【正文】 《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。（8）裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰?！　。?）裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施， 擅自動用明火作業(yè)和進行焊接作業(yè)的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款；情節(jié)嚴重的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處更高額度的罰款；造成重大安全事故的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。（二）物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任　　（1）物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議　　約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2—3倍的罰款。　?。?）物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，應(yīng)依法給予行政處分。七、房屋及設(shè)備設(shè)施管理（128227）房屋及設(shè)備設(shè)施的種類、基本組成(一)房屋的種類和基本組成部分1．房屋種類的劃分 (1)按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)； (2)按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重；(3)按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑；(4)按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。2．房屋的基本組成部分(1)結(jié)構(gòu)部分——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等；(2)裝修部分——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等；(3)設(shè)施設(shè)備部分——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷、電梯)等項目。(二)設(shè)施設(shè)備的種類和組成（熟悉）各類物業(yè)常見設(shè)施設(shè)備的種類和組成見表7—1。另外，在物業(yè)管理中還可能涉及一些其他的設(shè)施設(shè)備，如游泳池水處理系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、立體車庫系統(tǒng)等。 各類物業(yè)常見機電設(shè)備一覽表表7—1 物業(yè)類別設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇物業(yè)類別設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇供變壓器OOOO水泵SOSO配配電柜和線路OOOO給排水箱水池SOSO電發(fā)電機NOSO水閥門和管網(wǎng)OOOO公共照明OOOO沉砂井和化糞池OOOO報警系統(tǒng)NOSO載人電梯SOSO消防控制中心NOSO電載貨電梯NNOS消消防水泵NOSO梯手扶電梯NSNS消火栓OOOO雜物電梯NSNS防噴淋系統(tǒng)NSSO電話OOOO自動滅火系統(tǒng)NSSS有線衛(wèi)星電視OONS防排煙系統(tǒng)NOSO閉路電視監(jiān)控SSSO空中央空調(diào)NSSO電信對講報警SONS調(diào)局部空調(diào)SSSS和智公共信息服務(wù)SSNS混合空調(diào)NSNO能化網(wǎng)絡(luò)專線接人SSSO采熱水供暖OOSS系統(tǒng)周界防越系統(tǒng)SSNS暖蒸汽供暖SSOS電子巡更系統(tǒng)SSSS熱風(fēng)供暖NSSS室內(nèi)報警系統(tǒng)SSNS管道煤氣OONS車場管理系統(tǒng)SSSS注：O：通常具備；S：有時具備；N： 一般不具備。（注意：大的分類要記住）房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求和評價參考主要指標(biāo)；房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求(一)基本要求(1)做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備功能，有效延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命，并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。(2)開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)施設(shè)備狀態(tài)。(二)評價參考主要指標(biāo)房屋及設(shè)施設(shè)備評價參考的主要指標(biāo)包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法　?。ㄒ唬┦褂霉芾怼　》课菁霸O(shè)施設(shè)備的使用管理，一方面要通過物業(yè)使用說明書、業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作，使業(yè)主和物業(yè)使用人在充分了解房屋及設(shè)施設(shè)備使用方法的基礎(chǔ)上，正確使用房屋及設(shè)施設(shè)備。另一方面，物業(yè)管理單位應(yīng)認真做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作，確保房屋及設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定、可靠、安全使用和運行，降低維護費用，延長房屋和設(shè)施設(shè)備的物理壽命。　?。ǘ┚S修保養(yǎng)　　維修保養(yǎng)的主要內(nèi)容包括：對房屋和設(shè)施設(shè)備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下（如較為復(fù)雜的設(shè)備和系統(tǒng)）的專業(yè)測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計方面的改善等。　?。ㄈ┌踩芾怼　。?）通過安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人樹立安全意識，了解安全防護知識和安全管理規(guī)定。（2）建立健全各類安全管理制度并嚴格遵守。（3）提供必要的安全和防護裝置裝備?！　。ㄋ模┘夹g(shù)檔案資料管理　　房屋及設(shè)施設(shè)備相關(guān)技術(shù)資料在歸檔前，物業(yè)管理單位的相關(guān)部門和人員要加強管理，妥善保管，避免遺失，確保物業(yè)管理檔案資料的完整性?！　。ㄎ澹┎少徍土銈浼芾怼　∫皇羌訌娪媱澆少?，盡可能減少零星采購，建立符合實際情況的庫存?zhèn)浼浐妥畹蛶齑媪?；二是對不設(shè)庫存的零部件，建立起暢通的采購和供應(yīng)渠道；三是嚴把采購質(zhì)量關(guān)；四是妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購文件，建立有效的備品備件合格供貨商名錄和相關(guān)資料?！　。┕ち烤吆途S修用設(shè)備的管理　　工量具和維修用設(shè)備的管理應(yīng)該責(zé)任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進行校驗，以保證其使用性能。對于多人共用或價值較高的工量具或儀器儀表，應(yīng)指定責(zé)任人，固定保管地點，強化領(lǐng)用歸還手續(xù)。對于普通的工量具和維修用設(shè)備，則要求使用人和保管人會使用、會維護、會修理?！　。ㄆ撸┩獍芾怼　⊥獍饕袃煞矫娴膬?nèi)容：一是將某類設(shè)施設(shè)備的管理全部外包給專業(yè)公司，包括運行操作、維護保養(yǎng)和修理等項工作，如電梯、中央空調(diào)等；二是將某類維修（通常是大中修）、改造、更新工程進行外包。　?。ò耍┘夹g(shù)支持　　技術(shù)支持是對個別具體問題尋求外界的幫助，如故障診斷、維修方案等，多數(shù)情況下以聘請技術(shù)專家擔(dān)任顧問的方式進行。技術(shù)支持是降低管理成本、提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量，培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)人才的有效方法。