【正文】 組團(tuán)相對獨立，邊界清晰，可認(rèn)性強。組團(tuán)內(nèi)部空間講究序列、層次、對景、借景，各住戶戶型設(shè)計因地制宜，充分考慮了各住戶的景觀朝向。圍繞小區(qū)步行景觀帶，結(jié)合組團(tuán)入口設(shè)標(biāo)志塔、橋、亭、水景，形成一條綠樹成蔭、塔影浮現(xiàn)、小橋流水，溫馨無限的視覺走廊，與組團(tuán)有機結(jié)合，創(chuàng)造了豐富的綠化景觀資源。會所——自由的空間無限伸展1800平米大型會所，為業(yè)主提供了更加廣闊的自由活動空間。書吧、健身房、棋牌室、臺球室、乒乓球室、美體美容中心等，展現(xiàn)了豐富多姿的休閑生活方式。當(dāng)尊貴的客人、親朋好友到業(yè)主家中拜訪，主人若嫌客廳無法滿足需要，會所就成為最好的招待場所，體現(xiàn)了主人的尊貴身份和絕佳的待客之道。在這里，充分演繹著人性化的氛圍，空間得到無限的伸展。文化教育——享受文化的熏陶，讓孩子從小就熱愛學(xué)習(xí)在市府規(guī)劃下，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將成為永川新的文化教育中心。渝西學(xué)院是目前永川最好的高等教育學(xué)校，中山中學(xué)、匯龍小學(xué)、臥龍小學(xué)分布于開發(fā)區(qū)內(nèi)，新城區(qū)成為永川教育規(guī)模最大、技術(shù)含量最高、文化氣氛最濃厚、科技信息最發(fā)達(dá)的文化教育中心。一個新興的CCD——中央文化區(qū)，開始嶄露頭角，給新城區(qū)注入濃厚的人文氣息，讓孩子從小就處于文化的熏陶下，自然而然更加聰明。商業(yè)——室內(nèi)MALL，家就在精彩的世界里時尚，是一種讓生活不再枯燥不再寂寞、讓世界不再單調(diào)的力量。竹映三清的高起點商業(yè)規(guī)劃，顛覆原有業(yè)態(tài)，融合了旅游、購物、美食、休閑，首創(chuàng)永川新型商業(yè)模式——室內(nèi)MALL主題購物中心。最新的商業(yè)理念，帶來的是高檔次的現(xiàn)代都市時尚生活。室內(nèi)MALL主題購物中心由主力店、品牌店、人氣中心完美組合，組建以餐飲美食廣場、精品、旅游、休閑、永川特色茶文化、娛樂、服飾為一體的豐富業(yè)態(tài)格局。戶型——把花園帶到家門口，置身于鳥語花香中 良好綠化的景觀中庭和把綠意中庭充分延伸到室內(nèi)的戶型設(shè)計，讓業(yè)主每天都處在空中花園洋房的溫馨下，享受在家門口的天然氧吧，沐浴在暖暖的陽光下，營造了最舒適愜意的生活方式。本著環(huán)境生態(tài)化、居住人性化的原則，遵照3A住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，竹映三清專注于戶型的考究，力創(chuàng)精品，把未來理念融入現(xiàn)實居住空間。在合理空置套內(nèi)面積的基礎(chǔ)上，保證每套戶型的舒適實用性。充分利用社區(qū)內(nèi)外的環(huán)境資源，使每戶均有雙向景觀、增加生態(tài)綠化環(huán)境。除了方正、實用、通風(fēng)、采光外，更達(dá)到了經(jīng)濟(jì)性和舒適性的良好結(jié)合。戶型的創(chuàng)新優(yōu)勢：1st. 方正主臥，寬幅觀景面，別墅級別的享受；2nd. 入戶花園，與陽光、植物一起深呼吸；3rd. 花園陽臺，進(jìn)深寬，面積大，景觀資源豐富；4th. 雙向景觀，觀景視角豐富；5th. 陽光餐廳，由入戶花園帶來每縷陽光；6th. 客廳觀景落地窗，風(fēng)景一覽無遺，空間無限延展；7th. 廚房布局合理，通煙管道的設(shè)立、通風(fēng)透氣的設(shè)計讓廚房保持干爽、清潔；物業(yè)管理——智能化的全面實施，省心、放心、舒心不再是奢求從保安、清潔、維修、社區(qū)文化等生活的每一個細(xì)節(jié)都精心呵護(hù)，為業(yè)主營造安全、整潔、舒適、和諧的居住環(huán)境，讓業(yè)主享受精彩的每一天。