海韻明珠策劃案-資料下載頁(yè)
2025-04-17 05:49本頁(yè)面
【正文】 小天小區(qū)中心地段，地理位置比較優(yōu)越，交通四通八達(dá)，居家環(huán)境與生活配套都比較方便舒適。從房產(chǎn)開發(fā)的外圍環(huán)境來(lái)說(shuō)，應(yīng)該都是不錯(cuò)的。無(wú)論從生活設(shè)施、市政配套、醫(yī)院、學(xué)校等方面來(lái)看都是相當(dāng)齊備和完善的。得到市場(chǎng)長(zhǎng)期檢驗(yàn)和認(rèn)可，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)是相當(dāng)成熟的。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，就目前而言，小天小區(qū)的現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)檔次不高，客戶群體的消費(fèi)能力和市場(chǎng)承受力相對(duì)偏弱。如現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目“小天芳苑”、“盛錦華庭”等，具體數(shù)據(jù)如下：名稱占地售價(jià)（元/m2）套型面積(m2)裝修標(biāo)準(zhǔn)售房率小天芳苑9畝2400—2800—請(qǐng)水30%盛錦華庭12畝3500—4000電梯2798—3298多層120—240廚衛(wèi)精裝10%從簡(jiǎn)單分析看，一方面由于“小天芳苑”的套型設(shè)計(jì)和價(jià)格與本區(qū)域客戶的普遍接受度接近，產(chǎn)品相比而言，較易引起客戶的注意與認(rèn)可；另一方面“盛錦華庭”的開發(fā)目的不明確，既想吸引普通客戶群體，又想攝取高額利潤(rùn)，創(chuàng)造高檔住宅，博取金字塔尖人群的關(guān)注，這樣矛盾的心理，導(dǎo)致開發(fā)思路混亂不清。致使樓盤的風(fēng)格盡失，定位失準(zhǔn)。最終“盛錦華庭”銷售的慘淡應(yīng)在情理之中。本區(qū)域客戶心理分析由于本區(qū)域優(yōu)越的地理位置，因而受到市場(chǎng)的注目是不容質(zhì)疑的。而客戶最終決定買房的原因是多種多樣的，綜合起來(lái)分析，大致有如下幾種：（1）、投資租賃者A、較其他投資，選擇房地產(chǎn)熱土進(jìn)行投資回報(bào)是顯而易見的。B、首付少，月租供樓，輕松置業(yè)。C、躍式小戶型，設(shè)計(jì)新穎，風(fēng)格獨(dú)特，為年輕一族所接受。（2）、滿足自住需求A、對(duì)本區(qū)域較熟悉和認(rèn)可，對(duì)該區(qū)域環(huán)境及未來(lái)發(fā)展有信心。B、由于現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的居住狀況堪憂，二次置業(yè)者較少。C、年輕夫婦和單身貴族，他們多以事業(yè)為重，希望擁有個(gè)人空間，注重住宅環(huán)境和生活品位，有較豐厚的收入和穩(wěn)定的事業(yè)。D、為下一代的成長(zhǎng)而選擇本區(qū)域，寶寶的未來(lái)總是讓家長(zhǎng)牽掛，為寶寶創(chuàng)造一個(gè)良好的氛圍及選擇一所較好的學(xué)校是家長(zhǎng)的首選，而本區(qū)域的學(xué)校是本市最好的。這就是本案的又一優(yōu)勢(shì)外所在。二、產(chǎn)品建議為達(dá)到良好的銷售進(jìn)度，進(jìn)一步提高本項(xiàng)目的檔次，達(dá)到提高開發(fā)商在行業(yè)和社會(huì)的知名度的目的。針對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)提出如下建議：產(chǎn)品定位結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域和客戶群體的特點(diǎn)，建議將產(chǎn)品定位于中高檔的電梯主圍式。產(chǎn)品品質(zhì)建議（1）、環(huán)境建議由于本項(xiàng)目的定位于中高檔，其客戶群體屬于收入較高，對(duì)居家生活的環(huán)境要求較高。建議環(huán)境配套的功能要有特點(diǎn)。A、修建“庭院式游泳池”，結(jié)合電梯公寓的局部處理，與之相結(jié)合，想呼應(yīng)，面積不要求太大，但要生動(dòng)有特色。B、網(wǎng)球場(chǎng)：網(wǎng)球場(chǎng)應(yīng)設(shè)計(jì)在總平位置相對(duì)較偏的局部，最好不要占據(jù)中心位置。作為一個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地對(duì)居住環(huán)境不能不考慮。C、庭院內(nèi)作品的展現(xiàn)：由于這部分客戶群體有喜好歐陸風(fēng)情的特點(diǎn)，那么，園內(nèi)雕塑作品以歐陸風(fēng)格為主，突出庭院內(nèi)濃濃的人文精神，通過(guò)作品來(lái)表達(dá)藝術(shù)氣息，提高小區(qū)檔次。D、植物的選擇：客戶購(gòu)買房屋的最大目的就是為了更好的生活，鳥語(yǔ)花香是一種境界，但是通過(guò)開發(fā)商對(duì)環(huán)境的營(yíng)造，對(duì)植物的選擇，是不難做到的。如植物可以選擇“梅樹”、“李子樹”、“桂花樹”等，鮮花品種可以有“郁金香”、“黑牡丹”等，使客戶在小區(qū)中真正生活起來(lái)，享受起來(lái)。（2）、產(chǎn)品外立面建議因?yàn)樾^(qū)為組庭式的小高層電梯公寓，總體規(guī)模較大，容易引起客戶注意，所以外立面的風(fēng)格應(yīng)時(shí)尚，色彩絢麗，吸引目標(biāo)群體的關(guān)注，投其所好，使之過(guò)目不忘，留下極深的印象。外立面的風(fēng)格以歐陸風(fēng)情為佳，結(jié)合廣告宣傳定位，能更好的體現(xiàn)項(xiàng)目的特色，使之準(zhǔn)確定位。（3）、產(chǎn)品內(nèi)部裝修建議為更好的順應(yīng)市場(chǎng)和給客戶更大的自由發(fā)揮的空間，建議采用全清水。但針對(duì)廚房、衛(wèi)生間的設(shè)施，開發(fā)商可提供樣品（由供貨商提供）菜單。對(duì)樣品嚴(yán)格審核，須是目前同類產(chǎn)品的頂級(jí)貨品。使客戶的心理得到尊重和滿足。從而認(rèn)可開發(fā)商，接受本項(xiàng)目產(chǎn)品。（4）、戶型建議面積配比50——90M210%一室一廳或兩室一廳單衛(wèi)針對(duì)投資客戶或單身貴族90——120M220%兩室一（二）廳單衛(wèi)針對(duì)白領(lǐng)階層或三口之家120——150M250%三室一（二）廳雙衛(wèi)主流戶型150M2以上15%四室二廳雙衛(wèi)主流戶型補(bǔ)充全躍式5%四（五）室三廳三衛(wèi)極品戶型滿足少部分頂級(jí)人士的要求.成都王府花園策劃案例23 / 23
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