【正文】 求最大規(guī)模 ? 提升企業(yè)管理水平，提高盈利能力，為股東創(chuàng)造最大價值 ? 盈利能力要位居行業(yè)前列 ? 所開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)卓越，具備較強的市場競爭力 ? 自留物業(yè)的品質(zhì)也是優(yōu)中選優(yōu) ? 打造國內(nèi)知名品牌 北京華融 strategy20220903 60 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 、 持有的平衡是華融商業(yè)地產(chǎn)長期將面對的艱難選擇 ? 持有經(jīng)營是長期競爭優(yōu)勢來源 開發(fā) 持有 ? 開發(fā)銷售是短期快速資本增值手段 ? 國內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟梯級發(fā)展，帶來持續(xù)的開發(fā)機會 ? 開發(fā)銷售需要自有資金規(guī)模適中（ 10～ 20億），周轉(zhuǎn)速度快（ 3～ 4年），現(xiàn)階段獲利性較高（ 15％～20％年投資收益率） ? 優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有經(jīng)營獲利穩(wěn)定成長，特別是一線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)作為固定收益品種已成為國際資本投資持有的熱點 ? 持有需要規(guī)?；拈L期資金（ 80～ 100億），現(xiàn)階段年收益性較低（ 6％～ 12％），資金周轉(zhuǎn)速度慢（回收期 8～ 15年） 北京華融 strategy20220903 61 華融在房地產(chǎn)金融手段未形成之前 ， 發(fā)展物業(yè)持有僅能采取開發(fā)帶動 ， 漸進式發(fā)展 方式一：依托開發(fā)，資本盈利形成漸進式物業(yè)存量上升 品質(zhì)領(lǐng)先 方式二：依托房地產(chǎn)金融，以投資收購加速持有優(yōu)質(zhì)物業(yè) 規(guī)模領(lǐng)先 年新增持有量 存量 開發(fā)量 一線 二線 三線 自留量 年 開發(fā)量 持有量 年 投資收購物業(yè)量 北京華融 strategy20220903 62 開發(fā)與物業(yè)持有協(xié)同互動 ， 為華融商業(yè)地產(chǎn)不斷滾存增加以及優(yōu)化物業(yè)資產(chǎn)池提供可能 商業(yè)物業(yè)開發(fā) 商業(yè)物業(yè)持有 ? 不同城市： ?一線、二線、三線 ? 不同區(qū)位： ?傳統(tǒng)黃金區(qū)、新商業(yè)區(qū) … ? 不同物業(yè)類型： ?綜合體、寫字樓、零售物業(yè)、酒店、公寓 ? 提供增量 ? 提供替換可能 優(yōu)先選擇權(quán) 北京華融 strategy20220903 63 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)明確優(yōu)先級原則 ， 不僅利于控制風(fēng)險保證收益 ， 也有助于長期專業(yè)能力的積累與發(fā)展 酒店 配套公寓 寫字樓 金融街.世紀(jì)中心 商場 片區(qū)規(guī)劃、商業(yè)地產(chǎn)組團開發(fā)： 政府支持為前提，需要政府政策性支持，確保土地區(qū)位具備一定優(yōu)勢，規(guī)劃定位合理，土地價格或付款方式優(yōu)惠 綜合體開發(fā)： 招拍掛拿地，獲取土地一般需要 5億左右資金，特別是城市黃金區(qū)位的地塊。采用何種組合應(yīng)視地段、具體項目特點而定 其他單體物業(yè)： 盡量不開發(fā)，除非極為稀缺地塊，且周邊有良好的互補配套資源。