【正文】 p。主打廣告語：城市花園美宅AC世紀城電話：49838888 49839999項目地址：新區(qū)水景公園西南側(cè)投資商：重慶航大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司amp。主打廣告語：生活，與自然交響 2005永川人文景觀建筑典范戶型面積：90～150㎡ 面積配比：兩房90～96㎡ 三房116～146㎡ 四房140～150㎡主力戶型：兩房90～96㎡、三房120～140㎡均價：總體均價1250元/㎡，目前多層1400元/㎡，小高層1550元/㎡ 層差：20～30元/㎡；金港明珠類型：花園洋房 起價：1030元/平方米；均價：1220元/平方米項目位置：永川市紅河小區(qū)人民北路69號（中山中學對面）建筑類型： 多層七層,高層售樓電話： 85353555 85353666銷售狀態(tài)： 尾房開盤時間： 2004年底 開發(fā)商： 重慶裕達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設計：中國華西工程設計建筑總公司環(huán)境設計：重慶爽藝環(huán)境藝術(shù)設計有限公司物業(yè)管理：重慶裕達物業(yè)管理分公司施工進度： 已封頂 綜合點評：位于永川市開發(fā)區(qū)腹心地帶，通達四方，地段較好，東南面緊臨新建市政府辦公大樓；西南面鄰會展中心，永川匯龍中學，西北面臨永川中山中學。六、主要競爭樓盤分析由于近兩年永川城區(qū)的重新規(guī)劃和建設，新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設成為城區(qū)開發(fā)的重點，因為有先進完善的規(guī)劃，新區(qū)房地產(chǎn)建設的規(guī)模、品質(zhì)等各方面均有很大的提升，外地開發(fā)商的參與投資，也帶來了各地房地產(chǎn)營銷推廣上的先進做法，使新區(qū)成為了永川房地產(chǎn)開發(fā)建設的前沿陣地和先進地區(qū)?！苯钩促u樓花行為，對處于賣方市場、泡沫較大城市的虛高房價有明顯的抑制作用。也更要求開發(fā)商要在產(chǎn)品和營銷上下足功夫。“自２００５年６月１日起，對個人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。加強一級市場的監(jiān)控力度。2005年繼續(xù)實行從嚴從緊的建設用的供應政策，“收緊地根”。商品房價格穩(wěn)中有升，升幅趨緩隨著開發(fā)企業(yè)取得土地的成本上升，建筑原材料價格上漲，銀行貸款利息上跳，建筑規(guī)范要求提高等因素帶來的壓力將在05～06年上市項目中逐步體現(xiàn)。結(jié)合永川市的城市消費力水平、物價水平和人均收支水平，根據(jù)市場開發(fā)和銷售情況，預計永川市下半年的房價在現(xiàn)有基礎上維持平穩(wěn)上漲趨勢，并可能因為各樓盤的集中上市而出現(xiàn)小幅波動。二手房市場的有力發(fā)展說明居民改善居住條件的愿望強烈；城市居民二次置業(yè)持續(xù)保持較高水平，這部分消費者對新建住宅產(chǎn)生較大的需求，成為增加新建及存量商品房需求的主要動力。二手房交易大幅增長，住房二級市場日趨活躍2004年永川市共辦理二手房轉(zhuǎn)讓2748件，％，㎡，同比減少14％，％。商業(yè)價值高的口岸如名豪揚子江酒店、渝西廣場康華樓等樓盤，價格高、旺銷，而一般的口岸價格較低、滯銷。由于老城區(qū)的舊城改造基本完成，購房者的購房區(qū)域不得不發(fā)生轉(zhuǎn)移，非住宅受地理位置和市場供求等因素的影響，價格下降明顯。而房價的上漲，是需求拉動型和成本推動型相結(jié)合、以需求拉動型為主。購房區(qū)域發(fā)生變化從成交商品房住宅的分布區(qū)域看，開發(fā)區(qū)的開發(fā)量占了全市商品房住宅開發(fā)量的一半以上，開發(fā)區(qū)逐漸取代老城區(qū)成為永川市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。市場消費需求集中釋放，較快的價格上升引起市場較大反映04年～05年，從實際銷售情況看，幾乎沒有不熱銷的項目，尤其是熱點片區(qū)，個別樓盤登記到認購數(shù)量甚至高于實際供應量一倍以上?！?◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎（二）房地產(chǎn)需求市場特點分析盡管需求速度有所放緩，市場需求依然強勁㎡，㎡，㎡，同比分別下降4％、2％、8％，房地產(chǎn)市場供給有所減少。鑒于未來兩年內(nèi)開發(fā)區(qū)有多個大型項目相繼竣工投放市場，預計未來兩年商品房市場供給量將有較大的漲幅，供給預計突破40萬㎡。目前規(guī)模較大的住宅小區(qū)幾乎都集中在東部的開發(fā)區(qū)，永川南部和西部基本上都是一些小型樓盤，整體供給量有限。2004～2005年4月止，永川市全市安置房已建面積達134700㎡，共1372套。數(shù)據(jù)表明項目個數(shù)、供應面積都有所下降，04年房地產(chǎn)開發(fā)建設的增長速度放緩。三、永川市房地產(chǎn)市場運行狀況(一)04—05年永川房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2004年永川市房地產(chǎn)供給總量減小，需求略有下降，市場供略大于求。