【正文】 回遷區(qū)18002200396銷(xiāo)售區(qū)18009001623公共建筑1800360非經(jīng)營(yíng)性用房1000經(jīng)營(yíng)性用房4500800360合 計(jì)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后兩年內(nèi)全部售出，詳見(jiàn)表72。銷(xiāo)售收入分年計(jì)算表 表72 單位：萬(wàn)元序號(hào) 年份項(xiàng)目第二年第三年合 計(jì)1回遷區(qū)銷(xiāo) 售 比 例100%0100%住宅多層住宅0小高層住宅經(jīng)營(yíng)性公共建筑3603602銷(xiāo)售區(qū)銷(xiāo)售比例50%50%住宅儲(chǔ)藏室558回遷區(qū)198198銷(xiāo)售區(qū)81812合 計(jì)（1）稅金及附加該項(xiàng)目需交納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加分別為營(yíng)業(yè)稅的5%、3%和1%，經(jīng)測(cè)算，城市維護(hù)建設(shè)稅、。土地增值稅按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算。（2）總成本費(fèi)用①。②管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的4%計(jì)。主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)根據(jù)上述財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算，其主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見(jiàn)表73，表74。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)表 表73序號(hào)項(xiàng) 目單位技術(shù)指標(biāo)1銷(xiāo)售收入萬(wàn)元2經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元3土地增值稅萬(wàn)元4總投資萬(wàn)元5運(yùn)營(yíng)費(fèi)用萬(wàn)元6銷(xiāo)售利潤(rùn)萬(wàn)元7所得稅萬(wàn)元8稅后利潤(rùn)萬(wàn)元9總投資收益率%10資本金利潤(rùn)率%11所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%12所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=10%）萬(wàn)元13所得稅前投資回收期年14所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%15所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=10%）萬(wàn)元16所得稅后投資回收期年全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 表74 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入2現(xiàn)金流出開(kāi)發(fā)建設(shè)投資運(yùn)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量所得稅前 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）： 投資回收期： 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)通過(guò)以上財(cái)務(wù)分析可以看出，，%，%，（稅后，包括建設(shè)期1年）。項(xiàng)目具有一定的盈利能力。 行業(yè)影響分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，同比增長(zhǎng)９％；，同比增長(zhǎng)12％。2009年，同比增長(zhǎng)20％，同比增長(zhǎng)46％；，同比增長(zhǎng)９％，同比增長(zhǎng)12％。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，上半年全市共銷(xiāo)（預(yù)），同比增長(zhǎng)21％，其中市區(qū)銷(xiāo)（預(yù)），同比增長(zhǎng)24％；受土地成本的增高及住宅建設(shè)科技含量不斷提高等因素的影響，全市住宅銷(xiāo)售價(jià)格保持穩(wěn)步上揚(yáng)趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士解釋?zhuān)琗XXXXX區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)曾一度低迷，之所以掀起新的開(kāi)發(fā)建設(shè)熱潮，房?jī)r(jià)一路走高，是因?yàn)椤皷|拓、北延”城市發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)定位，加之投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，XXXXXX政府著力做活土地文章，對(duì)土地的調(diào)控能力大大增強(qiáng)，投資吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)。在城區(qū)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量迅速放大，成交價(jià)格一路攀升。目前市區(qū)部分小區(qū)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)已突破3500元/平方米。同時(shí)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)也意識(shí)到公建配套設(shè)施和物業(yè)管理對(duì)商品房銷(xiāo)售所帶來(lái)的好處，用于這方面的投資明顯增加，這也是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因之一。依據(jù)國(guó)際上市場(chǎng)調(diào)整的一般規(guī)律，隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷三個(gè)基本階段：調(diào)整初期的價(jià)縮量升、調(diào)整中期的量?jī)r(jià)齊縮、調(diào)整后期是量?jī)r(jià)齊升。結(jié)合XXXXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況看，正式進(jìn)入調(diào)整初期尚待時(shí)日。綜合各種宏觀因素和XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的本身特點(diǎn)，從近期情況看，對(duì)XXXXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)有以下認(rèn)識(shí)：　　房地產(chǎn)投資規(guī)模房地產(chǎn)投資還將保持一定的規(guī)模，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用依然明顯，但漲幅從2010年有望回落。盡管宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，由于受慣性作用，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)（一般為2～3年）的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)今后幾年房地產(chǎn)投資還將保持一定的規(guī)模，每年投資大約在20億左右。但隨著禁止農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地、暫停建設(shè)用地審批，以及項(xiàng)目貸款準(zhǔn)備金率、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資本金的提高等政策的逐步實(shí)施到位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)更加緊張，開(kāi)發(fā)資金貸款收緊，將會(huì)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模和房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量，從而影響房地產(chǎn)投資規(guī)模?！　