且預(yù)期未來持有經(jīng)營收益率大于內(nèi)部審定標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓大于 ％；商場大于 12％；酒店大于 6％，保證開發(fā)物業(yè)的流動性，為銷售及內(nèi)部自持作準(zhǔn)備 訂單地產(chǎn)： 爭取與國內(nèi)外商業(yè)零售巨頭、酒店連鎖集團結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過訂單地產(chǎn)模式協(xié)同發(fā)展，由對方?jīng)Q策選址、定位，承諾長租合約或建成后購置。雙方協(xié)商確定收益水平。華融商業(yè)地產(chǎn)注重工程管理能力的復(fù)制并鎖定風(fēng)險 優(yōu)先級 高 低 北京華融 strategy20220903 64 在品質(zhì)領(lǐng)先模式下 ， 建議華融商業(yè)地產(chǎn)持有立足未來 ， 建立不同物業(yè)持有標(biāo)準(zhǔn) ， 決策物業(yè)去留 物業(yè)項目持有經(jīng)營贏利性評估 建議不同類型持有物業(yè)收益標(biāo)準(zhǔn) 綜合體： ％ 寫字樓： ％ 零售地產(chǎn)： 12％ 酒店： 6％ 高收益標(biāo)準(zhǔn)不僅保證不同物業(yè)類型的獲利性，遠期打包REITs的市場吸引力，也保證了短期物業(yè)流動性，在必要時可迅速變現(xiàn) 優(yōu)先持有 謹(jǐn)慎持有 50～ 100億規(guī)模 REITs 資產(chǎn)包 配套為主，優(yōu)質(zhì)物業(yè)在資金允許前提下少量持有 物業(yè)持有逐步積累優(yōu)質(zhì)資源，為遠期打包 REITs準(zhǔn)備 持有物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)：高于銀行貸款 3個百分點 北京華融 strategy20220903 65 現(xiàn)階段華融應(yīng)著手對存量物業(yè)資源進行重組 ， 加強戰(zhàn)略持有物業(yè)規(guī)模 ， 加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)及獲利能力 戰(zhàn)略價值 財務(wù)價值 高 低 低 高 －－截至 2022年華融公司物業(yè)價值判斷－－ I II III IV 商業(yè)物業(yè) 開發(fā) 寫字樓全價 值鏈經(jīng)營 酒店持有 商場 持有 物業(yè)名稱 里茲 威思汀 馬哥孛羅 順城 自有投資 預(yù)計市值 10 5 2 物業(yè)名稱 四季商城等 自有投資 預(yù)計市值 20 物業(yè)名稱 金融 *富凱 金陽 金陽 * 通泰 自有投資 預(yù)計市值 注：黃色區(qū)域為金融街控股持有 酒店類物業(yè)持有占據(jù)資金量過大，出售威思汀、馬哥孛羅、順城，可實現(xiàn)最大回款17億元，即使扣除還款，預(yù)計可回收 5～ 8億資金 寫字樓物業(yè)建議以金融街控股為核心進行集中整合 ?反復(fù)強調(diào)要出售 ?威思汀可能不愿意賣，但可吸引戰(zhàn)略投資者，出售部分股權(quán) ?馬哥孛羅、順城沒有負(fù)債，馬哥孛羅在西單公司 北京華融 strategy20220903 66 華融 對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 、 持有經(jīng)營管理平臺選擇有兩種模式 開發(fā)公司 持有經(jīng)營公司 方式一： 開發(fā)與持有分立 方式二： 開發(fā)與持有一體化 特點 金融街控股可定位為純開發(fā)或純持有公司 ? 更有利于專業(yè)化能力的培養(yǎng) ? 責(zé)任更加明確，但要求總部進行管理 ? 更容易為資產(chǎn)打包，為發(fā)行REITs打下基礎(chǔ) 金融街控股作為商業(yè)地產(chǎn)綜合性公司，組合管理開發(fā)、持有 ? 能根據(jù)市場競爭及內(nèi)部資源情況及時、合理的配置資源 ? 開發(fā)與持有能有效溝通，對雙方均有益處 ? 開發(fā)和持有的量可以靈活掌握，有利于穩(wěn)健成長 ? 