【正文】 將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。 　　五、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的核算 　　(一)、開發(fā)間接費用的組成和核算 　　開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。 　　為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應(yīng)分設(shè)如下明細項目進行核算： 　　工資 　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。 　　福利費 　　指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。 　　折舊費 　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費。 　　修理費 　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費。 　　辦公費 　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。 　　水電費 　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。 　　勞動保護費 　　指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 　　周轉(zhuǎn)房攤銷 　　指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。 　　利息支出 　　指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費用，計人當期損益。 　　其他費用 　　指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。 　　從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。 　　開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 　　借：開發(fā)間接費用　　 　　　　貸：應(yīng)付工資　 　　　　　　應(yīng)付福利費　 　　　　　　累計折舊　　 　　　　　　遞延資產(chǎn)　　 　　　　　　銀行存款　　 　　　　　　周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷　　 　　必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。 　　開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。 　　(二)、開發(fā)間接費用的分配 　　每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對應(yīng)計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進行分配。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費）進行，即： 　　某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費＝月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用247。應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額 　　如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用41 600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下： 　　開發(fā)產(chǎn)品編號　　名稱　　直接成本 　　101　　　　　　商品房　　50 000 　　102　　　　　　商品房　　120 000 　　151　　　　　　出租房　　75 000 　　181　　　　　　周轉(zhuǎn)房　　70 000 　　201　　　　　　大配套設(shè)施——商店　　80 000 　　301　　　　　　商品性土地　　125000 　　合計　　　　　　　　　　520 000 　　根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費： 　　101商品房：50000元41600元247。520000元＝50 000元8%＝4 000元 　　102商品房：120 000元8%＝9 600元 　　151出租房：75 000元8％＝6 000元 　　181周轉(zhuǎn)房：70 000元8％＝5 600元 　　201大配套設(shè)施：80 000元8％＝6 400元 　　301商品性土地；125 000元8％＝10 000元 　　根據(jù)上面計算，就可編制有如下所示的開發(fā)間接費用分配表： 　　開發(fā)間接費用分配表 　　2000年5月　　　　　　　　　　　　　　　　　　 單位：元 　　開發(fā)項目編號名稱　　　直接成本　　　　分配開發(fā)間接費 　　101商品房　　　　　　 50 000　　　　　　4 000 　　102商品房　　　　　　 120 000　　　　　 9 600 　　151出租房　　　　　　 75 000　　　　　　6 000 　　181周轉(zhuǎn)房　　　　　　 70 000　　　　　　5 600 　　201大配套設(shè)施　　　　 80 000　　　　　　 6 400 　　301商品性土地　　　　 125 000　　　　　　10000 　　合　　計　　　　　　　520 000　　　　　　41 600 　　根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本　　25 200 　　　　開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本　　6 400 　　　　開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　　10 000 　　　　貸：開發(fā)間接費用　　41 600 房地產(chǎn)成本核算三大問題 　　有些房地產(chǎn)公司正在有意或無意的錯誤核算開發(fā)成本，以不真實開發(fā)成本隱性抬高房價。假定購房者總共花費115元，其中“底商”等經(jīng)營性配套設(shè)施成本占到 20元，車庫成本占到10元，物業(yè)管理公司用房成本５元，也就是說真正的住宅成本才80元。換句話說，購房者花了30％本不該自己掏的錢。地產(chǎn)商就是通過將本不該購房者負擔的成本都放入住宅的“大成本”里面，不知不覺中抬高了房價，從中獲取現(xiàn)金或無償占用房屋的利益。 　　由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，開發(fā)過程中涉及到相關(guān)行業(yè)、部門眾多，行政性收費項目較多，需要掌握的相關(guān)法規(guī)政策也較多，如果房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)同時開發(fā)的不止一個建設(shè)項目，成本核算就顯得相當復(fù)雜。地產(chǎn)商正是鉆了這樣的空子，猛揩了業(yè)主們一次油。 　　隱性手段—：底商成本計入住宅成本 　　當工程竣工驗收后，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)將發(fā)生的全部成本均計入建設(shè)項目成本，做為商品住宅的成本，而每個建設(shè)項目并不分類核算經(jīng)營用房和居民住宅。有的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)更甚，將其在小區(qū)內(nèi)建設(shè)的單體經(jīng)營用房成本，如準備以后用做商場或文化體育設(shè)施等的成本，全部計入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房價虛高，消費者負擔加大。 　　由于這類建設(shè)項目建成后往往都是由房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)出租或出售給其他商戶使用，但是這些建筑的成本都計入商品住宅成本，致使房屋產(chǎn)權(quán)不明晰，實際上形成了房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)是在違法出租或違法出售商品房。同時使商品住宅成本加大，從而損害了消費者的利益。 　　正確的做法是應(yīng)將“底商”的成本單獨核算，即按“底商”的建設(shè)面積占此建筑總建設(shè)面積的比例來分配負擔相應(yīng)的建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費等費用。 　　隱性手段二：車庫成本計入住宅成本 　　車庫也被地產(chǎn)商們打起了主意。他們采取的做法通常是把車庫出售或出租給業(yè)主。但房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在成本核算中，往往將機動車庫的成本計入商品住宅的大成本。這樣形成的結(jié)果是加大了商品住宅成本，但購買住宅的消費者并沒有得到相應(yīng)的車位？而且由于機動車庫并沒有單獨報產(chǎn)權(quán)，所以機動車庫沒有產(chǎn)權(quán)，而房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)又將這沒有產(chǎn)權(quán)的車位出租或出售給其他消費者，容易引起產(chǎn)權(quán)的混亂，并使國家稅收遭受損失。 　　隱性手段三：物業(yè)管理用房計入住宅成本 　　在各房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的固定資產(chǎn)賬上幾乎沒見到過各開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理用房（指為多幢房屋服務(wù)的管理用房）的記錄，這就是說各小區(qū)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)并不屬于相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，但實際情況是各小區(qū)的物業(yè)管理用房都被相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)或該房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)另組建一個物業(yè)管理公司控制著。 　　在房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的賬上，建造這些物業(yè)管理用房的成本，并沒有單獨記錄，也是計入商品住宅的成本中。如果這樣核算，物業(yè)管理用房就應(yīng)該是業(yè)主的共有財產(chǎn)，而業(yè)主們并不了解情況，也得不到該物業(yè)管理用房的管理權(quán)和支配權(quán)，這實際上形成一種欺詐行為。 　　按照北京市國土資源和房屋管理局《北京市商品房銷售面積計算及公用面積分攤暫行規(guī)定》：“為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不應(yīng)計入建筑空間”；國家計委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟適用住房價格管理辦法的通知》中第七條規(guī)定：“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房，經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分攤的各種費用不得計入經(jīng)濟適用住房價格?！?　　可見，將管理用房由開發(fā)經(jīng)營企業(yè)管理而將其成本攤?cè)肷唐纷≌杀臼遣缓侠淼?，?yīng)將其成本單獨核算，計入房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的固定資產(chǎn)；如果將為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房的成本攤?cè)肷唐纷≌杀荆敲催@些房屋的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)明確為購買小區(qū)住宅的業(yè)主所共有。 　　房地產(chǎn)商通過以上三種手段，無形中抬高了房價，最終受害的還是廣大業(yè)主。相關(guān)法規(guī)還應(yīng)該再進一步細化，“底商”、“車庫”、“物業(yè)管理用房”都應(yīng)該單獨核算。