新型智能住宅小區(qū)，將通信、計算機和自控等技術(shù)運用于住宅小區(qū)，紅外微波報警器、電視監(jiān)控攝像機、帶電控門鎖的防盜門和可視樓宇訪客對講主機，向住戶提供先進(jìn)的安全防范、信息服務(wù)、物業(yè)管理等方面的內(nèi)容，從而為居住者創(chuàng)造安全、便捷、高效的生活空間。三．價格定位房地產(chǎn)市場商品房交易價格回顧2002年永川市住宅平均售價為599元/㎡；2003年同期，住宅平均售價為684元/㎡，增長了19％；2004年平均售價為845元/㎡，％。2005年住宅價格持續(xù)上揚，品質(zhì)相對較好的樓盤（本案周邊項目）的平均售價為1300～1600元/㎡，其中多層與小高層在1150元/㎡左右，高層在1550元/㎡左右，復(fù)式最高達(dá)到2050元/㎡。2001～2004年永川住宅平均銷售價格 單位（元/㎡）年份2001年2002年2003年2004年住宅均價561元/㎡524元/㎡684元/㎡845元/㎡ 價格的波動范圍：從2004年以來各季度住宅價格看，房價的季節(jié)性波動明顯，基本呈“1－3季度價位平緩，4季度價格攀升”的規(guī)律。消費力簡析永川市居民家庭收入水平分布表 按收入水平劃分家庭年均可支配收入所占比例可承受單價水平工薪階層24000元75％800～1000元/㎡中產(chǎn)階層40000元20％1000～1300元/㎡富裕階層60000元5％1300～1800元/㎡市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前樓盤均價在1000～1500元/㎡，占市場總量的70％。學(xué)府美墅預(yù)計推出平均價格在1600以上。相對集中的平均單價，說明當(dāng)?shù)厥袌龅臉潜P差異化較小，一般消費者能夠承受的價格范圍比較狹窄。價格定位從長期看，隨著城區(qū)人口的增加，城區(qū)面積范圍的擴(kuò)大，居民可支配收入水平的提高，促成市場需求空間的擴(kuò)大；同時土地供給的縮減，城區(qū)舊城改造引起市區(qū)繁華地段的土地越來越少，將導(dǎo)致土地價格的上漲；樓盤品質(zhì)的繼續(xù)提高，這些因素都將推動房價的進(jìn)一步上漲。目前永川市場低檔產(chǎn)品開發(fā)過剩，高品質(zhì)樓盤存量較小。偉映帝琴、紅河麗景、至尊華庭等周邊樓盤的預(yù)售均價在1400～1500元/㎡。參照上述樓盤，結(jié)合本案的高端規(guī)劃。因而，本案的均價定在1600～1800元/㎡這個區(qū)間，是比較合理的。通過分期分批推出市場，假設(shè)市場反映狀況良好，高端產(chǎn)品需求量持續(xù)上漲，則本案上限達(dá)到1800～2000元/㎡是有可能的。四、景觀規(guī)劃設(shè)計建議中庭景觀的設(shè)置，應(yīng)以項目的整體風(fēng)格定位和包裝策略為指導(dǎo)，建造一個景觀優(yōu)美、立意主題鮮明的景觀群落，從而使本項目的市場個性達(dá)到最大程度的包裝和塑造。用最能夠深入挖掘項目優(yōu)勢的形象塑造，對樓盤園林景觀進(jìn)行切合建筑風(fēng)格的規(guī)劃?！蚪ㄗh以配合俊朗現(xiàn)代建筑風(fēng)格特征相應(yīng)的現(xiàn)代風(fēng)格園林營造，作為本案園林設(shè)置和景觀處理的指導(dǎo)思想，體現(xiàn)濃郁的現(xiàn)代風(fēng)情，滿足住戶尊貴的心理需要，提供樓盤檔次，便利營銷推廣?！蛑型ヒ源笃鏋橹?，周邊通過豐富的植株、水景、和造型藝術(shù)等的參差錯落、圍合、遮擋等手法進(jìn)行景觀營造。綠地可自然地分成2—3個組團(tuán)，形成既有各自特色又相互融合的景觀群，開闊水面、閑步甬道、綠地組團(tuán)以及景觀小品等共同組成一個的公共休閑娛樂空間?！蚩紤]成本控制和維護(hù)問題，水景集中設(shè)置規(guī)劃，以中央水面為主，以小廣場或噴泉設(shè)置入口景觀，與中央水面相映生趣。植栽帶應(yīng)有效分隔園區(qū)內(nèi)部環(huán)境與園區(qū)外的交通喧鬧，其縫隙式的分布溝通了小區(qū)內(nèi)部空間的視覺通道。◎中庭內(nèi)適當(dāng)位置點綴以情趣雕像。◎ 景觀道路交通可自然流暢地形成“干—支—葉”體系：依中央水帶——二級組團(tuán)綠化——三級宅前綠地規(guī)劃結(jié)構(gòu)?！?