【正文】 青石橋街、向陽(yáng)街三面做出寬敞平整步道，鋪品質(zhì)地磚；建議臨朝陽(yáng)路廣場(chǎng)面沿街專門(mén)設(shè)計(jì)一組藝術(shù)型景觀（結(jié)合水景、綠化、造型等），充分吸引人群眼球；其它街面可等距設(shè)立低矮樹(shù)池、花車(chē)，豐富視野，提升形象l 各街臨街線處等距排列路旗噴繪，宣傳項(xiàng)目形象各階段營(yíng)銷(xiāo)工具應(yīng)用：推廣階段 營(yíng)銷(xiāo)工具（應(yīng)用時(shí)間）形象導(dǎo)入期 12月 工地圍墻、現(xiàn)場(chǎng)大型噴繪23月 現(xiàn)場(chǎng)接待處包裝34月 路旗、外圍道路等全面呈現(xiàn)形象提升及全面完善期 45月 樓書(shū)、DM單、房交會(huì)展示（參與相關(guān)評(píng)獎(jiǎng)）56月 報(bào)紙廣告（訴求排號(hào)）、前期促銷(xiāo)活動(dòng)67月 媒體廣告預(yù)熱、客戶說(shuō)明會(huì)廣告強(qiáng)銷(xiāo)期 78月 全面媒體廣告、促銷(xiāo)活動(dòng)89月 全面媒體廣告、促銷(xiāo)活動(dòng)910月 全面媒體廣告、促銷(xiāo)活動(dòng)廣告推廣進(jìn)度安排l 報(bào)紙廣告推廣計(jì)劃示意以7月15日開(kāi)盤(pán)為例商報(bào) 時(shí)間規(guī)格 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 221/2版（彩） 整 版（彩） 華西 1/2版（彩） 整 版（彩） 注：a) 具體投放計(jì)劃在開(kāi)盤(pán)前根據(jù)排號(hào)情況安排，提前制定計(jì)劃，提前訂版；b) 排號(hào)期內(nèi)可有適量試探性廣告，開(kāi)盤(pán)前提前2周進(jìn)行2~3次軟文炒作，闡述“都市中心、皇冠小戶”理念；投放時(shí)間未考慮周末、節(jié)日等因素，原則上優(yōu)選每周三、四、五，訂版盡量爭(zhēng)取A1~A8版；提前確定推廣主題進(jìn)度和文案，廣告設(shè)計(jì)根據(jù)主題進(jìn)行。樣板房及裝修菜單作為小戶型項(xiàng)目，樣板房是推廣項(xiàng)目、展示戶型的重要途徑，更是增強(qiáng)客戶下單決心的重要因素。好的樣板房，往往能夠一下打動(dòng)購(gòu)買(mǎi)者，產(chǎn)生長(zhǎng)久良好印象，有時(shí)也能彌補(bǔ)戶型圖的不足。本項(xiàng)目由于單房、套一（2種）所占體量較大，建議均制作樣板房，其設(shè)計(jì)盡量突出品質(zhì)感和舒適感，契合其中心小戶定位，可參考錦都、金茂禮都、南橋視窗等同類(lèi)樣板房的設(shè)計(jì)風(fēng)格，如以現(xiàn)代居家型、商務(wù)辦公型、另類(lèi)設(shè)計(jì)三種不同風(fēng)格區(qū)別體現(xiàn)。套二戶型相對(duì)體量較少，暫時(shí)不考慮，但由于面積較大，絕對(duì)體量也不小，因此可根據(jù)其銷(xiāo)售情況在推廣中后期考慮，如適時(shí)制作實(shí)體樣板房。本項(xiàng)目雖然是清水發(fā)售，但考慮客戶對(duì)于裝修存在較多需求，為增加賣(mài)點(diǎn)、強(qiáng)化銷(xiāo)售，建議在前期準(zhǔn)備3套不同風(fēng)格裝修菜單（單價(jià)為300~500元/m2）供選擇，裝修范圍主要考慮廚衛(wèi)精裝、墻地頂?shù)难b修。會(huì)所及大堂的盡快呈現(xiàn)由于會(huì)所、大堂是支撐項(xiàng)目品質(zhì)最有說(shuō)服力的手段，建議在一期設(shè)計(jì)中提前完善相關(guān)設(shè)計(jì)，工程中則盡早確保其早日呈現(xiàn)，會(huì)所呈現(xiàn)后可考慮先期自營(yíng)，給客戶營(yíng)造舒適的生活感覺(jué)和對(duì)于項(xiàng)目配套的良好印象。物業(yè)公司提前確定項(xiàng)目將于4月份開(kāi)始正式推廣，建議開(kāi)發(fā)商提前選定物業(yè)公司，根據(jù)本項(xiàng)目的高品質(zhì)定位，物業(yè)公司一定是本地或外埠著名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，如置信下屬物業(yè)（本地）、帶有外埠背景的物業(yè)公司（英聯(lián)華）、外埠著名物管（戴德梁行）等都可以考慮。在售摟處啟用及銷(xiāo)售期間，通過(guò)前期物管人員的現(xiàn)場(chǎng)配合，能夠樹(shù)立起品牌物業(yè)形象，促進(jìn)銷(xiāo)售。 十一、促銷(xiāo)活動(dòng)策略 活動(dòng)目的：利用項(xiàng)目廣場(chǎng)口岸，配合報(bào)紙廣告，為現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行造勢(shì)，積蓄人氣、提高關(guān)注度、增強(qiáng)滿意率活動(dòng)總體安排：時(shí)間段 頻率 活動(dòng)主題 活動(dòng)形式（暫定） 合作方5月中旬6月中旬（積蓄期） 1次/2周 中心地盤(pán)聽(tīng)我的（預(yù)計(jì)連續(xù)5次） 街舞PK大擂臺(tái) 面向愛(ài)好者進(jìn)行廣泛征集的有獎(jiǎng)活動(dòng)6月中旬7月中旬（儲(chǔ)備期） 1次/1周 開(kāi)盤(pán)前1周 項(xiàng)目產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 以產(chǎn)品推介與投資分析為主要形式 