【正文】 《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。（8）裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的，由建設(shè)行政主管部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定處罰。　?。?）裝飾裝修企業(yè)違反國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施， 擅自動(dòng)用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的，或者對(duì)建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處更高額度的罰款；造成重大安全事故的，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。（二）物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門(mén)的責(zé)任　?。?）物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議　　約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2—3倍的罰款?！　。?）物業(yè)裝飾裝修行政主管部門(mén)的工作人員接到物業(yè)管理單位對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的，應(yīng)依法給予行政處分。七、房屋及設(shè)備設(shè)施管理（128227）房屋及設(shè)備設(shè)施的種類(lèi)、基本組成(一)房屋的種類(lèi)和基本組成部分1．房屋種類(lèi)的劃分 (1)按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)； (2)按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重；(3)按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑；(4)按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。2．房屋的基本組成部分(1)結(jié)構(gòu)部分——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等；(2)裝修部分——門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等；(3)設(shè)施設(shè)備部分——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷、電梯)等項(xiàng)目。(二)設(shè)施設(shè)備的種類(lèi)和組成（熟悉）各類(lèi)物業(yè)常見(jiàn)設(shè)施設(shè)備的種類(lèi)和組成見(jiàn)表7—1。另外，在物業(yè)管理中還可能涉及一些其他的設(shè)施設(shè)備，如游泳池水處理系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、立體車(chē)庫(kù)系統(tǒng)等。 各類(lèi)物業(yè)常見(jiàn)機(jī)電設(shè)備一覽表表7—1 物業(yè)類(lèi)別設(shè)備種類(lèi)多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇物業(yè)類(lèi)別設(shè)備種類(lèi)多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇供變壓器OOOO水泵SOSO配配電柜和線路OOOO給排水箱水池SOSO電發(fā)電機(jī)NOSO水閥門(mén)和管網(wǎng)OOOO公共照明OOOO沉砂井和化糞池OOOO報(bào)警系統(tǒng)NOSO載人電梯SOSO消防控制中心NOSO電載貨電梯NNOS消消防水泵NOSO梯手扶電梯NSNS消火栓OOOO雜物電梯NSNS防噴淋系統(tǒng)NSSO電話OOOO自動(dòng)滅火系統(tǒng)NSSS有線衛(wèi)星電視OONS防排煙系統(tǒng)NOSO閉路電視監(jiān)控SSSO空中央空調(diào)NSSO電信對(duì)講報(bào)警SONS調(diào)局部空調(diào)SSSS和智公共信息服務(wù)SSNS混合空調(diào)NSNO能化網(wǎng)絡(luò)專(zhuān)線接人SSSO采熱水供暖OOSS系統(tǒng)周界防越系統(tǒng)SSNS暖蒸汽供暖SSOS電子巡更系統(tǒng)SSSS熱風(fēng)供暖NSSS室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)SSNS管道煤氣OONS車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)SSSS注：O：通常具備；S：有時(shí)具備；N： 一般不具備。（注意：大的分類(lèi)要記?。┓课菁霸O(shè)備設(shè)施管理的基本要求和評(píng)價(jià)參考主要指標(biāo)；房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求(一)基本要求(1)做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備功能，有效延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的使用壽命，并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。(2)開(kāi)展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)施設(shè)備狀態(tài)。(二)評(píng)價(jià)參考主要指標(biāo)房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法　?。ㄒ唬┦褂霉芾怼　》课菁霸O(shè)施設(shè)備的使用管理，一方面要通過(guò)物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)、業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開(kāi)的其他宣傳溝通工作，使業(yè)主和物業(yè)使用人在充分了解房屋及設(shè)施設(shè)備使用方法的基礎(chǔ)上，正確使用房屋及設(shè)施設(shè)備。另一方面，物業(yè)管理單位應(yīng)認(rèn)真做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作，確保房屋及設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定、可靠、安全使用和運(yùn)行，降低維護(hù)費(fèi)用，延長(zhǎng)房屋和設(shè)施設(shè)備的物理壽命。　?。ǘ┚S修保養(yǎng)　　維修保養(yǎng)的主要內(nèi)容包括：對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑；損耗或故障時(shí)的維修；必要情況下（如較為復(fù)雜的設(shè)備和系統(tǒng)）的專(zhuān)業(yè)測(cè)試；無(wú)法修理或無(wú)修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面的改善等?！　