》康禺a(chǎn)供給從供給層面來(lái)看，商品房施工面積是商品房竣工面積的先行指標(biāo)，%。房地產(chǎn)需求統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，居民住房需求依然旺盛。，其中住房需求所占比重最高，%。經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控，居民的消費(fèi)信心已趨于穩(wěn)定，購(gòu)買(mǎi)行為也更加理性，自住型購(gòu)房已成為市場(chǎng)主流，普通商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）占了相當(dāng)比重，這表明居民的住房消費(fèi)已不再一味追求“一步到位”，而是更多地考慮自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，住房梯度消費(fèi)觀念正逐步被消費(fèi)者所接受。預(yù)計(jì)今后幾年，自住型、中小戶(hù)型、中低價(jià)位住房仍將是XXX居民消費(fèi)的熱點(diǎn)?！　》?jī)r(jià)走勢(shì)　　一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)由地價(jià)、建筑安裝費(fèi)、管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)投資貸款利息、稅金和利潤(rùn)六部分構(gòu)成。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考慮，房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求博弈的結(jié)果。XXXXXX房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲主要受到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的影響（環(huán)房匹配指數(shù)為負(fù)），同時(shí)，土地購(gòu)置費(fèi)、建筑材料成本居高不下，再加上鄒城獨(dú)特的區(qū)位和自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，吸引了周邊地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力，市場(chǎng)需求旺盛，三年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。但由于近幾年房?jī)r(jià)的上漲幅度超過(guò)居民可支配收入的增長(zhǎng)幅度，房?jī)r(jià)收入比在擴(kuò)大，致使相當(dāng)一部分市民透支了購(gòu)買(mǎi)能力。另外從購(gòu)房者角度考慮，購(gòu)房正變得越來(lái)越理智，在房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)甚至?xí)x擇“觀望”，再加之“國(guó)六條”的出臺(tái)，為過(guò)度狂熱的“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的購(gòu)房心理降了溫，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)交易更趨理性。在此背景下，原來(lái)的排隊(duì)搶購(gòu)風(fēng)潮不再登陸樓市，買(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱(chēng)被逐漸打破，開(kāi)發(fā)商各種促銷(xiāo)手段層出不窮，新開(kāi)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)定價(jià)更加理性，開(kāi)發(fā)商也更加注重項(xiàng)目本身品質(zhì)的塑造，種種跡象表明，房地產(chǎn)長(zhǎng)期牛市格局將有所調(diào)整，房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)有所回落，但價(jià)格仍會(huì)有較小幅度的上漲。 XXXXXX棚戶(hù)區(qū)改造工程定位為中檔小區(qū)，并對(duì)XXXXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定的引導(dǎo)作用，能在一定程度上緩解居民住房的供求緊張的局面，因此該項(xiàng)目的建成將對(duì)XXXXXX房地產(chǎn)行業(yè)形成積極、良好的影響。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析本項(xiàng)目位于XXXXXX鳳凰山路北段，項(xiàng)目的建設(shè)符合XXXXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用，同時(shí)還可優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，提高當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入，對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)收入分配、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)等都不會(huì)造成不利影響。 宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析本項(xiàng)目為XXXXXX棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，項(xiàng)目在各方面都有保障，對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)秩序基本無(wú)影響，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成、國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全無(wú)任何不利影響。第八章 社會(huì)影響分析經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。國(guó)家和省、市逐步出臺(tái)的相應(yīng)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》來(lái)規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。目前，鄒城房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，但目前來(lái)說(shuō)，更多的是商品房的開(kāi)發(fā)。城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動(dòng)因。一個(gè)城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在內(nèi)的服務(wù)因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿(mǎn)足人們居住生活需求，還能促進(jìn)人口集聚和資源流動(dòng)，催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)所在地域區(qū)段的城市功能、結(jié)構(gòu)能產(chǎn)生很大的影響，具有顯著的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的增值。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。商業(yè)本身具有對(duì)勞動(dòng)力較強(qiáng)的吸納能力，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，能為當(dāng)?shù)靥峁┐罅康木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)所在地區(qū)充分就業(yè)。