【正文】 。值得注意的是，在這項經(jīng)典案例中，凱雷所表現(xiàn)出來的驚人的判斷力。在2000年底凱雷投資攜程的時候，這個項目并不為人們看好。凱雷負(fù)責(zé)人祖文萃事后介紹，當(dāng)時主要是看中了攜程的市場前景和他們的管理團(tuán)隊。而凱雷果斷注資之后，還利用自身的優(yōu)勢和經(jīng)驗幫助攜程一步步從一個比較小的創(chuàng)業(yè)公司，成長為一個各個方面都具有國際標(biāo)準(zhǔn)的公司。除了對項目價值的判斷外，凱雷對進(jìn)入國際資本市場時機(jī)的判斷同樣是非常到位的。252。 在納斯達(dá)克剛剛有上升的苗頭時，就幫助攜程著手籌備上市的工作，并且在恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)將攜程送上了NASDAQ，凱雷也因此實現(xiàn)了其對攜程的承諾并獲利退出。攜程網(wǎng)的巨大成功也同時造就了凱雷中國區(qū)在全球范圍內(nèi)的戰(zhàn)略性地位。2004年4月,凱雷在上海開設(shè)了它的首個中國大陸辦事處的國際私人股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，在2005年5月相繼于北京設(shè)立辦事處，成為唯一一家在北京、上海及香港三個中國重要據(jù)點同時擁有辦事處，可見凱雷在中國的資源投入已相當(dāng)可觀。凱雷自此開始常駐中國進(jìn)行正式運(yùn)作，業(yè)界紛紛預(yù)言這將很快結(jié)束凱雷沒有大規(guī)模投資大陸企業(yè)的狀況。預(yù)測顯然是準(zhǔn)確的，8個月后，即傳出消息，凱雷在收購太平洋人壽保險及徐工機(jī)械等大型國企上頻頻作為。 252。 在徐工之前，外資私人股權(quán)投資并未在中國大型企業(yè)上有所斬獲，很多投資銀行家將不成功的緣由歸結(jié)為：“中國還未形成收購文化”。 252。 私人股權(quán)投資的興起得益于全球化的趨勢，以及其有目共睹的對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正面影響。隨著私人股權(quán)投資基金在美歐的獲利空間逐漸收窄，亞洲私人股權(quán)投資基金正面臨供不應(yīng)求的缺口，潛藏著巨大的機(jī)會。在巨額資本需求出路和回報最大化驅(qū)動下，收購基金對亞洲新興市場尤其是中國的興趣越來越濃。據(jù)《亞洲私人股權(quán)投資觀察》（AsiaPrivateEquityReview）調(diào)查，2004年亞洲私人股權(quán)投資募集了約65億美元資金，是自2001年來的最高記錄，其中收購基金占了56％，為37億美元。與此相應(yīng)，2004年亞洲私人股權(quán)總投資額為116億美元。 252。 私人股權(quán)投資基金存在的價值在于，是以股權(quán)投資方式進(jìn)入企業(yè)，以其專業(yè)技能幫助企業(yè)提升內(nèi)在價值，并實現(xiàn)成功上市，最終在合適時機(jī)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓、售賣等方式退出企業(yè)，從而獲得原始投資的高倍增值。這個問題，在凱雷看來，則更愿意榜示自己作為長期投資者幫助所投資企業(yè)提升價值的一面。“時間不是主要的，不管是三年五年七年，主要的是你在這個公司里面做了什么？”252。 凱雷旗下最重的基金之一——凱雷收購基金董事總經(jīng)理楊向東表示：我們會利用凱雷的國際聲譽(yù)和它的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)為旗下的公司吸引最好的管理人才及治理機(jī)制、財務(wù)資源以及商業(yè)伙伴，這些都是國際化企業(yè)需要的。而且我們很重視與管理層的溝通與密切的合作，這樣才可以實施為公司及社會帶來正面的影響及創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。252。 以凱雷亞洲收購基金為例。該基金所投資公司的條件是這樣的：具有強(qiáng)有力的、成熟的管理團(tuán)隊；市場份額領(lǐng)先或能夠控制特定市場；可以預(yù)計的現(xiàn)金流；市值超過5000萬美元，收入超過5000萬美元。：祖文萃252。 祖文萃，凱雷集團(tuán)董事總經(jīng)理 亞洲創(chuàng)業(yè)投資基金負(fù)責(zé)人。在加入凱雷之前，祖先生曾任華平的董事總經(jīng)理，亞洲技術(shù)投資總監(jiān)和華平全球信息技術(shù)小組與全球通訊技術(shù)小組委員。在華平任職7年期間，祖先生投資了包括港灣網(wǎng)絡(luò)、亞信科技、大唐微電子在內(nèi)的一系列著名投資案例。此前，祖先生還曾在摩根斯坦利和Lazard Fr232。