【正文】 非食品兩大類商品，經(jīng)營的主要產(chǎn)品有：百貨、包裝及副食品、飲料、煙酒、輕工產(chǎn)品、服裝、鞋帽、農(nóng)副土特產(chǎn)品、文體產(chǎn)品、勞保產(chǎn)品、工藝美術(shù)產(chǎn)品、電器、辦公設(shè)備、計算機及外圍設(shè)備、建筑及裝飾材料、家具、電訊材料、照相器材、聲像器材、五金交電、汽車配件、日用化工產(chǎn)品、機械設(shè)備等。根據(jù)不同商品的特點及便于不同需求的消費者選購商品，品種齊全，一次購足。 加工場及存貨區(qū) 加工場及存貨區(qū)位于地上一層和二層一部分，主要功能是將運至大型超市的商品進行加工分類后進行必要的儲備或包裝以便隨時上架。 辦公室及內(nèi)部服務(wù)區(qū) 該區(qū)包括合資公司經(jīng)營管理機構(gòu)辦公用房、員工休息廳、更衣室、洗手間等項功能。 停車場 停車場是大型超市重要的組成部分。該部分位于地下一層，可提供250輛停車位。 具體分布 總建筑面積36000平方米，其中：賣場10000平方米； 加工區(qū)2000平方米；辦公室1000平方米；其它5000平方米；另附停車場地12000平方米。 第一家店的市政配套條件 該店周圍為已建成的哈爾濱市較為密集的住宅小區(qū)，具有較好的市政配套設(shè)施（上下水、供電、供暖及制冷、通訊等都提供了較好的條件）。 第二家店的籌備情況 第二家店將設(shè)在哈爾濱市南區(qū)：其籌備尚處在洽談之中，其規(guī)模和內(nèi)容尚不能確定，但由于大型超市的規(guī)范性，其使用規(guī)模和內(nèi)容與第一和第一家店大致相同。 第三家店的籌備情況 第三家店將設(shè)在哈爾濱市西區(qū)：其籌備尚處在洽談之中，其規(guī)模和內(nèi)容尚不能確定，但由于大型超市的規(guī)范性，其使用規(guī)模和內(nèi)容與第一和第一家店大致相同。 第九章 裝修改造、基礎(chǔ)設(shè)施配套和環(huán)境措施（以永平小區(qū)店為例） 場地現(xiàn)狀 永平小區(qū)地處南通大街，位于哈爾濱市太平、南崗、道外三區(qū)交匯處，與東直路、太平橋相連，組成以太平橋為中心向四周輻射的商貿(mào)金融中心，濃郁的商業(yè)氛圍與都市氣息密切聯(lián)系，周邊具有良好的社區(qū)環(huán)境，商業(yè)氣息濃厚。 建設(shè)方案 總平面布置永平小區(qū)五街區(qū)占地面積12000平方米，總建筑面積72000平方米。永平小區(qū)五街區(qū)安全配套設(shè)施一應(yīng)俱全。永平小區(qū)店位于永平小區(qū)五街區(qū)的一層及二層內(nèi)，地下一層為室內(nèi)停車場。 建筑結(jié)構(gòu) （1） 建筑平面布局（見附圖）（2） 物流導向：人流從商場正面進入，商品由商場地下一層進入。（3） 結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu) 公用工程： 給排水 超市的給排水為生活、營業(yè)用水與消防用水兩部分，排水為雨水和生活污水分別排放。 電氣 超市所需4000KVA負載用電，直接并入市供電開閉所，并提供備用發(fā)電機組。 預計裝修、改造工程所需增裝設(shè)備 應(yīng)急發(fā)電機、消防、照明系統(tǒng)各一套由業(yè)主提供并負責維護。改造中央空調(diào) 一套自動監(jiān)控系統(tǒng) 一套通訊系統(tǒng) 一套自動扶梯 四部貨梯 二部計算機系統(tǒng) 若干套照明系統(tǒng) 一套廣播、電話系統(tǒng) 45條 工程所需原材料盡量選用國產(chǎn)材料，設(shè)備優(yōu)先選擇國內(nèi)同類產(chǎn)品，部分機電設(shè)備可考慮國外進口。據(jù)國內(nèi)外市場供應(yīng)情況分析，本項目物料及設(shè)備供應(yīng)完全有保障。