【正文】 民間創(chuàng)意展示交易區(qū) 1,400拍賣中心 1,8803文化旅游區(qū)文化主題廣場（含園林景觀）12,1,000酒文化與特色酒吧街（含園林景觀）22,9,9798,動漫主題體驗(yàn)區(qū)1,7,3001,休閑會所與俱樂部1,3,0004教育研發(fā)區(qū)創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心5,0281,培訓(xùn)中心1,3,0005公共服務(wù)區(qū)珠寶首飾質(zhì)量鑒定中心582會議與創(chuàng)意演示中心1,3,000設(shè)計(jì)師公寓14,22,0006,物流服務(wù)中心1,6,0001,園區(qū)管理中心（含市政、電子商務(wù)平臺、消防等）1,2,0006合計(jì)66,111,75733,本項(xiàng)目分四期，共3年建設(shè)完成，各期投資構(gòu)成參見表2。按建設(shè)期劃分的項(xiàng)目總投資構(gòu)成表（表2）項(xiàng)目建設(shè)期起止時間總投資（萬元）1期2007年3月至2007年12月6,2期2008年1月至2008年6月11,3期2008年7月至2009年12月7,4期2009年1月至2009年12月7,合計(jì)2007年3月至2009年12月33,第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目綜合修繕建筑面積為111,757平方米，修繕后的園區(qū)內(nèi)物業(yè)租金等綜合收益均價有望達(dá)到50元/平方米，原合約租金價格為18元/平方米，僅租金一項(xiàng)年收益約為3,621萬元，項(xiàng)目采取滾動方式發(fā)展，自項(xiàng)目啟動至前期收益變現(xiàn)，前期所投資金約為人民幣8,000萬元，按90年不變價累計(jì)滾動發(fā)展之資金成本，項(xiàng)目投資回收期約4年。項(xiàng)目建成后，年資金收益率約為31%。其中按項(xiàng)目產(chǎn)能80%計(jì)，每年交易額高達(dá)人民幣200億元。同時解決中、高收入就業(yè)2,000人，對當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人才及智力儲備現(xiàn)狀有較大改善。第六章 項(xiàng)目的運(yùn)營與管理第一節(jié) 項(xiàng)目管理模式本項(xiàng)目采用委托專業(yè)商業(yè)管理公司模式進(jìn)行管理。即項(xiàng)目建設(shè)單位在完成項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)和基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)后，項(xiàng)目的招商和運(yùn)營管理委托專業(yè)的商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。此管理模式將充分發(fā)揮專業(yè)公司、人員和技能的優(yōu)勢，突出“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，從而確保項(xiàng)目能夠在一開始就按照正確的方向開展。除此之外，項(xiàng)目將“合作” 作為管理的主要形式。其中，將重點(diǎn)與專業(yè)的行業(yè)協(xié)會和商會合作，目的是擴(kuò)大項(xiàng)目的影響，借助已經(jīng)具備相當(dāng)實(shí)力的社會權(quán)威機(jī)構(gòu)，幫助進(jìn)入園區(qū)的商家主動擴(kuò)大和挖掘市場機(jī)會。例如，項(xiàng)目建設(shè)單位與**世界貿(mào)易中心會開展合作，將項(xiàng)目列為該組織面向國際市場的重要出口展示和供應(yīng)基地；與中國工藝美術(shù)學(xué)會旅游紀(jì)念品專業(yè)分會合作，將項(xiàng)目作為該學(xué)會的教學(xué)、研究和交易展示基地；與**市旅游局和各主要旅行社合作，將本項(xiàng)目列為**市涉外旅游景點(diǎn)之一等等。通過上述合作，一方面擴(kuò)大了項(xiàng)目的影響，同時為進(jìn)駐項(xiàng)目的商家提供了更立體的多層次服務(wù)，獲得市場實(shí)惠，反之又促進(jìn)了項(xiàng)目的影響和招商。第二節(jié) 項(xiàng)目營銷管理本項(xiàng)目的服務(wù)對象分為專業(yè)和普通消費(fèi)群體兩類。所謂專業(yè)群體主要指業(yè)內(nèi)制造商、批發(fā)商和設(shè)計(jì)商等，其根本的目的，是通過進(jìn)入園區(qū)而獲得更好的產(chǎn)業(yè)氛圍和條件，并更直接地進(jìn)入市場。因此，針對此部分群體的營銷主要是宣傳本項(xiàng)目的專業(yè)管理與專業(yè)的合作伙伴。這些都會使其認(rèn)可項(xiàng)目所營造的強(qiáng)烈的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)氛圍。所謂普通消費(fèi)群體主要指參與項(xiàng)目提供的各類文化、娛樂和休閑購物活動的群體。對于此類對象，項(xiàng)目營造的特色文化氛圍和良好的購物休閑環(huán)境將作為重點(diǎn)宣傳和營銷賣點(diǎn)。包括特色酒吧、酒文化專區(qū)、動漫體驗(yàn)、培訓(xùn)與講座以及購物休閑等內(nèi)容。因此，項(xiàng)目在營銷方面沒，將通過舉辦一些具有影響力的活動來聚攏人氣和關(guān)注。同時，圍繞項(xiàng)目主題展開的促銷活動和常規(guī)廣告宣傳等也是不可缺少的。第七章 項(xiàng)目的環(huán)境影響分析本項(xiàng)目屬于商業(yè)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的項(xiàng)目，其中，商業(yè)部分主要產(chǎn)生的是生活垃圾和生活廢水，部分餐飲場所還將有油煙氣體排放。產(chǎn)業(yè)部分主要是加工場所產(chǎn)生的廢水、廢氣和廢渣。對于商業(yè)部分的三廢處理，由于屬于常規(guī)廢物排放，所以，應(yīng)設(shè)立集中的生活垃圾中轉(zhuǎn)站，集中收集后移交市政垃圾處理單位。所有生活廢水，進(jìn)入化糞池后，在排入市政污水管道。餐飲場所應(yīng)集中規(guī)劃，油煙在高空排放前應(yīng)過濾處理。對于生產(chǎn)涉及到的環(huán)境保護(hù)問題主要集中在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢水、廢氣、廢物以及噪音四個方面。其中：工業(yè)廢水主要來自于加工過程中因需要清洗和降溫而產(chǎn)生的廢水，由于本項(xiàng)目所涉及的產(chǎn)業(yè)不存在重污染物質(zhì)，所以排放的廢水可以直接進(jìn)入市政污水管道。