【正文】 市污水處理系統(tǒng)，生活廢水通過化糞池進入市政管道。 節(jié)能本項目的耗能設(shè)備將全部按國家電力主管部門最新發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，選擇低能、節(jié)能的機電產(chǎn)品，提高能源使用效率，節(jié)約能源消耗量。 消防根據(jù)消防部門有關(guān)規(guī)定，本項目總圖布局中設(shè)置消防環(huán)行道路，以保證消防車輛安全行駛和作業(yè)要求。根據(jù)消防疏散要求，每層設(shè)置多個防火通道直接對外，以保證人員疏散的需求。另外項目內(nèi)設(shè)有消防控制中心、防排煙系統(tǒng)、溫感、煙感探測報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，以保證火災(zāi)報警以及自救的需要，在各層均設(shè)置安全出口、疏散導(dǎo)向指示標(biāo)志和應(yīng)急疏散照明裝置。設(shè)置消防水泵，分別設(shè)置消火栓和自動噴淋加壓泵，以保證消火栓和噴淋網(wǎng)最不利點的噴頭壓力。因為本項目在規(guī)劃設(shè)計中采用有力的消防措施，將使項目的安全運作得到可靠的保證。 衛(wèi)生防疫根據(jù)中國政府的有關(guān)法律、規(guī)定，參考家樂福的標(biāo)準(zhǔn)，對食品的購、銷、檢驗、制作制定嚴(yán)格的規(guī)章和操作程序。 熟食加工間按規(guī)定設(shè)計。添置有關(guān)食品的檢驗、冷凍、消毒設(shè)備。 對從事食品購銷、制作的員工按照規(guī)定定期體檢，對不合格者禁止上崗。第十章 項目實施計劃 項目實施方式本項目裝修改造工程由合資公司項目籌備組負(fù)責(zé)策劃與統(tǒng)籌實施。為使項目滿足大型超市的經(jīng)營需要并體現(xiàn)出21世紀(jì)國際先進商業(yè)設(shè)施的建筑水平，本項目將聘請甲級設(shè)計院進行裝修方案設(shè)計。工程施工按照哈爾濱市有關(guān)工程招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采用國內(nèi)競爭性招標(biāo)的方式選擇承包方組織工程施工。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，由合資公司聘用具備資質(zhì)的監(jiān)理公司負(fù)責(zé)工程項目監(jiān)理。 項目實施時間表根據(jù)本項目特點，項目實施工作可分為三個階段，即合資公司有關(guān)注冊成立工作以及三家大型超市的籌辦及改造。根據(jù)初步項目實施時間表，計劃在2002年6月前完成合資公司的注冊成立手續(xù)，2002 年8月第一家大型超市開業(yè)，2003年6月第二家大型超市開業(yè),2004年6月第三家超市開業(yè). 合資公司注冊1. 2001年9月編制項目可行性研究報告；項目可行性研究審批前期準(zhǔn)備工作；2. 2002年3月申報項目可行性研究報告；編制合資合同與章程；3. 2002月5月合資合同與章程簽訂并報批。4. 2002年6月合資公司正式成立。 第一家大型綜合超市(永平小區(qū)店) 1. 2001年10月前1) 落實店址，簽定租賃意向書；2) 委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計；3) 征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計意見；4) 評審設(shè)計及進行有關(guān)修改；5）編制施工圖。2. 2002年5月1) 委托監(jiān)理公司進行監(jiān)理；2) 申領(lǐng)開工證；3) 招投標(biāo)確立施工隊。4) 落實市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計；5) 訂購各項機電設(shè)備。6) 裝修改造工程竣工驗收；3. 2002年8月第一家店開始試營業(yè)。 第二家大型綜合超市 1. 2002年10月前1） 落實店址，簽定承租協(xié)議；2） 委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計；3） 征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計意見；4） 評審設(shè)計及進行有關(guān)修改；5） 繪制施工圖。