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 據(jù)初步測算，超市水、電、氣、熱、冷等能源消耗量：用電容量 4000千伏安給水量 100噸/日排水量 130噸/日冷負荷 200大卡 以上所需能源消耗量已同有關(guān)部門協(xié)調(diào)解決。 環(huán)保、節(jié)能、消防及衛(wèi)生防疫措施 環(huán)保 本項目沒有嚴重污染源，唯一的污染為生活垃圾及一些加工的廢棄物，計劃采用經(jīng)初步處理使垃圾達到環(huán)保和環(huán)衛(wèi)部門要求后妥善處理的垃圾處理方式，以保護環(huán)境。 超市設(shè)有室外隔油池及地下化糞池，商業(yè)廢水通過隔油池進入市污水處理系統(tǒng)，生活廢水通過化糞池進入市政管道。 節(jié)能 本項目的耗能設(shè)備將全部按國家電力主管部門最新發(fā)布的標準，選擇低能、節(jié)能的機電產(chǎn)品，提高能源使用效率，節(jié)約能源消耗量。 消防 根據(jù)消防部門有關(guān)規(guī)定，本項目總圖布局中設(shè)置消防環(huán)行道路，以保證消防車輛安全行駛和作業(yè)要求。 根據(jù)消防疏散要求，每層設(shè)置多個防火通道直接對外，以保證人員疏散的需求。另外項目內(nèi)設(shè)有消防控制中心、防排煙系統(tǒng)、溫感、煙感探測報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，以保證火災報警以及自救的需要，在各層均設(shè)置安全出口、疏散導向指示標志和應(yīng)急疏散照明裝置。 設(shè)置消防水泵，分別設(shè)置消火栓和自動噴淋加壓泵，以保證消火栓和噴淋網(wǎng)最不利點的噴頭壓力。 因為本項目在規(guī)劃設(shè)計中采用有力的消防措施，將使項目的安全運作得到可靠的保證。 衛(wèi)生防疫 根據(jù)中國政府的有關(guān)法律、規(guī)定，參考家樂福的標準，對食品的購、銷、檢驗、制作制定嚴格的規(guī)章和操作程序。 熟食加工間按規(guī)定設(shè)計。添置有關(guān)食品的檢驗、冷凍、消毒設(shè)備。 對從事食品購銷、制作的員工按照規(guī)定定期體檢，對不合格者禁止上崗。 第十章 項目實施計劃 項目實施方式 本項目裝修改造工程由合資公司項目籌備組負責策劃與統(tǒng)籌實施。 為使項目滿足大型超市的經(jīng)營需要并體現(xiàn)出21世紀國際先進商業(yè)設(shè)施的建筑水平，本項目將聘請甲級設(shè)計院進行裝修方案設(shè)計。 工程施工按照哈爾濱市有關(guān)工程招投標的有關(guān)規(guī)定，采用國內(nèi)競爭性招標的方式選擇承包方組織工程施工。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，由合資公司聘用具備資質(zhì)的監(jiān)理公司負責工程項目監(jiān)理。 項目實施時間表 根據(jù)本項目特點，項目實施工作可分為三個階段，即合資公司有關(guān)注冊成立工作以及三家大型超市的籌辦及改造。 根據(jù)初步項目實施時間表，計劃在2002年6月前完成合資公司的注冊成立手續(xù)，2002 年8月第一家大型超市開業(yè)，2003年6月第二家大型超市開業(yè),2004年6月第三家超市開業(yè). 合資公司注冊 1. 2001年9月編制項目可行性研究報告；項目可行性研究審批前期準備工作；2. 2002年3月申報項目可行性研究報告；編制合資合同與章程；3. 2002月5月合資合同與章程簽訂并報批。4. 2002年6月合資公司正式成立。 第一家大型綜合超市(永平小區(qū)店) 1. 