【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)管理公司的各項(xiàng) 管理工作無(wú)法正常開展，無(wú)奈被迫撤出。也有的招標(biāo)單位，先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進(jìn)行前期管理運(yùn)作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 19 5 ．引發(fā)了行業(yè)間不正之風(fēng)的泛濫 。有些管理公司不是靠品牌、實(shí)力和整體管理水平去投標(biāo)參與競(jìng)爭(zhēng)，而是通過(guò)走 “ 門子 ” ，找熟人，或利用上層關(guān)系，甚至送好處、買通考評(píng)打分人員以及無(wú)中生有、攻擊、貶低對(duì)手等手段來(lái)爭(zhēng)得競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 二、物業(yè)管理招投標(biāo)中出現(xiàn)問(wèn)題的原因 1 ．有關(guān)方面對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的重視程度不夠，還沒(méi)有看到 其危害性。有的招標(biāo)單位或政府有關(guān)部門認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，即使發(fā)現(xiàn)了不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的苗頭，也希望以競(jìng)爭(zhēng)的方式 加以解決，沒(méi)有正確引導(dǎo)企業(yè)公平對(duì)待競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)格遵守游戲規(guī)則。 2 ．物業(yè)管理的招投標(biāo)法規(guī)不完善，給物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)留下了可鉆的空子。 在 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 中對(duì)于招投標(biāo)的具體細(xì)節(jié)并沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定，而目前招投標(biāo)活動(dòng)可以依據(jù)的法律只有 《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法 》 ，雖然一些城市已制定出 《 物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法 》 ，但有限的法規(guī)仍會(huì)給物業(yè)招投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)者、參與者在某些方面的適用上處于 無(wú)法可依的狀況，并且對(duì)于公眾尚不能實(shí)行有效的監(jiān)督。其次，目前的招投標(biāo)工作沒(méi)有統(tǒng)一的專業(yè)評(píng)判機(jī)構(gòu)，很難使招投標(biāo)工作真正做到公開、公平、公正。目前許多招投標(biāo)行為因缺少社會(huì)監(jiān)督而偏離了正確的軌道，因此，設(shè)立權(quán)威的、非官方的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)的工作勢(shì)在必行。 3 ．地區(qū)間物業(yè)管理的總體水平發(fā)展不平衡，導(dǎo)致了各地區(qū)對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)工作的不同理解和認(rèn)識(shí)。物業(yè)管理發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理公司到外地投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)管理權(quán)，主要為了拓展企業(yè)業(yè)務(wù)范圍，增加市場(chǎng)占有份額，對(duì)幫助當(dāng)?shù)靥岣呶飿I(yè)管理整體水平的思 想淡薄。而接受外地公司的地區(qū)則把這看成了搶了當(dāng)?shù)氐?“ 地盤 ” 、 “ 飯碗 ” ，再加上彼此間缺乏有效溝通，造成誤解，最終使兩地物業(yè)管理的交流和融合難以進(jìn)行下去，影響了我國(guó)物業(yè)管理整體水平的提高。 三、規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)工作的對(duì)策 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 20 1 ．積極培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)，為物業(yè)管理企業(yè)提供公平競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)境。物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展，一個(gè)重要的前提是要具有公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)制。政府主管部門應(yīng)注意用市場(chǎng)觀念、市場(chǎng)機(jī)制來(lái)培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)。打破地方保護(hù)和區(qū)域壟斷，把先進(jìn)的物業(yè)管理理念、方法和機(jī)制推向全國(guó)，為發(fā)展商、業(yè)主 及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間；并積極引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)練好內(nèi)功，增強(qiáng)綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌影響和整體實(shí)力進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，分享市場(chǎng)份額。 