【正文】 源極其稀缺，盡管需求量很大，但是依然供不應(yīng)求、價(jià)格不菲。在新政的不斷調(diào)控之下投資客開始選擇新的投資領(lǐng)域，湖西板塊以著絕對的地段優(yōu)勢，在樓市的領(lǐng)先地位突顯。湖西板塊云集了眾多頗具實(shí)力的開發(fā)商，比如萬科、中海、建屋等，還有境外新加坡等地的知名開發(fā)公司。因此這一區(qū)域的樓盤基本上都是高端的項(xiàng)目，樓盤的品質(zhì)也可謂上乘。正是樓盤本身的品質(zhì)加上區(qū)域不可再生的優(yōu)越資源，眾多國內(nèi)外高端、高收入人群落戶該區(qū)域。湖西板塊從最初已建成的多個(gè)鄰里中心以及左岸商業(yè)街、湖濱新天地等商業(yè)項(xiàng)目，到印象城的搶先入駐，商圈氛圍較為濃厚。在此條件下，豪宅傍商而建，湖西品質(zhì)樓盤從未被遺忘在角落；就在蕭條的市場下，也能破堅(jiān)冰而出，中海世家和晉合水巷鄰里花園成為投資客矚目的焦點(diǎn)。目前東環(huán)路大潤發(fā)、印象城、歐尚三大商業(yè)配套環(huán)繞于此板塊，區(qū)域價(jià)值大大提升，商圈也正趨于成熟。而看準(zhǔn)機(jī)遇，新商業(yè)的發(fā)展正在完美演繹錯(cuò)位經(jīng)營，并將高端作為發(fā)展大勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年6月19日，入駐東環(huán)，東環(huán)商圈再添新秀；2010年6月25日，萬科國際廣場品牌商業(yè)項(xiàng)目高調(diào)開盤、2010年6月26日，置地星東環(huán)開盤，目前兩項(xiàng)目都已基本售完。近兩年來，蘇州人對于城市高度記憶的刷新有些目不暇接。在蘇州東部新城工業(yè)園區(qū)湖西板塊，總高282米的環(huán)球188已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，不遠(yuǎn)處的東方之門也已鉆出地面。據(jù)悉，東方之門項(xiàng)目分南北雙塔設(shè)計(jì)，門中的兩塔樓間距66米，蘇州輕軌一號(hào)線將從其間穿越而過，門下就是輕軌的換乘站，兩塔建筑高度雙雙達(dá)到278米，是目前蘇州出土項(xiàng)目中建筑層高最高的建筑。樓高代表著一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)繁榮水平，極大地提高了蘇州的整體形象，湖西板塊在順應(yīng)發(fā)展的同時(shí)，地標(biāo)群聚，成了湖西板塊新形勢的名片。從這些可以看來，湖西商圈還在逐漸擴(kuò)大，逐漸發(fā)展，前進(jìn)勢頭不可阻擋。而這些高端寫字樓將是吸引企業(yè)進(jìn)駐湖西的最具誘惑力的產(chǎn)物，園區(qū)也在湖西商圈帶動(dòng)下逐漸壯大，成熟商圈初具規(guī)模。未來將走在園區(qū)的發(fā)展前沿，商業(yè)規(guī)模大有擴(kuò)張之勢。l 板塊現(xiàn)狀特征湖東板塊發(fā)展相對湖西板塊較晚，但是發(fā)展勢頭很快。目前大部分土地已形成了大規(guī)模的開發(fā)。目前湖東樓盤形態(tài)比較注重產(chǎn)品組合，有純別墅社區(qū)，也有多種物業(yè)形態(tài)混合社區(qū)，但總體由于政府的規(guī)劃因素起著舉足輕重的作用。目前湖東以發(fā)展趨于飽和，市場上在售的新樓盤并不是很多，主要的產(chǎn)品形態(tài)為高層和小高層。由于受限購政策影響湖東主要在售項(xiàng)目為剛需型和改善性住宅，相對湖東在售高檔住宅較少。l 板塊樓盤展示區(qū)域樓盤名稱推盤時(shí)間建筑形態(tài)面積段(㎡)裝修情況（元/㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）湖 東板 塊楓情水岸現(xiàn)房在售，6月18日推出31樓王高層911131382500精裝修中海國際社區(qū)在售、預(yù)計(jì)6月18日公園道開盤長島灣高層愛丁堡別墅88175高層280、330別墅1500精裝修別墅400530萬/套東湖林語現(xiàn)房在售小高層、高層1111134毛坯路勁主場在售高層711160毛坯8088起路勁尚瀾灣現(xiàn)房在售聯(lián)排別墅28382毛坯第五元素尾盤銷售高層133毛坯萬科中糧本案在售疊拼別墅獨(dú)立平層1214168毛坯10001200萬/套水墨三十度在售高層95180毛坯樓王1500精裝修毛坯900011000精裝1100012000l 