制定房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的基本方法1．維修養(yǎng)護的方式與類別(1)維修方式 對各類不同的對象應(yīng)采用不同的維修方式，房屋及設(shè)施設(shè)備維修應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運行的前提下，合理利用維修資源，達到物理壽命周期內(nèi)費用最經(jīng)濟的目的。1)預(yù)防性維修為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的維修活動，稱為預(yù)防性 維修。預(yù)防性維修是一種主動的具有預(yù)防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護方式。特別是對重點和重要設(shè)施設(shè)備，更應(yīng)該實行預(yù)防性維修。預(yù)防性維修有以下幾種方式：計劃性預(yù)防維修。計劃性預(yù)防維修又稱定期維修，具有周期性特點。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實際需要進行修理的預(yù)防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況，在高度預(yù)知的情況下，適時安排的預(yù)防性修理，又稱預(yù)知的維修。它主要適用于重點設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大、稀設(shè)備等。改善性的預(yù)防維修。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計加以改造，結(jié)合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修。2)事后維修事后維修是對一些沒有列入預(yù)防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命，單位維修經(jīng)濟性好。但對物業(yè)管理而言，由于設(shè)備故障或性能減低通常會給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應(yīng)該盡量避免事后維修，僅在下述場合可以采用：故障停機后再修理不會給物業(yè)使用造成影響；修理技術(shù)不復(fù)雜，修理迅速而又能及時提供備件；某些利用率低或有備用的設(shè)備。3)緊急搶修緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生緊急事件會對物業(yè)的使用或安全造成重大影響，因此物業(yè)管理應(yīng)該將緊急搶修列為單獨的項目加以考慮。通常采取設(shè)計緊急事件處理程序的方法對緊急搶修進行準(zhǔn)備。實踐證明，這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。(2)修理類別（對于修理的類別，一般在物業(yè)服務(wù)合同中加以約定，一般情況下，大、中修不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍）1)大修設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種計劃修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理形式。進行設(shè)備大修時，一般需要對設(shè)備進行全部解體，消除缺陷，恢復(fù)設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補償設(shè)備的無形磨損，還可結(jié)合大修，采用新技術(shù)、新工藝、新材料進行改造、改進和改裝，提高設(shè)備效能。2)中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不復(fù)雜的情況下，可取消中修類別。3)小修設(shè)施設(shè)備小修是維修工作量最小的一種計劃修理。對于實行狀態(tài)(監(jiān)測)維修的設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要是針對日常點檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以恢復(fù)設(shè)備的正常功能；對于實行定期維修的設(shè)備，小修的內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力（3）修理周期結(jié)構(gòu)1)修理周期對已在使用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間；對新設(shè)備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間(單位：月或年)。2)修理間隔期修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間(單位：月)。確定修理間隔期時應(yīng)使設(shè)施設(shè)備計劃外停機時間達到最低限度。3)修理周期結(jié)構(gòu)修理周期結(jié)構(gòu)指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序，如小修——小修——中修——小修——小修——大修。物業(yè)管理企業(yè)在實行計劃修理時，應(yīng)根據(jù)實際情況，確定各種修理形式的排列順序，既要符合設(shè)備的實際需要，又要研究其修理的經(jīng)濟性。2．維修養(yǎng)護計劃的種類(1)按時間進度編制的計劃1)年度維修保養(yǎng)計劃。包括大修、項修、技術(shù)改造、實行定期維修的小修和定期維護，以及更新設(shè)備的安裝等項目。2)季度維修保養(yǎng)計劃。包括按年度計劃分解的大修、項修、技術(shù)改造、小修、定期維護及安裝和使用部門提出的季度追加項目。3)月維修保養(yǎng)計劃。包括按年度和季度計劃分解的本月各項目；根據(jù)上月設(shè)備故障修理遺留的問題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，必須且有可能安排在本月的項目。(2)按修理類別編制的計劃。包括房屋維修養(yǎng)護計劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。3．維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)(1)房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期；(2)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標(biāo)；(3)安全與環(huán)境保護的要求；(4)房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。4．編制維修養(yǎng)護計劃應(yīng)考慮的問題(1)物業(yè)使用或運行急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點提前安排修理，這樣可減少對日常使用的影響；(2)應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行。對待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急安排計劃；(3)應(yīng)充分考慮維修前的準(zhǔn)備時間和維修保養(yǎng)工作時間；(4)應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)，如果能力或資源不足，就應(yīng)該考慮項目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持，不應(yīng)降低維修保養(yǎng)的技術(shù)要求；(5)計劃最后確定前，資金一定要落實，確保計劃內(nèi)每項工作的資金都有足額的保障，否則，應(yīng)該按照輕重緩急做刪減調(diào)整，重新制訂計劃；(6)所制訂的計劃應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性；(7)對物業(yè)使用或運行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時間(如中央空調(diào)系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等)。5. 維修養(yǎng)護計劃的編制維修養(yǎng)護計劃的編制流程如圖7—1所示。6．維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容如圖7—2所示。共用設(shè)備設(shè)施運行管理的基本內(nèi)容一、制訂合理的運行計劃根據(jù)設(shè)施設(shè)備和物業(yè)的實際情況所制訂的合理使用