【正文】 安裝480電梯臺(tái)835280配電房設(shè)施項(xiàng)12002003前期費(fèi)用399場(chǎng)地平整m2156工程監(jiān)理費(fèi)萬(wàn)元14737%103工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)元/m214737%133前期咨詢費(fèi)萬(wàn)元14737%74勘察設(shè)計(jì)費(fèi)元/m23083二其他費(fèi)用30331市政公用設(shè)施配套費(fèi)用m2501262相關(guān)部門規(guī)費(fèi)m220503建設(shè)單位管理費(fèi)用萬(wàn)元15136%3034建設(shè)期利息萬(wàn)元700012%21005預(yù)備費(fèi)151363%454三總投資18169本項(xiàng)目建設(shè)工程總投資為18169萬(wàn)元，資金來(lái)源主要有：（1）業(yè)主自籌18169萬(wàn)元（包括銀行貸款）。 經(jīng)過(guò)對(duì)開發(fā)成本、稅金、利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算，住宅用房銷售均價(jià)為16000元／平方米，二樓商業(yè)用房均價(jià)為20000元／平方米(市場(chǎng)價(jià))，地下車庫(kù)出租15萬(wàn)/位，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入41873萬(wàn)元。表 銷售收入估算表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/平方米或輛）數(shù)量（平方米）或輛金額一、住宅1600036073二、商業(yè)用房200004555三、地下車庫(kù)83151245合計(jì)4187稅金和利潤(rùn)分析 開發(fā)成本：本項(xiàng)目開發(fā)成本包括征地費(fèi)用、前期工作費(fèi)用、建筑安裝及附屬工程費(fèi)用、公共設(shè)施、銀行貸款利息等相關(guān)費(fèi)用。 稅金：本項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)稅稅率為5％，％，城市建設(shè)維護(hù)稅稅率5％，教育附加費(fèi)3％，地方教育附加費(fèi)2％，%,％，稅金及附加為2386萬(wàn)元。 該項(xiàng)目預(yù)收款收入將在2012年實(shí)現(xiàn)，企業(yè)所得稅按照新通過(guò)的企業(yè)所得稅法，企業(yè)所得稅稅率取25％，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目所得稅為3800萬(wàn)元。利潤(rùn)：本項(xiàng)目利潤(rùn)總額為15200萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為11400萬(wàn)元。（1）主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入41873萬(wàn)元，土地增值額為18248萬(wàn)元，增值額占可扣除額比例為77%，經(jīng)過(guò)計(jì)算土地增值稅6118萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為15200萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)11400萬(wàn)元（詳見表）通過(guò)全部財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算，%，折現(xiàn)率以12%作為基準(zhǔn)數(shù)，其稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為5478萬(wàn)元。 序號(hào)項(xiàng)目名稱金額備注1收入418732稅金及附加23863開發(fā)成本181694土地增值稅61185利潤(rùn)總額152006所得稅38007凈利潤(rùn)11400 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 　　　　 單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱200920102011201220131現(xiàn)金注入352066667銷售收入3520666672現(xiàn)金流出250426415596170132720開發(fā)成本2490202542975857677期間費(fèi)用14616129981083營(yíng)業(yè)稅費(fèi)2006380所得稅3195605土地增值稅5144974財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=12%)5478投資收益率%平陽(yáng)縣作為溫州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大,本項(xiàng)目有作為中高檔住宅小區(qū)，銷售價(jià)格定位合理，銀行貸款償還有保障，償還期實(shí)際為開發(fā)周期，能夠滿足銀行還貸的要求。 