2001年10月前1) 落實店址，簽定租賃意向書；2) 委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計；3) 征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計意見；4) 評審設(shè)計及進行有關(guān)修改；5）編制施工圖。2. 2002年5月1) 委托監(jiān)理公司進行監(jiān)理；2) 申領(lǐng)開工證；3) 招投標確立施工隊。4) 落實市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計；5) 訂購各項機電設(shè)備。6) 裝修改造工程竣工驗收；3. 2002年8月第一家店開始試營業(yè)。 第二家大型綜合超市 1. 2002年10月前1） 落實店址，簽定承租協(xié)議；2） 委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計；3） 征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計意見；4） 評審設(shè)計及進行有關(guān)修改；5） 繪制施工圖。1） 委托監(jiān)理公司進行監(jiān)理；2） 申領(lǐng)開工證；3） 招投標確立施工隊1） 落實市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計；2） 訂購各項機電設(shè)備；3） 簽定施工承包合同，改造工程開工。1） 裝改造工程竣工驗收；2） 進行開業(yè)前準備工作。5．2003年6月 第二家店開始試營業(yè) 第三家大型綜合超市 1）落實店址，簽定承租協(xié)議； 2）委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計； 3）征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計意見； 4）評審設(shè)計及進行有關(guān)修改； 5）繪制施工圖。 1）委托監(jiān)理公司進行監(jiān)理； 2）申領(lǐng)開工證； 3）招投標確立施工隊 1）落實市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計； 2）訂購各項機電設(shè)備； 3）簽定施工承包合同，改造工程開工。 1）裝改造工程竣工驗收； 2）進行開業(yè)前準備工作。 第三家店開始試營業(yè)第十一章 投資估算及資金來源 投資估算 合資公司預計的投資總額為2900萬美元，注冊資本1200萬美元，以及各項目都是租賃建成的商業(yè)設(shè)施并對其進行改造，故涉及到固定資產(chǎn)方面的投資所需的資金相對較少，而流動資金的需要相對較大。投資分項說明如下： 固定資產(chǎn)估算1）設(shè)施改造費第一家超市改造預算為3300萬元人民幣，其工程包括： 地面加固、墻拆除、加設(shè)隔斷墻 增設(shè)空調(diào)及排風系統(tǒng)、改造消防系統(tǒng)等 電力（低壓）、給排水及通訊系統(tǒng) 增設(shè)商用設(shè)施 其它 另兩家店改建費預計各為3300和3400萬元人民幣。 2）店內(nèi)布置及設(shè)備費第一家超市店內(nèi)布置及設(shè)備費用預算為2450萬元人民幣，包括： 店內(nèi)布置： 建筑物上鐵柵欄等 空調(diào) 電 鉛管工程 地面處理 鋁門窗 軟門 木制品 冷藏室 粉刷 招牌 其它 設(shè)備： 購物車 收銀臺 冷藏柜 面包店 監(jiān)控設(shè)備 秤 辦公家具 搬運、裝卸材料 貨物升降梯及步行梯 其它其它兩家店預計費用各為2500和2600萬元人民幣。設(shè)計費用各為100萬人民幣。3）收款機組及信息系統(tǒng)費：三家店各為300萬元人民幣。