同理，本項(xiàng)目中也不會有超標(biāo)的廢氣產(chǎn)生，生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的少量廢氣以及停電時啟動柴油發(fā)電機(jī)時產(chǎn)生的柴油廢氣，可通過高空排放直接進(jìn)入大氣，不會對周邊環(huán)境構(gòu)成影響。對于生產(chǎn)中產(chǎn)生的焊錫渣，將委托環(huán)境保護(hù)部門直屬的回收機(jī)構(gòu)定期集中回收，不能直接丟棄。而對于包裝材料，則由專業(yè)的廢品回收機(jī)構(gòu)回收。本項(xiàng)目中噪音主要來自于中央空調(diào)系統(tǒng)中冷卻塔發(fā)出的噪音和應(yīng)急情況下柴油發(fā)電機(jī)發(fā)出的噪音。對于前者，在冷卻塔采購時，就選擇低噪音型冷卻塔，即直接在冷卻塔出廠時就已經(jīng)做好降噪處理。對于后者，需要在柴油發(fā)電機(jī)房進(jìn)行消音處理。上述兩項(xiàng)在竣工時，必須通過環(huán)境保護(hù)部門的現(xiàn)場噪音檢測。綜上所述，該項(xiàng)目并沒有對環(huán)境構(gòu)成特殊影響的廢水、廢氣、廢物和噪音，經(jīng)過采取相應(yīng)的措施，都可以達(dá)到國家規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目立項(xiàng)實(shí)施前，需要由專業(yè)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境評估，項(xiàng)目竣工后，還將由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行環(huán)境保護(hù)方面的驗(yàn)收。第八章 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三個方面：招商風(fēng)險(xiǎn)與本項(xiàng)目主題相同或類似的項(xiàng)目主要集中在**的中東部地區(qū)，而且已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)挠绊懥鸵?guī)模，如花都區(qū)政府對金銀珠寶城給予了較大的政策傾斜，在土地和出口方面優(yōu)惠力度很大。如珠寶城為投資商提供的建廠土地，每畝只需要8萬元人民幣。這一價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他工業(yè)項(xiàng)目的用地價格；同時，對于珠寶企業(yè)每出口100美元，就獎勵人民幣1元。因此，在本項(xiàng)目投入使用的初期，如何吸引更多的商家進(jìn)入，是本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。針對招商風(fēng)險(xiǎn)，主要的對策包括：選擇具有相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃和招商；突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢；制定有利于扶持商家的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；積極與專業(yè)的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)和商協(xié)會合作，為商家提供更多的增值服務(wù)等。市場風(fēng)險(xiǎn)任何商業(yè)項(xiàng)目都會面臨市場風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)群體是否認(rèn)可，以及項(xiàng)目所處的區(qū)域是否具有相當(dāng)消費(fèi)層次和消費(fèi)購買能力的客戶人群等，都是項(xiàng)目能否接受市場考驗(yàn)的重要條件。針對市場風(fēng)險(xiǎn)，主要的對策包括：利用項(xiàng)目的文化主題和特色消費(fèi)亮點(diǎn)，積極開展面向周邊消費(fèi)群體的活動，如形象代言人選拔、社區(qū)活動、培訓(xùn)和講座活動舉辦等；在市場上進(jìn)行針對性的宣傳和推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響；通過與貿(mào)易促進(jìn)機(jī)構(gòu)的合作，拓展海外市場，積極使本項(xiàng)目成為國際市場供應(yīng)基地。規(guī)劃改造風(fēng)險(xiǎn)由于本項(xiàng)目是在現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上改造完成的，一些現(xiàn)有資料可能會不完整，這給項(xiàng)目改造過程中能否如規(guī)劃順利進(jìn)行帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是一些隱蔽設(shè)施的存在。此類風(fēng)險(xiǎn)會使項(xiàng)目增加額外投資的風(fēng)險(xiǎn)。針對規(guī)劃改造風(fēng)險(xiǎn)，主要對策是在規(guī)劃前期盡量收集原有資料，并對現(xiàn)場進(jìn)行認(rèn)真地查勘。除此之外，就是能夠因勢利導(dǎo)，盡量考慮現(xiàn)有的基礎(chǔ)條件進(jìn)行設(shè)計(jì)和翻新，以最大限度減少改造的工程量，從而減低規(guī)劃改造的風(fēng)險(xiǎn)。第九章 結(jié)論綜合上述，本項(xiàng)目具有不可復(fù)制的政策、區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和專業(yè)管理優(yōu)勢。符合**市和寶安區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向要求，彌補(bǔ)了**市產(chǎn)業(yè)布局中的一項(xiàng)空白，利用現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行翻新改造，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性。因此，項(xiàng)目可行，且成功運(yùn)作，將使其成為**西部文化產(chǎn)業(yè)集聚基地的引領(lǐng)者，對周邊地區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)起到積極的輻射和帶動作用。珠寶及工藝品文化廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告