總收入 41873萬(wàn)元 總投資 18169萬(wàn)元 稅后利潤(rùn) 11400萬(wàn)元 稅后內(nèi)部收益率 ％ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=12％) 5478萬(wàn)元 投資回收期 投資收益率 %行業(yè)經(jīng)濟(jì)影響分析 本項(xiàng)目屬于大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)所在行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的會(huì)產(chǎn)生較大的影響，但不可能導(dǎo)致房地產(chǎn)壟斷等問(wèn)題的發(fā)生。區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析本項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)昆陽(yáng)及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化都產(chǎn)生積極的影響。改善居住環(huán)境，推進(jìn)城市化進(jìn)程，提高城市品位，完善投資環(huán)境，提升了昆陽(yáng)鎮(zhèn)的對(duì)外形象。第八章社會(huì)影響分析社會(huì)影響效果分析 1)昆陽(yáng)鎮(zhèn)位列全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)、浙江省百個(gè)最發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和溫州市三十強(qiáng)鎮(zhèn)，是平陽(yáng)縣傳統(tǒng)的商貿(mào)基地，獲得“中國(guó)商務(wù)禮品生產(chǎn)基地”，全國(guó)“婚育新風(fēng)進(jìn)萬(wàn)家”、人口普查和經(jīng)濟(jì)普查先進(jìn)單位，是浙江省教育強(qiáng)鎮(zhèn)、衛(wèi)生縣城、“東海明珠”城鎮(zhèn)。，隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，工業(yè)發(fā)展形成了機(jī)械、服飾、塑編、皮革、商務(wù)禮品、電子通訊等六大支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，形成了浙南最大的電子通訊市場(chǎng)和羊毛綜合市場(chǎng)，建成了聯(lián)東“商務(wù)禮品一條街”和中國(guó)商務(wù)禮品生產(chǎn)基地禮品展示中心。隨著一、二、三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，城市建設(shè)的步伐及基礎(chǔ)設(shè)施已相對(duì)滯后，為適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，昆陽(yáng)鎮(zhèn)政府決心把城市化建設(shè)全面推進(jìn)，通過(guò)深入實(shí)施“南接”、“北拓”、“東擴(kuò)”戰(zhàn)略和舊城改造，全面拉開了縣城大框架，全面改變了縣城面貌。本項(xiàng)目的實(shí)施為改變昆陽(yáng)鎮(zhèn)形象面貌，提升城鎮(zhèn)的品位，提高昆陽(yáng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)品位，增大昆陽(yáng)鎮(zhèn)服務(wù)功能，起到了積極推進(jìn)作用。2) 昆陽(yáng)鎮(zhèn)目前有人口11萬(wàn)之多，該項(xiàng)目從設(shè)計(jì)理念上是打造精品服務(wù)社會(huì)，為打造一個(gè)發(fā)展與穩(wěn)定并舉、富裕與平安兼具、鄉(xiāng)人留戀、外鄉(xiāng)人向往的安樂(lè)家園貢獻(xiàn)一份力量，屬利鎮(zhèn)利民項(xiàng)目。 3)本項(xiàng)目是商住型建設(shè)工程，除解決居民住宅外，又增添了商業(yè)營(yíng)業(yè)店面房，形成一個(gè)較大的新商業(yè)基地，改變了市容市貌，促進(jìn)了市場(chǎng)繁榮。社會(huì)效益好。 4)本項(xiàng)目為商住小區(qū)，設(shè)計(jì)新穎，景觀綠化優(yōu)美，令人心曠神怡，有利于居住者心身健康。 1)增加就業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮，有著良好的間接經(jīng)濟(jì)效益 該地塊商住樓的建成，將有2200多平方米的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，形成一個(gè)較大的商業(yè)區(qū)，可增加新就業(yè)人員260多人，年新增利稅2068多萬(wàn)元，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益也十分顯著。 2) 該商住樓是一個(gè)品位較高的新型社區(qū)，社區(qū)內(nèi)各種商業(yè)及服務(wù)業(yè)功能較齊全，社區(qū)服務(wù)體系將得到改善和保證有利于提高昆陽(yáng)鎮(zhèn)人民文化修養(yǎng)素質(zhì)，促進(jìn)城鎮(zhèn)文明建設(shè)。 3) 該商住樓的建設(shè)成功必將帶動(dòng)和推動(dòng)昆陽(yáng)鎮(zhèn)整個(gè)鎮(zhèn)社區(qū)文明小區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)昆陽(yáng)鎮(zhèn)向更新、更高、更美的社會(huì)主義新城鎮(zhèn)作出貢獻(xiàn)。