【正文】 。值得注意的是，在這項(xiàng)經(jīng)典案例中，凱雷所表現(xiàn)出來(lái)的驚人的判斷力。在2000年底凱雷投資攜程的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目并不為人們看好。凱雷負(fù)責(zé)人祖文萃事后介紹，當(dāng)時(shí)主要是看中了攜程的市場(chǎng)前景和他們的管理團(tuán)隊(duì)。而凱雷果斷注資之后，還利用自身的優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)幫助攜程一步步從一個(gè)比較小的創(chuàng)業(yè)公司，成長(zhǎng)為一個(gè)各個(gè)方面都具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的公司。除了對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的判斷外，凱雷對(duì)進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)時(shí)機(jī)的判斷同樣是非常到位的。252。 在納斯達(dá)克剛剛有上升的苗頭時(shí)，就幫助攜程著手籌備上市的工作，并且在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)將攜程送上了NASDAQ，凱雷也因此實(shí)現(xiàn)了其對(duì)攜程的承諾并獲利退出。攜程網(wǎng)的巨大成功也同時(shí)造就了凱雷中國(guó)區(qū)在全球范圍內(nèi)的戰(zhàn)略性地位。2004年4月,凱雷在上海開(kāi)設(shè)了它的首個(gè)中國(guó)大陸辦事處的國(guó)際私人股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，在2005年5月相繼于北京設(shè)立辦事處，成為唯一一家在北京、上海及香港三個(gè)中國(guó)重要據(jù)點(diǎn)同時(shí)擁有辦事處，可見(jiàn)凱雷在中國(guó)的資源投入已相當(dāng)可觀。凱雷自此開(kāi)始常駐中國(guó)進(jìn)行正式運(yùn)作，業(yè)界紛紛預(yù)言這將很快結(jié)束凱雷沒(méi)有大規(guī)模投資大陸企業(yè)的狀況。預(yù)測(cè)顯然是準(zhǔn)確的，8個(gè)月后，即傳出消息，凱雷在收購(gòu)太平洋人壽保險(xiǎn)及徐工機(jī)械等大型國(guó)企上頻頻作為。 252。 在徐工之前，外資私人股權(quán)投資并未在中國(guó)大型企業(yè)上有所斬獲，很多投資銀行家將不成功的緣由歸結(jié)為：“中國(guó)還未形成收購(gòu)文化”。 252。 私人股權(quán)投資的興起得益于全球化的趨勢(shì)，以及其有目共睹的對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正面影響。隨著私人股權(quán)投資基金在美歐的獲利空間逐漸收窄，亞洲私人股權(quán)投資基金正面臨供不應(yīng)求的缺口，潛藏著巨大的機(jī)會(huì)。在巨額資本需求出路和回報(bào)最大化驅(qū)動(dòng)下，收購(gòu)基金對(duì)亞洲新興市場(chǎng)尤其是中國(guó)的興趣越來(lái)越濃。據(jù)《亞洲私人股權(quán)投資觀察》（AsiaPrivateEquityReview）調(diào)查，2004年亞洲私人股權(quán)投資募集了約65億美元資金，是自2001年來(lái)的最高記錄，其中收購(gòu)基金占了56％，為37億美元。與此相應(yīng)，2004年亞洲私人股權(quán)總投資額為116億美元。 252。 私人股權(quán)投資基金存在的價(jià)值在于，是以股權(quán)投資方式進(jìn)入企業(yè)，以其專業(yè)技能幫助企業(yè)提升內(nèi)在價(jià)值，并實(shí)現(xiàn)成功上市，最終在合適時(shí)機(jī)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓、售賣(mài)等方式退出企業(yè)，從而獲得原始投資的高倍增值。這個(gè)問(wèn)題，在凱雷看來(lái)，則更愿意榜示自己作為長(zhǎng)期投資者幫助所投資企業(yè)提升價(jià)值的一面。“時(shí)間不是主要的，不管是三年五年七年，主要的是你在這個(gè)公司里面做了什么？”252。 凱雷旗下最重的基金之一——?jiǎng)P雷收購(gòu)基金董事總經(jīng)理?xiàng)钕驏|表示：我們會(huì)利用凱雷的國(guó)際聲譽(yù)和它的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)為旗下的公司吸引最好的管理人才及治理機(jī)制、財(cái)務(wù)資源以及商業(yè)伙伴，這些都是國(guó)際化企業(yè)需要的。