2 ．做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作。對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說(shuō)是展開項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就越能夠爭(zhēng)取到更多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見(jiàn)的途徑是招標(biāo)通告。 獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)單 位對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在兩個(gè)方面： 首先，通過(guò)這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說(shuō)明、 “ 標(biāo) ” 或 “ 包 ” 的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過(guò)程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中多掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。 其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)與業(yè)主 或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)；另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說(shuō)明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件中某一部 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 21 分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。 六、 物業(yè) —— 招投標(biāo)策略探析 物業(yè)管理投標(biāo)是物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)開發(fā)商（或業(yè)主）招標(biāo)文件的要求組織編寫投標(biāo)書，并參加物業(yè)管理權(quán)利和資格競(jìng)爭(zhēng)的一種行為。其主要內(nèi)容包括保送申請(qǐng)書和編制標(biāo)書兩個(gè)方面工作。那么，如何在眾多物業(yè)管理企業(yè)你爭(zhēng)我搶的環(huán)境下，依靠自己獨(dú)特的投標(biāo)策略最終獲得物業(yè)管理權(quán)呢？這是眼下大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)普遍關(guān)注的一個(gè)重要問(wèn)題。為此，筆者結(jié)合自身工作實(shí)際談幾點(diǎn)膚淺的認(rèn)識(shí)，以求拋磚引玉。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 22 自我形象包裝策略 在決定參與投標(biāo)后，要立即抽調(diào)公司的業(yè)務(wù)骨干和管理專家共同成立投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組 ，盡快制訂工作計(jì)劃，有重點(diǎn)的開展工作。同時(shí)，在編制的標(biāo)書中，對(duì)公司自身的形象要進(jìn)行恰如其分的包裝，不僅要實(shí)事求是地介紹、宣傳公司自身的資質(zhì)，包括人員資質(zhì)、已經(jīng)管轄的物業(yè)資質(zhì)、所獲得的榮譽(yù)等等，而且要十分明確地表達(dá)公司參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的能力、決心和信心等，給招標(biāo)方一個(gè)先聲奪人的深刻印象。 服務(wù)與價(jià)格定位策略 在編制標(biāo)書前，一定要通過(guò)詳細(xì)、周密的市場(chǎng)調(diào)查，搜集、整理、分析、篩選各種與物業(yè)管理投標(biāo)有關(guān)的信息資料，并進(jìn)行綜合分析后提出該項(xiàng)投標(biāo)的最優(yōu)期望目標(biāo)、實(shí)際需求目標(biāo)、可接受目標(biāo)和最低目標(biāo)，最后確定服務(wù)和 價(jià)格定位，明確服務(wù)內(nèi)容的安排，以及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的設(shè)置、收費(fèi)價(jià)格的擬定、客源、收益的測(cè)算等等，使公司本身對(duì)該項(xiàng)物業(yè)管理投標(biāo)做到心中有數(shù)，有的放矢。 擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略 在參與投標(biāo)的過(guò)程中，要想方設(shè)法了解相同類型的擬投標(biāo)的物業(yè)管理公司的情況，做到知己知彼。了解的內(nèi)容主要包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的服務(wù)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、業(yè)績(jī)推廣、廣告宣傳、定價(jià)因素、價(jià)格策略、企業(yè)資質(zhì)、信用狀況等等，還要盡可能熟悉掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大致標(biāo)底，從而更加全面地了解本公司在競(jìng)爭(zhēng)中所處的地位，找出主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其對(duì)本次競(jìng)標(biāo)的影響，以便趁早采取相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng) 方法，掌握投標(biāo)的主動(dòng)權(quán)，使自己處于優(yōu)勢(shì)的位置。 