某體育公園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-25 22:33本頁(yè)面
【正文】 游泳館 停車收益 2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 球館等營(yíng)業(yè)支出 球館等設(shè)施維護(hù) 公益設(shè)施維護(hù) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 公益部分人工工資 營(yíng)業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 表32 商鋪（出售）投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期 1234合計(jì)1現(xiàn)金流入 商鋪出售收入 2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地費(fèi)用 商鋪出售成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 表33 住宅一投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期 12341現(xiàn)金流入 出售收入 2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 出售成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 表44 住宅二投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期 1234合計(jì)1現(xiàn)金流入 公寓出售收入 2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地費(fèi)用 公寓出售成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 表35 全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期 12345678910合計(jì)1現(xiàn)金流入 住宅一 運(yùn)動(dòng)休閑區(qū) 住宅二 商鋪 2現(xiàn)金流出 住宅一 運(yùn)動(dòng)休閑區(qū) 住宅二 商鋪 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 4 結(jié)論與建議通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入支出測(cè)算可以看出：（1）項(xiàng)目總投資約5億元，按照本方案一般估計(jì)，業(yè)主實(shí)質(zhì)需要的投資約1億元（不含土地出讓金）。，，（未考慮土地出讓金和融資成本）。（2）本方案的優(yōu)勢(shì)在于住宅、商業(yè)部分盈利優(yōu)勢(shì)明顯。但面臨著如此大體量的住宅和商鋪的銷售問(wèn)題，是否能按期銷售出去是影響方案盈利性的重要因素。（3）本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為287萬(wàn)元，在今后長(zhǎng)期的維護(hù)運(yùn)營(yíng)中無(wú)盈利項(xiàng)目支撐，業(yè)主從逐利角度出發(fā)，公益設(shè)施功能極可能異化。因此為了保證公益設(shè)施的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，運(yùn)動(dòng)休閑中心的部分商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售，以彌補(bǔ)公益設(shè)施運(yùn)行的虧損，建議該運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)可出售的商屋以不超過(guò)17000M2為宜，以保證公益設(shè)施的可持續(xù)運(yùn)行。若按此思路，則全部設(shè)施建完后，有17290 M2的商鋪可用于出租，假定租金為30元/，年正常商鋪?zhàn)饨鹗找娲笾聻?20萬(wàn)元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為330萬(wàn)，在此情況下，按一般投資者能夠接受的回收期（7年左右）計(jì)算，土地出讓金大約為136萬(wàn)元/畝。（1）本方案的實(shí)施可能會(huì)導(dǎo)致公益設(shè)施功能異化，保留約17000M2的商鋪雖然從經(jīng)濟(jì)分析上能夠帶來(lái)相當(dāng)?shù)挠?，但仍然面臨著商鋪銷售不出去或出租困難導(dǎo)致租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)較嚴(yán)重的市場(chǎng)需求不足的問(wèn)題，投資者極有可能變賣商鋪，公益設(shè)施的運(yùn)行虧損難以得到有效保證。（2）從提供給市民休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所來(lái)看，方案一（M11C/2009為接待中心）在M11C/2009地塊設(shè)置了游泳池，對(duì)外開放場(chǎng)所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個(gè)M11C/2009地塊封閉，市民休閑娛樂(lè)場(chǎng)所大大減少。從這個(gè)角度看，也不推薦使用本方案。（3）如果實(shí)施本方案，則需要重新對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，在項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間上可能會(huì)有較長(zhǎng)的延遲。綜上所述，本方案在經(jīng)濟(jì)上具有一定的可行性，能給本項(xiàng)目帶來(lái)較大的收益。當(dāng)存在相當(dāng)多的風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自于公益設(shè)施功能異化的風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，方案一更適合追求長(zhǎng)期收益的資金投資方向，更能滿足攀枝花市體育公園的公益性質(zhì)，因此建議采納方案一（M11C/2009為接待中心），不推薦使用本方案。但若能妥善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場(chǎng)需求不足的問(wèn)題，本方案將具有較大的可行性。
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