1） 委托監(jiān)理公司進行監(jiān)理；2） 申領(lǐng)開工證；3） 招投標(biāo)確立施工隊1） 落實市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計；2） 訂購各項機電設(shè)備；3） 簽定施工承包合同，改造工程開工。1） 裝改造工程竣工驗收；2） 進行開業(yè)前準(zhǔn)備工作。5．2003年6月 第二家店開始試營業(yè) 第三家大型綜合超市 1）落實店址，簽定承租協(xié)議； 2）委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計； 3）征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計意見； 4）評審設(shè)計及進行有關(guān)修改； 5）繪制施工圖。 1）委托監(jiān)理公司進行監(jiān)理； 2）申領(lǐng)開工證； 3）招投標(biāo)確立施工隊 1）落實市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計； 2）訂購各項機電設(shè)備； 3）簽定施工承包合同，改造工程開工。 1）裝改造工程竣工驗收； 2）進行開業(yè)前準(zhǔn)備工作。 第三家店開始試營業(yè)第十一章 投資估算及資金來源 投資估算 合資公司預(yù)計的投資總額為2900萬美元，注冊資本1200萬美元，以及各項目都是租賃建成的商業(yè)設(shè)施并對其進行改造，故涉及到固定資產(chǎn)方面的投資所需的資金相對較少，而流動資金的需要相對較大。投資分項說明如下： 固定資產(chǎn)估算1）設(shè)施改造費第一家超市改造預(yù)算為3300萬元人民幣， 其工程包括： 地面加固、墻拆除、加設(shè)隔斷墻 增設(shè)空調(diào)及排風(fēng)系統(tǒng)、改造消防系統(tǒng)等 電力（低壓）、給排水及通訊系統(tǒng) 增設(shè)商用設(shè)施 其它 另兩家店改建費預(yù)計各為3300和3400萬元人民幣。2）店內(nèi)布置及設(shè)備費第一家超市店內(nèi)布置及設(shè)備費用預(yù)算為2450萬元人民幣，包括： 店內(nèi)布置： 建筑物上鐵柵欄等 空調(diào) 電 鉛管工程 地面處理 鋁門窗 軟門 木制品 冷藏室 粉刷 招牌 其它 設(shè)備： 購物車 收銀臺 冷藏柜 面包店 監(jiān)控設(shè)備 秤 辦公家具 搬運、裝卸材料 貨物升降梯及步行梯 其它其它兩家店預(yù)計費用各為2500和2600萬元人民幣。設(shè)計費用各為100萬人民幣。3）收款機組及信息系統(tǒng)費：三家店各為300萬元人民幣。4）不可預(yù)見費：按上述三項合計的6%計。 項目投資估算表投資分項永平小區(qū)店人民幣百萬元第二家店人民幣百萬元第三家店人民幣百萬元合計人民幣百萬元1設(shè)施改造3333341002布置及設(shè)備費25263設(shè)計費用11134收款機組及信息系統(tǒng)115不可預(yù)見費6流動資金20總投資合計 此投資估算表是按開辦三家大型綜合超市所需的資金（包括固定資產(chǎn)投資及流動資金的需要）而做的。且后面所附的各項財務(wù)分析表格均是在此基礎(chǔ)上編寫的。 資金來源開設(shè)第一家大型綜合超市，資金方面的需求將可由各方實際投入到公司注冊資本中的出資（1200萬美元）來滿足，至于開設(shè)第二家店和第三家店的資金方面的需求，屆時將通過籌資方式的途徑來解決（包括根據(jù)董事會審批的條款和條件，向國內(nèi)銀行借取除注冊資本金以外的必需資金）。第十二章 項目財務(wù)分析 計算期為方便計算，設(shè)定合資公司第一家大型綜合超市在2002年4月開業(yè)，第二家在2002年11月開業(yè)和第三家店在2003年5月開業(yè)，項目計算期為10年，經(jīng)營期40年。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定 毛利率根據(jù)哈爾濱市大型零售商場經(jīng)濟效益統(tǒng)計顯示，一般零售商業(yè)平均毛利率為15%至30%左右。鑒于本項目的經(jīng)營特點，即采用廠家直接進貨，集中統(tǒng)一配送的進貨原則，加上規(guī)模經(jīng)濟及科學(xué)管理等多種因素的綜合作用，使項目不僅能夠獲得較佳的經(jīng)營利潤，且能夠具有很強的價格競爭優(yōu)勢。