guò)籌資方式的途徑來(lái)解決（包括根據(jù)董事會(huì)審批的條款和條件，向國(guó)內(nèi)銀行借取除注冊(cè)資本金以外的必需資金）。第十二章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 計(jì)算期為方便計(jì)算，設(shè)定合資公司第一家大型綜合超市在2002年4月開(kāi)業(yè)，第二家在2002年11月開(kāi)業(yè)和第三家店在2003年5月開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目計(jì)算期為10年，經(jīng)營(yíng)期40年。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定 毛利率根據(jù)哈爾濱市大型零售商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)計(jì)顯示，一般零售商業(yè)平均毛利率為15%至30%左右。鑒于本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，即采用廠家直接進(jìn)貨，集中統(tǒng)一配送的進(jìn)貨原則，加上規(guī)模經(jīng)濟(jì)及科學(xué)管理等多種因素的綜合作用，使項(xiàng)目不僅能夠獲得較佳的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，且能夠具有很強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此在本報(bào)告的預(yù)測(cè)中，該項(xiàng)目的三家店，%設(shè)定。 銷售收入年增長(zhǎng)率根據(jù)對(duì)哈爾濱市未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及物價(jià)上漲等因素的綜合分析與預(yù)測(cè)，并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，設(shè)定本項(xiàng)目年銷售額在經(jīng)營(yíng)期前五年增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)約為5%，之后保持23%的增長(zhǎng)速度（考慮通貨膨脹率因素）。 銷售收入預(yù)測(cè)以第一家店為基礎(chǔ)進(jìn)行此項(xiàng)目的初始銷售預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)在開(kāi)業(yè)的第二年該店實(shí)現(xiàn)三億八千萬(wàn)元的銷售額（按一般水平估算）。另外兩家賣場(chǎng)為9000㎡的大型綜合超市的年銷售收入預(yù)測(cè)方式與第一家店一致。銷售預(yù)測(cè)的方式大致如下：預(yù)測(cè)的食品銷售額（平均水平）=商圈內(nèi)潛在顧客的人口每人每年的食品消費(fèi)金額系數(shù)（平均水平） 預(yù)測(cè)的食品銷售額（較高水平）=商圈內(nèi)潛在顧客的人口每人每年的食品消費(fèi)金額系數(shù)（較高水平） 預(yù)測(cè)的總銷售額= 藥劑、化妝品及衛(wèi)生保健品的銷售額（總銷售額的12%）+食品銷售額+ 非食品類銷售額 （總銷售額的34%） 費(fèi)用分析以2002年4月起的十年期計(jì)劃為標(biāo)準(zhǔn) 營(yíng)業(yè)費(fèi)用，%，具體構(gòu)成如下：1. 工資費(fèi)用，取銷售收入(不含稅)%2. 廣告費(fèi)用，取銷售收入的1%3. 其它費(fèi)用，%4. 總公司費(fèi)用，% 租賃費(fèi)用，% 折舊及攤銷，%公司發(fā)展初期的商場(chǎng)建設(shè)需二年期的中短期貸款, 估計(jì)金額為人民幣三千五百萬(wàn)元. 在合資公司經(jīng)營(yíng)初期,除必要的進(jìn)口經(jīng)營(yíng)設(shè)備和少量的外籍員工工資部分使用外幣外，所有經(jīng)營(yíng)支出均為人民幣，外匯收支力求達(dá)到自行平衡。隨著公司出口業(yè)務(wù)的擴(kuò)大, 公司將實(shí)現(xiàn)外匯盈余。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與分析（） 預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表等各項(xiàng)金額明細(xì)見(jiàn)附表，顯示該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。第十三章 綜合效益評(píng)價(jià)及結(jié)論 引進(jìn)先進(jìn)的現(xiàn)代化商業(yè)管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)法國(guó)家樂(lè)福是歐洲第一位和全世界第二位的大型跨國(guó)零售企業(yè)集團(tuán)，在經(jīng)營(yíng)大型綜合性超市方面在世界上處于領(lǐng)先地位。本項(xiàng)目不僅引進(jìn)外資，而且員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施將培養(yǎng)一批當(dāng)?shù)厣虡I(yè)管理人才。家樂(lè)福憑借其先進(jìn)的現(xiàn)代化管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，豐富多樣化的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)于提高中方管理水平、促進(jìn)我國(guó)商業(yè)企業(yè)管理的科學(xué)化和現(xiàn)代化將產(chǎn)生積極的示范和推動(dòng)作用。特別是在中國(guó)即將加入世界貿(mào)易組織的形勢(shì)下，在哈爾濱市以合資的方式引進(jìn)家樂(lè)福，將加速提升國(guó)有商業(yè)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的管理、營(yíng)銷技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的步伐，大大提高國(guó)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。 促進(jìn)中國(guó)產(chǎn)品出口，活躍國(guó)內(nèi)商業(yè)流通，增加財(cái)政稅收家樂(lè)福集團(tuán)現(xiàn)在每年從中國(guó)采購(gòu)出口的商品總額達(dá)10億美元。 合資超市的成立將起到活躍哈爾濱市經(jīng)濟(jì)、帶動(dòng)市內(nèi)其他行業(yè)發(fā)展的作用。外資的進(jìn)入，帶來(lái)雄厚的資金，總投資的增加將使總需求增加，外資進(jìn)入哈爾濱市，將增加哈爾濱市投資規(guī)模，使總需求增加，使民族經(jīng)濟(jì)的多個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)得以實(shí)現(xiàn)新的增長(zhǎng)。作為商業(yè)企業(yè)的零售業(yè)，其商品絕大多數(shù)來(lái)源于國(guó)內(nèi)的農(nóng)業(yè)和工業(yè)企業(yè)。