【正文】 工廠隨著地價的上漲以及人力成本的增加工業(yè)區(qū)外移 ,市區(qū)以智力型產(chǎn)業(yè)為主 ,對商務(wù)樓產(chǎn)生強烈需求 , CBD出現(xiàn) 主觀原因 客觀原因 城市發(fā)展第二階段 商務(wù)樓需求量少 住宅投資市場可觀 住宅可辦公性 定位 :前瞻性 雖然目前商務(wù)樓市場較小 ,但是泉州工業(yè)基礎(chǔ)發(fā)達 , 未來的城市必將隨著工業(yè)的高速發(fā)展進入后工業(yè)時代 ,對商務(wù)樓的需求也將隨著時代的變遷而釋放強烈的剛性需求 . 城市產(chǎn)業(yè)鏈的把握 特殊資源的整合 關(guān)鍵點 商務(wù)樓產(chǎn)品定位 產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心 泉州產(chǎn)業(yè)特色 特殊資源的整合 體育產(chǎn)業(yè) 創(chuàng)造財富神話 政府稅收優(yōu)惠 重點企業(yè)進行補貼 定位 寫字樓定位 研發(fā) \外貿(mào) \物流 \品牌管理 \策劃 \咨詢 \廣告 \網(wǎng)絡(luò) 十二大智能化系統(tǒng) 樓宇自控系統(tǒng) 有線電視系統(tǒng) 安全防范系統(tǒng) 局域網(wǎng)系統(tǒng) LED屏顯系統(tǒng) 計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 智能防雷系統(tǒng) 智能一卡通系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 背景音樂系統(tǒng) UPS蓄電系統(tǒng) 公共網(wǎng)絡(luò)會議室 ◆ 智能 /數(shù)字化 生態(tài)辦公空間 網(wǎng)絡(luò)會議室 午睡豆莢 酒店定位 住宅定位 商務(wù)定位 酒店定位 商業(yè)引擎 公寓定位 體育定位 新泉州HOPSCA 綜合體 泉州酒店行業(yè)現(xiàn)狀 普通酒店過剩 ,頂級酒店稀缺 五星級酒店名不符實 ,軟件配置不高 缺乏國際品牌的五星級飯店 未來 4年，預(yù)計泉州市將新建 10家五星級豪華酒店 配套與形象 ? 商務(wù)配套 ? 公寓配套 ? 體藝配套 ? 行政配套 ? 區(qū)域形象 ? 項目形象 泉州高端國際商務(wù)社交平臺 泉州首座國際一線品牌的五星級酒店 酒店定位 本項目酒店定位 酒店品牌嫁接 洲際酒店 四季酒店 希爾頓酒店 萬豪酒店 大堂展示 豪華套房 行政套房 體育定位 住宅引擎 商務(wù)定位 酒店定位 商業(yè)定位 公寓定位 體育定位 新泉州HOPSCA 綜合體 體育場館三重功能 場館主功能：使用功能 競技體育與民用體育 大型娛樂節(jié)目承辦 展示宣傳與城市慶典 場館次功能：場館商業(yè) 餐飲、娛樂、運動專賣、展示等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動，人氣的聚集，商業(yè)氛圍的促進 場館次功能：大眾健身 壁球館、網(wǎng)球場、籃球場、健身房、乒乓球室 ………… 本項目體育場館定位： 國際體藝中心 七、運營策略 ?開發(fā)運營策略 ?經(jīng)濟測算 ?整合運營策略 ?附加值策略 ?企業(yè)運營模式 開發(fā)策略 住宅開發(fā) 以商業(yè)意向招商開展和配套建設(shè)的大背景下完成進行住宅快速銷售，以“低開高走、小步快跑”的價格策略來實現(xiàn)資金的快速回籠。建議一期開放 2萬平方米的樣板區(qū)，以住宅的實景環(huán)境打動消費者。后期以不同的復(fù)合利益點進行推廣， 商業(yè)開發(fā) 建議先租賃后出售，動態(tài)調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)，促進居住氛圍，后期集中反映利潤點。建議一期建立 2萬平方米的餐飲娛樂商業(yè)樣板聚集人氣。 產(chǎn)品開發(fā)策略 開發(fā)策略 公寓開發(fā) 作為投資型與暫居型的物業(yè)，要先行炒作區(qū)域前景以及酒店式服務(wù)的附加值，以住宅銷售與商業(yè)招商推廣為背景進行適當(dāng)推量，建議每年以 34萬平方米的體量供應(yīng)，穩(wěn)步完成銷售。 辦公開發(fā) 商務(wù)氛圍的形成是建立在居住與商業(yè)氛圍形成的基礎(chǔ)之上，所以辦公產(chǎn)品將在五年后居住人口逐漸增多，商業(yè)全面啟動再進行推廣。 