因此在本報告的預(yù)測中，該項目的三家店，%設(shè)定。 銷售收入年增長率根據(jù)對哈爾濱市未來經(jīng)濟增長、商業(yè)市場發(fā)展趨勢以及物價上漲等因素的綜合分析與預(yù)測，并結(jié)合本項目的特點，設(shè)定本項目年銷售額在經(jīng)營期前五年增長率預(yù)計約為5%，之后保持23%的增長速度（考慮通貨膨脹率因素）。 銷售收入預(yù)測以第一家店為基礎(chǔ)進行此項目的初始銷售預(yù)測，預(yù)計在開業(yè)的第二年該店實現(xiàn)三億八千萬元的銷售額（按一般水平估算）。另外兩家賣場為9000㎡的大型綜合超市的年銷售收入預(yù)測方式與第一家店一致。銷售預(yù)測的方式大致如下：預(yù)測的食品銷售額（平均水平）=商圈內(nèi)潛在顧客的人口每人每年的食品消費金額系數(shù)（平均水平） 預(yù)測的食品銷售額（較高水平）=商圈內(nèi)潛在顧客的人口每人每年的食品消費金額系數(shù)（較高水平） 預(yù)測的總銷售額= 藥劑、化妝品及衛(wèi)生保健品的銷售額（總銷售額的12%）+食品銷售額+ 非食品類銷售額 （總銷售額的34%） 費用分析以2002年4月起的十年期計劃為標(biāo)準(zhǔn) 營業(yè)費用，%，具體構(gòu)成如下：1. 工資費用，取銷售收入(不含稅)%2. 廣告費用，取銷售收入的1%3. 其它費用，%4. 總公司費用，% 租賃費用，% 折舊及攤銷，%公司發(fā)展初期的商場建設(shè)需二年期的中短期貸款, 估計金額為人民幣三千五百萬元. 在合資公司經(jīng)營初期,除必要的進口經(jīng)營設(shè)備和少量的外籍員工工資部分使用外幣外，所有經(jīng)營支出均為人民幣，外匯收支力求達到自行平衡。隨著公司出口業(yè)務(wù)的擴大, 公司將實現(xiàn)外匯盈余。 財務(wù)評價與分析（） 預(yù)測本項目的損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表等各項金額明細(xì)見附表，顯示該項目在經(jīng)濟上是可行的。第十三章 綜合效益評價及結(jié)論 引進先進的現(xiàn)代化商業(yè)管理技術(shù)和經(jīng)驗法國家樂福是歐洲第一位和全世界第二位的大型跨國零售企業(yè)集團，在經(jīng)營大型綜合性超市方面在世界上處于領(lǐng)先地位。本項目不僅引進外資，而且員工培訓(xùn)計劃的實施將培養(yǎng)一批當(dāng)?shù)厣虡I(yè)管理人才。家樂福憑借其先進的現(xiàn)代化管理經(jīng)驗和技術(shù)，豐富多樣化的業(yè)態(tài)經(jīng)營方式，對于提高中方管理水平、促進我國商業(yè)企業(yè)管理的科學(xué)化和現(xiàn)代化將產(chǎn)生積極的示范和推動作用。特別是在中國即將加入世界貿(mào)易組織的形勢下，在哈爾濱市以合資的方式引進家樂福，將加速提升國有商業(yè)引進國外先進的管理、營銷技術(shù)和經(jīng)驗的步伐，大大提高國有企業(yè)的競爭力。 促進中國產(chǎn)品出口，活躍國內(nèi)商業(yè)流通，增加財政稅收家樂福集團現(xiàn)在每年從中國采購出口的商品總額達10億美元。 合資超市的成立將起到活躍哈爾濱市經(jīng)濟、帶動市內(nèi)其他行業(yè)發(fā)展的作用。外資的進入，帶來雄厚的資金，總投資的增加將使總需求增加，外資進入哈爾濱市，將增加哈爾濱市投資規(guī)模，使總需求增加，使民族經(jīng)濟的多個領(lǐng)域和行業(yè)得以實現(xiàn)新的增長。作為商業(yè)企業(yè)的零售業(yè)，其商品絕大多數(shù)來源于國內(nèi)的農(nóng)業(yè)和工業(yè)企業(yè)。由于哈爾濱家樂福超市在大范圍的食品和生活用品上的迅速流通，更多的訂貨將給國內(nèi)的農(nóng)業(yè)和工業(yè)企業(yè)帶來更好的效益，增加中國供貨廠商的供應(yīng)能力，提高生產(chǎn)積極性，并使其大大受益，由連鎖效應(yīng)帶來的優(yōu)越性可體現(xiàn)在：通過雙方經(jīng)濟技術(shù)合作和友好貿(mào)易行為，可以極大地加快黑龍江省食品加工業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、畜牧業(yè)、輕工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展步伐，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、旅游業(yè)等也將從中受益，并將增加地方財政稅收。