由于哈爾濱家樂(lè)福超市在大范圍的食品和生活用品上的迅速流通，更多的訂貨將給國(guó)內(nèi)的農(nóng)業(yè)和工業(yè)企業(yè)帶來(lái)更好的效益，增加中國(guó)供貨廠商的供應(yīng)能力，提高生產(chǎn)積極性，并使其大大受益，由連鎖效應(yīng)帶來(lái)的優(yōu)越性可體現(xiàn)在：通過(guò)雙方經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作和友好貿(mào)易行為，可以極大地加快黑龍江省食品加工業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、畜牧業(yè)、輕工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展步伐，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、旅游業(yè)等也將從中受益，并將增加地方財(cái)政稅收。合資公司的成立將激活哈爾濱市第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，活躍商業(yè)流通，并培訓(xùn)和提高一批廠商和供應(yīng)商的素質(zhì)及其品牌和顧客意識(shí)，增加地方財(cái)政稅收。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)和培訓(xùn)熟練的商業(yè)人員合資公司將為哈爾濱市創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解城市就業(yè)壓力，并通過(guò)對(duì)招聘人員的統(tǒng)一培訓(xùn)，為哈爾濱商界造就一批熟練的商業(yè)專業(yè)人員，提高城市整體的商業(yè)管理水平。 改善商業(yè)布局，方便人民生活合資公司的第一家店將設(shè)在南通大街與東直路交口處，使哈爾濱商業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)于單一的局面得到根本改善，使之更趨于合理和更為方便人民生活；同時(shí)，合資公司將與哈爾濱市商業(yè)主管部門密切配合，順應(yīng)哈爾濱城市發(fā)展規(guī)劃，在哈爾濱城區(qū)布點(diǎn)，繁榮城市建設(shè)，方便人民的生活，提高消費(fèi)質(zhì)量，帶動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)。這對(duì)于加快我市城市商業(yè)設(shè)施的建設(shè)和改造，帶動(dòng)我市城市高檔商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，增強(qiáng)城市的綜合服務(wù)功能和投資環(huán)境的進(jìn)一步改善，將起到積極的促進(jìn)作用。 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 風(fēng)險(xiǎn)分析 （1）、政策性風(fēng)險(xiǎn):是指目前國(guó)家正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期,商品流通稅率、銀行貸款利息及合資企業(yè)政策等如有變動(dòng),將造成公司營(yíng)業(yè)費(fèi)用增加,合資企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以開(kāi)展,使公司經(jīng)濟(jì)效益下降,因此政策性這一不可預(yù)見(jiàn)之因素是可能給公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和獲利帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。（2）、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn):2000年以來(lái),本市商業(yè)零售市場(chǎng)出現(xiàn)國(guó)際資本、國(guó)有企業(yè)及社會(huì)商業(yè)的高層次瓜分,一些大型商場(chǎng)、超市將陸續(xù)開(kāi)業(yè),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈,故必然存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（3）、管理風(fēng)險(xiǎn):隨著合資公司業(yè)務(wù)的發(fā)展、規(guī)模的擴(kuò)大,對(duì)管理水平提出了更高的要求,合資公司管理水平的提高若不能與經(jīng)營(yíng)發(fā)展同步是要承擔(dān)一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。 相應(yīng)對(duì)策（1）、針對(duì)政策性風(fēng)險(xiǎn),本公司采取適當(dāng)增加商品毛利水平,控制銀行貸款規(guī)模,及加強(qiáng)合資企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理對(duì)策來(lái)抵御這一風(fēng)險(xiǎn)。 (2)、針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),一方面合資公司充分發(fā)揮店大、品種全、位置優(yōu)越等優(yōu)勢(shì),來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)能力,擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。另一方面充分發(fā)揮合資公司綜合經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì),堅(jiān)持走綜合發(fā)展道路,積極爭(zhēng)取外貿(mào)自營(yíng)權(quán),用集團(tuán)化、跨國(guó)公司的綜合優(yōu)勢(shì)積極防御風(fēng)險(xiǎn)。 （3）、引進(jìn)人才。公司已制定出人才招聘和培訓(xùn)計(jì)劃,不斷引進(jìn)高素質(zhì)人才,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和發(fā)展后勁,以人才優(yōu)勢(shì)抵御風(fēng)險(xiǎn)。（4）、優(yōu)化管理。合資公司今后將進(jìn)一步對(duì)管理的各方面進(jìn)行優(yōu)化,以高水平的管理機(jī)制運(yùn)籌公司,抵御風(fēng)險(xiǎn)。13．6 結(jié)論本項(xiàng)目經(jīng)中外合資三方充分協(xié)商論證，擬寫了本可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）。我們希望按照國(guó)家有關(guān)政策，在各級(jí)主管部門的大力支持下，哈爾濱動(dòng)力設(shè)備股份有限公司、遼寧成大股份有限公司與（荷蘭）家樂(lè)福中國(guó)控股有限公司合資在哈爾濱市開(kāi)設(shè)大型超市的合作條件已經(jīng)成熟，本項(xiàng)目的實(shí)施將給哈爾濱市商業(yè)發(fā)展及人民生活帶來(lái)廣泛的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)哈爾濱的經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)進(jìn)步將起到積極的促進(jìn)作用?？尚行匝芯繄?bào)告所涉及的初步規(guī)劃內(nèi)容均具有切實(shí)可操作性，若立項(xiàng)得以批準(zhǔn)，合資公司將立即成立，全力實(shí)施規(guī)劃內(nèi)容。為此，特請(qǐng)求有關(guān)部門批準(zhǔn)“哈爾濱家樂(lè)福超市有限公司”（暫用名）立項(xiàng)。66