【正文】 6313763361366336111352201155220 小結(jié)：21228第二次公開發(fā)售9月20日秋季房交會150戶3135522013353301325220131421621255220123522012252201215220小結(jié)：17166四、推廣階段劃分:※ 蓄客期：時(shí)間：2002年12月下旬至2003年3月30日※ 優(yōu)先登記期：時(shí)間：2003年4月1日至5月中旬（其中包括內(nèi)部職工定向認(rèn)購期：時(shí)間為2003年4月1日至4月30日）※ 內(nèi)部認(rèn)購期：時(shí)間：2003年5月下旬至7月底※ 公開發(fā)售期：時(shí)間：2003年8月1日至15日為開放參觀期；2003年8月16日，為內(nèi)部認(rèn)購前下誠意金而未選中者的認(rèn)購日。2003年8月17日，為內(nèi)部認(rèn)購后至8月15日下誠意金者認(rèn)購日?！?第二次公開發(fā)售期：時(shí)間：秋季房展會62五、河畔新城一期銷售推廣階段劃分表：階段和時(shí)間工程與準(zhǔn)備工作進(jìn)度推廣策略推廣目標(biāo)推廣活動銷售目標(biāo)蓄客期12月下旬——3月30日n 入駐外接待中心n 項(xiàng)目形式開工n 置業(yè)會籌備與成立n 銷售資料印刷完畢n 制作購房卡n 通過成立“河畔新城置業(yè)會”，為河畔新城的推廣拉開序幕，吸納潛在消費(fèi)者入會。n 通過炒作河畔品牌，實(shí)現(xiàn)從河畔花園導(dǎo)入河畔新城。n 以出售置業(yè)會購房卡，變相進(jìn)行銷售登記n 通過房地產(chǎn)業(yè)界與新聞媒介進(jìn)行滲透式推廣建立項(xiàng)目知名度，為開盤儲蓄客源。 舉行“河畔輝煌12年”成就展暨“河畔新城置業(yè)會”成立儀式 項(xiàng)目開工儀式 寫字樓、高檔娛樂餐飲場所展示出售購房卡200張以上優(yōu)先登記期2003年4月1日至5月中旬春季房展會結(jié)束n 房展會布展n 籌備房展會活動n 繼續(xù)延伸河畔品牌，創(chuàng)造新城先聲奪人的勢能n 逐步導(dǎo)入河畔新城的國際化生活理念n 通過置業(yè)會出售購房卡，變相進(jìn)行銷售。n 通過房展會活動，迅速提升項(xiàng)目知名度，吸納大量意向購買力n 建立鮮明有力的形象n 建立市場對項(xiàng)目的基本認(rèn)識n 迅速消化大批意向客戶的購買力n 接受更多購房者進(jìn)行意向登記 職工內(nèi)部認(rèn)購150套 國際化生活專家論壇 春季房展會活動：n 國際名模生活秀n “生活顧問”房展會簽約儀式n 推出“國際生活宣言書” 出售購房卡1000張以上，累計(jì)出售購房卡1200張內(nèi)部認(rèn)購期2003年5月下旬至7月底n 拿到預(yù)售證n 獲得“健康住宅”試點(diǎn)工程稱號n 通過深化項(xiàng)目宣傳，令市場認(rèn)知與接受“國際生活精英城”的開發(fā)理念n 為開盤創(chuàng)造堅(jiān)實(shí)的口碑和輿論基礎(chǔ)n 制造價(jià)格懸念，形成市場熱點(diǎn)話題n 通過內(nèi)部認(rèn)購實(shí)現(xiàn)首批客戶的成交n 為開盤打下人際傳播的良好基礎(chǔ)n 繼續(xù)為開盤儲備意向客戶 樓價(jià)有獎競猜 內(nèi)部認(rèn)購 “健康住宅”示點(diǎn)工程揭幕儀式銷售200套，占總體35%階段和時(shí)間工程與準(zhǔn)備工作進(jìn)度推廣策略推廣目標(biāo)推廣活動銷售目標(biāo)第一次公開發(fā)售2003年8月1日至15日為開放參觀期；16日為內(nèi)部認(rèn)購前下誠意金而未選中者的認(rèn)購日。