【正文】 各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。②關于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。③對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。計算公式=營業(yè)額5%二、城市維護建設稅根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規(guī)定：（一）計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。（二）稅率：分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。納稅義務人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%；納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；納稅義務人所在地不在2項范圍內(nèi)的，稅率為1%；三、教育費附加根據(jù)北京市稅務局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務院關于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規(guī)定：（一）計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額（二）稅率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額費率。四、土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[1993]138號）規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講：（一）對轉(zhuǎn)讓土地使用權的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。（二）轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。（三）附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。（四）取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。（五）土地增值稅的計稅依據(jù)計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟收益。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。（3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于計算，市政府在京政發(fā)（1996）7號《北京市人民政府關于征收土地增值稅有關政策問題的通知》中明確，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計算扣除。（4）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務機關確認的價格。（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（6）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。（六）稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。根據(jù)《關于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（京地稅二[1996]240號）規(guī)定，對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產(chǎn)，按預售收入1%的比例預征土地增值稅。五、房產(chǎn)稅：如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權的,需繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值(評估值)為計稅依據(jù),%。計算公式為:年應納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)(130%)%。六、城鎮(zhèn)土地使用稅如果企業(yè)擁有土地使用權的,需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積相應稅額)。北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；。七、城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費。（一）根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅,%。計算公式為:年應納稅額=房產(chǎn)原值稅率(130%)。（二）根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收中外合營企業(yè)土地使用費暫行規(guī)定》的通知（京政發(fā)[1985]81號）的規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。依外商投資企業(yè)的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式為：應納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。八、印花稅根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額稅率,應納稅額=憑證數(shù)量單位稅額。土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應按照印花稅有關規(guī)定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權屬管理部門應監(jiān)督領受人在房地產(chǎn)權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。九、契稅根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和:））、房屋買賣、房屋贈與和房屋:)；其中土地使用權轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移。（一）下列轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：　以土地、房屋權屬抵債或者作價投資、入股的；以獲獎、預購、預付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權屬的；建設工程轉(zhuǎn)讓時發(fā)生土地使用權轉(zhuǎn)移的；以其他方式事實構成土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移的。（二）契稅的計稅依據(jù)如下：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；即土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。土地使用權贈與、房屋所有權贈與，由契稅征收機關參照同類土地使用權出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定；土地使用權:)、房屋所有權:)、土地使用權與房屋所有權:)，為:)價格的差額；以劃撥方式取得土地使用權的，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，除承受方按規(guī)定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應當補繳契稅，計稅依據(jù)為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。承受土地、房屋部分權屬的，為所承受部分權屬的成交價格；當部分權屬改為全部權屬時，為全部權屬的成交價格，原已繳納的部分權屬的稅款應予扣除。前款成交價格明顯低于市場價格的差額明顯不合理，并且無正當理由的，由契稅征收機關參照市場價格核定。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。納稅義務人為房屋、土地權屬的承受方。應納稅額=計稅依據(jù)稅率。北京市契稅稅率從2002年7月1日起由原4%調(diào)整為3%（京財稅[2002]1926號）。32. 物業(yè)管理行業(yè)需要繳納哪些稅(費)？根據(jù)《關于對物業(yè)管理服務業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1997]386號）的規(guī)定，物業(yè)管理服務是指物業(yè)管理單位受托對房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人相關的其他服務。一、營業(yè)稅：（一）計稅依據(jù)：根據(jù)《關于對物業(yè)管理服務業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1997]386號）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視收視費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，因此，對物業(yè)管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此