設(shè)置中庭音響系統(tǒng)，早晚播放輕柔的音樂，營造溫馨、良好的社區(qū)氛圍，增進(jìn)鄰里親和，增加樓盤賣點?！蚪M團(tuán)綠化強調(diào)人與自然的和諧統(tǒng)一，熱愛自然、親和萬物、融住宅于綠色花園之中，以植物為主，草坪襯底，結(jié)合鋪地小品合理配置各種休閑、娛樂、健身和標(biāo)志性內(nèi)容，組團(tuán)中心以水面為主，溝通四周林蔭道和架空層綠化，延伸視野，綠化相互滲透融合。架空層綠化供老人、兒童夏天、雨天休閑活動之用，營造一個半私密性的歸屬場所供鄰里交往閑寂?！驗闈M足居民便捷入戶的功能要求，可采用簡潔的基礎(chǔ)種植等綠化形式，形成宅前相對私密、靜謐的微觀環(huán)境。 第五部分：戶型規(guī)劃設(shè)計建議一、市場需求戶型分析根據(jù)問卷調(diào)查、市場抽樣調(diào)查、客戶訪談，我們可以大體廓清目前市場需求戶型的大體情況：①根據(jù)建筑面積大小需求劃分：建筑面積所占比例建筑面積所占比例80～95㎡25％140～160㎡15％100～120㎡35％160～190㎡\120～140㎡20％200～250㎡5％②根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)需求劃分：房型比例家庭構(gòu)成、用途兩房30％兩口之家，過渡型房產(chǎn)；自住、投資兼有三房50％三口或四口之家，與小孩同??；自住型為主，少量投資四房15％兩代同堂為主，兼有三代同堂；自住型五房5％兩代同堂、三代同堂兼有；自住型③根據(jù)戶型喜好程度劃分：戶型比例戶型比例標(biāo)準(zhǔn)層40％復(fù)式30％錯層20％二、市場供應(yīng)戶型及購買因素分析目前的戶型需求是多樣的，根據(jù)市場及消費者調(diào)查，可以分析出主流戶型及未來趨勢。永川房地產(chǎn)市場目前戶型細(xì)分①市場主推的主力戶型是：標(biāo)準(zhǔn)層兩房兩廳兩衛(wèi) 80～95㎡、標(biāo)準(zhǔn)層三房兩廳兩衛(wèi)110～120㎡、標(biāo)準(zhǔn)層三房兩廳兩衛(wèi)125～140㎡②與之配套的必備戶型是：標(biāo)準(zhǔn)層四房135～150㎡、復(fù)式190～250㎡③與之配套的流行戶型是：錯層三房120～140㎡、錯層四房135～150㎡※ 各樓盤推出的戶型配比參數(shù)模擬量： （取各樓盤戶型比例平均值）戶型所占比例戶型所占比例兩房兩廳兩衛(wèi)25％四房兩廳兩衛(wèi)15％三房兩廳兩衛(wèi)55％復(fù)式5％客戶戶型選擇的決定因素216。 價格因素?？蛻糍I房時，單價僅僅是心理價位，而非決定取舍的價位。最終購買時，考慮的是總價的額度。216。 客戶自身需求。人口多少，是單身貴族、兩口之家，還是兩代、甚至三代；是需要解決“有無”問題、還是改善居住品質(zhì)；是自用、還是投資；是為子女考慮、還是為自身享受考慮、抑或是為老人著想。216。 必須具備的條件：二級市場的活躍程度。這決定了買房后再次交易的難易度。戶型需求價格因素客戶自身需求二級市場活躍三、確定戶型構(gòu)成的要素 確定戶型的構(gòu)成比例比較復(fù)雜，沒有固定的定例或規(guī)矩，必須視市場情況而定。戶型的構(gòu)成比例受到目標(biāo)客戶群、需求層次、需求變化、平面布局、規(guī)劃設(shè)計等因素影響，市場需求是決定性因素。目標(biāo)客戶群需求層次市場需求需求變化規(guī)劃設(shè)計戶型構(gòu)成平面布局容積率目標(biāo)客戶群部分（前文已做詳細(xì)闡述，在此不再贅述）。市場需求A、需求層次總體來看，永川住宅市場的需求層次不高，消費者前幾年僅單純地考慮住宅面積、地段、交通、戶型、生活配套，現(xiàn)在開始考慮住宅的品質(zhì)（物業(yè)管理、綠化景觀、配套設(shè)施、樓面外觀、智能化等）以及環(huán)境等因素，處于進(jìn)入高品質(zhì)生活的過渡階段。由此，引出了帝琴花園、AC世紀(jì)城、至尊華庭、紅河麗景、學(xué)府美墅等較高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)理念的深入、居住理念的提高和變化，永川居民對住宅的需求層次必然越來越高。