【正文】 等。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。：A 本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設(shè)項目安全衛(wèi)生標準及有關(guān)規(guī)范進行設(shè)計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。B 庫房內(nèi)安裝通風設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。C 庫房內(nèi)地面采用無積水設(shè)計，防止地滑。D 建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。第九章 項目組織及運營xxx公司建設(shè)與經(jīng)營管理的總體目標是積極采用先進的管理技術(shù)，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟規(guī)律,與國際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的綜合化建材家居倉儲中心。一、交易倉儲中心的管理系統(tǒng)項目完工后，公司將按項目需求安排管理人員30人，市場人員人、司機、技術(shù)及服務(wù)人員90人，共120人。為保證交易倉儲中心正常運轉(zhuǎn)，一般行政管理人員實行一班制，一般服務(wù)人員將實行兩班運轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實行三班運轉(zhuǎn)制。綜合信息服務(wù)中心實行24小時值班制，實現(xiàn)實時處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達到服務(wù)集成化、運輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學化、操作標準化、作業(yè)機械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。因此，公司發(fā)展需要的是復合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。人員培訓是公司核心競爭力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長足發(fā)展的重要保證。本項目所配備的人員，必須經(jīng)培訓并考核合格后方能上崗。人員培訓要制定具體實施計劃，指定專人負責組織落實，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進行。人員的培訓和考核擬在本項目試運營前完成。二、項目實施方案通過與政府相關(guān)部門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項目招商建立基礎(chǔ)條件。 為適應專業(yè)市場發(fā)展的需要，項目的建設(shè)遵循“高起點、高標準”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專業(yè)市場集聚高地。擬與中國建材企業(yè)進行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件。堅持“信譽和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨特、忠誠”的專業(yè)市場服務(wù)品牌。圖91：組織架構(gòu)圖行政管理人力資源管理會計核算財務(wù)審計前期策劃營銷手續(xù)、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計規(guī)劃計劃管理合同管理及物業(yè)工程造價管理公司領(lǐng)導綜合部財審部營銷部施工部經(jīng)營部運營部 第十章 項目進度計劃一、工程進度計劃項目建設(shè)期擬從2009年1月至2012年1月。具體實施進度見下表：2009年1月項目立項、落實資金2009年2月項目評估、論證一期工程：2009年3月—4月項目報建、征用土地2009年4月—2009年12月土建工程2010年1月工程竣工驗收二期工程：2010年2月項目報建2010年3月2010年12月土建工程2011年1月工程竣工驗收三期工程：2011年2月項目報建2011年3月2011年12月土建工程2012年1月工程竣工驗收二、工程實施進度表（一期、二期）工作內(nèi)容 2009年 2010年2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月項目前期工作一期工程土建工程員工培訓試運營二期工程土建工程員工培訓運營第十一章 投資估算與資金籌措一、投資估算依據(jù)投資估算的主要依據(jù)為：《民用建筑可行性研究深度和要求》《建設(shè)項目投資估算辦法》、設(shè)備現(xiàn)行價格總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息固定資產(chǎn)投資=工程費用+其他費用+預備費用二、價格及取費依據(jù)：；《安徽省建筑工程概算定額》及類似工程造價估算。三、項目總投資項目總投資：38761萬元（人民幣）其中：土地成本土地出讓金 14640萬元土地契稅 586萬元土地登記發(fā)證費 30萬元前期工程費前期工程費合計2840萬元，其中：設(shè)計費用：300萬元勘探費：40萬元消防抗震費：220萬元建設(shè)工程報建費：2190萬元三通一平：90萬元房屋建安工程成本房屋建安工程成本共計：15040萬元，其中：建安工程費用：12650萬元A 土建工程：10100萬元B 安裝工程（水電）：950萬元C 樁基及土方開挖：1600萬元附屬工程費：1920 萬元A 室外管網(wǎng)：1840 萬元B 室外景觀設(shè)計：80 萬元室外工程費：470 萬元A 垃圾清運費：180 萬元B 土地圍墻費：290 萬元公共配套設(shè)施成本公共配套設(shè)施費用共計：1825萬元A 消防工程費：350萬元B 弱電工程：205萬元C 電梯工程：280萬元D 道路建設(shè)費:890萬元G 智能化：100萬元其它費用：其他費用共計：2900 萬元A 工程監(jiān)理費B 工程質(zhì)量監(jiān)督費C 墻改費D 招標費E 綠化費F 防雷檢測費不可遇見費：900萬元（只考慮基本預備費）投資估算表見附件1四、資金籌措本項目根據(jù)投資計劃安排，總投資38761萬元萬元，其中企業(yè)自籌32761萬元，銀行貸款6000萬元。