4）不可預見費：按上述三項合計的6%計。 項目投資估算表 投資分項永平小區(qū)店人民幣百萬元第二家店人民幣百萬元第三家店人民幣百萬元合計人民幣百萬元1設(shè)施改造3333341002布置及設(shè)備費25263設(shè)計費用11134收款機組及信息系統(tǒng)115不可預見費6流動資金 20總投資合計 此投資估算表是按開辦三家大型綜合超市所需的資金（包括固定資產(chǎn)投資及流動資金的需要）而做的。且后面所附的各項財務(wù)分析表格均是在此基礎(chǔ)上編寫的。 資金來源 開設(shè)第一家大型綜合超市，資金方面的需求將可由各方實際投入到公司注冊資本中的出資（1200萬美元）來滿足，至于開設(shè)第二家店和第三家店的資金方面的需求，屆時將通過籌資方式的途徑來解決（包括根據(jù)董事會審批的條款和條件，向國內(nèi)銀行借取除注冊資本金以外的必需資金）。 第十二章 項目財務(wù)分析 計算期 為方便計算，設(shè)定合資公司第一家大型綜合超市在2002年4月開業(yè)，第二家在2002年11月開業(yè)和第三家店在2003年5月開業(yè)，項目計算期為10年，經(jīng)營期40年。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定 毛利率 根據(jù)哈爾濱市大型零售商場經(jīng)濟效益統(tǒng)計顯示，一般零售商業(yè)平均毛利率為15%至30%左右。鑒于本項目的經(jīng)營特點，即采用廠家直接進貨，集中統(tǒng)一配送的進貨原則，加上規(guī)模經(jīng)濟及科學管理等多種因素的綜合作用，使項目不僅能夠獲得較佳的經(jīng)營利潤，且能夠具有很強的價格競爭優(yōu)勢。因此在本報告的預測中，該項目的三家店，%設(shè)定。 銷售收入年增長率 根據(jù)對哈爾濱市未來經(jīng)濟增長、商業(yè)市場發(fā)展趨勢以及物價上漲等因素的綜合分析與預測，并結(jié)合本項目的特點，設(shè)定本項目年銷售額在經(jīng)營期前五年增長率預計約為5%，之后保持23%的增長速度（考慮通貨膨脹率因素）。 銷售收入預測以第一家店為基礎(chǔ)進行此項目的初始銷售預測，預計在開業(yè)的第二年該店實現(xiàn)三億八千萬元的銷售額（按一般水平估算）。另外兩家賣場為9000㎡的大型綜合超市的年銷售收入預測方式與第一家店一致。銷售預測的方式大致如下： 預測的食品銷售額（平均水平）=商圈內(nèi)潛在顧客的人口每人每年的食品消費金額系數(shù)（平均水平） 預測的食品銷售額（較高水平）=商圈內(nèi)潛在顧客的人口每人每年的食品消費金額系數(shù)（較高水平） 預測的總銷售額= 藥劑、化妝品及衛(wèi)生保健品的銷售額（總銷售額的12%）+食品銷售額+ 非食品類銷售額 （總銷售額的34%） 費用分析 以2002年4月起的十年期計劃為標準 營業(yè)費用，%，具體構(gòu)成如下：1. 工資費用，取銷售收入(不含稅)%2. 廣告費用，取銷售收入的1%3. 其它費用，%4. 總公司費用，% 租賃費用，% 折舊及攤銷，% 公司發(fā)展初期的商場建設(shè)需二年期的中短期貸款, 估計金額為人民幣三千五百萬元. 在合資公司經(jīng)營初期,除必要的進口經(jīng)營設(shè)備和少量的外籍員工工資部分使用外幣外，所有經(jīng)營支出均為人民幣，外匯收支力求達到自行平衡。 隨著公司出口業(yè)務(wù)的擴大, 公司將實現(xiàn)外匯盈余。 財務(wù)評價與分析（） 預測本項目的損益表、資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流量表等各項金額明細見附表，顯示該項目在經(jīng)濟上是可行的。 第十三章 綜合效益評價及結(jié)論 引進先進的現(xiàn)代化商業(yè)管理技術(shù)和經(jīng)驗 法國家樂