房產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)-資料下載頁(yè)
2025-04-15 12:39本頁(yè)面
【正文】 步入下降通道。2003年一季度，％，而鋼材價(jià)格上調(diào)也帶來(lái)了毛利率的上升，％，是所有行業(yè)中提高最快的行業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣和工業(yè)行業(yè)景氣度的提升，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)行業(yè)的鋼鐵行業(yè)帶來(lái)了極大的需求。然而由于房地產(chǎn)行業(yè)與鋼鐵行業(yè)關(guān)聯(lián)度比較高，因此，央行的新政策勢(shì)必會(huì)使鋼鐵行業(yè)受到波及。失一時(shí)之利而保長(zhǎng)久發(fā)展，棄眼前之得以消深遠(yuǎn)之憂(yōu)。央行121號(hào)文件的“殺傷力”盡管可見(jiàn)一斑，但安邦首席策略師認(rèn)為，只有在一個(gè)大背景下，才能解釋央行房貸新政策的出臺(tái)：即決策層認(rèn)為今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的問(wèn)題不大，足以承受一定的整頓和緊縮性政策。還有一些其他因素：房地產(chǎn)泡沫已有“定論”，金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題仍不可忽視。此外，今年以來(lái)貨幣供應(yīng)量持續(xù)以較高速度增長(zhǎng)，央行已認(rèn)為“偏快”。在這些背景下，對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)行緊縮政策，在決策層看來(lái)，是完全可以承受的，并且可以一舉數(shù)得。5．房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件和程序 土地使用權(quán)方式?jīng)Q定了轉(zhuǎn)讓條件有所不同 以出讓方式取得的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件。 □要按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)?□要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。 這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮，牟取暴利，以保證開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。 劃撥方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，其中規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具備的條件。 對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏诙N是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。 對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。 一是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目，即用于國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟(jì)適用住房采取行政劃撥的方式進(jìn)行，因此，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟(jì)適用住房的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，也可以不補(bǔ)辦出讓手續(xù)。 二是私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；三是按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的； 四是同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 五是轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的； 六是根據(jù)城市規(guī)劃，土地使用權(quán)不宜出讓的；七是縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需履行的程序 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位的轉(zhuǎn)移，涉及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)簽訂的合同的效力。 為了保護(hù)已經(jīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人簽訂合同的當(dāng)事人的權(quán)利，要求房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人在辦完土地使用權(quán)變更登記后30天內(nèi)，到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。在辦理備案手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)要審核項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料采購(gòu)等合同是否作了變更；相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移；新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位是否具備開(kāi)發(fā)受讓項(xiàng)目的條件；同時(shí)要變更開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的名稱(chēng)。上述各項(xiàng)均滿(mǎn)足規(guī)定條件，轉(zhuǎn)讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)有權(quán)責(zé)令補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)或者認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，并可對(duì)違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰。 備案應(yīng)當(dāng)提供的文件，在該條例中只提到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，各地在制定具體辦法時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確應(yīng)當(dāng)提供的證明材料。如受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件、拆遷的落實(shí)情況、土地使用權(quán)的變更手續(xù)以及其他的證明材料。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)登記手續(xù)后30天內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷安置補(bǔ)償?shù)?，原拆遷安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。房屋拆遷補(bǔ)償安置是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門(mén)審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權(quán)益，防止在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中或者轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權(quán)益受到損害。12
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