。ㄈ┌踩芾怼　。?）通過(guò)安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人樹(shù)立安全意識(shí)，了解安全防護(hù)知識(shí)和安全管理規(guī)定。（2）建立健全各類(lèi)安全管理制度并嚴(yán)格遵守。（3）提供必要的安全和防護(hù)裝置裝備?！　。ㄋ模┘夹g(shù)檔案資料管理　　房屋及設(shè)施設(shè)備相關(guān)技術(shù)資料在歸檔前，物業(yè)管理單位的相關(guān)部門(mén)和人員要加強(qiáng)管理，妥善保管，避免遺失，確保物業(yè)管理檔案資料的完整性。　?。ㄎ澹┎少?gòu)和零備件管理　　一是加強(qiáng)計(jì)劃采購(gòu)，盡可能減少零星采購(gòu)，建立符合實(shí)際情況的庫(kù)存?zhèn)浼浐妥畹蛶?kù)存量；二是對(duì)不設(shè)庫(kù)存的零部件，建立起暢通的采購(gòu)和供應(yīng)渠道；三是嚴(yán)把采購(gòu)質(zhì)量關(guān)；四是妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購(gòu)文件，建立有效的備品備件合格供貨商名錄和相關(guān)資料?！　。┕ち烤吆途S修用設(shè)備的管理　　工量具和維修用設(shè)備的管理應(yīng)該責(zé)任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進(jìn)行校驗(yàn)，以保證其使用性能。對(duì)于多人共用或價(jià)值較高的工量具或儀器儀表，應(yīng)指定責(zé)任人，固定保管地點(diǎn)，強(qiáng)化領(lǐng)用歸還手續(xù)。對(duì)于普通的工量具和維修用設(shè)備，則要求使用人和保管人會(huì)使用、會(huì)維護(hù)、會(huì)修理?！　。ㄆ撸┩獍芾怼　⊥獍饕袃煞矫娴膬?nèi)容：一是將某類(lèi)設(shè)施設(shè)備的管理全部外包給專(zhuān)業(yè)公司，包括運(yùn)行操作、維護(hù)保養(yǎng)和修理等項(xiàng)工作，如電梯、中央空調(diào)等；二是將某類(lèi)維修（通常是大中修）、改造、更新工程進(jìn)行外包?！　。ò耍┘夹g(shù)支持　　技術(shù)支持是對(duì)個(gè)別具體問(wèn)題尋求外界的幫助，如故障診斷、維修方案等，多數(shù)情況下以聘請(qǐng)技術(shù)專(zhuān)家擔(dān)任顧問(wèn)的方式進(jìn)行。技術(shù)支持是降低管理成本、提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才的有效方法。制定房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的基本方法1．維修養(yǎng)護(hù)的方式與類(lèi)別(1)維修方式 對(duì)各類(lèi)不同的對(duì)象應(yīng)采用不同的維修方式，房屋及設(shè)施設(shè)備維修應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運(yùn)行的前提下，合理利用維修資源，達(dá)到物理壽命周期內(nèi)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。1)預(yù)防性維修為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動(dòng)，稱(chēng)為預(yù)防性 維修。預(yù)防性維修是一種主動(dòng)的具有預(yù)防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級(jí)階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護(hù)方式。特別是對(duì)重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備，更應(yīng)該實(shí)行預(yù)防性維修。預(yù)防性維修有以下幾種方式：計(jì)劃性預(yù)防維修。計(jì)劃性預(yù)防維修又稱(chēng)定期維修，具有周期性特點(diǎn)。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類(lèi)別、修理內(nèi)容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測(cè)和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況，在高度預(yù)知的情況下，適時(shí)安排的預(yù)防性修理，又稱(chēng)預(yù)知的維修。它主要適用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大、稀設(shè)備等。改善性的預(yù)防維修。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對(duì)設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱(chēng)為改善性維修。2)事后維修事后維修是對(duì)一些沒(méi)有列入預(yù)防維修計(jì)劃的項(xiàng)目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時(shí)才進(jìn)行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命，單位維修經(jīng)濟(jì)性好。但對(duì)物業(yè)管理而言，由于設(shè)備故障或性能減低通常會(huì)給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應(yīng)該盡量避免事后維修，僅在下述場(chǎng)合可以采用：故障停機(jī)后再修理不會(huì)給物業(yè)使用造成影響；修理技術(shù)不復(fù)雜，修理迅速而又能及時(shí)提供備件；某些利用率低或有備用的設(shè)備。3)緊急搶修緊急搶修是對(duì)意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類(lèi)意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見(jiàn)性，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生緊急事件會(huì)對(duì)物業(yè)的使用或安全造成重大影響，因此物業(yè)管理應(yīng)該將緊急搶修列為單獨(dú)的項(xiàng)目加以考慮。通常采取設(shè)計(jì)緊急事件處理程序的方法對(duì)緊急搶修進(jìn)行準(zhǔn)備。實(shí)踐證明，這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。(2)修理類(lèi)別（對(duì)于修理的類(lèi)別，一般在物業(yè)服務(wù)合同中加以約定，一般情況下，大、中修不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍）1)大修設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種計(jì)劃修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴(yán)重下降，必須經(jīng)過(guò)全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理形式。