17日為內(nèi)部認(rèn)購后至8月15日下誠意金者認(rèn)購日n 完成現(xiàn)場環(huán)境（銷售中心、樣板區(qū)、看樓通道包裝）n 準(zhǔn)備多套價(jià)格方案，及時(shí)進(jìn)行調(diào)價(jià)n 通過現(xiàn)場包裝打動人心，達(dá)到或超越消費(fèi)者心理期望值。制造“物美價(jià)廉”的巨大心理落差。n 以震撼性手法開盤，制造轟動效應(yīng)n 成功建立新城品牌n 一炮而紅打開市場，達(dá)到短期快速大量成交，建立市場統(tǒng)治者地位的目的。n 選房大會n 開盤舉行現(xiàn)場驚喜大抽獎銷售280套，占總體50%累計(jì)完成總體85%銷售率第二次公開發(fā)售9月20日秋季房展會完成樣板單元外立面工程延續(xù)第一次公開發(fā)售的熱銷口碑n 完成100%銷售率n 強(qiáng)化品牌知名度，建立品牌美譽(yù)度n 房展會現(xiàn)場選房大會銷售86套占總體15%累計(jì)完成1期總體100%銷售率。保溫期9月下旬至12月底n 完成大部分樓體的外立面工程通過業(yè)主聯(lián)誼活動，不斷強(qiáng)化品牌口碑n 建立品牌忠誠度n 為二期儲蓄客源舉行業(yè)主聯(lián)誼活動與社區(qū)文化活動六、 廣告費(fèi)用預(yù)算：河畔新城一期銷售推廣費(fèi)用組成預(yù)算表費(fèi)用名稱費(fèi)用組成說明總額費(fèi)用預(yù)算比例宣傳資料與物料小樓書5元5000本25,000元￥290,000元%國際生活宣傳書30元3000本90,000元戶型手冊6元3000本18,000元海報(bào)40000本60,000元置業(yè)會手冊2元10000本20,000元制作購房卡3,000元3,000元手提袋3000本23,400元認(rèn)購書與認(rèn)購須知1000份600元獎品與禮品30,000元30,000元寫字樓、高檔娛樂餐飲場所展示20,000元20,000元現(xiàn)場包裝展板25,000元25,000元￥170,000%圍墻/圍檔100,000元100,000元布幔20,000元20,000元吊旗5,000元5,000元?dú)馇?0,000元20,000元推廣活動河畔成就展暨置業(yè)會成立20,000元20,000元￥580,000%開工儀式20,000元20,000元“健康住宅”示點(diǎn)工程揭幕儀式20,000元20,000元房展會（國際模特生活秀）150,000元150,000元樓價(jià)競猜20,000元20,000元內(nèi)部認(rèn)購100,000元100,000元國際化生活專家論壇50,000元50,000元正式開盤150,000元150,000元業(yè)主聯(lián)誼50,000元50,000元報(bào)紙廣告沈陽日報(bào)600,000元600,000元￥939,500%時(shí)代商報(bào)339,500元339,500元戶外廣告廣告路牌500,000元500,000元￥550,000%以路旗為主50,000元50,000元電視廣告電視片制作(60秒、30秒)350,000元350,000元￥750,000%沈陽有線臺發(fā)布400,000元400,000元公關(guān)費(fèi)用媒體記者費(fèi)用50,000元50,000元￥100,000%生活顧問聘任費(fèi)用50,000元50,000元沙盤一期園區(qū)模型400,000元400,000元會所模型￥400,000%整體規(guī)劃模型戶型模型品牌發(fā)展費(fèi)用房展會300,000元300,000元￥500,000%各類評獎200,000元200,000元不可預(yù)見費(fèi)￥73,950%合計(jì)：￥435