【正文】 案例 。 在這里不再贅述 ） ? 開發(fā)階段性運(yùn)行增加項(xiàng)目發(fā)展的 變化 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 四、商業(yè)策劃要素 /主旨 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 汝州正處在一個(gè)城市快速發(fā)展階段，人們的消費(fèi)觀念將發(fā)生很大變化，不再僅僅滿足物質(zhì)的需求，將更加注重精神需求，即體驗(yàn)式消費(fèi) ? 高品質(zhì)服務(wù)的連鎖 /品牌店將大舉進(jìn)入 未來市場 ? 規(guī)劃完好 ， 富有情趣的商業(yè)空間更受青睞 ? 餐飲 、 文化 、 娛樂 、 運(yùn)動(dòng) 、 休閑等業(yè)態(tài)比例將呈上升趨勢 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 五、項(xiàng)目商業(yè)定位分析及說明 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 主題商場 1. 城市核心 /新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)區(qū)域 2. 有人流消費(fèi)基礎(chǔ) 3. 較大空間尺度 4. 完備的生活系統(tǒng) 5. 便捷交通體系 本項(xiàng)目 將城市中的零售、辦公、居住、 餐飲、休閑等城市生活空間進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、體驗(yàn)型的中高檔綜合商場 容零售、辦公、居住、餐飲、娛樂、休閑為一體的建筑。 1. 地理、政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心 2. 精品零售消費(fèi)空缺區(qū)域 3. 2萬商業(yè)建筑面積 4. 集商業(yè)、居住、商務(wù)多功能一體 5. 城市交通核心 項(xiàng)目屬性 本項(xiàng)目是位于城市核心區(qū)域的、多功能體驗(yàn)型的中高檔綜合商場 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略目標(biāo)： 通過百貨商場的運(yùn)營，打造汝州地區(qū)頂級百貨商業(yè)品牌，形成區(qū)域壟斷，推動(dòng)其他地區(qū)及同類項(xiàng)目的運(yùn)行 成功開業(yè) 吸引消費(fèi)者 完善經(jīng)營管理 實(shí)現(xiàn)物業(yè) 價(jià)值最大化 提升項(xiàng)目品 牌形象 獲取經(jīng) 營利潤 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 前景 ： 消費(fèi)者與經(jīng)營者對項(xiàng)目前景非?？春茫?dú)享天時(shí)、地利、人和 商業(yè) ： 南面商業(yè)氛圍較濃，西南兩面昭示性較好，商業(yè)價(jià)值較高 人流 ： 兩面臨路，主要人流來自城市主干道的廣成路及風(fēng)穴路 景觀 ：西南兩面臨街，能見度較高，形象展示好，對面廣場公園，相對景觀資源較好 未來發(fā)展方向 ：北擴(kuò)東移的城市規(guī)劃，使項(xiàng)目位置得天獨(dú)厚，成為未來城市中心。汝州新的城市商圈呼之欲出 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 總體定位 功能定位 項(xiàng)目整體集居住、商務(wù)、商業(yè)等多種功能與一身，容商業(yè)、寫字樓、酒店等多種物業(yè)形態(tài)于一體，通過合理規(guī)劃，來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的復(fù)合功能性。 本案 居住功能 商務(wù)功能 商業(yè)功能 寫字樓 地下超市 餐飲 娛樂 酒店 中高檔百貨 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 商業(yè)功能定位 消費(fèi)者喜歡的功能 商戶喜歡的功能 整體功能定位 多功能 ： 購物、餐飲、娛樂、 運(yùn)動(dòng)、休閑 多功能、多業(yè)態(tài)： 購物、餐飲、休閑 功能齊全： 購物、餐飲、 娛樂、休閑 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 商業(yè) 酒店 寫字樓 各項(xiàng)市場定位 汝州核心地段 最具特色的酒店 汝州硬件配置最好 高端物業(yè)管理的寫字樓 填補(bǔ)市場空缺 打造汝州中高檔綜合商場 各項(xiàng)市場定位 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 業(yè)態(tài)定位中高檔 形象推廣高檔 中檔 中高檔 中低檔 低檔 高檔 ? 業(yè)態(tài)定位中高檔符合項(xiàng)目市場需求，并有利于經(jīng)營及銷售 ? 產(chǎn)品形象推廣高端化，通過對概念塑造及購物環(huán)境包裝提升物業(yè)形象 經(jīng)營檔次定位 ?依據(jù)消費(fèi)者與經(jīng)營者的調(diào)查結(jié)果 ?針對汝州市民的切實(shí)需求 ?