【正文】 主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。 (1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用(1) 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等 (4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6) 電子公告屏費(fèi)用 六、園林環(huán)境工程費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括： 包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；、廣場(chǎng)建造費(fèi) 道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；包括永久性圍墻、圍欄及大門；室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。七、配套設(shè)施費(fèi)（公共配套設(shè)施費(fèi)）指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。 該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：（1）.游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；（2）.業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)； （3）.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置； （4）.學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置； （5）.球場(chǎng)； （6）.設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；（7）.車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。八、開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。 (1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用； (3) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)(4) 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；(7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；(2) 銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；(5) 其他。包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。 包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品——房子成本，可能是所有行業(yè)產(chǎn)品里成本結(jié)構(gòu)最多項(xiàng)最多變的，有太多的支出是看不見說不清的，這里列出以下材科，施工定額，似乎可以表明房?jī)r(jià)居高位不完全是房地產(chǎn)開發(fā)商貪婪，無良，構(gòu)成因素增多增長(zhǎng)也是個(gè)客觀原因。一、鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~300元/平方米；二、樁基工程（如有）：70~100元/平方米；三、砼：~（多層含量較低、高層含量較高)，合100~165元/平方米；四、砌體工程：60~120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)； 五、抹灰工程：25~40元/平方米；六、外墻工程（包括保溫）：50~100元/平方米（以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn)，如為石材或幕墻，則可能高達(dá)300~1000元/平方米；七、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60~120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；八、屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；九、門窗工程（不含進(jìn)戶門）：~(與設(shè)計(jì)及是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價(jià)90~300元/平方米，一般為90~150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達(dá)到300元/平方米；十、屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；十一、土方、進(jìn)戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30~150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價(jià)越高）；十二、地下室（如有）：增加造價(jià)40~100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；十三、電梯工程（如有）：40~200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米；十四、室外配套工程：30~300元/平方米，一般約為70~100元/平方米；十五、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70~150元/平方米；十六、塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等（約為總造價(jià)的5~8%：約60~90元/平方米；十七、臨時(shí)設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場(chǎng)其它臨時(shí)設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：30~50元/平方米；十八、檢測(cè)、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用：10~30元/平方米；十九、承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤等各種費(fèi)用（約為10%）：以上各項(xiàng)之和*10%=90~180元/平方米；二十、上交國家各種稅費(fèi)（總造價(jià)5%):50~100元/平方米，高檔的可能高達(dá)180元/平方米。二十一、設(shè)計(jì)費(fèi)（含前期設(shè)計(jì)概念期間費(fèi)用）：15~100元/平方米；二十二、監(jiān)理費(fèi)：3~30元/平方米；二十三、廣告、策劃、銷售代理費(fèi)：一般30~200元/平方米，高者可達(dá)500元/平方米以上； 二十四、廣告、策劃、銷售代理費(fèi)：一般30~200元/平方米，高者可達(dá)500元/平方米以上；二十五、土地費(fèi)：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70~100萬/畝，~，故折算房?jī)r(jià)為：525~1500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房?jī)r(jià)為：1500~3000元/平方米，核心區(qū)域可達(dá)300萬元/畝以上，單方土地造價(jià)更高；一線城市甚至有高達(dá)20000元/平方米以上的土地單方造價(jià)； 三線城市、縣城等土地單方造價(jià)較低，一般為100~500元/平方米，也有高達(dá)2000元/平方米以上的情況；二十六、土地稅費(fèi)與前期費(fèi)，一般為土地費(fèi)的15%左右，二線城市一般為100~500元/平方米，各地標(biāo)準(zhǔn)都不一樣。二十七、政府配套費(fèi)。二十八、廉租房，5%的廉租房，均分到建設(shè)成本上，若總成本按4000元計(jì)算，則是200元/平方米。結(jié)論：即使是不收土地款的動(dòng)遷房，以國家最低標(biāo)準(zhǔn)承建，造價(jià)也難以少于1000元/平方米。