B、需求變化 由于早年前的住宅多為統(tǒng)建房、解困房，再加上經(jīng)濟(jì)收入較低，三代同堂極為普遍。近年市政府對永川市進(jìn)行橫刀闊斧的改革，城市化建設(shè)水平的大幅提高，以偉映帝琴花園為標(biāo)志，永川的住宅取向、生活理念開始逐步轉(zhuǎn)變，同時對房型的需求也發(fā)生了重要變化。近兩年的購房者以兩代人共同生活為主導(dǎo)，老人因為生活習(xí)慣和對舊城區(qū)的熟悉及戀舊，大多仍然居住在原來的居所。與此對應(yīng)的，目前市場上面市的樓盤，主推戶型為三房兩廳兩衛(wèi)，占50％；配套主要戶型為兩房兩廳兩衛(wèi)，占25％。房地產(chǎn)市場交易量最能體現(xiàn)出市場的需求量變化。近幾年，永川對住宅的需求基本穩(wěn)定，根據(jù)前文進(jìn)行的市場供給量測算，預(yù)計永川住宅市場2005年需求量大約在35～40萬㎡。2001～2004年永川市住宅銷售情況年份2001年2002年2003年2004年件數(shù)2712224327462710面積總體規(guī)劃設(shè)計及平面布局與戶型設(shè)置小區(qū)總體形態(tài)設(shè)計為向心的形態(tài)，利用小區(qū)內(nèi)不同的景觀位置，合理布置不同的住宅形式，在東、南、北面形成一條弧形流暢條式住宅，西側(cè)安排兩棟塔式高層。規(guī)劃布局緊扣“生態(tài)建筑”的概念，利用基地人文景觀及道路現(xiàn)狀，通過道路與水系相互結(jié)合,將基地分為不同的功能組團(tuán)。規(guī)劃中用一條小區(qū)主干道環(huán)通基地的兩個組團(tuán)，并利用水系來串聯(lián)小區(qū)景觀帶。兩組團(tuán)相對獨立，邊界清晰，可認(rèn)性強。組團(tuán)內(nèi)部空間講究序列、層次、對景、借景，各住戶戶型設(shè)計應(yīng)因地制宜，在服從整體要求下，充分考慮其景觀朝向，尤其是面向中庭部分戶型。容積率根據(jù)相關(guān)單位的規(guī)劃、審核。，可以滿足高檔住宅社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計需求。 四、戶型面積、數(shù)量的配比 剖析決定戶型面積的關(guān)鍵因素A、基本生活需要商品住宅包括臥室、廳、廚房、衛(wèi)生間等功能單元，這是基本生活所需。臥室中主人房地要求較高，永川客戶群一般偏好大面積的主臥，對于客廳要求進(jìn)深4米左右，～。衛(wèi)生間把洗漱和就廁分開是一種趨勢。廚房要求4平方米以上。B、置業(yè)消費心理置業(yè)消費分為一次置業(yè)和二次置業(yè)（或多次置業(yè)）。對一次置業(yè)消費者來說，其置業(yè)主要考慮到是居住的實用性和合理性，達(dá)到安置和居住的目的就可以了。而二次置業(yè)的動機相對復(fù)雜，分為以下類型：一種是為了改善居住環(huán)境，進(jìn)行以小換大、以低檔換高檔的形式，選擇自己更滿意的住宅；第二種是投資目的，買了房子進(jìn)行一定的裝修再出租，或者買房后不裝修等待時機出售；第三種是買給父母和子女居住。首次置業(yè)者購買的住房面積普遍偏小，二次置業(yè)者如果是屬于上述第一種類型，則對所購住房的要求是面積大、舒適性強、功能齊全，最好還能體現(xiàn)主人的尊嚴(yán)感、自豪感和成就感；如果屬于第二種投資型，則投資者對戶型的面積要求會隨著社會環(huán)境、市場狀況的不同而有所不同，在永川當(dāng)前市場條件下，一般選擇小戶型進(jìn)行投資；針對第三種類型，永川消費者的父母及親人人數(shù)一般不多，對面積要求不高，一般以小戶型為主進(jìn)行考慮。C、收入水平收入水平是決定購買力的決策性因素。對絕大部分的人而言，除了具備基本的實用型和合理性之外，對寬敞、舒適、豪華的追求是永遠(yuǎn)存在地，只是受到收入水平的限制而已。D、城市人口結(jié)構(gòu)、家庭人口組成永川城市人口構(gòu)成基本由三代組成，根據(jù)各個樓盤的銷售對象來看，一般是兩代人共同生活，主要由新婚夫婦、三口之家組成，和老人共同居住的數(shù)量相比前兩者較