而且我們很重視與管理層的溝通與密切的合作，這樣才可以實(shí)施為公司及社會(huì)帶來(lái)正面的影響及創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。252。 以凱雷亞洲收購(gòu)基金為例。該基金所投資公司的條件是這樣的：具有強(qiáng)有力的、成熟的管理團(tuán)隊(duì)；市場(chǎng)份額領(lǐng)先或能夠控制特定市場(chǎng)；可以預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流；市值超過(guò)5000萬(wàn)美元，收入超過(guò)5000萬(wàn)美元。：祖文萃252。 祖文萃，凱雷集團(tuán)董事總經(jīng)理 亞洲創(chuàng)業(yè)投資基金負(fù)責(zé)人。在加入凱雷之前，祖先生曾任華平的董事總經(jīng)理，亞洲技術(shù)投資總監(jiān)和華平全球信息技術(shù)小組與全球通訊技術(shù)小組委員。在華平任職7年期間，祖先生投資了包括港灣網(wǎng)絡(luò)、亞信科技、大唐微電子在內(nèi)的一系列著名投資案例。此前，祖先生還曾在摩根斯坦利和Lazard Fr232。res任職，主要從事東南亞地區(qū)主要的電信運(yùn)營(yíng)商的私有化工作和美國(guó)技術(shù)巨頭的并購(gòu)活動(dòng)。252。 在上個(gè)世紀(jì)九十年代早期，祖先生還曾在 Bellcore (現(xiàn)在的Telecordia)工作, 在那里，他曾是全美高速數(shù)據(jù)通信服務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)的主要工程師之一 ，還曾領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)旨在推動(dòng)全球高速數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)的亞太工作小組，負(fù)責(zé)在臺(tái)灣和新加坡的工作站開(kāi)展相關(guān)工作。祖先生持有哈佛法學(xué)院法律博士學(xué)位，哈佛商學(xué)院MBA和加州理工學(xué)院的電機(jī)碩士以及密歇根大學(xué)的電機(jī)學(xué)士學(xué)位。. .凱雷投資方向252。 凱雷投資中國(guó)董事總經(jīng)理祖文萃在凱雷上海辦事處成立之際曾經(jīng)表示，凱雷目前在中國(guó)的投資比較看好國(guó)退民進(jìn)的領(lǐng)域，這是中國(guó)3～5年內(nèi)非常特殊的一種投資機(jī)會(huì)，只存在于這個(gè)階段。此類投資機(jī)會(huì)主要在傳統(tǒng)行業(yè)，包括制造、金融、醫(yī)療等行業(yè)。252。 就目前凱雷集團(tuán)在中國(guó)的動(dòng)作來(lái)看，凱雷在中國(guó)的戰(zhàn)略核心只有兩個(gè)，即創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目和國(guó)企改制項(xiàng)目。而從凱雷最近在中國(guó)的動(dòng)作來(lái)看，第一個(gè)領(lǐng)域更是凱雷的重點(diǎn)鎖定目標(biāo)，10月凱雷斥資1500萬(wàn)元的聚眾傳媒集團(tuán)正屬于這一類——成長(zhǎng)性好、市場(chǎng)空間大。. 麥格理的中國(guó)手法252。 麥格理是一家提供多種國(guó)際金融業(yè)務(wù)和全套投資銀行業(yè)務(wù)的專業(yè)投資銀行。在澳大利亞，其業(yè)務(wù)包括金融市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)及咨詢產(chǎn)品和服務(wù)。在國(guó)際方面，麥格里著眼于那些不僅能發(fā)揮其專長(zhǎng)，又同時(shí)可向其客戶提供特殊價(jià)值的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。 252。 自1992年來(lái)，麥格理的利潤(rùn)持續(xù)創(chuàng)紀(jì)錄并穩(wěn)定增長(zhǎng)。其業(yè)務(wù)運(yùn)作特點(diǎn)為：致力于既定市場(chǎng)，并著眼于獲取顯著成效。其所有業(yè)務(wù)活動(dòng)的關(guān)鍵是：專業(yè)技術(shù)和強(qiáng)勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)管理，強(qiáng)調(diào)開(kāi)拓進(jìn)取精神。252。 最近，麥格理銀行及麥格理基礎(chǔ)設(shè)施部被美國(guó)商業(yè)周刊（Business Weekly)評(píng)為全球前1000位大公司。麥格理總部位于澳大利亞的悉尼。業(yè)務(wù)主要位于亞洲，北美，南美，英國(guó)，歐洲及非洲的一些特定市場(chǎng)。252。 麥格理?yè)碛幸粋€(gè)與眾不同的標(biāo)志一個(gè)中間通透的錢(qián)幣。