項(xiàng)目設(shè)計(jì)者、合作者、開(kāi)發(fā)投資者開(kāi)盤(pán)當(dāng)日 夏日激情（美酒+咖啡） 現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)活動(dòng)（花式調(diào)酒、冰淇淋等） 邀請(qǐng)專業(yè)酒家、調(diào)酒師7月中旬8月初（開(kāi)盤(pán)期內(nèi) ） 2次/1周 北京華聯(lián)品牌時(shí)裝秀 為北京華聯(lián)品牌時(shí)裝秀提供展示場(chǎng)地 北京華聯(lián)8月初以后 2次/1周 現(xiàn)場(chǎng)小型活動(dòng)（根據(jù)開(kāi)盤(pán)情況而定）注：針對(duì)項(xiàng)目的龐大客戶量，應(yīng)將促銷(xiāo)活動(dòng)定位于吸引客戶、增強(qiáng)滿意度的又一有力措施，真正持續(xù)進(jìn)行和深化除了以上現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，項(xiàng)目的客戶說(shuō)明會(huì)、客戶大型聯(lián)誼活動(dòng)也是重點(diǎn)考慮的方式十二、銷(xiāo)售策略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（2005/5/28—2005/7/14暫定）1．階段目標(biāo)：收取1期銷(xiāo)售單位數(shù)量的120%的數(shù)量的誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)量。在前期形象展示及房交會(huì)參展的基礎(chǔ)上，其形象樹(shù)立有一定的基礎(chǔ)與認(rèn)同感，此時(shí)通過(guò)廣告的立體包裝與多重演繹，其概念形象以及投資價(jià)值將得以拔高，以此將對(duì)價(jià)格形成一定的支撐?！?（價(jià)格范圍此階段應(yīng)模糊透露）2．實(shí)施條件：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)相關(guān)事宜準(zhǔn)備到位；認(rèn)購(gòu)書(shū)、協(xié)議準(zhǔn)備完成；廣告進(jìn)一步充實(shí)：公交站牌廣告、媒體廣告、報(bào)紙廣告啟動(dòng)；主力戶型樣板房設(shè)計(jì)裝修完成并提供使用；銷(xiāo)售項(xiàng)目百問(wèn)完成確定，并對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行認(rèn)購(gòu)培訓(xùn)； 6月客戶說(shuō)明會(huì)相關(guān)準(zhǔn)備到位3．推廣活動(dòng)：6月客戶說(shuō)明（項(xiàng)目推介）會(huì)注：可采用增值優(yōu)惠方式刺激排號(hào)，如從排號(hào)日起至開(kāi)盤(pán)日每天享受100元的增值排號(hào)，或買(mǎi)一送一（排一個(gè)號(hào)享受與誠(chéng)意金等值的購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠）公開(kāi)發(fā)售期（2005/7/15—）1．階段目標(biāo)：按銷(xiāo)售計(jì)劃完成銷(xiāo)售目標(biāo)；通過(guò)前一階段媒體、活動(dòng)炒作，項(xiàng)目熱度得以積蓄至高潮，此時(shí)事宜公開(kāi)價(jià)格消化1期積累客戶2．實(shí)施條件：進(jìn)行客戶分析會(huì)并完成相關(guān)分析；價(jià)格體系及銷(xiāo)控策略擬定完成；開(kāi)盤(pán)活動(dòng)組織準(zhǔn)備完成；合同條款及銀行按揭事項(xiàng)完善；相關(guān)銷(xiāo)售資料準(zhǔn)備；廣告準(zhǔn)備到位； 3．推廣活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)熱烈活動(dòng)注：開(kāi)盤(pán)價(jià)格體系、銷(xiāo)控策略由策劃、銷(xiāo)售根據(jù)屆時(shí)排號(hào)情況及客戶分析情況詳細(xì)制定。價(jià)格策略1．總體策略：A、采用“低開(kāi)高走”的總體價(jià)格策略　　B、考慮以稍差的“死角房”低價(jià)開(kāi)盤(pán)，將好房留在最后推高價(jià)位，為后期推售形成高價(jià)定勢(shì)　　C、除了排號(hào)增值優(yōu)惠，還可采用開(kāi)盤(pán)現(xiàn)金優(yōu)惠與數(shù)量折扣的方式刺激消費(fèi)D、執(zhí)行“一房一價(jià)，好房?jī)?yōu)價(jià)，特房特價(jià)”E、開(kāi)盤(pán)前根據(jù)排號(hào)及客戶分析，制定具體銷(xiāo)控措施2．關(guān)于價(jià)格范圍、層差、物管費(fèi)的制定：清水價(jià)范圍：45005000元/平米　　　　　　精裝價(jià)范圍：48005300元/平米　　　　　　層差價(jià)：10元/平米/層（考慮樓層較高）　　　　　　物管費(fèi)：　　　　　　其他相關(guān)將根據(jù)客戶積累的實(shí)際情況與市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的成交價(jià)與成交率來(lái)制定注：以上銷(xiāo)售策略為暫定，具體根據(jù)排號(hào)及開(kāi)盤(pán)情況作進(jìn)一步調(diào)整十三、全程營(yíng)銷(xiāo)總控制圖 36 /