促成決標(biāo)的策略 物業(yè)管理投標(biāo)是一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的行為，在操作時(shí)要絕對(duì)做到合理到位，規(guī)范作業(yè)，不得違反國(guó)家有關(guān)的制度和法規(guī)，投標(biāo)單位不串通一氣，相互作弊。因此，對(duì)投標(biāo)標(biāo)底的內(nèi)容要做到全面、合理、有特點(diǎn)；投標(biāo)書的書寫一定要明確、規(guī)范、詳盡、盡量量化；投標(biāo)書的送 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 23 達(dá)要及時(shí)、適時(shí)，盡可能捷足先登，早走一步，以促成決標(biāo)，最終獲得物業(yè)管理權(quán)。 七、 物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)解答招標(biāo) ９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。招標(biāo)會(huì) 上，由多位專家和客戶代表組成的評(píng)委會(huì)針對(duì)每一家競(jìng)標(biāo)單位都進(jìn)行了 “連珠炮 ”式的現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)，其中很多問(wèn)題都是物業(yè)管理工作的一些焦點(diǎn)、熱點(diǎn)話題。以下是這次問(wèn)答的精選。 第一答辯人： 北京達(dá)文物業(yè)管理公司 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 24 劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡(jiǎn)稱 “劉 ”）：你們?cè)跇?biāo)書中提到了接管美林花園后要先收３個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)作抵押，請(qǐng)問(wèn)這種做法的根據(jù)是什么？ 答：我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個(gè)月的管理費(fèi)要用于重大公用設(shè)施的改建和維護(hù)，因?yàn)楦邫n物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用作為維修基金。 劉：北京市現(xiàn)在沒(méi)有關(guān)于要收物業(yè)管理費(fèi)押金的規(guī)定。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理費(fèi)及公共代辦性服務(wù)項(xiàng)目預(yù)付押金或保證金的問(wèn)題，法律法規(guī)對(duì)此無(wú)規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)。 季如進(jìn)（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)，以下簡(jiǎn)稱 “季 ”）：你們?cè)跇?biāo)書中提出，工程維修費(fèi)用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們?cè)诮档凸芾沓杀旧嫌心男┐胧? 答：首先，物業(yè)的保修應(yīng)由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費(fèi)用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公 司承擔(dān)；固定資產(chǎn)都有一定折舊，維修費(fèi)也應(yīng)逐漸遞增，２０％是我們根據(jù)目前的實(shí)際情況提出的。 第二點(diǎn)，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標(biāo)，在工程維修、維護(hù)方面，我們做到有章可循，因?yàn)榇舜蚊懒只▓@招標(biāo)中對(duì)一些功能安排不清，我們只能按一般測(cè)算值來(lái)確定。 點(diǎn)評(píng)：工程維修是在建筑商、發(fā)展商對(duì)工程保修項(xiàng)目之外及保修期限屆滿之后才會(huì)發(fā)生的，該費(fèi)用劃分為中小修項(xiàng)目費(fèi)用與大修項(xiàng)目費(fèi)用，前者從日常物業(yè)管理費(fèi)中支付，后者從公共維修基金中支付。 蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理，以下簡(jiǎn)稱 “蔡經(jīng)理 ”）：物業(yè)管 理必須要實(shí)行財(cái)務(wù)公開化，但你們公司的標(biāo)書并未涉及，請(qǐng)解釋一下。 答：我們通過(guò)兩種途徑實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的公開化，一種是資產(chǎn)負(fù)債表及 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 25 各種基金的管理表，這是按ＩＳＯ９０００認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)制定的；同時(shí)，接受物業(yè)管理委員會(huì)的抽查，定期向他們匯報(bào)。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)情況應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)方式公開，這是作為受托人的物業(yè)公司對(duì)委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù)，公開的方式包括定期向物業(yè)管理委員會(huì)報(bào)告及向全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)狀況及管理情況。 