res任職，主要從事東南亞地區(qū)主要的電信運(yùn)營商的私有化工作和美國技術(shù)巨頭的并購活動。252。 在上個世紀(jì)九十年代早期，祖先生還曾在 Bellcore (現(xiàn)在的Telecordia)工作, 在那里，他曾是全美高速數(shù)據(jù)通信服務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)的主要工程師之一 ，還曾領(lǐng)導(dǎo)一個旨在推動全球高速數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)的亞太工作小組，負(fù)責(zé)在臺灣和新加坡的工作站開展相關(guān)工作。祖先生持有哈佛法學(xué)院法律博士學(xué)位，哈佛商學(xué)院MBA和加州理工學(xué)院的電機(jī)碩士以及密歇根大學(xué)的電機(jī)學(xué)士學(xué)位。. .凱雷投資方向252。 凱雷投資中國董事總經(jīng)理祖文萃在凱雷上海辦事處成立之際曾經(jīng)表示，凱雷目前在中國的投資比較看好國退民進(jìn)的領(lǐng)域，這是中國3～5年內(nèi)非常特殊的一種投資機(jī)會，只存在于這個階段。此類投資機(jī)會主要在傳統(tǒng)行業(yè)，包括制造、金融、醫(yī)療等行業(yè)。252。 就目前凱雷集團(tuán)在中國的動作來看，凱雷在中國的戰(zhàn)略核心只有兩個，即創(chuàng)業(yè)項目和國企改制項目。而從凱雷最近在中國的動作來看，第一個領(lǐng)域更是凱雷的重點鎖定目標(biāo)，10月凱雷斥資1500萬元的聚眾傳媒集團(tuán)正屬于這一類——成長性好、市場空間大。. 麥格理的中國手法252。 麥格理是一家提供多種國際金融業(yè)務(wù)和全套投資銀行業(yè)務(wù)的專業(yè)投資銀行。在澳大利亞，其業(yè)務(wù)包括金融市場買賣及咨詢產(chǎn)品和服務(wù)。在國際方面，麥格里著眼于那些不僅能發(fā)揮其專長，又同時可向其客戶提供特殊價值的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。 252。 自1992年來，麥格理的利潤持續(xù)創(chuàng)紀(jì)錄并穩(wěn)定增長。其業(yè)務(wù)運(yùn)作特點為：致力于既定市場，并著眼于獲取顯著成效。其所有業(yè)務(wù)活動的關(guān)鍵是：專業(yè)技術(shù)和強(qiáng)勢風(fēng)險管理，強(qiáng)調(diào)開拓進(jìn)取精神。252。 最近，麥格理銀行及麥格理基礎(chǔ)設(shè)施部被美國商業(yè)周刊（Business Weekly)評為全球前1000位大公司。麥格理總部位于澳大利亞的悉尼。業(yè)務(wù)主要位于亞洲，北美，南美，英國，歐洲及非洲的一些特定市場。252。 麥格理擁有一個與眾不同的標(biāo)志一個中間通透的錢幣。1813年，為了解決當(dāng)時的錢幣短缺，澳大利亞早期最成功的麥格理總督(拉赫蘭麥格理)決定從西班牙購買銀幣。并創(chuàng)造性地在銀幣的中央部分打孔使原先的一個硬幣變?yōu)閮蓚€一個帶空的硬幣和一個打出的圓形硬幣。這一創(chuàng)舉不僅使硬幣的流通量增加一倍，同時使硬幣的面值增加了25%， 而且阻止了硬幣從澳大利亞流失。252。 正是因為麥格理總督這一創(chuàng)舉，在1985年當(dāng)時的希爾塞繆爾公司重組擴(kuò)大時，決定用這位總督的名字來給公司命名， 并將帶孔銀元作為公司的標(biāo)志。這便是麥格理銀行名字及標(biāo)志的由來。252。 麥格理集團(tuán)是世界著名投資銀行之一，總部位于澳大利亞。1996年，該集團(tuán)在澳洲證券交易所上市，如今市值已達(dá)56億美元，總資產(chǎn)218億美元。麥格理集團(tuán)亦為全球活躍的產(chǎn)業(yè)投資者，在歐洲、美洲、澳洲及亞洲擁有大量的投資（包括機(jī)場、鐵路及房地產(chǎn)），管理資金340億美元。其資產(chǎn)和房地產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)也是在整個亞太地區(qū)首屈一指的。 252。 2003年至2004年上半年，麥格理在亞太區(qū)主承銷大型項目68個，融資金額近62億美元，分別位列亞太區(qū)股票發(fā)行（不包括日本）數(shù)量和融資額的第二和第五位。 252。 相比近年在香港、韓國、新加坡等亞太區(qū)市場的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，麥格理集團(tuán)在中國大陸的業(yè)務(wù)一直局限在與中國建設(shè)銀行、浦東發(fā)展銀行等金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)證券化上的合作，還曾為一些大型融資項目（如北京2008年奧運(yùn)會主場館興建項目）做過財務(wù)顧問。 