社會(huì)適應(yīng)性分析 1)項(xiàng)目工程建設(shè)是平陽(yáng)縣全力打造“三縣一中心”，努力推進(jìn)工業(yè)化、城市化進(jìn)程，著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，區(qū)域協(xié)調(diào)，社會(huì)和諧，生活富裕的“新平陽(yáng)”，力爭(zhēng)到2010年基本實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的目標(biāo)，為提前基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。本項(xiàng)目迎合著社會(huì)發(fā)展需求，具有很強(qiáng)的適應(yīng)性。 2)項(xiàng)目工程是民心工程，有利于社會(huì)安定繁榮發(fā)展，項(xiàng)目工程實(shí)施有力地充實(shí)和提升昆陽(yáng)鎮(zhèn)的整體形象，改善市民居住條件，適合于廣大中低收入居民的住房需求，加快解決中低收入家庭住房問(wèn)題，適應(yīng)社會(huì)潮流，迎合民心所向，是個(gè)民心工程。 3)項(xiàng)目小區(qū)的建設(shè)必將帶動(dòng)和推動(dòng)平陽(yáng)縣新一輪以優(yōu)化人居環(huán)境為目標(biāo)的舊城改造和新區(qū)開發(fā)起著良好的示范作用，有利于促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，受到社會(huì)和市民的歡迎和期盼，受到當(dāng)?shù)厝嗣竦恼J(rèn)可和支持。 4)項(xiàng)目建設(shè)充分注重了環(huán)境與人的和諧統(tǒng)一，向市民提供了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能齊全，居住舒適，商貿(mào)繁榮的美好場(chǎng)所，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境，人文條件所接納。 5)項(xiàng)目的實(shí)施也為項(xiàng)目業(yè)主帶來(lái)了較好的經(jīng)濟(jì)效益，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使業(yè)主滿意，地方受益的雙贏產(chǎn)物。交通影響分析 項(xiàng)目建設(shè)地昆陽(yáng)鎮(zhèn)，跟溫州機(jī)場(chǎng)不到50公里，溫福鐵路鰲江站不到8公里，鰲江港口不到10公里，因此水陸空交通十分便捷。 該地塊商住樓相對(duì)位置處于昆陽(yáng)市區(qū)內(nèi)，處于人民路和車站南路，小區(qū)出入交通十分方便。 該地塊商住樓西首方向開有步行入口兼消防車道，南首方向處也開有步行入口兼消防車道，機(jī)動(dòng)車可以直接駛?cè)胄^(qū)；小區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，行走或駛車亦十分方便；商場(chǎng)前面設(shè)有停車場(chǎng)，供行人和顧客停車用，條件十分優(yōu)越。 1)機(jī)動(dòng)車道：機(jī)動(dòng)車從車站南路和車站西路直接進(jìn)入大廈小區(qū)；商鋪直接面向大道，小區(qū)居民人流分別經(jīng)由設(shè)置于車站南路和車站西路的主入口及次入口出入。 2)人車關(guān)系：機(jī)動(dòng)車直接進(jìn)入小區(qū)，形成人車分流，即能保證居民使用汽車的便利，又可最大限度地降低汽車對(duì)步行者的影響，行人通道寬暢而安全。3)停車關(guān)系：所有住戶和來(lái)賓汽車全部停放于小區(qū)中，停車場(chǎng)設(shè)置有智能化門禁系統(tǒng)，安全、方便。建設(shè)項(xiàng)目交通流線清晰、方便、安全、實(shí)用。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 1)物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)：最近鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格逞穩(wěn)定狀態(tài)，正是建設(shè)工程的有利時(shí)機(jī)。 2)資金投資的風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目所需資金額較大，其中有向銀行貸款存在資金的風(fēng)險(xiǎn)。 3)平陽(yáng)地處亞熱帶地區(qū)，夏季多臺(tái)風(fēng)，容易受自然災(zāi)害影響，存在不可預(yù)測(cè)的自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。 1)精心組織，精心設(shè)計(jì)，精心施工，抓質(zhì)量，講進(jìn)度，挖潛增效，以優(yōu)質(zhì)的工作，彌補(bǔ)不利因素所帶來(lái)的困難。 2)加強(qiáng)管理，分期貸款，盡量減少資金流轉(zhuǎn)同期精打細(xì)算，嚴(yán)行節(jié)約，科學(xué)合理安排資金使用。 3)做好安全生產(chǎn)工作，切實(shí)保證安全第一，樹立安全就是效益理念，把事故苗頭消滅在萌芽之中。 莇蚃肀聿薃蕿腿膁蒞袇膈芄薁螃膇莆莄蠆膆膆蕿蚅螃羋蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈袈莇芁袆袈肆蕆袂袇艿芀螈袆莁