【正文】 路口（近大世界）的土地3998平方米為商業(yè)用地，中標價每平方米6631元（樓面價）； 2003年12月31日；，中標價每平方米4170元人民幣（樓面價）。　　2004年3月12日，中標價每平方米1665元人民幣（樓面價）。與其地段相比，價格很低，是不能用來作比較的）。由于政府部門對土地的定價標準從未向社會公開，而在九級地段，每平方米100元的土地在土地一級市場又普遍存在。也就是說，對于土地交易，我們真正能有所了解的還是限于一級市場。　　但是，土地二級市場一茬接一茬的轉(zhuǎn)手交易現(xiàn)象存在的本身（行業(yè)中人認為能夠在第三次轉(zhuǎn)手中拿到土地都屬不易），我們可以看到一級市場的利潤空間、一級市場得地者的“背景級別”；由此可見，二級市場再炒賣、再不規(guī)范，如追本溯源，問題還是出在一級市場。但我們對這個市場知之甚少。6月9日的土地樓面出讓單價是每平方米882元，11月1日的土地樓面出讓單價是每平方米100元。而這個地價已是上海一級土地市場地價之最高——?！　?005年5月13日，政府實收出讓金是每平方米437元人民幣（樓面價），按照出讓金是中標價30%的標準計算，中標價每平方米1457元人民幣（樓面價）。一至四級是繁華區(qū)和次繁華區(qū)，九級和九級以上區(qū)域?qū)儆谠h郊范圍，五至八級是市區(qū)非繁華區(qū)和原近郊區(qū)。居民大多居住在國有地上，新加坡是世界上住房擁有率最高的國家之一，也是居民住房條件最好的國家之一?！?( 趙尚樸：《歐美亞各國城市土地使用制度探索——城市土地使用制度研究》P31)　　由于英、法、德、日私有制土地較多，實現(xiàn)土地公有需要龐大的收購補償費，所以他們采取漸進法，利用土地征購和先買權(quán)制度不斷擴大公有地；而瑞典和新加坡國土面積狹小，容易實現(xiàn)土地公有制。” ( 趙尚樸：《歐美亞各國城市土地使用制度探索——城市土地使用制度研究》 P2P26) 1988年12月，經(jīng)歷了由土地投機帶來嚴重社會問題的日本痛定思痛，在周密對比了世界各國土地政策以后，公布拔本塞源的《土地基本法》，日本的土地政策由此發(fā)生劃時代的轉(zhuǎn)變，開始了使私有土地還原為具有公共性和社會性的資源的努力，并用稅收杠桿來保證《土地基本法》得以實施。這說明，在土地一級市場上，繁華和較繁華地段出讓的面積已經(jīng)少到微不足道，其對一級市場地價的影響也就微乎其微，而出讓遠郊土地（包括崇明縣的土地）要占出讓土地總面積的一半以上，是遠郊的地價在影響上海整個一級土地市場價格。只不過如果不成立“公司”，很多“操作”就不方便、不順暢，就少了“市場經(jīng)濟”這堵“擋風(fēng)的墻”——今天回過頭來看，就是這么一回事。數(shù)據(jù)來源：上海市房屋土地資源信息中心網(wǎng)站）?！　∪欢?，從1996年起，“轉(zhuǎn)讓”風(fēng)光不再?！　∠瓤撮_發(fā)成本：　　1991年，包括動遷和勞動力安置費用（%），（數(shù)據(jù)來源：《上海市房地產(chǎn)市場（92）P124》）?！　【蘖康耐恋胤e壓在房地產(chǎn)業(yè)，主要是積壓那些專為受讓批租土地而成立的公司，特別是積壓在由上海市人民政府批準、在浦東新區(qū)成立的以各開發(fā)區(qū)名稱冠名的公司。（數(shù)據(jù)來源：年鑒類刊物——《上海市房地產(chǎn)市場》，上海市土地使用制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、上海市統(tǒng)計局編）。 3. 購置土地面積：指通過各種方式(招標、掛牌、拍賣、協(xié)議、劃撥等)獲得土地使用權(quán)的土地面積。按規(guī)定取得土地使用權(quán)的個人，其土地使用權(quán)可以繼承。然而，這十一年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的土地面積只是1990年到1994年五年間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括90年代前期外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）得地面積的79%——前五年的得地面積約9200萬平方米——截止到1994年，其中非成片開發(fā)地塊上的工業(yè)用地出讓663萬平方米，工業(yè)用地出讓對象是非房地產(chǎn)企業(yè)。自此，上海全城卷入了房地產(chǎn)大潮（資料來源：《上海市房地產(chǎn)市場（94）》P25）。　　從土地“空轉(zhuǎn)”得來到土地“轉(zhuǎn)讓”出去，這期間的回報是實在和豐厚的?！翱辙D(zhuǎn)”使土地有了價值，“轉(zhuǎn)讓”使土地得以大幅升值。 “空轉(zhuǎn)”造成的土地積壓面積大約超過5300萬平方米，超過2001年到2005年五年間全上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的土地面積總和5011萬平方米（購置土地數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒》），接近于2004年和2005年兩年中上海城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用的土地面積5178萬平方米（注：5178萬平方米中土地不包括協(xié)議出讓得來的土地992萬平方米?！　‘斁蘖康耐恋胤e壓由政府“空轉(zhuǎn)”造成，那誰來追究政府的責(zé)任？現(xiàn)實是，非但不會有人來追究政府責(zé)任，相反“空轉(zhuǎn)”還被當成引以自豪的業(yè)績：“浦東開發(fā)十年，吸引總投資逾百億美元，其中70%以上為重點開發(fā)公司以地招商所引進的”（馬淑燕：《土地空轉(zhuǎn)，滾動開發(fā)》），那么，獻出土地來成全政府招商的農(nóng)民得到多少好處？他們真實得到的好處與各級官員上報的好處相稱嗎？吸引了逾百億美元的投資，人民付出的代價又是什么？　　其實在上世紀90年代前期和中期，不成立“政府公司”也能招商、也能出讓土地、也能收取土地出讓金——土地是人民的，政府是代表人民利益的，代表人民向外商收取土地出讓金天經(jīng)地義。（根據(jù)上海房地產(chǎn)估價師協(xié)會網(wǎng)站登載《上海市有償使用地塊一覽表》數(shù)據(jù)計算）。土地上漲使日本社會矛盾空前尖銳，1988年，自民黨公開反省“我們自民黨在戰(zhàn)后的經(jīng)濟恢復(fù)和起飛方面是成功的，可是在土地政策方面是失敗的”，“我們土地政策的錯誤，就錯在拿不是商品的土地當做商品來對待這一點上。其他國家的土地公有正在擴大中。到90年代前期，全國54%是國有地，27%是公有土地由國家租給國家機關(guān)使用，少量土地租給民間。上海的土地市場經(jīng)營沒有與國際“接軌”商業(yè)地價相對低，住宅地價無定規(guī) 　　上海的土地分為十二級。　　2005年2月18日，中標價每平方米5326元人民幣（樓面價）?！　⑦@些土地中標價格與歐美亞城市土地價相比，上海的土地一級市場商業(yè)