252。 2005年1月24日，新加坡地產(chǎn)巨頭凱德置地發(fā)布公告，其全資附屬公司茂昌閣控股私人(上海)有限公司(MCHHoldings(Shanghai)PteLtd，MCH)將上海新茂房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(新茂大廈的直接持有者)的95%股權(quán)以9800萬美元的價格轉(zhuǎn)讓予海外房地產(chǎn)基金LLGP(LendLeaseGlobalPropertiesSICAF)的全資子公司Digitdragon(DigitdragonHoldingsLimited)。該基金的管理公司為麥格理環(huán)球物業(yè)顧問公司(MacquarieGlobalPropertyAdvisorsLimited，MGPA)，麥格理銀行與JamesQuille等MGPA公司管理層成立的合資公司(見圖表一)。 252。 2005年7月27日，麥格理銀行發(fā)布公告，麥格理銀行與一個機(jī)構(gòu)投資者組成的辛迪加組織收購得中國境內(nèi)9家大型商業(yè)零售中心，麥格理以支付5500萬美元、提供3800萬美元優(yōu)先債的代價獲取了這9家大型商業(yè)零售中心24%的股權(quán)。 252。 2005年9月5日，麥格理銀行物業(yè)投資銀行部宣布購入了上海“城市酒店公寓”，該酒店式公寓擁有面積從160平方米到300平方米的90套單元。收購價大概為5000萬美元。 252。 在收購得新茂大廈后，麥格理將大廈更名為白金大廈，并在8月28日宣布聘請國際著名物業(yè)管理公司——第一太平戴維斯為物業(yè)管理公司，天。在收購得城市酒店公寓后，麥格理立即著手提高服務(wù)品質(zhì)，并且把租金提高三成左右。對于7月份收購的9家大型商業(yè)零售中心，麥格理已宣布計劃在未來的18個月內(nèi)將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至一只麥格理管理的基金。 252。 麥格理在中國房地產(chǎn)市場上處置收購物業(yè)的手法似曾相識。2001年收購得韓國財經(jīng)新聞大廈后，通過整修將這幢寫字樓的等級從B提高到B+；2003年收購得日本Sogo六座寫字樓后，立即著手裝修物業(yè)，積極地降低運(yùn)營成本、提高出租率；2004年在日本收購得Toranomon和Ueno兩座物業(yè)后，也是立即著手于整修和租賃。252。 麥格理點石成金的手法并不僅局限于資產(chǎn)的處置上，實際上從咨詢服務(wù)、基金資產(chǎn)的買賣到基金上市發(fā)行承銷及隨后的資金籌集和管理的每個環(huán)節(jié)麥格理都能攫取到利益。麥格理的手法可歸結(jié)為如下的過程：在全球范圍內(nèi)低成本籌集資金；在市場處于低潮期或者復(fù)蘇初期時進(jìn)行收購，麥格理在1999年收購香港力寶大廈就是明證；收購?fù)瓿珊?，通過整修提升物業(yè)品質(zhì)；通過聘請專業(yè)物業(yè)管理公司和積極的運(yùn)營成本削減手段提高運(yùn)營效率；通過積極的租賃計劃提高物業(yè)出租率和租金水平；在提升物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量、獲取漂亮的財務(wù)報表后，選擇合適的市場時機(jī)變現(xiàn)(見圖表二)。在這個不斷增值的過程中，麥格理通過咨詢和中介服務(wù)、管理服務(wù)、基金種子資產(chǎn)原始股份的銷售不斷盈利。 252。 麥格理取得了巨大的成功，并且得到了市場的肯定。今年麥格理的股價已經(jīng)上漲了將近50%。2005年9月29日，麥格理宣布，私人股權(quán)房地產(chǎn)基金MacquarieGlobalPropertyFundⅡ獲得了多倍認(rèn)購，最終籌資額為13億美元。 252。 英國《金融時報》指出，10年前澳大利亞開始實施的社會保障法規(guī)，強(qiáng)制雇員拿出9%的工資放入退休基金，去年工人們向澳大利亞退休基金繳納了200億澳元。澳大利亞本土充裕的資本供給給了麥格理廉價籌集資本的機(jī)會平臺。除此之外，澳大利亞的上市房地產(chǎn)基金(ListedPropertyTrust,LPT)市場是除美國以外世界上最成功的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)市場，這也為麥格理提供了良好的市場退出渠道和資本補(bǔ)充渠道?？梢哉f，澳大利亞的資本市場是麥格理成功的重要外因。 252。 