也可為未來分立發(fā)展奠定基礎(chǔ) 持有 開發(fā) 華融 北京華融 strategy20220903 67 項目組在綜合評估華融實際情況及兩種模式特點基礎(chǔ)上 ， 提出現(xiàn)階段整合建議 建議現(xiàn)階段整合方案： 金昊 酒店持有 持有 開發(fā) 金融街控股 近階段以金昊為載體，整合非上市公司酒店物業(yè) ——威思汀、馬哥孛羅、順城三家酒店，以尋機出售為主導(dǎo)，為華融換取權(quán)益性資金 充分利用上市直接融資渠道，以金融街控股為載體，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，加強優(yōu)質(zhì)綜合體、寫字樓持有，收購整合華融系統(tǒng)內(nèi)其他寫字樓物業(yè)資源。商場、酒店以配套為主導(dǎo)，謹(jǐn)慎持有。 ＋ 類別 產(chǎn)權(quán)人寫字樓F3 控股A5 控股金融大廈 控股富凱 控股金陽大廈 控股金陽大廈 開發(fā)通泰大廈 金通泰國企大廈 控股商業(yè)等 控股酒店維思汀 金昊里茲 控股順城飯店 華融馬克孛羅 西單公寓F124 控股B3 金昊目前華融系統(tǒng)內(nèi)物業(yè)資源 北京華融 strategy20220903 68 華融應(yīng)維持上市公司的控股權(quán) ， 在上市公司增發(fā)或配股時 ， 就需要在增資和股權(quán)攤薄之間做出權(quán)衡 未來三年發(fā)展基本要求 ? 收入增長率 —— 15％～ 20％ ? 利潤率 —— 20％以上 ? 資產(chǎn)負(fù)債率 —— 70％以下 ? 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 —— ? 優(yōu)質(zhì)物業(yè)面積年增長 10％～ 15％ 保持控股地位 ? 可以保障業(yè)務(wù)發(fā)展 ? 為保持控股地位，在配股情況下，未來至少要增加 5億 資本金投入 配股情況下的資金狀況 可配 獲得 10股配 3股 集團需要出資 增發(fā)情況下的資金狀況 490290232680100000623250100000202200300000400000500000600000最多 中等 增資1 0 億 最少獲得 49億資金 獲得 23億資金 % % % % 獲得 10億資金 獲得 6億資金 增發(fā)后集團持股比例 北京華融 strategy20220903 69 另外金融街控股長期應(yīng)重點培育對投資決策 、 品牌建設(shè) 、 融資及資本運作能力 ， 但短期內(nèi)首先應(yīng)快速提升商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)能力 概念圖 金融街 投資 決策 工程 建造 營銷 策劃 物業(yè) 管理 資金 運作 規(guī)劃 設(shè)計 政府 公關(guān) 品牌 管理 戰(zhàn)略 聯(lián)盟 片區(qū) 規(guī)劃 持有 運營 重點突破，建立自有核心能力 短期內(nèi)應(yīng)快速加強商務(wù)地產(chǎn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的決策能力和實施能力 核心優(yōu)勢突出，均衡發(fā)展！ 長期培養(yǎng) 迅速加強 這一頁放到前面去 北京華融 strategy20220903 70 未來三年打造商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢的具體行動計劃及里程碑 任務(wù) 里程碑 時間計 劃 資源需求 責(zé)任人 集中資源 ，整合現(xiàn)有資產(chǎn) 出售酒店資產(chǎn)全部或者部分股權(quán) ， 所剩部分整合到金昊公司體內(nèi) ， 由其負(fù)責(zé)持有 ， 并尋找機會出售 ? 售出順城 、 馬哥孛羅和威斯汀酒店的全部或者部分股權(quán) ， 獲得資金 越快越好 ，盡量在 2022年內(nèi)完成 ? 各部門協(xié)作 ? 外部資產(chǎn)評估機構(gòu) ? 整合領(lǐng)導(dǎo)小組支持 ? 公司領(lǐng)導(dǎo) ? 戰(zhàn)略發(fā)展部 ? 資產(chǎn)管理部 以金昊公司作為上市公司體外的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營主體 ， 進行各項目公司寫字樓資產(chǎn)的整合；各項目公司在整合完畢后退出 ? 