1813年，為了解決當(dāng)時(shí)的錢(qián)幣短缺，澳大利亞早期最成功的麥格理總督(拉赫蘭麥格理)決定從西班牙購(gòu)買(mǎi)銀幣。并創(chuàng)造性地在銀幣的中央部分打孔使原先的一個(gè)硬幣變?yōu)閮蓚€(gè)一個(gè)帶空的硬幣和一個(gè)打出的圓形硬幣。這一創(chuàng)舉不僅使硬幣的流通量增加一倍，同時(shí)使硬幣的面值增加了25%， 而且阻止了硬幣從澳大利亞流失。252。 正是因?yàn)辂湼窭砜偠竭@一創(chuàng)舉，在1985年當(dāng)時(shí)的希爾塞繆爾公司重組擴(kuò)大時(shí)，決定用這位總督的名字來(lái)給公司命名， 并將帶孔銀元作為公司的標(biāo)志。這便是麥格理銀行名字及標(biāo)志的由來(lái)。252。 麥格理集團(tuán)是世界著名投資銀行之一，總部位于澳大利亞。1996年，該集團(tuán)在澳洲證券交易所上市，如今市值已達(dá)56億美元，總資產(chǎn)218億美元。麥格理集團(tuán)亦為全球活躍的產(chǎn)業(yè)投資者，在歐洲、美洲、澳洲及亞洲擁有大量的投資（包括機(jī)場(chǎng)、鐵路及房地產(chǎn)），管理資金340億美元。其資產(chǎn)和房地產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)也是在整個(gè)亞太地區(qū)首屈一指的。 252。 2003年至2004年上半年，麥格理在亞太區(qū)主承銷大型項(xiàng)目68個(gè)，融資金額近62億美元，分別位列亞太區(qū)股票發(fā)行（不包括日本）數(shù)量和融資額的第二和第五位。 252。 相比近年在香港、韓國(guó)、新加坡等亞太區(qū)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，麥格理集團(tuán)在中國(guó)大陸的業(yè)務(wù)一直局限在與中國(guó)建設(shè)銀行、浦東發(fā)展銀行等金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)證券化上的合作，還曾為一些大型融資項(xiàng)目（如北京2008年奧運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館興建項(xiàng)目）做過(guò)財(cái)務(wù)顧問(wèn)。 252。 2005年1月24日，新加坡地產(chǎn)巨頭凱德置地發(fā)布公告，其全資附屬公司茂昌閣控股私人(上海)有限公司(MCHHoldings(Shanghai)PteLtd，MCH)將上海新茂房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(新茂大廈的直接持有者)的95%股權(quán)以9800萬(wàn)美元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓予海外房地產(chǎn)基金LLGP(LendLeaseGlobalPropertiesSICAF)的全資子公司Digitdragon(DigitdragonHoldingsLimited)。該基金的管理公司為麥格理環(huán)球物業(yè)顧問(wèn)公司(MacquarieGlobalPropertyAdvisorsLimited，MGPA)，麥格理銀行與JamesQuille等MGPA公司管理層成立的合資公司(見(jiàn)圖表一)。 252。 2005年7月27日，麥格理銀行發(fā)布公告，麥格理銀行與一個(gè)機(jī)構(gòu)投資者組成的辛迪加組織收購(gòu)得中國(guó)境內(nèi)9家大型商業(yè)零售中心，麥格理以支付5500萬(wàn)美元、提供3800萬(wàn)美元優(yōu)先債的代價(jià)獲取了這9家大型商業(yè)零售中心24%的股權(quán)。 252。 2005年9月5日，麥格理銀行物業(yè)投資銀行部宣布購(gòu)入了上?！俺鞘芯频旯ⅰ?，該酒店式公寓擁有面積從160平方米到300平方米的90套單元。收購(gòu)價(jià)大概為5000萬(wàn)美元。 252。 在收購(gòu)得新茂大廈后，麥格理將大廈更名為白金大廈，并在8月28日宣布聘請(qǐng)國(guó)際著名物業(yè)管理公司——第一太平戴維斯為物業(yè)管理公司，天。在收購(gòu)得城市酒店公寓后，麥格理立即著手提高服務(wù)品質(zhì)，并且把租金提高三成左右。對(duì)于7月份收購(gòu)的9家大型商業(yè)零售中心，麥格理已宣布計(jì)劃在未來(lái)的18個(gè)月內(nèi)將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至一只麥格理管理的基金。 252。 麥格理在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上處置收購(gòu)物業(yè)的手法似曾相識(shí)。