重點(diǎn)樓盤分析項(xiàng)目名稱中海國際社區(qū)項(xiàng)目地址園區(qū)琉璃街與鐘園路交匯處往南100米占地面積總建筑面積150萬方建筑類別高層、別墅裝修狀況毛坯、精裝修（標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米）容 積 率綠 化 率50%價(jià)格、別墅總價(jià)400530萬總戶數(shù)10000物 業(yè) 費(fèi)﹒月物業(yè)公司深圳中海物業(yè)蘇州分公司開 發(fā) 商中海發(fā)展（蘇州）有限公司代理商開發(fā)商銷售人員售樓處地址園區(qū)琉璃街與鐘園路交匯處往南100米得房率70%80%配套中小學(xué):園區(qū)二小、園區(qū)三中、新加坡國際學(xué)校幼兒園:新洲幼兒園、地塊規(guī)劃幼兒園2所綜合商場:湖東鄰里中心、湖東第二鄰里中心（規(guī)劃中）、金雞湖商業(yè)廣場、現(xiàn)代廣場、時(shí)代廣場、社區(qū)商業(yè)銀行:工商銀行醫(yī)院:九龍外資醫(yī)院其他:方洲公園、沙湖生態(tài)公園、白塘生態(tài)公園項(xiàng)目在售情況：中海國際社區(qū)央墅在售愛丁堡區(qū)280多㎡和330多㎡的聯(lián)排別墅，總價(jià)400530萬/套，目前可優(yōu)惠99折再減20000元。長島灣區(qū)在售精裝房，還剩100多套房源，位于31619三棟樓，戶型有88㎡的2房和13140㎡的3房，均價(jià)12500元/㎡，目前可優(yōu)惠99折再減5000元。公園道現(xiàn)已公開認(rèn)籌，預(yù)計(jì) 6月18日開盤，精裝修房源，預(yù)計(jì)價(jià)格11000元/㎡。客戶憑身份證/鉑金卡交納誠意金20000元，收據(jù)即可作為開盤當(dāng)天的購房憑證，認(rèn)籌即可享受“兩萬抵兩萬”的購房優(yōu)惠；鉑金卡客戶認(rèn)籌可享受購房總價(jià)10000元優(yōu)惠，填寫購房資格承諾書客戶額外享受10000元優(yōu)惠。優(yōu)勢：園林景觀:港口合院、濱水中央組團(tuán)、水圍半島，帶來豐富的居住體驗(yàn)。前面就是個(gè)方洲公園，給居民生活?yuàn)蕵诽峁┝藞鏊?。劣勢：周邊配套不齊全生活不是很方便。小區(qū)高層得房率較低95平米兩方次臥只有6個(gè)平米。樓盤附近有個(gè)三星電子廠，輻射污染特別嚴(yán)重。在66萬方的土地上建造了聚集了1萬戶人家，人員雜亂，環(huán)境較差。中海物業(yè)管理也并不是熱別理想。沿星塘街上便是高壓電信，群在安全隱患！總結(jié)：中海品牌開發(fā)商給樓盤聚集了很多的人氣，建筑的品質(zhì)也有著一定的保障。未來的規(guī)劃發(fā)展也還是不錯(cuò)的，但目前不利于生活，而且小區(qū)體量過大，小區(qū)內(nèi)部人員眾多，不利于管理，后期生活可能存在較多的麻煩。項(xiàng)目名稱萬科中糧本案項(xiàng)目地址園區(qū)瓊姬路69號(hào)（南施街與瓊姬路交匯處）占地面積15萬方總建筑面積12萬方建筑類別別墅裝修狀況毛坯容 積 率綠 化 率45%價(jià)格1000萬1200萬/套總戶數(shù)300物 業(yè) 費(fèi)﹒月物業(yè)公司蘇南萬科物業(yè)開 發(fā) 商萬科中糧（蘇州）置業(yè)有限公司代理商開發(fā)商人員售樓處地址園區(qū)瓊姬路69號(hào)（南施街與瓊姬路交匯處）得房率配套綜合商業(yè)：金雞湖商業(yè)廣場、聯(lián)豐商業(yè)廣場、湖東鄰里中心、水巷鄰里、文化水廊、現(xiàn)代廣場中小學(xué)：園區(qū)三中、園區(qū)實(shí)驗(yàn)二小幼兒園：新洲幼兒園醫(yī)院：九龍醫(yī)院、婁葑醫(yī)院項(xiàng)目在售情況：萬科中糧本岸三期見濱園在售疊拼產(chǎn)品，疊拼房源70、7999幢共計(jì)64套房源，其中一二層為疊拼別墅，三四層為獨(dú)立平層，面積11180平米，預(yù)計(jì)年底交房，均價(jià)20000元/平方米左右。目前推出來的平層已經(jīng)全部賣光，在售的99目前還有16套，面積在1180平米。