嫻熟的資本市場和投資領(lǐng)域的技巧、發(fā)達(dá)的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和良好的投資記錄，憑借自身的競爭優(yōu)勢，麥格理帝國的版圖不斷擴(kuò)張。麥格理在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域推崇其命名為“topdown”和“bottomup”的戰(zhàn)略研究。在“topdown”研究中，麥格理通過對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、匯率風(fēng)險、財富增長情況、地區(qū)資本市場和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r等因素分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)走向和行業(yè)周期；在“bottomup”研究中，麥格理則利用地區(qū)市場的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和特別市場分析以判斷投資機(jī)會。作為澳大利亞第二大的LPT管理公司(以管理資產(chǎn)值計算)和最大的投資銀行，麥格理在融資和物業(yè)資產(chǎn)管理方面累積了豐富的經(jīng)驗。專長的技巧和豐富的經(jīng)驗使得麥格理在亞洲市場占據(jù)獨(dú)特的位置，2004年1月，麥格理將其在韓國的部分物業(yè)資產(chǎn)以REITs形式在韓國證券交易所上市，同時出任該REITs的管理公司。 252。 選擇中國房地產(chǎn)市場調(diào)控最密集的2005年加快進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的步伐，如何理解麥格理的中國邏輯？ 252。 早在1995年，麥格理就已經(jīng)開始在中國天津投資建造住宅項目；在2002年，與施羅德亞洲物業(yè)集團(tuán)(SchroderAsianProperties.)合資成立了第一中國房地產(chǎn)集團(tuán)(FirstChinaPropertyGroup)以投資中國房地產(chǎn)項目。這位來華已久的巨頭顯然并不缺乏對中國市場的認(rèn)知，從麥格理發(fā)布的亞洲房地產(chǎn)市場研究報告，可以清楚地看到麥格理對中國房地產(chǎn)市場特別是上海房地產(chǎn)市場的降溫預(yù)期。 252。 對于麥格理這類外資基金的進(jìn)入，市場有觀點認(rèn)為是謀求人民幣升值收益的短線炒作行為。但考慮到人民幣與美元基準(zhǔn)利率的差距和人民幣升值的巨大復(fù)雜性，短期內(nèi)升值的效應(yīng)并不能平衡潛在的風(fēng)險。 252。 那么原因何在？分析師認(rèn)為，“隨著歐洲和美國競爭加劇以及資產(chǎn)價格上漲，亞洲可能成為麥格理未來發(fā)展的巨大推動力?！痹趤喼薹康禺a(chǎn)的投資組合中，中國因房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，有理由占據(jù)一定的比例。市場周期性的低潮，并不能否認(rèn)長期的產(chǎn)業(yè)增長空間——城市化的長期遠(yuǎn)景仍然存在，中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍在快速發(fā)展，國民財富仍在快速增加。這種低潮對于麥格理反而意味著更多的投資機(jī)會和合適的進(jìn)入時機(jī)。同時應(yīng)該看到，麥格理收購的項目本身就具備良好的盈利能力和一定的抗跌性。更為重要的是麥格理有實力和耐心進(jìn)行反周期投資以謀求收益最大化，今年9月份籌集的基金MacquarieGlobalPropertyFundⅡ的投資期限為9年，對于中國市場9年的時間也許足夠等待一個輪回，從冬天守候到春天。另外，中國制度的逐漸健全和房地產(chǎn)市場透明度的增加，投資中國房地產(chǎn)的風(fēng)險已變得更容易度量，這應(yīng)該也是麥格理加大在中國投資力度的重要原因。252。 近期，麥格理宣稱未來將有6億美元的投資額流向中國房地產(chǎn)市場。新茂大廈奏響的序曲顯然還沒有接近尾聲。 252。 2005年可能是迄今為止外資基金在中國房地產(chǎn)市場上最為活躍的年頭?；蛘哒w收購，或者與本土開發(fā)商聯(lián)姻，外資基金加入到中國房地產(chǎn)市場的新聞不斷見諸報端，外資基金在中國房地產(chǎn)市場中的分量逐漸增重。從央行的121文件到銀監(jiān)會的212文件，從土地招掛拍的“831大限”到社會取消商品房預(yù)售的呼聲，土地與資本的關(guān)系不斷發(fā)生變化。外資基金逐漸會帶來更強(qiáng)大的資本意志，更具專業(yè)性的工具和方式。252。 隨著地產(chǎn)金融的意義日益凸顯，傳統(tǒng)大一統(tǒng)的包括融資