2001年收購(gòu)得韓國(guó)財(cái)經(jīng)新聞大廈后，通過(guò)整修將這幢寫(xiě)字樓的等級(jí)從B提高到B+；2003年收購(gòu)得日本Sogo六座寫(xiě)字樓后，立即著手裝修物業(yè)，積極地降低運(yùn)營(yíng)成本、提高出租率；2004年在日本收購(gòu)得Toranomon和Ueno兩座物業(yè)后，也是立即著手于整修和租賃。252。 麥格理點(diǎn)石成金的手法并不僅局限于資產(chǎn)的處置上，實(shí)際上從咨詢服務(wù)、基金資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)到基金上市發(fā)行承銷及隨后的資金籌集和管理的每個(gè)環(huán)節(jié)麥格理都能攫取到利益。麥格理的手法可歸結(jié)為如下的過(guò)程：在全球范圍內(nèi)低成本籌集資金；在市場(chǎng)處于低潮期或者復(fù)蘇初期時(shí)進(jìn)行收購(gòu)，麥格理在1999年收購(gòu)香港力寶大廈就是明證；收購(gòu)?fù)瓿珊螅ㄟ^(guò)整修提升物業(yè)品質(zhì)；通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司和積極的運(yùn)營(yíng)成本削減手段提高運(yùn)營(yíng)效率；通過(guò)積極的租賃計(jì)劃提高物業(yè)出租率和租金水平；在提升物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量、獲取漂亮的財(cái)務(wù)報(bào)表后，選擇合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)變現(xiàn)(見(jiàn)圖表二)。在這個(gè)不斷增值的過(guò)程中，麥格理通過(guò)咨詢和中介服務(wù)、管理服務(wù)、基金種子資產(chǎn)原始股份的銷售不斷盈利。 252。 麥格理取得了巨大的成功，并且得到了市場(chǎng)的肯定。今年麥格理的股價(jià)已經(jīng)上漲了將近50%。2005年9月29日，麥格理宣布，私人股權(quán)房地產(chǎn)基金MacquarieGlobalPropertyFundⅡ獲得了多倍認(rèn)購(gòu)，最終籌資額為13億美元。 252。 英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》指出，10年前澳大利亞開(kāi)始實(shí)施的社會(huì)保障法規(guī)，強(qiáng)制雇員拿出9%的工資放入退休基金，去年工人們向澳大利亞退休基金繳納了200億澳元。澳大利亞本土充裕的資本供給給了麥格理廉價(jià)籌集資本的機(jī)會(huì)平臺(tái)。除此之外，澳大利亞的上市房地產(chǎn)基金(ListedPropertyTrust,LPT)市場(chǎng)是除美國(guó)以外世界上最成功的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)市場(chǎng)，這也為麥格理提供了良好的市場(chǎng)退出渠道和資本補(bǔ)充渠道?？梢哉f(shuō)，澳大利亞的資本市場(chǎng)是麥格理成功的重要外因。 252。 嫻熟的資本市場(chǎng)和投資領(lǐng)域的技巧、發(fā)達(dá)的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和良好的投資記錄，憑借自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，麥格理帝國(guó)的版圖不斷擴(kuò)張。麥格理在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域推崇其命名為“topdown”和“bottomup”的戰(zhàn)略研究。在“topdown”研究中，麥格理通過(guò)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、匯率風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)富增長(zhǎng)情況、地區(qū)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r等因素分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)走向和行業(yè)周期；在“bottomup”研究中，麥格理則利用地區(qū)市場(chǎng)的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和特別市場(chǎng)分析以判斷投資機(jī)會(huì)。作為澳大利亞第二大的LPT管理公司(以管理資產(chǎn)值計(jì)算)和最大的投資銀行，麥格理在融資和物業(yè)資產(chǎn)管理方面累積了豐富的經(jīng)驗(yàn)。專長(zhǎng)的技巧和豐富的經(jīng)驗(yàn)使得麥格理在亞洲市場(chǎng)占據(jù)獨(dú)特的位置，2004年1月，麥格理將其在韓國(guó)的部分物業(yè)資產(chǎn)以REITs形式在韓國(guó)證券交易所上市，同時(shí)出任該REITs的管理公司。 