萬元河畔新城各推廣階段推廣費(fèi)用預(yù)算比例表推廣階段費(fèi)用名稱各組成費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用預(yù)算比例蓄客期宣傳資料與物料(含沙盤)550,000元￥1,320,000%現(xiàn)場包裝130,000元推廣活動40,000元報(bào)紙廣告100,000元戶外廣告(含戶外廣告牌)500,000元優(yōu)先登記期宣傳資料與物料100,000元￥950,000%現(xiàn)場包裝10,000元推廣活動220,000元報(bào)紙廣告200,000元戶外廣告10,000元電視廣告350,000元公關(guān)費(fèi)用60,000元內(nèi)部認(rèn)購期現(xiàn)場包裝10,000元￥535,000%推廣活動120,000元報(bào)紙廣告235,000元戶外廣告10,000元電視廣告150,000元公關(guān)費(fèi)用10,000元第一次公開發(fā)售現(xiàn)場包裝10,000元￥480,00011%推廣活動100,000元報(bào)紙廣告200,000元戶外廣告10,000元電視廣告15,000元公關(guān)費(fèi)用10,000元第二次公開發(fā)售宣傳資料與物料40,000元￥370,000%現(xiàn)場包裝10,000元推廣活動50,000元報(bào)紙廣告150,000元戶外廣告10,000元電視廣告100,000元公關(guān)費(fèi)用10,000元保溫期推廣活動50,000元￥114,500%報(bào)紙廣告54,500元戶外廣告10,000元品牌發(fā)展費(fèi)用　￥500,000%不可預(yù)見費(fèi)用?。?3,950%合計(jì)?。?,350,000元84七、 各階段推廣策略與計(jì)劃：蓄客期 （12月下旬——3月30日） 推廣目標(biāo)：整合河畔原有的品牌資源，包括發(fā)展商背景、河畔花園，以及渾南新區(qū)在沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮中的重要地位，標(biāo)榜河畔新城系出名門，為河畔新城品牌的發(fā)展拉開序幕，由此導(dǎo)入河畔新城品牌，初步建立起河畔新城的知名度，吸引所有意向購房者的眼球，使之成為沈陽人購房的熱點(diǎn)選擇之一。 銷售目標(biāo)：出售購房卡200張以上。 賣點(diǎn)策略：主要賣點(diǎn)利益點(diǎn)市場推廣語投資商國際化背景與實(shí)力信心保證新住宅運(yùn)動首倡者與領(lǐng)跑者中國地產(chǎn)名企35強(qiáng)河畔品牌高品質(zhì)感源自河畔花園12年輝煌國際化開發(fā)理念全面領(lǐng)先的產(chǎn)品力與形象力國際生活百分百，居住與世界同步加入河畔新城置業(yè)會購房優(yōu)惠、消費(fèi)優(yōu)惠享受VIP購房禮遇 推廣策略： 通過成立“河畔新城置業(yè)會”，為河畔新城的推廣拉開序幕，吸納潛在消費(fèi)者入會。 通過炒作河畔品牌、發(fā)展商背景，實(shí)現(xiàn)從河畔花園導(dǎo)入河畔新城。推廣手法： 聯(lián)系開發(fā)商及凌峻的關(guān)系企業(yè)，由銷售人員進(jìn)行上門直銷。n 派發(fā)宣傳海報(bào)；n 投影形式推廣項(xiàng)目；n 招募置業(yè)會會員。（以和平北大街、青年大街為主），在各寫字樓大堂設(shè)置展示架，擺放項(xiàng)目宣傳折頁供客戶取閱。 聯(lián)系沈陽知名的高級咖啡廳、酒吧與酒樓，在入口處設(shè)置固定展示架，以及在每張餐桌（或吧臺）上擺放宣傳臺卡，供客戶取閱。