弊病叢生的現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓制度和土地儲備制度-資料下載頁
2025-04-15 08:50本頁面
【正文】 ，用來建造“中低價‘四高’示范居住區(qū)”。2005年6月15日、6月21日和10月26日，、用途同前，、。（所謂“四高”，即“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”，體現(xiàn)“造價不高，水平高；面積不大，功能全；占地不多，環(huán)境美”的特色。在總體設(shè)計上，以多層住宅為主，局部為 4至 5層；“小戶型”比率占總房型的 75%以上，其中約 60%為建筑面積 70至 80平方米的二室一廳，15%為建筑面積 50至 60平方米的一室一廳）。 將這些土地中標(biāo)價格與歐美亞城市土地價相比，上海的土地一級市場商業(yè)用地價實在太便宜：2004年底，到2005年，上海又一“形象工程”、北外灘的 “世界第一摩天輪” （現(xiàn)已成為泡影）。而這個地價已是上海一級土地市場地價之最高——。相對應(yīng)，住宅用地價就不低了：2004年，五級地段每平方米樓面價2737元，2005年，六級地段每平方米樓面價5326元，（請注意：這僅是土地一級市場的價格，上海稱這個價格為 “起板價”，相當(dāng)于“原始股股價”，在土地二級市場即轉(zhuǎn)讓市場上還有一茬接一茬的接盤者，接盤價是一茬高過一茬的），四級以下地段在一級土地市場上則基本沒有住宅用地供應(yīng)，也就無從知道價格（在土地出讓一覽表中出現(xiàn)的四級以下地段中的住宅用地都是“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”，有些是“補(bǔ)地價”性質(zhì)，有些是市政府批準(zhǔn)以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的項目和市政府有關(guān)部門認(rèn)定的舊區(qū)改造項目。與其地段相比，價格很低，是不能用來作比較的）。 土地定價缺乏規(guī)范 住宅用地定價是缺乏規(guī)范的：，然而，同年和隔年在同一個鎮(zhèn)上政府建造的 “示范居住區(qū)”，~，這與商品住宅樓面價要相差80多倍到120多倍，這些土地都是經(jīng)過公開招標(biāo)的、政府收取了土地出讓金（占土地總價30%）和土地開發(fā)成本費（占土地總價70%）的，也就是說，土地開發(fā)成本都已經(jīng)包括在內(nèi)的！這樣定地價，很難說沒有隨心所欲的成分。 同一個鎮(zhèn)上的土地，同樣的土地用途，樓面價懸殊達(dá)一百倍，真是匪夷所思。不知道在樓面地價懸殊的不同地塊上，農(nóng)民得到的 “征用價”是否也這樣懸殊？另外，“示范居住區(qū)”顧名思義，應(yīng)該是先示范后推廣的，那么，這“示范居住區(qū)”每平方米十幾元、二十元的樓面地價是否也應(yīng)該推廣？如果回答“是”，說明是政府在補(bǔ)貼地價，那就是市民和農(nóng)民的共同福音了！如果回答“不”，那政府要“示范”什么？“示范”給誰看？ ，用途為造“中低價普通商品房”，出讓方式是“項目招標(biāo)”，中標(biāo)樓面價是每平方米882元，（數(shù)據(jù)來源：上海市房屋土地資源信息中心網(wǎng)《上海市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況向社會公布情況匯總表》第187項）?！ ⊥?1月1日，用途是造“商品住宅”，（出讓合同號：滬金房地[2005]282號，見2005年12月《上海市有償使用地塊一覽表》）。 于是，還是以11月1日的土地使用權(quán)出讓金和土地總價為準(zhǔn)？仰或以6月9日的土地使用權(quán)出讓金、土地總價加上11月1日的土地使用權(quán)出讓金、土地總價為準(zhǔn)？ 因為在這同一塊土地上，；，土地出讓總價6425萬。6月9日的土地樓面出讓單價是每平方米882元，11月1日的土地樓面出讓單價是每平方米100元?！ ∵@樣提問，不是要故意為難有關(guān)部門。由于政府部門對土地的定價標(biāo)準(zhǔn)從未向社會公開，而在九級地段，每平方米100元的土地在土地一級市場又普遍存在。因此，只要政府不向公眾公布一級市場土地是如何定價的，市民是有權(quán)向政府問個明白的。 ，其余都是政府在一級市場的土地出讓。土地一級市場，就是政府一手出讓土地使用權(quán)，一手收取土地使用權(quán)出讓金的市場。土地一級市場定價不規(guī)范，整個土地市場價格就不可能規(guī)范。 土地市場難窺全貌——了解“出讓”市場易，了解“轉(zhuǎn)讓”市場難 土地二級市場，是從一級市場得到土地使用權(quán)者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的市場，也就是政府以立法形式準(zhǔn)許炒賣土地的市場。但我們對這個市場知之甚少。由于二級市場的交易性質(zhì)是“互通有無”，“愿買愿賣”，因此很多信息是得不到反映的。也就是說，對于土地交易，我們真正能有所了解的還是限于一級市場。從官方渠道得到的二級市場唯一信息，是房地產(chǎn)業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓收入。 表三、全國房地產(chǎn)業(yè)土地轉(zhuǎn)讓收入與上海房地產(chǎn)業(yè)土地轉(zhuǎn)讓收入對比表 單位：億元 199519961997199819992000200120022003全國土地轉(zhuǎn)讓收入189上海土地轉(zhuǎn)讓收入4523上海占全國21%37%33%23%15%18%31%27%34%資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》、《上海統(tǒng)計年鑒》 上海土地轉(zhuǎn)讓收入占全國三分之一，說明上海房地產(chǎn)商在二級市場“面上交易”的活躍。有的房地產(chǎn)商得到土地轉(zhuǎn)讓收入，有的房地產(chǎn)商就轉(zhuǎn)讓到了土地。至于轉(zhuǎn)讓到了多少土地和轉(zhuǎn)讓單價，因為我們不可能知道房地產(chǎn)商之間的交易，就不能妄加猜測，況且，現(xiàn)在房地產(chǎn)商更感興趣的是轉(zhuǎn)讓“項目公司”，轉(zhuǎn)讓到了公司，就是轉(zhuǎn)讓到了土地，但土地轉(zhuǎn)讓交易就難以從數(shù)據(jù)上反映了。 因此，很難說有哪個部門能全面把握了上海整個土地市場的交易，而土地二級市場交易價格不明朗，上海整個土地市場的交易價格就難以“平均”得出?！ 〉?，土地二級市場一茬接一茬的轉(zhuǎn)手交易現(xiàn)象存在的本身（行業(yè)中人認(rèn)為能夠在第三次轉(zhuǎn)手中拿到土地都屬不易），我們可以看到一級市場的利潤空間、一級市場得地者的“背景級別”；由此可見，二級市場再炒賣、再不規(guī)范，如追本溯源，問題還是出在一級市場。 23 / 2
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