【導(dǎo)讀】目前較為規(guī)范的招標(biāo)書(shū)主要包括四個(gè)方面：。用房面積、電梯臺(tái)數(shù)與型號(hào)等。2．公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行管理；5．安全護(hù)衛(wèi)及公共秩序管理；11．法律政策和物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的其它事項(xiàng)。域內(nèi)如有后續(xù)物業(yè)或其它特殊情況應(yīng)予以說(shuō)明。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、條例有關(guān)規(guī)定，應(yīng)說(shuō)明管理費(fèi)大致范圍。包括共用機(jī)電設(shè)備耗電、公共用電及綠化與清。說(shuō)明管轄區(qū)域機(jī)動(dòng)車輛出入口、停車場(chǎng)安排。及停車收費(fèi)方面基本要求。以要求中標(biāo)單位交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金。風(fēng)險(xiǎn)抵押金在管理期結(jié)束時(shí)。入圍通知的時(shí)間等。應(yīng)明確要求投標(biāo)企業(yè)遵紀(jì)守法，公平、公正地參。對(duì)違紀(jì)違法行為將予以處罰。應(yīng)公布投訴電話，接受社會(huì)各。6）各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾及相關(guān)措施。維修工程質(zhì)量合格率及回訪率。主要機(jī)電設(shè)備完好率。管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率。7）經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算、管理費(fèi)和管理酬金標(biāo)準(zhǔn)。8）日常物業(yè)管理。應(yīng)包括入住期管理、裝修管理、安全防范、

　　

【正文】 你說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目設(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)比深圳的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)還要小，怎樣具體去理解？ 答：第一，我們看了招標(biāo)書(shū)以后，我們覺(jué)得發(fā)展商很可靠，比如說(shuō)，他承諾對(duì)空置物業(yè)管理費(fèi)全部由他交納，在深圳沒(méi)有一個(gè)發(fā)展商會(huì)這樣做。 問(wèn)：因?yàn)橹泻Ｔ诒本┩瑫r(shí)接管了幾個(gè)項(xiàng)目，但你們的干部?jī)?chǔ)備、人員素質(zhì)能不能跟上需求？這關(guān)系到中海深圳、上 海、廣州所實(shí)現(xiàn)的優(yōu)秀物業(yè)管理能否在北京成為現(xiàn)實(shí)？ 答：中海最大的優(yōu)勢(shì)在于員工的培訓(xùn)和骨干員工的培養(yǎng)。中海物業(yè)管理公司的上級(jí)單位是中建總公司，中建總公司在國(guó)內(nèi)共有２５萬(wàn)人，從這般龐大的隊(duì)伍中，選出一二千人做骨干還是綽綽有余的；另一方面，凡是借調(diào)出來(lái)的骨干，要進(jìn)行一個(gè)月的系統(tǒng)培訓(xùn)，現(xiàn)在中海已在深圳市投資５０萬(wàn)元建成一個(gè)電教化培訓(xùn)教室，骨干培訓(xùn)不成問(wèn)題。第三，現(xiàn)在中海物業(yè)管理公司在深圳共有2020人，副主任、工程師以上的骨干有近三百人，在深圳，管理一個(gè)１０萬(wàn)平方米的小區(qū)，有５名管理人員加２名財(cái)務(wù)管理人員即可 。所以說(shuō)，每個(gè)小區(qū)有７ —８名管理人員即可，所有這些，都為今后擴(kuò)展儲(chǔ)備了豐富的人才資源。 問(wèn)：接管以后，投入的管理人員總數(shù)是多少？ 答：我們從深圳調(diào)到北京的人數(shù)達(dá)到５６名，其中，６０％以上是北京戶口。 問(wèn)：１９６號(hào)文件的對(duì)象和范圍對(duì)美林公寓適用嗎？ 答：北京還沒(méi)有專門對(duì)高檔樓宇的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在只能是１９６號(hào)文件。深圳只對(duì)微福利房住宅區(qū)和商品房制定了標(biāo)準(zhǔn)，商場(chǎng)、高檔寫(xiě) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 35 字樓和甲級(jí)公寓都參照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這在北京也是一樣。 問(wèn)：提兩個(gè)問(wèn)題，一、能提供這么好的服務(wù)，又收取這么低的費(fèi)用，如何能 保持運(yùn)作，我對(duì)可行性比較關(guān)心。二、美林花園要分二期竣工入住，二期之間有時(shí)間差，如果計(jì)算時(shí)全部按４棟樓１１萬(wàn)平方米測(cè)算，是不是前期經(jīng)費(fèi)會(huì)有不足？ 