合資公司的成立將激活哈爾濱市第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，活躍商業(yè)流通，并培訓(xùn)和提高一批廠商和供應(yīng)商的素質(zhì)及其品牌和顧客意識，增加地方財政稅收。 創(chuàng)造就業(yè)機會和培訓(xùn)熟練的商業(yè)人員合資公司將為哈爾濱市創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，緩解城市就業(yè)壓力，并通過對招聘人員的統(tǒng)一培訓(xùn)，為哈爾濱商界造就一批熟練的商業(yè)專業(yè)人員，提高城市整體的商業(yè)管理水平。 改善商業(yè)布局，方便人民生活合資公司的第一家店將設(shè)在南通大街與東直路交口處，使哈爾濱商業(yè)業(yè)態(tài)過于單一的局面得到根本改善，使之更趨于合理和更為方便人民生活；同時，合資公司將與哈爾濱市商業(yè)主管部門密切配合，順應(yīng)哈爾濱城市發(fā)展規(guī)劃，在哈爾濱城區(qū)布點，繁榮城市建設(shè)，方便人民的生活，提高消費質(zhì)量，帶動城區(qū)經(jīng)濟。這對于加快我市城市商業(yè)設(shè)施的建設(shè)和改造，帶動我市城市高檔商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，增強城市的綜合服務(wù)功能和投資環(huán)境的進一步改善，將起到積極的促進作用。 風(fēng)險分析及對策 風(fēng)險分析 （1）、政策性風(fēng)險:是指目前國家正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期,商品流通稅率、銀行貸款利息及合資企業(yè)政策等如有變動,將造成公司營業(yè)費用增加,合資企業(yè)經(jīng)營難以開展,使公司經(jīng)濟效益下降,因此政策性這一不可預(yù)見之因素是可能給公司業(yè)務(wù)經(jīng)營和獲利帶來一定的風(fēng)險。（2）、市場風(fēng)險:2000年以來,本市商業(yè)零售市場出現(xiàn)國際資本、國有企業(yè)及社會商業(yè)的高層次瓜分,一些大型商場、超市將陸續(xù)開業(yè),市場競爭將更加劇烈,故必然存在市場風(fēng)險。（3）、管理風(fēng)險:隨著合資公司業(yè)務(wù)的發(fā)展、規(guī)模的擴大,對管理水平提出了更高的要求,合資公司管理水平的提高若不能與經(jīng)營發(fā)展同步是要承擔(dān)一定程度的風(fēng)險。 相應(yīng)對策（1）、針對政策性風(fēng)險,本公司采取適當(dāng)增加商品毛利水平,控制銀行貸款規(guī)模,及加強合資企業(yè)經(jīng)營管理對策來抵御這一風(fēng)險。 (2)、針對市場風(fēng)險,一方面合資公司充分發(fā)揮店大、品種全、位置優(yōu)越等優(yōu)勢,來提高競爭能力,擴大市場占有率。另一方面充分發(fā)揮合資公司綜合經(jīng)營優(yōu)勢,堅持走綜合發(fā)展道路,積極爭取外貿(mào)自營權(quán),用集團化、跨國公司的綜合優(yōu)勢積極防御風(fēng)險。 （3）、引進人才。公司已制定出人才招聘和培訓(xùn)計劃,不斷引進高素質(zhì)人才,增強競爭實力和發(fā)展后勁,以人才優(yōu)勢抵御風(fēng)險。（4）、優(yōu)化管理。合資公司今后將進一步對管理的各方面進行優(yōu)化,以高水平的管理機制運籌公司,抵御風(fēng)險。13．6 結(jié)論本項目經(jīng)中外合資三方充分協(xié)商論證，擬寫了本可行性研究報告（代項目建議書）。我們希望按照國家有關(guān)政策，在各級主管部門的大力支持下，哈爾濱動力設(shè)備股份有限公司、遼寧成大股份有限公司與（荷蘭）家樂福中國控股有限公司合資在哈爾濱市開設(shè)大型超市的合作條件已經(jīng)成熟，本項目的實施將給哈爾濱市商業(yè)發(fā)展及人民生活帶來廣泛的經(jīng)濟效益和社會效益，對哈爾濱的經(jīng)濟繁榮、社會進步將起到積極的促進作用。可行性研究報告所涉及的初步規(guī)劃內(nèi)容均具有切實可操作性，若立項得以批準(zhǔn)，合資公司將立即成立，全力實施規(guī)劃內(nèi)容。為此，特請求有關(guān)部門批準(zhǔn)“哈爾濱家樂福超市有限公司”（暫用名）立項。66