年末城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額5871元，％。城鄉(xiāng)居民收入進一步增加。％，％；％，％。房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，建設規(guī)模迅速擴大。3．04年永川經(jīng)濟發(fā)展情況在2004年渝西經(jīng)濟走廊考評中，永川市在12個縣市中，位列第3名。3：42。3：35。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中三次產(chǎn)業(yè)比重由1995年的40。由于缺少大工業(yè)或活躍的民營經(jīng)濟的支撐，當?shù)刎斦捷^低，政府財力不雄厚，而聯(lián)系近二年市政公共建設的高歌猛進（固定資產(chǎn)投資增幅保持在較高水平），政府財政赤字較高（04年達到3億多，約為一年財政收入）。到2020年，把永川建設成為川渝經(jīng)濟帶上現(xiàn)代化大城市和渝西地區(qū)的經(jīng)濟、文化、商貿(mào)物流中心、山水園林城市。2%，全市人均GDP達到了9608元，首次突破1000美元大關(guān)。永川背靠四川腹地，面臨三夏庫區(qū)，位于成渝經(jīng)濟走廊長江上游經(jīng)濟帶構(gòu)成的A形經(jīng)濟骨架的重要節(jié)點，是出入四川、重慶、云南、貴州、西藏的五省通道，通江達海，歷來為重慶西部和川東南地區(qū)交通、通訊樞紐和人流、物流、信息集散中心。全市面積范圍1576平方公里，轄有31個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)、3個街道辦事處，631個行政村，109個社區(qū)居民委員會。真正實現(xiàn)項目優(yōu)勢的最大化和經(jīng)濟效益的最大化?！爸\略在胸，然后事定”。目 錄前 言第一部分：市場分析 永川市區(qū)域政治、地理狀況永川市社會經(jīng)濟發(fā)展概況 永川市房地產(chǎn)市場運行狀況 永川房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 主要競爭樓盤分析 市場消費者消費習慣及需求調(diào)查第二部分：“竹映三清”項目概況地理位置 項目規(guī)劃及主要經(jīng)濟指標 項目區(qū)域狀況分析 第三部分：SWOT分析 [S]項目優(yōu)勢 [W]項目劣勢 [O]項目機會 [T]項目威脅 第四部分：住宅定位客戶群分析1）．分區(qū)位客戶群分析 2）. 分行業(yè)客戶群分析3）. 分年齡段客戶群分析 4）．自住型客戶群分析 5）．投資性客戶群分析 項目總體定位價格定位景觀規(guī)劃設計建議第五部分：戶型規(guī)劃設計建議市場需求戶型分析市場供應戶型及購買因素分析確定戶型構(gòu)成的要素戶型面積、數(shù)量的配比 對原有戶型設計方案的建議第六部分：商業(yè)定位區(qū)域整體商業(yè)環(huán)境概況新區(qū)商業(yè)環(huán)境調(diào)查分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)終端客戶群分析定位方案價格策略 第七部分：項目營銷推廣項目現(xiàn)場包裝樣板房包裝與展示營銷策略和營銷手段階段銷售掌控前 言感謝三清公司對本司的信任和支持，感謝劉總，感謝張總。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。則在特定市場中為項目設計一件貼近完美的產(chǎn)品，為項目的運作提出基于市場的優(yōu)秀策略方案，是為地產(chǎn)項目成功至關(guān)重要的步驟，一個好的開始便是項目成功的一半。則本司在完整細致的市場調(diào)研基礎上，充分發(fā)揮本案的項目特性，結(jié)合業(yè)內(nèi)類似案例的先進經(jīng)驗，制定本前期規(guī)劃報告書。 第一部分 市場分析一、永川市區(qū)域政治、地理狀況永川市位于四川省東南部，重慶市西南部，長江上游北岸，東靠璧山縣、江津市，南接合江縣、瀘縣，西接榮昌縣、大足縣，北與銅梁縣毗鄰。永川東距重慶63公里，西離成都276公里，成渝鐵路、成渝公路、成渝高速公路橫貫全境，“黃金水道”長江流經(jīng)市鏡南端21公里。據(jù)統(tǒng)計，04年重慶實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2665億，增長12。在《重慶市1996——2020城市總體規(guī)劃》中永川屬于以特大城市重慶都市圈為中心城市的城鎮(zhèn)密集區(qū)，被圈定為規(guī)劃中的九個地區(qū)中心城市之一，定位為重慶西部地區(qū)重要的交通樞紐和商貿(mào)中心，以加工工業(yè)為主導的工商業(yè)城市。二、永川市社會經(jīng)濟發(fā)展概況99—04年永川市主要宏觀經(jīng)濟指標(單位：億元)1999年2000年2001年2002年2003年2004年GDP51．4856．0262．7770．5880．1890．6增長率12．5%12．2%12．