第二答辯人： 北京保利物業(yè)酒店管理公司 徐俊達(dá)（建設(shè)部房地產(chǎn)司物 業(yè)處處長(zhǎng)，以下簡(jiǎn)稱 “徐 ”）：保利公司既從事酒店管理，又從事公寓管理，請(qǐng)問(wèn)這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別？ 答：我覺(jué)得，他們最大的區(qū)別在于：酒店管理強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。 杜女士（美林花園客戶代表，以下簡(jiǎn)稱 “杜 ”）：在人員編制和費(fèi)用支出當(dāng)中，你們提出的財(cái)務(wù)人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊(duì)的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請(qǐng)給予解釋。 答：我們是將美林公寓維修采購(gòu)編制放到財(cái)務(wù)編制中，作為一家物業(yè)管理公司，采購(gòu)是一個(gè)非常大的支出環(huán)節(jié)，應(yīng)該受到財(cái)務(wù)的監(jiān)督和控制，所以我認(rèn)為８?jìng)€(gè)人的編制并不大。 物業(yè)管理涉及的工程系統(tǒng)較多，而且接管初期又是一個(gè)磨合期，將來(lái)隨著物業(yè)不斷的完善，我們要培養(yǎng)一些萬(wàn)能手，如果最初把人員編制壓下來(lái)，實(shí)施過(guò)程中就會(huì)非常被動(dòng)。 點(diǎn)評(píng)：在６家競(jìng)標(biāo)的物業(yè)管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的財(cái)務(wù)人員最多未超過(guò)３人。作為客戶或業(yè)主提出這樣的質(zhì)詢，當(dāng)然是在情理之中。 楊燕敏（北京市房地產(chǎn)管理局總工程師，以下簡(jiǎn)稱 “楊 ”）：你標(biāo)書中的人員編制非常龐大，共有１４６個(gè)人，人員費(fèi)用的支出加上管 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 26 理費(fèi)酬金共約５００萬(wàn)元，占整個(gè)物業(yè)管理支出的 ５５％以上，請(qǐng)對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行解釋。 答：從目前北京物業(yè)管理行業(yè)情況來(lái)看，完全過(guò)渡到專業(yè)化，或是單純減少物業(yè)管理公司的人員，我們測(cè)算過(guò)，似乎比自己管理費(fèi)用還要高，因此，我們?cè)跇?biāo)書中只將綠化暫委托專業(yè)化公司，隨著管理的深入，我們將逐漸減少保安、工程維修等部門的人員編制。我預(yù)計(jì)，會(huì)減少到８０人左右。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理要想競(jìng)標(biāo)成功、占領(lǐng)市場(chǎng)，必須按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則行事，即應(yīng)當(dāng)優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地設(shè)置崗位，提高管理水平，以便降低管理成本。 徐：標(biāo)書上已提出物業(yè)管理費(fèi)的參考指導(dǎo)價(jià)為４元，你們做出元的標(biāo)準(zhǔn)， 是基于什么樣的理由？ 答：關(guān)于保利物業(yè)申報(bào)的每平方米６元的管理標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當(dāng)時(shí)從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來(lái)講，我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項(xiàng)目的實(shí)際需要來(lái)測(cè)算，在標(biāo)書上我們提到了九項(xiàng)，在資料有限的情況下，我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項(xiàng)目，之后按照可供銷售的面積１２萬(wàn)平方米倒推回來(lái)計(jì)算出６元錢。我認(rèn)為，作為一家物業(yè)管理公司，在他接管一家物業(yè)管理項(xiàng)目的時(shí)候，首先應(yīng)明確這家物業(yè)的定位是什么檔次，之后根據(jù)他受托的項(xiàng)目制定切實(shí)可行的支出項(xiàng)目。我認(rèn)為 保利物業(yè)目前擬定的八項(xiàng)跟ＩＳＯ９００２制定的標(biāo)準(zhǔn)吻合，我們確實(shí)有一定的偏差，這是由于保守而造成的，不過(guò)我們會(huì)有一定的調(diào)整。如果我們的預(yù)算或者說(shuō)我們的標(biāo)書沒(méi)有得到業(yè)主的同意，我們可以按照發(fā)展商的 資料做進(jìn)一步的測(cè)算。 杜：關(guān)于物業(yè)管理承諾問(wèn)題，我統(tǒng)計(jì)了一下，在所有的物業(yè)管理公司當(dāng)中，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，有如下幾點(diǎn)保利公司是處于最低線：第一，房屋維修國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是９８％，保利承諾是９５％；第二，是維 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 27 修工程合格率，其他各家（競(jìng)標(biāo)的物業(yè)公司）均符