進(jìn)行設(shè)備大修時(shí)，一般需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體，消除缺陷，恢復(fù)設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補(bǔ)償設(shè)備的無(wú)形磨損，還可結(jié)合大修，采用新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行改造、改進(jìn)和改裝，提高設(shè)備效能。2)中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不復(fù)雜的情況下，可取消中修類(lèi)別。3)小修設(shè)施設(shè)備小修是維修工作量最小的一種計(jì)劃修理。對(duì)于實(shí)行狀態(tài)(監(jiān)測(cè))維修的設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要是針對(duì)日常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以恢復(fù)設(shè)備的正常功能；對(duì)于實(shí)行定期維修的設(shè)備，小修的內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進(jìn)行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力（3）修理周期結(jié)構(gòu)1)修理周期對(duì)已在使用的設(shè)施設(shè)備來(lái)說(shuō)，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間；對(duì)新設(shè)備來(lái)說(shuō)，修理周期是指從開(kāi)始使用到第一次大修理之間的間隔時(shí)間(單位：月或年)。2)修理間隔期修理間隔期是指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間(單位：月)。確定修理間隔期時(shí)應(yīng)使設(shè)施設(shè)備計(jì)劃外停機(jī)時(shí)間達(dá)到最低限度。3)修理周期結(jié)構(gòu)修理周期結(jié)構(gòu)指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序，如小修——小修——中修——小修——小修——大修。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)行計(jì)劃修理時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，確定各種修理形式的排列順序，既要符合設(shè)備的實(shí)際需要，又要研究其修理的經(jīng)濟(jì)性。2．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類(lèi)(1)按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃1)年度維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括大修、項(xiàng)修、技術(shù)改造、實(shí)行定期維修的小修和定期維護(hù)，以及更新設(shè)備的安裝等項(xiàng)目。2)季度維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括按年度計(jì)劃分解的大修、項(xiàng)修、技術(shù)改造、小修、定期維護(hù)及安裝和使用部門(mén)提出的季度追加項(xiàng)目。3)月維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括按年度和季度計(jì)劃分解的本月各項(xiàng)目；根據(jù)上月設(shè)備故障修理遺留的問(wèn)題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，必須且有可能安排在本月的項(xiàng)目。(2)按修理類(lèi)別編制的計(jì)劃。包括房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃等。3．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)(1)房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期；(2)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標(biāo)；(3)安全與環(huán)境保護(hù)的要求；(4)房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。4．編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)考慮的問(wèn)題(1)物業(yè)使用或運(yùn)行急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點(diǎn)提前安排修理，這樣可減少對(duì)日常使用的影響；(2)應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進(jìn)行。對(duì)待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急安排計(jì)劃；(3)應(yīng)充分考慮維修前的準(zhǔn)備時(shí)間和維修保養(yǎng)工作時(shí)間；(4)應(yīng)切實(shí)考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項(xiàng)目的維修保養(yǎng)，如果能力或資源不足，就應(yīng)該考慮項(xiàng)目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持，不應(yīng)降低維修保養(yǎng)的技術(shù)要求；(5)計(jì)劃最后確定前，資金一定要落實(shí)，確保計(jì)劃內(nèi)每項(xiàng)工作的資金都有足額的保障，否則，應(yīng)該按照輕重緩急做刪減調(diào)整，重新制訂計(jì)劃；(6)所制訂的計(jì)劃應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗(yàn)程序，使計(jì)劃具有可操作性和可驗(yàn)證性；(7)對(duì)物業(yè)使用或運(yùn)行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時(shí)間(如中央空調(diào)系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等)。5. 維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制流程如圖7—1所示。6．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容如圖7—2所示。共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的基本內(nèi)容一、制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃根據(jù)設(shè)施設(shè)備和物業(yè)的實(shí)際情況所制訂的合理使用