252。 選擇中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最密集的2005年加快進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐，如何理解麥格理的中國(guó)邏輯？ 252。 早在1995年，麥格理就已經(jīng)開(kāi)始在中國(guó)天津投資建造住宅項(xiàng)目；在2002年，與施羅德亞洲物業(yè)集團(tuán)(SchroderAsianProperties.)合資成立了第一中國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)(FirstChinaPropertyGroup)以投資中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目。這位來(lái)華已久的巨頭顯然并不缺乏對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的認(rèn)知，從麥格理發(fā)布的亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告，可以清楚地看到麥格理對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫預(yù)期。 252。 對(duì)于麥格理這類外資基金的進(jìn)入，市場(chǎng)有觀點(diǎn)認(rèn)為是謀求人民幣升值收益的短線炒作行為。但考慮到人民幣與美元基準(zhǔn)利率的差距和人民幣升值的巨大復(fù)雜性，短期內(nèi)升值的效應(yīng)并不能平衡潛在的風(fēng)險(xiǎn)。 252。 那么原因何在？分析師認(rèn)為，“隨著歐洲和美國(guó)競(jìng)爭(zhēng)加劇以及資產(chǎn)價(jià)格上漲，亞洲可能成為麥格理未來(lái)發(fā)展的巨大推動(dòng)力。”在亞洲房地產(chǎn)的投資組合中，中國(guó)因房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，有理由占據(jù)一定的比例。市場(chǎng)周期性的低潮，并不能否認(rèn)長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)空間——城市化的長(zhǎng)期遠(yuǎn)景仍然存在，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍在快速發(fā)展，國(guó)民財(cái)富仍在快速增加。這種低潮對(duì)于麥格理反而意味著更多的投資機(jī)會(huì)和合適的進(jìn)入時(shí)機(jī)。同時(shí)應(yīng)該看到，麥格理收購(gòu)的項(xiàng)目本身就具備良好的盈利能力和一定的抗跌性。更為重要的是麥格理有實(shí)力和耐心進(jìn)行反周期投資以謀求收益最大化，今年9月份籌集的基金MacquarieGlobalPropertyFundⅡ的投資期限為9年，對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)9年的時(shí)間也許足夠等待一個(gè)輪回，從冬天守候到春天。另外，中國(guó)制度的逐漸健全和房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度的增加，投資中國(guó)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)已變得更容易度量，這應(yīng)該也是麥格理加大在中國(guó)投資力度的重要原因。252。 近期，麥格理宣稱未來(lái)將有6億美元的投資額流向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。新茂大廈奏響的序曲顯然還沒(méi)有接近尾聲。 252。 2005年可能是迄今為止外資基金在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為活躍的年頭。或者整體收購(gòu)，或者與本土開(kāi)發(fā)商聯(lián)姻，外資基金加入到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新聞不斷見(jiàn)諸報(bào)端，外資基金在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的分量逐漸增重。從央行的121文件到銀監(jiān)會(huì)的212文件，從土地招掛拍的“831大限”到社會(huì)取消商品房預(yù)售的呼聲，土地與資本的關(guān)系不斷發(fā)生變化。外資基金逐漸會(huì)帶來(lái)更強(qiáng)大的資本意志，更具專業(yè)性的工具和方式。252。 隨著地產(chǎn)金融的意義日益凸顯，傳統(tǒng)大一統(tǒng)的包括融資