優(yōu)勢：項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)、金雞湖東側(cè)，占據(jù)行政文化中心、科技文化藝術(shù)中心、中央商務(wù)中心三大中心，規(guī)劃中的輕軌一號(hào)線、三號(hào)線，中央商務(wù)區(qū)日益完善，世界500強(qiáng)聚集、大型國際購物中心群集、頂級(jí)五星級(jí)酒店圍聚。算是園區(qū)的一個(gè)核心區(qū)位了，所以交通，生活配套都不用擔(dān)心。是園區(qū)唯一的中式別墅，面積在240～340平米，每棟價(jià)格在300萬到450萬之間。地段好，品牌大，質(zhì)量保證，價(jià)格的也很合理教育配套好全，由幼兒園到大學(xué)甚至研究生周邊都有：新洲幼兒園，園區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，園區(qū)三中，獨(dú)墅湖高教區(qū)還有好多好多學(xué)校。高端住宅還具有一定升值潛力的。劣勢：有些戶型做的并不是太好，比如120平米的只做成了2房。總結(jié)：由品牌開發(fā)商開發(fā)的高檔樓盤，周邊有著眾多的高檔樓盤，凸顯地理位置的優(yōu)越。項(xiàng)目交通生活配套完善，適合居住。而且項(xiàng)目在別墅產(chǎn)品中性價(jià)比很高。l 板塊總結(jié)湖東板塊目前住宅項(xiàng)目已發(fā)展趨于飽和，在售住宅項(xiàng)目也較少，相對在建設(shè)中的商業(yè)項(xiàng)目較多。湖東的商業(yè)地產(chǎn)，也從最初的萌芽狀態(tài)，逐步蓬勃發(fā)展起來。如今，按照蘇州中心城區(qū)發(fā)展的東進(jìn)戰(zhàn)略，蘇州城市CBD正逐步在湖東迅速崛起。很多外來人士、企業(yè)進(jìn)駐到湖東板塊，很多商業(yè)項(xiàng)目配套也陸續(xù)崛起，最早崛起的是湖東鄰里中心，到現(xiàn)在又陸續(xù)崛起了大型城市綜合體圓融時(shí)代廣場，再加上很多新興辦公樓的陸續(xù)崛起，置地星虹國際這些商業(yè)項(xiàng)目支撐起湖東商圈成為核心地段。園區(qū)是蘇州未來的發(fā)展方向，而蘇州未來新城在湖東，以圓融時(shí)代廣場為中心的湖東商圈，符合蘇州總體發(fā)展規(guī)劃。它的崛起成為湖東商圈的商業(yè)新坐標(biāo)，更是滿足了湖東居民的中高檔次的生活需要。該項(xiàng)目是即湖東鄰里中心又一大型商業(yè)配套，使湖東商圈趨于成熟。金雞湖商業(yè)廣場、久光百貨、月光碼頭、沸騰CBD等等大型商業(yè)配套已逐步開業(yè)，這些無疑都豐富了湖東商圈，更成為便民的有利條件，使湖東商圈更加完善。在湖東板塊很多寫字樓也陸續(xù)崛起，建屋大廈、商旅大廈、置地大廈均已交付使用，這些標(biāo)志性的建筑都是為湖東商業(yè)地產(chǎn)繪制著美好的藍(lán)圖。還有熱銷的置地星虹國際等商務(wù)辦公樓都是吸引著眾多企業(yè)入駐湖東商圈，這些商務(wù)辦公樓是核心地段的標(biāo)志，是湖東商圈最好的陪襯。在未來湖東板塊內(nèi)的九龍倉國際金融中心、圓融星座、望湖大廈等商業(yè)項(xiàng)目的先后面市，又為該商圈注入新的活力，在未來新興商業(yè)的強(qiáng)力牽動(dòng)下，湖東板塊必將成為成熟CBD核心區(qū)域，潛力價(jià)值將有進(jìn)一步的體現(xiàn)，在住宅穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，配套設(shè)施將成為發(fā)展的重點(diǎn)，湖東吸金商圈逐漸蛻變，蘊(yùn)含著驚人的潛力。l 板塊現(xiàn)狀特征目前獨(dú)墅湖板塊是個(gè)大品牌開發(fā)商爭相開發(fā)之地，先有保利以19億的價(jià)格拿下一塊地，時(shí)隔一個(gè)月，綠城大膽進(jìn)場，36億拿下獨(dú)墅湖的又一地塊，統(tǒng)計(jì)的結(jié)果讓大家大吃一驚，刷新了全國住宅樓市的住宅單價(jià)記錄?？梢姫?dú)墅湖一個(gè)未來的巨大發(fā)展空間。由于金雞湖慢慢發(fā)展已趨于飽和，現(xiàn)在這些大型開發(fā)商已將發(fā)展方向轉(zhuǎn)向獨(dú)墅湖。此處目前在售的主要項(xiàng)目都