圍繞汝州商業(yè)的市場空缺 定位原則 ： 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 目標(biāo)市場定位 以商務(wù)消費(fèi)為主，兼顧 家庭消費(fèi)的中高檔綜合百貨 家庭月消費(fèi) 1000元 2022元 1845歲 高中 /中專 偏上 女性 占比大 企業(yè)員工 公務(wù)員 年齡 學(xué)歷 性別 職業(yè) 消 費(fèi) 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 各項(xiàng)人流細(xì)分 商業(yè) 酒店 寫字樓 互動(dòng)互利 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 六 、 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 功能組合 以購物為主， 餐飲為輔， 兼顧休閑娛樂的 中高檔綜合商場 購物 休閑餐飲 兒童、家居、音像、家電等 美食小吃 男女服飾、運(yùn)動(dòng)休閑裝 珠寶、化妝、皮鞋、皮具 知名快餐 超市大賣場 網(wǎng)吧、影院等 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 項(xiàng)目商業(yè)形象全面實(shí)現(xiàn)； 業(yè)主自持一層、二層，招商經(jīng)營壓力??； 三層、四層銷售部分單價(jià)相對較低，銷售門檻低，消費(fèi)范圍大。 方案一：項(xiàng)目全面 招商，整體開業(yè)。 銷售項(xiàng)目三層、四層。 項(xiàng)目整體招商難度大，品牌質(zhì)量難控制； 未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大； 四層因樓層高，銷售單價(jià)較低，利潤不高； 工程進(jìn)度方面必須保證 2022年 8月 10日前交付使用； 人員招聘、培訓(xùn)時(shí)間較短，壓力大。 商業(yè)布局規(guī)劃 優(yōu)點(diǎn)： 不足： 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 四層：美食小吃 、 童裝 、 玩具 、 床品 、 羊絨羊毛 、 網(wǎng)吧 、 影院 、 休閑 三層：休閑裝 、 運(yùn)動(dòng)裝 、 男裝 二層：少女裝 、 淑女裝 、 貴婦裝 、 飾品類 一層：珠寶 、 化妝品 、 鞋類 、 皮 具箱包 負(fù)一層：超市大賣場 方案一：業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃 合計(jì) 23595㎡ 4791㎡ 5155㎡ 4539㎡ 4546㎡ 4564㎡ 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 一層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 二層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 三層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 四層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 珠寶 化妝 女鞋 男鞋 箱包 金伯利、戴夢得、金鑫、 老鳳祥、六福、 兆亮、 中寶 …… 歐萊雅、玉蘭油、羽西、 美寶蓮、 蘭姿、 蝶妝、 清妃 …… 百麗、 千百度、星期六、接吻貓、 富貴鳥、 卡弗爾、 達(dá)芙妮 …… 金利來、 夢特嬌、 圣大保羅、紅蜻蜓等 皮鞋 金利來、 保羅、 鱷魚恤等 箱包 代表品牌 （一層） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 少女 裝 淑女裝 貴婦裝 休閑裝 衣戀、 艾格、 拉夏貝爾、 播、 雙星寶貝、阿依蓮、 ADA …… 歌力思、天恩、 名師路、影兒、 百圖、 季后風(fēng) …… 哥弟、 聲雨竹、 菲姿、 斯?fàn)桘?、歐尼雅、 纖、 紅人 …… 真維斯、 佐丹奴、 美特斯 邦威、 以純、 唐獅、 羅賓漢、 百世吉、 卡丹路 …… 代表品牌 （二層、三層） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 男 裝 運(yùn)動(dòng)裝 兒童床品 羊絨羊毛 金利來、 順美、 雅戈?duì)枴? 羅蒙 利郎、 九牧王、 虎都、 …… 耐克、 阿迪達(dá)斯、KAPPA、 李寧、 彪馬、 喬丹、 百事 …… 史努比、米奇、 巴布豆、 陽光寶貝、 夢潔、 馨亭、 安睡寶、 富安娜 …… 鄂爾多斯、 鹿王、 春竹、 日神、 米皇、 雪蓮、 珍貝、 夢特嬌 …… 代表品牌 （三層、四層） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 項(xiàng)目整體招商難度降低； 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較??； 銷售利潤增加； 房產(chǎn)銷售收入可以貼補(bǔ)經(jīng)營、營銷投入。 . 項(xiàng)目一期先開業(yè)， 二期待一期經(jīng)營 半年至一年后再定。 