5%13%13%13%人均GDP49845405603766978707固定資產(chǎn)投資20．8126．5930．5738．2447．3858增長率41．3%20．1%14．9%24．6%28%22．4%社會消費品零售總額19．7221．9824．527．2632．3537．1增長率9．6%11%11．9%12．5%12．3%12%財政收入1．441．611．912．052．53．02年末金融機構(gòu)存款余額31．6836．843．0952．4962．29以上圖表反映永川經(jīng)濟發(fā)展幾個特征：盡管永川經(jīng)濟發(fā)展速度尚可，由于起點低，永川經(jīng)濟總量并不大，人均經(jīng)濟水平略落后于全國平均水平。2．永川經(jīng)濟發(fā)展特色商貿(mào)業(yè)繼續(xù)領(lǐng)銜經(jīng)濟發(fā)展永川的國民經(jīng)濟構(gòu)成中最大的特色就是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，其中又以商貿(mào)旅游最具特色。1調(diào)整到“九五”期末的23。5：39。而從永川城區(qū)實際調(diào)查情況看，比較國內(nèi)同等規(guī)模城市，永川主城區(qū)即集中了永川人口的25％以上，這是一個較高的比例，主城區(qū)對全市有較強輻射力，同時聯(lián)系川、渝的有利地理條件同樣也是造就了本地商貿(mào)業(yè)發(fā)達的一個原因。全年全社會固定資產(chǎn)投資達60億元，％。市場物價平穩(wěn)上升。％，比年初增長23％；金融機構(gòu)各項貸款余額35億元，％。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款保持較快的增長勢頭。今后幾年，城市基礎設施建設和房地產(chǎn)開發(fā)需求是未來幾年永川經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的重要動力，伴隨著新區(qū)建設的推進，房地產(chǎn)成熟度將得到極大的提高，整個城市人居水平將得到一個質(zhì)的提升。截止04年12月底，永川市共核準商品房預售51個項目，與03年同期核準的55工項目相比減少7％；㎡，㎡，㎡，與03年同期相比分別減少4％、3％、8％。住宅銷售件數(shù)相比總銷售面積減少更慢，說明市場上單位住宅面積同比在縮小，小戶型供應量增大；在交易面積同比下降的情況下，％，說明04年市場價格處于快速上升中，增幅在20％左右。在供給結(jié)構(gòu)上，土地供給集中在開發(fā)區(qū)。04年又大體維持在03年的水平。另一方面，由于受土地資源緊缺和地價偏高的影響，普通商品房供應明顯偏少，而目前永川市空置商品房中，中高檔住宅和非住宅占80％，高端樓盤的競爭將趨于激烈。雖然受04年可預售房屋面積減少的影響，市場實際交易量有所下降，但據(jù)上述的商品房住宅銷售總量高于核準預售的面積，空置房屋進一步消化的統(tǒng)計信息，表明市場對住宅的需求依然強勁，同時來自房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，05年新區(qū)樓盤銷售勢頭依然良好。永川房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了從來沒有過的旺銷態(tài)勢，但房價的過快增長同時也釋放出危險的信號，有效需求可能因過快的價格上升反過來抑制需求。從2004年以來各季度住宅價格看，房價的季節(jié)性波動明顯，基本呈“1－3季度價位平緩，4季度價格攀升”到規(guī)律。商品房非住宅價格（主要為店面）波動明顯、差異大從非住宅預售價格來看，永川市全年非住宅均價為2565元/㎡％，這是由供過于求導致的。從銷售情況看，高價區(qū)位的非住宅銷售較好，中低價位區(qū)位銷售業(yè)績欠佳。根據(jù)資料及調(diào)查顯示，在永川市區(qū)購房者中，外來人口購房占31％，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)占29％，永川市外占2％。市政府加大了對房地產(chǎn)遺留問題的解決力度，使大量的取得“兩證”的存量房進入二手房市場。從這兩點來看，未來一、兩年內(nèi)永川房價的必然出現(xiàn)較大程度的上漲。由于城市化進程加快，外來人口和拆遷戶大量增加以及居民改善居住條件愿望和經(jīng)濟能力的同步增長，勢必增加對住房的有效需求，而帝琴三期、金港明珠二期、華創(chuàng)、AC世紀城、學府美墅、竹映三清、渝西風情街等規(guī)劃、品質(zhì)水平較高樓盤品質(zhì)的集中上市，將推動房價持續(xù)上漲?？偭可唐贩抗^續(xù)減少,新區(qū)供應量增加2004年國家相關(guān)部門先后出臺了土地、金融等一系列“緊收”政策，先是項目開發(fā)自由資金比例的提高，隨后是銀行的貸款難度加大，在規(guī)范市場、提高市場門檻、減緩固定資產(chǎn)投資過快增長方面有明顯效果。五、05年5月12日，國家建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會七部委聯(lián)合出具《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工