答：中海為什么可能較大程度降低管理費(fèi)，一是因?yàn)槲覀儗?shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營(yíng)，全公司資源可以調(diào)度和分配，一般來(lái)講，超過(guò)５０萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，每增加１０萬(wàn)平方米，成本可能降１０％。二是我們實(shí)現(xiàn)了專業(yè)化運(yùn)行。在深圳，我們有自己的電梯分公司、機(jī)電維修分公司、二次供水分公司，所有公司全部有執(zhí)照。通過(guò)專業(yè)化運(yùn)作，可以更大限度地降低物業(yè)管理成本，這是向國(guó)際慣例接軌，香港就是這樣，由于國(guó) 內(nèi)專業(yè)化程度尚不高，我們只能組建自己的專業(yè)公司。 雖說(shuō)我們的物業(yè)管理費(fèi)是按１１萬(wàn)平方米計(jì)算的，但一期建２棟樓，投入也減少一半，可以保證高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，如我們?cè)谏钲诠芾淼闹秀y花園，物業(yè)管理費(fèi)為３．８元平方米，西沙花園只有３．３元，做到了深圳的最高水平。 問(wèn)：中海是首家通過(guò)ＩＳＯ９００２認(rèn)證的企業(yè)，將深圳所有標(biāo)準(zhǔn)都搬到北京是否符合９０００體系認(rèn)證，在南北方管理差異上，你們作了哪些考慮，如綠化，南北方氣候不同，保養(yǎng)成本不同；取暖在南方根本沒(méi)有。 答：我們的９０００體系認(rèn)證進(jìn)入Ｃ版，已改動(dòng)了三次，在 全國(guó)各小區(qū)都按這個(gè)版本執(zhí)行，沒(méi)有問(wèn)題。天津管理的華昌大廈，順利通過(guò)試點(diǎn)小區(qū)考評(píng)，杭州的項(xiàng)目在省檢中獲全省第一，年終通過(guò)國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)考評(píng)。標(biāo)準(zhǔn)一旦制定，改版前，必須按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。美林屬高檔小區(qū)，完全可以套用標(biāo)準(zhǔn)，這也是我們管理的長(zhǎng)項(xiàng)。清潔標(biāo)準(zhǔn)中有一條是樓梯間磚用白紙巾擦拭２０厘米無(wú)污染。如果我們能中標(biāo)，我們保證這樣的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)能實(shí)現(xiàn)。 北京和深圳在綠化、取暖上確實(shí)有差異，但和天津的華昌應(yīng)該無(wú) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 36 區(qū)別。華昌也是一座高層樓宇。我們有５個(gè)持鍋爐證的高級(jí)技師，管理鍋爐沒(méi)有問(wèn)題。而且我們出身于施工企業(yè)，原來(lái)是安裝， 現(xiàn)在是管理鍋爐，不會(huì)有問(wèn)題。 第六答辯人： 中原物業(yè)管理公司 問(wèn)：剛才你們?cè)诎l(fā)言中提到的，物業(yè)管理費(fèi)有節(jié)余，轉(zhuǎn)入下一年度，如果虧損了怎么辦？ 另外，你們計(jì)劃員工為１５５人，比較多，其中管理部３８人、工程部４８人、保安部５９人，這么多人如何體現(xiàn)合理性？ 答：有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司在做預(yù)算時(shí)，會(huì)做得很準(zhǔn)確，出現(xiàn)虧損，本年度不會(huì)調(diào)整；下一年度，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整，現(xiàn)在我們管理的項(xiàng)目還沒(méi)有一個(gè)虧損。 關(guān)于１５５人是多是少，第一，我們認(rèn)為美林是高檔外銷公寓，綠化面積非常大，我們對(duì)保安設(shè)施不是 很了解，所以人員編制上按完全沒(méi)有保安設(shè)施操作的，可能用人較多；第二，《勞動(dòng)法》對(duì)勞動(dòng)保障增大了，要求４０小時(shí)工作制等，我們不想在這方面出現(xiàn)投訴；再有，我們提供２４小時(shí)服務(wù)，所以人員相對(duì)要多一些。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司只收固定酬金不管收支狀況的這種旱澇保收的管理模式不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本意仍是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的遺物。維持收支平衡是任何一個(gè)管理人的基本義務(wù)否則至少不能拿全酬。 問(wèn)：你們提出前期開(kāi)辦費(fèi)用為１４３萬(wàn)元，我個(gè)人認(rèn)為較多。是采取逐步回報(bào)處理、還是與開(kāi)發(fā)商約定處理或抵作業(yè)主收費(fèi)處理呢？ 答：這是按北京市 政府２１號(hào)文件定的。其中規(guī)定，開(kāi)發(fā)商要按建安費(fèi)的２％撥給物業(yè)管理公司作開(kāi)辦費(fèi)，但北京市很少有開(kāi)發(fā)商這么做，這是全體業(yè)主的權(quán)利，開(kāi)辦費(fèi)用不返還開(kāi)發(fā)商，屬全體業(yè)主所有，如有節(jié)余，轉(zhuǎn)管理基金。 