商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，可以形成大量的消費(fèi)，上繳一定的稅金，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政收入等做出貢獻(xiàn)。但由于目前XXXXXX低收入人群較多，多數(shù)居民沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)能力去購(gòu)買(mǎi)，為此山東省和濟(jì)寧市最近幾年每年都會(huì)鼓勵(lì)或強(qiáng)制性建設(shè)一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)解決低收入人群的住房問(wèn)題。本項(xiàng)目為XXXXXX開(kāi)發(fā)建設(shè)，目的是為了改善公司棚戶(hù)區(qū)居民的住房問(wèn)題，項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于XXXXXX城區(qū)規(guī)劃、現(xiàn)代化建設(shè)具有重要意義。項(xiàng)目位于XXXXXX鳳凰山路北段，在保持優(yōu)勢(shì)的前提下，積極傳播本項(xiàng)目的成本優(yōu)勢(shì)以及中小戶(hù)型的特點(diǎn)，引導(dǎo)住宅理念，體現(xiàn)項(xiàng)目的核心產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)通過(guò)一切機(jī)會(huì)的宣傳，而且要充分利用自身營(yíng)銷(xiāo)水平進(jìn)行策劃，這也是整個(gè)項(xiàng)目具備長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和旺盛生命力的關(guān)鍵所在。項(xiàng)目所在區(qū)域，已經(jīng)進(jìn)行了一系列相關(guān)城市區(qū)域規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，目前該區(qū)域周?chē)钆涮醉?xiàng)目建設(shè)逐步齊全，學(xué)校、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、菜場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)等與百姓生活相關(guān)的項(xiàng)目逐漸完善。項(xiàng)目的建成，將成為該區(qū)域又一道亮麗的風(fēng)景。必將改善居民的居住和生活環(huán)境，這對(duì)改變城市面貌、優(yōu)化城市布局、改變局部生態(tài)環(huán)境具有積極的意義。影響項(xiàng)目效益的不確定等風(fēng)險(xiǎn)因素可以歸納為下列內(nèi)容：（1）建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)：建筑安裝工程量、人工、材料價(jià)格、機(jī)械使用費(fèi)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；(2)融資風(fēng)險(xiǎn)：資金來(lái)源供應(yīng)量與供應(yīng)時(shí)間等；(3)建設(shè)工期風(fēng)險(xiǎn)：工期延長(zhǎng)；(4)政策風(fēng)險(xiǎn)：棗莊市政府對(duì)城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)投資力度、利率及通貨膨脹。見(jiàn)表81。附表81：風(fēng)險(xiǎn)因素與風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱(chēng)風(fēng) 險(xiǎn) 程 度說(shuō)明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般很小1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)需求量◎競(jìng)爭(zhēng)能力◎戶(hù)型、價(jià)格◎市場(chǎng)定位◎2資源風(fēng)險(xiǎn)土地◎3技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)先進(jìn)性◎適用性◎可靠性◎4工程風(fēng)險(xiǎn)工程好水文地質(zhì)工程量◎5資金風(fēng)險(xiǎn)貸款利率資金來(lái)源中斷◎資金供應(yīng)不足◎6政策風(fēng)險(xiǎn)政治條件變化◎經(jīng)濟(jì)條件變化◎政策調(diào)整◎7外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)交通運(yùn)輸◎供水和供電◎8社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)9其他風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)列表，本項(xiàng)目的實(shí)施，風(fēng)險(xiǎn)程度很小。存在的風(fēng)險(xiǎn)：在工程實(shí)施過(guò)程中，工程材料、人工費(fèi)漲價(jià)的可能性較大。對(duì)策：合理安排工期，為保障項(xiàng)目的實(shí)施，提供一切外部條件。第九章 組織機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理和施工進(jìn)度公司棚戶(hù)區(qū)改造工程是由XXXXXX投資開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房、商品房及配套建設(shè)一部分廉租房的建設(shè)項(xiàng)目。該公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，其組織機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)圖如下：總經(jīng)理開(kāi)發(fā)部財(cái)務(wù)部銷(xiāo)售部質(zhì)量部工程部物管部 物業(yè)管理當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)跨世紀(jì)發(fā)展的主要任務(wù)之一是加快發(fā)展物業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的完善。隨著人民生活水平的不斷提高，必然對(duì)居住區(qū)質(zhì)量的要求也越來(lái)越高，這就為物業(yè)管理市場(chǎng)帶來(lái)發(fā)展的極好機(jī)會(huì)和廣闊前景。沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和物業(yè)管理開(kāi)展得比較好的城市，良好的物業(yè)管理帶來(lái)的居住質(zhì)量的改善，使花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)越來(lái)越成為人們的共識(shí)。同時(shí)，良好的物業(yè)管理還將為房屋的銷(xiāo)售起到積極的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目建成后采用封閉式的物業(yè)管理和采取各種行之有效的智能化管理措施，從而保障居民正常的生活秩序及人身財(cái)產(chǎn)安全，保證區(qū)域內(nèi)部清潔衛(wèi)生，切實(shí)解決住戶(hù)生活上和經(jīng)營(yíng)者及辦公行管人員的后顧之憂(yōu)，把本小區(qū)建成花園式的管理有序的住宅小區(qū)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。該小區(qū)未來(lái)的物業(yè)管理要體現(xiàn)“以人為本”的原則，主要做好以下幾項(xiàng)工作：通過(guò)對(duì)設(shè)備、設(shè)施的有效管理，給人們創(chuàng)造一個(gè)安全、整潔、舒適、優(yōu)美的生活和工作環(huán)境，要設(shè)身處地為用戶(hù)著想，為人們提供一流的服務(wù)和親善的管理。經(jīng)常訪問(wèn)用戶(hù)，收集用戶(hù)需要服務(wù)的各類(lèi)信息和要求，并盡量予以滿(mǎn)足，把方便留給用戶(hù)，與用戶(hù)建立起理解、支持、依賴(lài)的伙伴關(guān)系。小區(qū)全體物業(yè)管理員工都應(yīng)推行齊