物業(yè)類型 總量 (萬平方米 ) 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 操作節(jié)奏 住宅 60 整合資源 推 18萬 推 18萬 推 12萬 推 12萬 社區(qū)商業(yè) 3 推 推 1萬 推 1萬 推 商業(yè) 13 餐飲娛樂 招商 2萬平方米餐飲娛樂樣板區(qū)開放 樣板商業(yè)營業(yè) 大賣場進駐 百貨 /名品等業(yè)態(tài)進駐 全面營業(yè) 推 5萬 推 5萬 推 3萬 公寓 19 推 2萬 推 3萬 推 3萬 推 3萬 推 4萬 推 4萬 辦公 5 開工建設(shè) 推 3萬 推 2萬 酒店 3 招商 營業(yè) 命名年份 海西元年 海西奧運年 海西教育年 海西體驗?zāi)? 海西生活年 海西商業(yè)年 海西 商務(wù)年 海西 品牌年 開發(fā)策略 開發(fā)節(jié)奏推進表 開發(fā)策略 一期重要工作時間節(jié)點 ? 2022年 8月份 — 媒體公開亮相、市區(qū)接待中心進場 ? 2022年 9月份 — 大型售樓處進場，進行客源蓄水與管理 ? 2022年 10月份 — 2萬平方米樣板商業(yè)街以及樣板生活區(qū)先行開工、招商工作開展 ? 2022年 5月份 — 推出第一批房源 ? 2022年 7月份 — 推出第二批房源 ? 2022年 10月份 — 推出第三批房源 經(jīng)濟 測算 物業(yè)類型 體量（平方米） 價格（元 /平方米） 住宅 600000 5200 社區(qū)商業(yè) 30000 10000 純商業(yè) 130000 10000 酒店 30000 10000(成本價折算） 酒店公寓 50000 5200 獨立公寓 80000 5200 SOHO 60000 5200 寫字樓 50000 6200 公建 30000 0 注 :造價與售價均按毛坯標(biāo)準(zhǔn) 測算價格：按市場價格測算，非銷售價格 ?項目總銷售收入： 631800萬元 ?項目總成本： ?項目總利潤： ?項目成本利潤率： % 測算結(jié)果 一期測算結(jié)果： ?項目總銷售收入： 105400萬元 ?項目總成本： ?項目總利潤： ?項目成本利潤率： 30% 整合策略 營銷公司： 泉州海星房地產(chǎn)咨詢有限公司 景觀公司： 美國貝爾高林景觀設(shè)計公司 設(shè)計公司： 深圳大學(xué)建筑設(shè)計院 商業(yè)運營公司： 波特商業(yè)運營管理公司 凱迪商業(yè)運營策劃管理公司 會所運營公司： 深圳華僑城會所管理公司 體育運營公司： 瑞士贏方體育傳媒公司 酒店運營公司： 尼斯酒店管理公司、洲際酒店管理公司 物業(yè)公司： 第一太平戴維斯 (顧問 ) 廈門廈房物業(yè)管理公司 ? 著眼市場、統(tǒng)籌整合、資源最大化整合 附加值 策略 ? 成立“海西會”客戶服務(wù)平臺，公開招募“海西會”的會員 ? 針對會員購買物業(yè)的類別、時間、誠信度設(shè)置相應(yīng)的附加值。 教育附加值 :建議引進全英式教育的幼兒園作為社區(qū)配套 ,重點推薦 英國 Nord Anglia教育集團 ，原則只對海西購房群體開放。 體育館附加值 :可持業(yè)主卡每月可免費使用場館內(nèi)設(shè)施若干次、贈送業(yè)主賽事、演唱會門票等。 商業(yè)附加值 :業(yè)主用 VIP卡享受商業(yè)街的“一卡通”購物折扣優(yōu)惠。 酒店附加值 :免費體驗三天入住、享受酒店房間、會議室 ,商務(wù)中心預(yù)訂的相關(guān)折扣 . 醫(yī)療附加值 :可特別享有第一醫(yī)院的多種服務(wù) ,如定期免費體檢 ,建立專門的社區(qū)醫(yī)療檔案，專家上門診療等。 交通附加值： 免費的社區(qū)巴士與公交系統(tǒng)的逐步完善，設(shè)置社區(qū)公交卡，解決客戶對項目的心理抗性。 萬科模式 專業(yè)化品牌擴張型 領(lǐng)跑者 、專業(yè)化、品牌化路線 跨區(qū)域品牌擴張，塑造了全國性的品牌 江湖盟主策略 塑造時尚現(xiàn)代的新都市生活 打造的是白領(lǐng)社會 企業(yè)模式 金地模式 專業(yè)化精品型 精品路線，品牌與企業(yè)成長性很強 開始由區(qū)域市場向全國市場擴張 有天有地形成一種城鎮(zhèn)的生活 打造的是中產(chǎn)階級社會 世茂模式 規(guī)?；瘜嵙U張型 在強勢品牌帶動下的規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)模化營銷 縱向一體化的企業(yè)運作 模式化產(chǎn)品路線、連鎖化經(jīng)營 打造多功能國際濱水豪宅 企業(yè)模式 :城市 HOPSCA運營專家 海 西 模 式 企業(yè)模式 技術(shù)領(lǐng)先、概念領(lǐng)先為基礎(chǔ) 達到高度專業(yè)化 強調(diào)資源整合和戰(zhàn)略聯(lián)盟 面向大眾的根本性需求 聯(lián)手多家世界 500強企業(yè) 塑造新城心的造城運動