推廣活動： 舉行“河畔12周年”輝煌成就展暨河畔新城置業(yè)會成立儀式※ 意義：n 邀請河畔花園業(yè)主參加活動，業(yè)主可自動成為河畔新城置業(yè)會的會員，為本項(xiàng)目儲蓄數(shù)量可觀的忠誠客戶。n 通過對河畔品牌的回顧與提升，實(shí)現(xiàn)從河畔花園向河畔新城的導(dǎo)入。n 通過大量新聞炒作，拉開河畔新城的推廣序幕。※ 時(shí)間：2003年2月28日至3月2日n 3月1日舉行置業(yè)會成立儀式n 2月28日至3月2日期間舉行輝煌成就展※ 地點(diǎn)：以銷售接待中心為主會場※ 內(nèi)容：n 以展板對河畔花園的品牌發(fā)展歷程與光輝業(yè)績進(jìn)行展示 n 舉行“河畔新城置業(yè)會”成立儀式，并接受現(xiàn)場入會申請※ 參加對象：n 政府官員；n 開發(fā)商及代理商領(lǐng)導(dǎo)及工作人員；n 河畔花園業(yè)主；n 各大媒體記者?！?資料與物料準(zhǔn)備：n 戶外宣傳布幔；n 河畔花園與置業(yè)會宣傳展板；n 置業(yè)會宣傳折頁；n 入會申請表格。※ 宣傳配合：邀請各大媒體進(jìn)行采訪報(bào)道。 項(xiàng)目開工儀式:※ 意義：向外告知新城的最新動向，維持項(xiàng)目的市場曝光率，并通過對項(xiàng)目開工儀式進(jìn)行全程的炒作，引起傳媒的關(guān)注，成為市場的焦點(diǎn)，提升項(xiàng)目的形象。※ 時(shí)間：3月18日※ 地點(diǎn)：河畔新城項(xiàng)目現(xiàn)場※ 內(nèi)容：n 工地現(xiàn)場舉行新聞發(fā)布會；n 開工剪彩儀式；n 舞獅儀式?！?參加對象：n 政府官員；n 開發(fā)商及代理商領(lǐng)導(dǎo)及工作人員；n 河畔花園業(yè)主代表；n 置業(yè)會會員代表；n 各大媒體記者?！?現(xiàn)場包裝：n 完成工地圍檔；n 空飄氣球（帶宣傳布幔）?！?宣傳配合：邀請各大媒體進(jìn)行采訪報(bào)道媒體宣傳：由于未取得預(yù)售證的原因，導(dǎo)致不能在報(bào)紙廣告上刊登項(xiàng)目電話及地址，因此，本階段采取“改頭換面”變通的廣告形式，達(dá)到預(yù)熱宣傳的目的。A、 招標(biāo)廣告（如樣板房裝修設(shè)計(jì)招標(biāo)、沙盤設(shè)計(jì)招標(biāo)等）；B、 置業(yè)會形象廣告。新聞炒作：通過“河畔花園成就展”、“置業(yè)會成立儀式”與開工儀式，邀請各大媒體記者進(jìn)行采訪報(bào)道，以大量的新聞報(bào)道，對河畔品牌進(jìn)行炒作，并為新城品牌的推出作好輿論鋪墊。優(yōu)先登記期（2003年4月1日至5月中旬） 推廣目標(biāo): 建立鮮明有力的形象； 建立市場對項(xiàng)目的基本認(rèn)識； 迅速消化大批意向客戶的購買力； 接受更多購房者進(jìn)行意向登記。 銷售目標(biāo)： 出售購房卡1000張以上，累計(jì)出售購房卡1200張。 賣點(diǎn)策略：主要賣點(diǎn)利益點(diǎn)市場推廣語國際級大師強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造國際化社區(qū)大師設(shè)計(jì)確保一流水平唯國際眼光，才能打造國際化的生活社區(qū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)模龐大，配套完善低容積率保證私密性有空間，就有可能戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新和實(shí)用的室內(nèi)空間戶型之王，會呼吸的房子品牌材料精裝修讓家一步到位保證裝修材料質(zhì)量品牌量身定制品質(zhì)到位，裝修到家