問(wèn)：如不給開(kāi)發(fā)費(fèi)，你們還接不接？ 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 37 答：如果不能解決，我們公司不準(zhǔn)備接這種項(xiàng)目。 問(wèn)：你覺(jué)得開(kāi)辦費(fèi)應(yīng)該交嗎？ 答：美林公寓比較小，才有１５萬(wàn)平方米，但像東方廣場(chǎng)這么大的項(xiàng)目，物業(yè)管理公司沒(méi)有這么大的實(shí)力負(fù)擔(dān)這么大的開(kāi)辦費(fèi)用。 問(wèn)：可以通過(guò)折舊實(shí)現(xiàn)。 點(diǎn)評(píng)：《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十 四條有開(kāi)發(fā)單位建安費(fèi)２％的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)的文字但是《辦法》第二條第２款規(guī)定 “別墅和高級(jí)公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定 ” 即美林公寓不適用此《辦法》。而且上述２％的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)的性質(zhì)亦沒(méi)有規(guī)定是借款抑或是贈(zèng)與但是有一點(diǎn)是肯定的即它不是房款的一部分。 從買賣合同來(lái)說(shuō)賣房人的全部義務(wù)就是交付標(biāo)的物這是法律的規(guī)定。《辦法》作為一個(gè)地方法規(guī)肯定不能給買賣合同強(qiáng)加上一個(gè)借款合同或贈(zèng)與合同的規(guī)定。 問(wèn)：業(yè)主可以查賬？可以像審計(jì)、稅務(wù)那么去查嗎？ 答：我們有專門的賬目給業(yè)主看。業(yè)主委員會(huì)可以查，這是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 38 物業(yè)管理招投標(biāo)特殊性 物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化特征的體現(xiàn)，是物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的必然要求。物業(yè)管理招投標(biāo)有其自身的特殊性，了解物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上把握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)踐中的要點(diǎn)，才能更好地實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。招投標(biāo)的性質(zhì)和目的已經(jīng)是老生常談，在此略過(guò)。 一、物業(yè)管理招投標(biāo)的自身特點(diǎn) 物業(yè)管理招投標(biāo)的自身特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： 1. 最適合的物業(yè)管理方案不易確定。 物業(yè)管理招投標(biāo) 與其他招投標(biāo)一樣，要選最合適的而不是最好的方案。但什么樣是最合適的，往往不易判斷。如住宅小區(qū)多元化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)決定了眾多業(yè)主達(dá)成對(duì)最適合的物業(yè)管理服務(wù)的一致需求的難度，費(fèi)用最低的方案并不一定能夠滿足全體業(yè)主的要求。 2. 物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)特殊性。 物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)業(yè)。但物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比，也有其明顯的個(gè)性。 首先，物業(yè)管理服務(wù)有別于社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)，是一種同時(shí)帶有社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，這種服務(wù)的確定和選擇又是一種市場(chǎng)行為，而不是行政行為。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 39 其次，物業(yè)管理服務(wù)提供的產(chǎn)品是全天候、不間斷、全方位、多層次的過(guò)程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點(diǎn)就是生產(chǎn)和消費(fèi)同時(shí)開(kāi)始，同時(shí)結(jié)束。 第三，物業(yè)管理服務(wù)的性價(jià)比是彈性的，而非剛性或半剛性。其所提供的產(chǎn)品定量容易定質(zhì)難。因此，要真正做到質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)是不容易的。 這些特點(diǎn)決定了物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程及其結(jié)果的某種不確定性。