五、還貸計劃本項目向銀行貸款6000萬元，全部用于前期建設(shè)投資。貸款期限2年，并從2011年一次性還清。十二章、項目財務(wù)評價一、財務(wù)計算的依據(jù) 《投資項目可行性研究指南》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》《中華人民共和國公司法》及其實施條例《中華人民共和國增值稅法》及其實施條例《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施細則財政部頒布《企業(yè)財務(wù)制度》《企業(yè)會計制度》和近年會計制度改革的有關(guān)規(guī)定國家和當?shù)貏趧庸べY管理和社會保障部門的有關(guān)規(guī)定（1）管理費用本項目管理費用為開發(fā)企業(yè)在管理和經(jīng)營中所發(fā)生的費用,％計算。（2）營業(yè)費用本項目營業(yè)費用為開發(fā)企業(yè)在售房過程中及日常所發(fā)生的各項費用按銷售收入的2％計算。（3）財務(wù)費用項目財務(wù)費用為開發(fā)企業(yè)為籌集建設(shè)資金所發(fā)生的各項費用,%計算為336萬元。（4）工資等費用按200萬元/年估算總成本費用估算成本項目2009年2010年2011年2012年管理費用234 246 35 35 銷售費用312 328 50 50 財務(wù)費用336 336 0 0 工資費用等200 200 200 200 合計1,083 1,109 285 285 二、稅率及利潤計算稅金的測算表項 目投資期運營年份2009年2010年2011年2012年營業(yè)稅城建稅教育費附加房產(chǎn)稅等、銷售及運營收入測算表見附件2三、不確定性分析在項目的實施和銷售過程中可能影響項目效益的主要因素就是銷售收入，建設(shè)投資及開發(fā)周期。本項目參照一般地產(chǎn)經(jīng)營模式，計算周期以房子銷售完畢，投入使用為止。本次取2009～2012年為計算周期。 開發(fā)周期的影響影響開發(fā)周期的因素主要有三個方面，即建設(shè)周期、銷售策劃及經(jīng)濟環(huán)境。其中我們簡化為銷售資金回籠方面，即假定建設(shè)周期和經(jīng)濟環(huán)境為固定，僅以銷售回款為準。綜合整個開發(fā)期限，開發(fā)周期定位于3年。 項目開發(fā)成本的影響開發(fā)成本主要根據(jù)工程投資、管理、財務(wù)費及營銷廣告費用。其中以工程投資為最主要因素，現(xiàn)以工程投資中工程總價每調(diào)整10%的幅度影響進行分析。四、財務(wù)評價結(jié)論和建議若項目全部用來出售，項目銷售毛利率=（銷售收入銷售成本）/銷售收入=36%；可見本項目具有投資回報率高，風險較小，項目開發(fā)周期短等優(yōu)點，適宜投資。第十三章 可行性報告結(jié)論一、項目的建設(shè)將推動xx現(xiàn)代建材\家居專業(yè)市場的發(fā)展，配套xx建材工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。強化合肥南部建材/五金/家居/汽配等專業(yè)市場綜合效力，改善和提高合肥建材物流產(chǎn)業(yè)的軟硬件條件。二、建材專業(yè)市場建設(shè)將產(chǎn)生帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接產(chǎn)生約400個就業(yè)崗位，給周邊居民提供就業(yè)機會，實現(xiàn)社會效益。三、建材交易倉儲中心將引進一批年營業(yè)額較大品牌建材商家，為合肥市民及建筑業(yè)需求提供綜合效益高的建材交易、倉儲服務(wù)；減輕市區(qū)商業(yè)模式下建材交易成本壓力；對合肥建材工業(yè)產(chǎn)品進出口，參予區(qū)域競爭，提供條件。建材市場建成將提升南部物流的宏觀產(chǎn)值近5億元。四、項目的建設(shè)將促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。為整頓目前該區(qū)域零散的市場、改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺。五、現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)是合肥城市發(fā)展政策所倡導的，是合肥實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟中心的重要載體之一。項目在市場，選址方面做了充分的考慮與調(diào)查研究，在功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，在運營中規(guī)范公司化管理，為投產(chǎn)后的產(chǎn)生經(jīng)濟回報起到了有效保障。在滿足工業(yè)土地投資強度的基礎(chǔ)上，項目投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標準，建議項目早日開工建設(shè)。附件1：項目投資估算表序號項目萬元　1土地成本15256土地出讓金14640土地契稅586土地登記發(fā)證費302前期工程費2840設(shè)計費用：300勘探費：40消防抗震費：220建設(shè)工程報建費：2190三通一平：903房屋建安工程成本15040建安工程費用：12650土建工程：10100安裝工程（水電）：950樁基及土方開挖：1600附屬工程費：1920　A 室外管網(wǎng)：1840　B 室外景觀設(shè)計：80室外工程費：470　A 垃圾清運費：180　B 土地圍墻費：2904公共配套設(shè)施成本1825消防工程費：350弱電工程：205電梯工程：280道路建設(shè)費:890智能化：1005其它費用：2900工程監(jiān)理費　工程質(zhì)量監(jiān)督費　招標費　綠化費等　附件2銷售及運營收入的測算表 單位：萬元名 稱投資期正常運營年份2009年2010年2011年2012年一、銷售收入： （1）家居倉儲區(qū) （2）燈飾倉儲交易區(qū) （3）地板倉儲交易區(qū) （4）裝飾材料倉儲交易區(qū) （5）板材石材倉儲交易區(qū) 二、租賃及運營收入： 倉儲租賃收入 綜合服務(wù)中心租賃收入 品牌建材展示租賃收入 裝卸服務(wù)費 理貨包干費 信息系統(tǒng)收入 運營收入 其他業(yè)務(wù)收入 三、項目營業(yè)總收入