實(shí)際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在1500~1800元/平方米左右，檔次越高，造價(jià)越高?！痉康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用】 是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用：管理費(fèi)用：可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。銷售費(fèi)用：它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2%一3%；(2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1．5%一2%；(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4%一6%。財(cái)務(wù)費(fèi)用：它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)?！炯t線圖】：又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況?！局锏闹饕M成部分及其作用】：房屋的主體結(jié)構(gòu)是指在房屋建筑中，由若干構(gòu)件連接而成的能承受作用的平面或空間體系。主體結(jié)構(gòu)要具備足夠的強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性，用以承受建筑物上的各種負(fù)載，建筑物主體結(jié)構(gòu)可以由一種或者多種材料構(gòu)成。建筑物的主體工程是建筑物工程的重要組成部分。建筑工程主體結(jié)構(gòu),可以這樣說: 第一:在磚混結(jié)構(gòu)中,主體結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ)\梁\圈梁\柱\構(gòu)造柱\墻\樓梯\板\屋面板叫主體結(jié)構(gòu),我們施工時(shí)一般叫主體封頂. 第二:在框架結(jié)構(gòu)\剪力墻結(jié)構(gòu)\框剪結(jié)構(gòu)或框支結(jié)構(gòu)工程中,主體結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ)\梁\板\柱\砼墻\樓梯工程,對(duì)于后砌的填充墻,也叫主體部分,但不是一般說的主體封頂了. 基礎(chǔ)、梁、柱、板、承重墻、樓梯間、屋面、墻體都屬于主體工程。主體是建筑的骨骼。 室內(nèi)上下水、電、煤氣、暖通、通訊、閉路、寬帶等各種管道、線路安裝工程、樓地面工程、墻體抹灰噴涂貼磚、門窗安裝、防水工程、 屋面瓦鋪設(shè)、立面及屋面造型安裝等都不屬于主體結(jié)構(gòu)工程。 【基礎(chǔ)】建筑最下部的承重構(gòu)件，承擔(dān)建筑的全部荷載，并下傳給地基。 【房基】房基又稱作地基，是指直接承受構(gòu)造物荷載影響的地層。基礎(chǔ)下面承受建筑物全部荷載的土體或巖體稱為地基。地基不屬于建筑的組成部分，但它對(duì)保證建筑物的堅(jiān)固耐久具有非常重要的作用。是地球的一部分。支承由基礎(chǔ)傳遞的上部結(jié)構(gòu)荷載的土體（或巖體）。為了使建筑物安全、正常地使用而不遭到破壞，要求地基在荷載作用下不能產(chǎn)生破壞；組成地基的土層因膨脹收縮、壓縮、凍脹、濕陷等原因產(chǎn)生的變形不能過大。在進(jìn)行地基設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮：①基礎(chǔ)底面的單位面積壓力小于地基的容許承載力。② 建筑物的沉降值小于容許變形值 。③ 地基無滑動(dòng)的危險(xiǎn)。由于建筑物的大小不同，對(duì)地基的強(qiáng)弱程度的要求也不同，地基設(shè)計(jì)必須從實(shí)際情況出發(fā)考慮三個(gè)方面的要求。有時(shí)只需考慮其中的一個(gè)方面，有時(shí)則需考慮其中的兩個(gè)或三個(gè)方面。若上述要求達(dá)不到時(shí)，就要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)方案作相應(yīng)的修改或進(jìn)行地基處理（對(duì)地基內(nèi)的土層采取物理或化學(xué)的技術(shù)處理，如表面夯實(shí)、土樁擠密、振沖、預(yù)壓、化學(xué)加固和就地拌和樁等方法），以改善其工程性質(zhì)，達(dá)到建筑物對(duì)地基設(shè)計(jì)的要求。 從現(xiàn)場(chǎng)施工的角度來講地基，地基可分為天然地基、人工地基。地基就是基礎(chǔ)下面承壓的巖土持力層。天然地基是不需要人加固的天然土層，其節(jié)約工程造價(jià)。人工地基是經(jīng)過人工處理或改良的地基，地基處理的主要方法有：置換法（換土墊層法、擠淤置換法、褥墊法、振沖置換法、強(qiáng)夯置換法、砂石樁置換法、石灰樁法、CFG樁法、EPS超輕質(zhì)料填土法）；排水固結(jié)法（加載預(yù)壓法、超載預(yù)壓法、真空預(yù)壓法、降低地下水位發(fā)、電滲法）。 【房屋建筑基礎(chǔ)分類】一、按使用的材料分為：灰土基礎(chǔ)、磚基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)、鋼筋混凝土基礎(chǔ)。 二、按埋置深度分為： 淺基礎(chǔ)：埋置深度不超過5m者稱為淺基礎(chǔ)。 深基礎(chǔ)：埋置深度大于5m者稱為深基礎(chǔ)。 三、按受力性能分為：剛性基礎(chǔ): 基礎(chǔ)底部擴(kuò)展部分不超過基礎(chǔ)材料剛性角的天然地基基礎(chǔ)，受剛性角限制的基礎(chǔ)。用磚、石、灰土、混凝土等抗壓強(qiáng)度大而抗彎、抗剪強(qiáng)度小的材料做基礎(chǔ)（受剛性角的限制）。用于地基承載力較好、壓縮性較小的中小形民用建筑。剛性角：基礎(chǔ)放寬的引線與墻體垂直線之間的夾角。這個(gè)控制范圍的夾角稱為剛性角，用α表示。磚、石基礎(chǔ)的剛性角控制在(26o33o) 以內(nèi)，混凝土基礎(chǔ)剛性角控制在45o以內(nèi)）。柔性基礎(chǔ): 能承受一定彎曲變形的基。柔性基礎(chǔ)是指用抗拉、抗壓、抗彎、抗剪均較好的鋼筋混凝土材料做基礎(chǔ)（不受剛性角的限制）。用于地基承載力較差、上部荷載較大、設(shè)有地下室且基礎(chǔ)埋深較大的建筑。這種基礎(chǔ)的做法需在基礎(chǔ)底板下均勻澆注一層素混凝土墊層，目的是保證基礎(chǔ)鋼筋和地基之間有足夠的距離，以免鋼筋銹蝕，而且還可以作為綁扎鋼筋的工作面。 四、按構(gòu)造形式分為六大基礎(chǔ)：條形基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物采用磚墻承重時(shí)，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長(zhǎng)的條形基礎(chǔ)。獨(dú)立柱基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨(dú)柱子時(shí)，常采用獨(dú)立基礎(chǔ)；若柱子為預(yù)制時(shí)，則采用杯形基礎(chǔ)形式。滿堂基礎(chǔ)：當(dāng)上部結(jié)構(gòu)傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨(dú)立基礎(chǔ)不能滿足地基要求時(shí)，常將這個(gè)建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎(chǔ)，成為滿堂基礎(chǔ)。按構(gòu)造又分為筏形基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)兩種。樁基礎(chǔ)：當(dāng)建造比較大的工業(yè)與民用建時(shí)，若地基的軟弱土層較厚，采用淺埋基礎(chǔ)不能滿足地基強(qiáng)度和變形要求，常采用樁基。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅(jiān)硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預(yù)制樁和灌注樁。（鋼筋混凝土預(yù)制樁：這種樁在施工現(xiàn)場(chǎng)或構(gòu)件場(chǎng)預(yù)制，用打樁機(jī)打入土中，然后再在樁頂澆注鋼筋混凝土承臺(tái)。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。但自重大，運(yùn)輸和吊裝比