項(xiàng)目商業(yè)形象不能全面實(shí)現(xiàn)； 工程計(jì)劃需重新調(diào)整。 優(yōu)點(diǎn)： 不足： 方案二： 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 四層：美食小吃 、 休閑 、 娛樂 三層：休閑裝 、 運(yùn)動(dòng)裝 、 男裝 二層：少女裝 、 淑女裝 、 貴婦裝 一層：珠寶 、 化妝品 、 鞋類 、 皮 具箱包 負(fù)一層：超市大賣場 方案二：一期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃合計(jì)約 15339㎡ ，項(xiàng)目二期業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)一期經(jīng)營情況待定 3091㎡ 4791㎡ 2475㎡ 2482㎡ 2500㎡ 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 一層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 二層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 三層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 四層 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 珠寶 化妝 女鞋 男鞋 箱包 金伯利、戴夢得、潮宏基、明牌、 六福、 兆亮、 瑞恩 …… 歐萊雅、 玉蘭油、 羽西、 美伊娜多、 水之澳、 ZA、 露華濃 …… 百麗、 千百度、星期六、接吻貓、 卡弗爾、 達(dá)芙妮、 黛安娜 …… 金利來、 夢特嬌、 圣大保羅、紅蜻蜓等 皮鞋 金利來、 保羅、 鱷魚恤等 箱包 代表品牌 （一層） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 少女裝 淑女裝 貴婦裝 休閑裝 衣戀、 艾格、 拉夏貝爾、 播、 雙星寶貝、阿依蓮、 ADA …… 歌力斯、天恩、 名師路、影兒、 百圖、 季后風(fēng) …… 哥弟、 聲雨竹、 菲姿、 斯?fàn)桘?、歐尼雅、 纖、 紅人 …… 真維斯、 佐丹奴、 美特斯 邦威、 以純、 唐獅、 羅賓漢、 百世吉、 卡丹路 …… 代表品牌 （二層、三層） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 男裝 運(yùn)動(dòng)裝 兒童床品 羊絨羊毛 金利來、 順美、 雅戈?duì)枴? 羅蒙 勁霸、 七匹狼、 柒牌、 …… 耐克、 阿迪達(dá)斯、KAPPA、 李寧、 彪馬、 喬丹、 百事 …… 史努比、 米奇、 巴布豆、 陽光寶貝、 夢潔、 馨亭、 富安娜 …… 鄂爾多斯、 鹿王、 春竹、 日神、 米皇、 雪蓮、 珍貝、 夢特嬌 …… 代表品牌 （三層、四層） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 A . 鄭州客戶10%C . 汝州當(dāng)?shù)?0%B . 平頂山及周邊地區(qū)10%商戶來源： 根據(jù)市場調(diào)查商戶實(shí)際情況，預(yù)測招商客戶來源如下： （ 1）鄭州市場約占 10％ （ 2）平頂山等周邊縣市約占 10％ （ 3）汝州當(dāng)?shù)丶s占 80％ 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 面積 約 10100㎡ 時(shí)機(jī) 項(xiàng)目的主力店招商完成時(shí)，開始銷售 策略 反租十年，年回報(bào)率 6％－ 7％，十年后可繼續(xù)反租也可由開發(fā)商將房產(chǎn)按原價(jià)回購 銷售建議：根據(jù)經(jīng)營方案確定銷售方案。 方案一：銷售項(xiàng)目三層、四層。 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 面積 約 8256 ㎡ 時(shí)機(jī) 項(xiàng)目一期經(jīng)營半年至一年之間，經(jīng)營前景好，社會(huì)影響力大時(shí) 策略 根據(jù)一期經(jīng)營情況制定銷售策略 方案二：銷售項(xiàng)目二期一層至四層。 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 七 、 未來合資公司管理架構(gòu) 與人員編制 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 總經(jīng)理 1人 總經(jīng)理室 4人 運(yùn)營部 34人 物業(yè)部 2人 財(cái)務(wù)部 25人 營銷部 4人 副總經(jīng)理 2人 經(jīng)理 1人 主管 2人 秘書 2人 部長（招商、運(yùn)營） 2人 業(yè)務(wù)主管（合同、質(zhì)量） 2人 營業(yè)處主管 8人 保衛(wèi)主管 2人 保安 15人 客服主管 1人 總臺(tái)、播音、團(tuán)購 4人 部長 1人 美工 2人 企劃 1人 部長 1人 出納 1人 賬務(wù) 4名 IT主管 1人 收銀主管 2人 收銀員 16人 水電主管 1人 設(shè)備維護(hù)主管