資產(chǎn)整合整合完畢 ? 退出的公司：敬遠 、 富景 、 德勝 、西單 盡快完成 ，考慮到德勝等在建項目 ，應(yīng)在 2022年內(nèi)完成 ? 各部門協(xié)作 ? 整合領(lǐng)導(dǎo)小組支持 ? 公司領(lǐng)導(dǎo) ? 戰(zhàn)略發(fā)展部 ? 資產(chǎn)管理部 金融街控股作為未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營主體 ， 爭取盡量多的開發(fā)量 ， 并可考慮將部分體外資產(chǎn)置換進去 ? 增加土地儲備 ，開發(fā)面積維持每年 10％ 左右的增長量 ? 將非上市公司的其他商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)收購或置換 2022年內(nèi)完成 ? 相應(yīng)業(yè)務(wù)部門支持 ? 相應(yīng)業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)主管 北京華融 strategy20220903 71 未來三年打造商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢的具體行動計劃及里程碑 （ 續(xù) ） 任務(wù) 里程碑 時間計 劃 資源需求 責(zé)任人 加強核心能力建設(shè) 打造商業(yè)物業(yè)經(jīng)營研究能力 ? 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展研究 ? 物業(yè)持有經(jīng)營新模式探索 ? 資本市場及融資渠道研究 研究結(jié)果評審?fù)ㄟ^ 2022年內(nèi)完成 ? 相應(yīng)業(yè)務(wù)部門支持 ? 戰(zhàn)略發(fā)展部 ? 金融街控股公司 ? 加強流程標(biāo)準(zhǔn)化制度化建設(shè) 、 產(chǎn)品研究和設(shè)計規(guī)劃 、 營銷能力 項目評審?fù)ㄟ^ 2022年內(nèi)完成 ? 公司支持 ? 外部人力資源公司 ? 金融街控股公司 北京華融 strategy20220903 72 目錄 182。 戰(zhàn)略回顧 182。 發(fā)展戰(zhàn)略 182。 戰(zhàn)略舉措 ? 打造商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢 ? 構(gòu)建住宅地產(chǎn)平臺 ? 關(guān)注金融產(chǎn)業(yè)機會 ? 優(yōu)化內(nèi)部資源配置 ? 擴充外部融資渠道 ? 系統(tǒng)開展品牌經(jīng)營 182。 組織體系 北京華融 strategy20220903 73 華融系統(tǒng)內(nèi)多家公司曾 /正參與住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 華融系統(tǒng)內(nèi)的住宅業(yè)務(wù) 公司 資本金 歷史項目 開發(fā)進程 備注 非上市公司 嘉鴻 與西城區(qū)住宅開發(fā)公司合資 ， 注冊資本金1000萬 昌平區(qū)龍澤苑 45萬平米住宅 樓盤已售完 ? 中美政府住房合作示范項目 ， 獲多項榮譽 ? 均價 4942元 /平米 ， 十年間貢獻凈利潤 金易 2022年成立 ， 注冊資本金 1000萬 豐臺區(qū)西馬 .金潤家園 ， 57萬平米住宅 一期 27萬平米已建完 ， 二期在建 ? 樓盤均價 5400元 /平米到7400元 /平米不等 富景 NA 真 武 廟 高 檔 住 宅 6萬平方米 2022年年底交房 敬遠 NA 敬遠國際公寓 建成租售中 ? 底商＋公寓 上市公司 重慶 2022年成立 ， 2022年增至 1億資本金 天賜龍都住宅項目 占地 20萬平米 已轉(zhuǎn)讓 已實現(xiàn) 3萬多平米銷售面積 南昌 2022年成立 ， 注冊資本 南昌紅角洲 30萬平米住宅項目 項目前期開工中 惠州 2022年成立 ， 注冊資本 3億