從招標(biāo)方的角度看，物業(yè)管理的招投標(biāo)是有風(fēng)險(xiǎn)的，僅僅依靠標(biāo)書(shū)的評(píng)判和各公司以往的市場(chǎng)聲譽(yù)，并不能完全保證評(píng)標(biāo)結(jié)果的正確性。 二、物業(yè)管理招投標(biāo)的分類及其要點(diǎn) 物業(yè)管 理招投標(biāo)可以從招標(biāo)主體、招標(biāo)方法和招標(biāo)形式等三個(gè)方面進(jìn)行分類。 1. 按物業(yè)管理招投標(biāo)主體進(jìn)行分類 物業(yè)管理招標(biāo)的主體有三類：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)和產(chǎn)權(quán)人。 ? 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商） 《辦法》規(guī)定，前期物業(yè)管理招投標(biāo)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位主持進(jìn)行。這是因?yàn)?，此時(shí)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行轉(zhuǎn)移或未完全轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商仍是產(chǎn)權(quán)人。開(kāi)發(fā)商主持進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，要特別注意以下 3 點(diǎn)： ① 開(kāi)發(fā)商招標(biāo)和物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的心態(tài)前期物業(yè)管理招投標(biāo)是一種特殊的招投標(biāo)。從利益相關(guān)的角度看，此時(shí)的招投標(biāo) 不僅僅是甲、乙雙方的事情，客觀上存在三方利益，即開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、未來(lái)的廣大潛在業(yè)主。開(kāi)發(fā)商應(yīng)主要站在未來(lái)的廣大潛在業(yè)主的角度選聘物業(yè)管理企業(yè)；同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)和合同談判中，也應(yīng)更多地考慮、代表和維護(hù)這些未來(lái)購(gòu)房人的利益，而不是為了中標(biāo)，就更多地考慮、遷就、維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益。否則，將為日后的物業(yè)管理留下產(chǎn)生問(wèn)題的隱患。由開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理企業(yè)直接管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 40 物業(yè)項(xiàng)目，是導(dǎo)致這些年物業(yè)管理矛盾、糾紛、問(wèn)題產(chǎn)生的主要原因之一。 ② 草擬制定相關(guān)文件 前期物業(yè)管理在合同簽訂的同時(shí)，應(yīng)該 草擬制定幾個(gè)相關(guān)文件，主要是前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主臨時(shí)公約。 ③ 政府部門的參與和監(jiān)管 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的顯著特點(diǎn)是：在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，物業(yè)未來(lái)的業(yè)主并不明確，更無(wú)法形成統(tǒng)一的利益共同體，也就是他們的利益沒(méi)有一個(gè)實(shí)體來(lái)代表和維護(hù)。所以此時(shí)，政府責(zé)無(wú)旁貸。前期物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主臨時(shí)公約，業(yè)主要按政府示范文本，結(jié)合本物業(yè)情況草擬簽訂。同時(shí)，應(yīng)報(bào)政府主管部門進(jìn)行審查和備案，政府主管部門應(yīng)切實(shí)負(fù)起指導(dǎo)、監(jiān)管的職責(zé)，對(duì)其中明顯不合理、侵犯業(yè)主權(quán)益的條款應(yīng)要求刪去。 ④ 提前進(jìn)行 按照《辦法》的規(guī)定，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前 30 日完成招投標(biāo)；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成招投標(biāo)；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90 日完成招投標(biāo)?？紤]到招標(biāo)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作和不少于 20 天的投遞招標(biāo)文件時(shí)間，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在銷售前幾個(gè)月就開(kāi)始進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。 ? 業(yè)主大會(huì) 在業(yè)主大會(huì)成立以后，業(yè)主大會(huì)就成為物業(yè)管理招標(biāo)的主體，這時(shí)前期物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始工作一段時(shí)間，因此業(yè)主大會(huì)首先要評(píng)價(jià)前期物業(yè)管理企業(yè)是否能夠滿足業(yè)主的需求 ，如果符合要求，進(jìn)行續(xù)約即可；如果不符合，則需要考慮重新選聘物業(yè)管理企業(yè)。《北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》中規(guī)定：更換物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止前 3 個(gè)月完成。更換物業(yè)管 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 41 理企業(yè)手續(xù)眾多，因此業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)也要有充分的準(zhǔn)備。 ? 產(chǎn)權(quán)人 產(chǎn)權(quán)人作為物業(yè)管理招投標(biāo)的主體，通常指的是物業(yè)只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)產(chǎn)權(quán)人的情況。這種情況通常不出現(xiàn)在住宅項(xiàng)目中，而以辦公樓最為常見(jiàn)。 2. 按物業(yè)管理招投標(biāo)的方法分類物業(yè)管理招投標(biāo)按招標(biāo)方法分為自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種 ?？紤]到上述兩種方法的利弊，可以采取自行招標(biāo)和委托招標(biāo)相結(jié)合的第三種方法。即招標(biāo)方聘請(qǐng)專業(yè)發(fā)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，操作招投標(biāo)的具體運(yùn)作過(guò)程及一般文件的編制，而對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的具體要求及對(duì)投標(biāo)企業(yè)的考察仍由招標(biāo)方負(fù)責(zé)。 3. 按物業(yè)管理招投標(biāo)形式分類 物業(yè)管理招投標(biāo)按形式分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種。除特殊情況外，物業(yè)管理招投標(biāo)不適用議標(biāo)。相對(duì)于公開(kāi)招標(biāo)來(lái)說(shuō)，邀請(qǐng)招標(biāo)的成本比較低，但暗箱操作的可能性有時(shí)比較大。因此在選擇招標(biāo)方式的時(shí)候應(yīng)注意權(quán)衡利弊。 三、評(píng)標(biāo)的要點(diǎn) 物業(yè)管理 的評(píng)標(biāo)是招投標(biāo)過(guò)程中最重要的環(huán)節(jié)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)議結(jié)果對(duì)中標(biāo)將起到?jīng)Q定性的影響與作用。招標(biāo)方對(duì)此應(yīng)給予足夠的重視、慎重對(duì)待。物業(yè)管理招投標(biāo)自身的特點(diǎn)決定了其評(píng)標(biāo)也較一般招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)有所區(qū)別。主要有以下幾點(diǎn)： 1. 評(píng)標(biāo)要留有必要的時(shí)間 一些招標(biāo)方在開(kāi)標(biāo)后用半天或一天的時(shí)間就評(píng)標(biāo)完畢，評(píng)委們沒(méi)有時(shí)間去閱讀比較標(biāo)書(shū)，即便有現(xiàn)場(chǎng)答疑，也不宜做出相對(duì)準(zhǔn)確公正的評(píng)判，這是不合適的。合理的做法應(yīng)該是開(kāi)標(biāo)后，招標(biāo)方的工作小組對(duì)可比性的數(shù)據(jù)、資料（如人員配置、費(fèi)用測(cè)算、企業(yè)資質(zhì)等） 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 42 先行統(tǒng)計(jì)、整理；然后召開(kāi)評(píng) 委會(huì)，評(píng)委用至少半天到一天時(shí)間各自閱讀標(biāo)書(shū)；最后進(jìn)行各投標(biāo)方答辯，評(píng)委會(huì)最終評(píng)出評(píng)議結(jié)果。 2. 投標(biāo)方對(duì)本物業(yè)的認(rèn)識(shí) 每一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目都有各自的特點(diǎn)，在管理服務(wù)上也有不同的要求。評(píng)委在審議標(biāo)書(shū)時(shí)，首先要重點(diǎn)考察投標(biāo)企業(yè)對(duì)該物業(yè)個(gè)性的認(rèn)識(shí)，尤其對(duì)招標(biāo)方的一些特殊要求有無(wú)實(shí)質(zhì)性的響應(yīng)和相應(yīng)