【正文】 完成各類可售部分平面圖、效果圖及建模圖，完成項(xiàng)目綜合配套項(xiàng)目的各類圖形設(shè)計(jì)，協(xié)助完成模型的制作。（二）、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)：能夠完整的表現(xiàn)產(chǎn)品概念及項(xiàng)目特色，完成項(xiàng)目售樓部、會(huì)所、樣板房裝修、裝飾方案及施工圖設(shè)計(jì)，并對(duì)施工進(jìn)行督導(dǎo)。（三）、景觀規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)：鑒于項(xiàng)目資源的豐富獨(dú)有性、主題概念的國(guó)際性及多元復(fù)合性的特點(diǎn)，本項(xiàng)目必須由國(guó)際頂尖的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的園林環(huán)境設(shè)計(jì)，完成項(xiàng)目總體景觀設(shè)計(jì)方案及擴(kuò)充方案，出具景觀設(shè)計(jì)報(bào)告，進(jìn)行景觀說明，分析功能描述等工作，并制定可用于銷售之各種景觀環(huán)境效果圖及提供示意圖，協(xié)助模型制作。（四）、專家團(tuán)隊(duì)：選定區(qū)域經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)學(xué)、文化類方面的專家為主的專家團(tuán)，協(xié)助區(qū)域研究、經(jīng)營(yíng)模式、多種文化體系等模式體系的建立，配合營(yíng)銷推廣的若干媒體協(xié)作及活動(dòng)操作，并選定一至兩人為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)理論方面的形象代言人及帶頭人，并組織專家論壇，輿論造勢(shì)等工作。（五）、管理公司:聘請(qǐng)國(guó)際背景知名管理公司實(shí)行顧問式管理，提出初步管理方式及管理費(fèi)用測(cè)試及服務(wù)內(nèi)容的擬訂；（六）、經(jīng)營(yíng)管理：聘請(qǐng)國(guó)際背景知名經(jīng)營(yíng)公司實(shí)行顧問或合作成立公司的方式對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理工作，提出經(jīng)營(yíng)方式，在項(xiàng)目前期規(guī)劃階段提供專業(yè)建議，并對(duì)收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，結(jié)合營(yíng)銷模式提出合理經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等項(xiàng)工作。以上羅列的合作伙伴如以下單位可參考：總體規(guī)劃：美國(guó)SWY公司景觀規(guī)劃：香港巴馬丹拿國(guó)際公司建筑設(shè)計(jì)：香港何顯毅建筑師樓景觀園林設(shè)計(jì)：貝爾高林(香港)有限公司樣板房裝修設(shè)計(jì)：香港柏濤室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司：戴德梁行木結(jié)構(gòu)別墅建造公司：加拿大住宅產(chǎn)業(yè)上海公司第十一節(jié)、 工程建設(shè)管理的建議建立一套工程管理機(jī)制及質(zhì)量監(jiān)督體系，以過程精品為工程管理主旨，在選材、施工、質(zhì)檢等方面做好細(xì)節(jié)，保證品質(zhì)。第十二節(jié)、 項(xiàng)目開發(fā)策略建議一、 當(dāng)前個(gè)案開發(fā)策略分析縱觀當(dāng)前南昌市整個(gè)別墅開發(fā)現(xiàn)狀，基本上是先以低端的豪華公寓、聯(lián)排別墅開發(fā)切入市場(chǎng)，然后才推出高端雙拼、獨(dú)立別墅。如歐洲城公寓推在前面；綠地山莊的先推聯(lián)排；主題公園先推公寓和排屋等。這種由低到高分期滾動(dòng)的開發(fā)模式較為保險(xiǎn)，使得整個(gè)樓價(jià)有逐步上升、增值的表象，但同時(shí)也給客戶形成一個(gè)檔次很低的形象。二、 項(xiàng)目開發(fā)策略建議鑒于本項(xiàng)目體量才10萬(wàn)平米左右，從策略上分兩期開發(fā)為妥，這樣可以減輕資金壓力，以首期利潤(rùn)來(lái)啟動(dòng)二期的開發(fā)，不僅抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)，周期縮短，也可獲得更高的資金回報(bào)。具體為首期開發(fā)2/5的體量，二期開發(fā)3/5的體量，每期三類產(chǎn)品按此比例進(jìn)行。同時(shí)在首期開發(fā)時(shí)，大部份配套景觀同步啟動(dòng)，為首期銷售創(chuàng)造好的景觀形象、配套條件，同時(shí)也為二期搭建好營(yíng)銷平臺(tái)。 第十三節(jié)、價(jià)格策略一、價(jià)格定位：結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)客戶、產(chǎn)品品質(zhì)及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案價(jià)格，項(xiàng)目獨(dú)立別墅價(jià)格定位均價(jià)：6000元/平米；雙拼別墅價(jià)格定位均價(jià)：5000元/平米；聯(lián)排別墅價(jià)格定位：4500元/平米二、定位依據(jù)目標(biāo)客戶接受度針對(duì)享受型目標(biāo)客戶所需的獨(dú)棟別墅、雙拼別墅，本項(xiàng)目擁有一線的景觀、低容積率及低密度等高品質(zhì)，而市場(chǎng)空檔存在；對(duì)上升型客戶需求的聯(lián)排別墅，本項(xiàng)目根據(jù)其價(jià)格上的承受力，以前線景觀為依托，迎合市場(chǎng)，造就高密度、高容積率的規(guī)劃。 價(jià)格策略根據(jù)本項(xiàng)目的板塊認(rèn)知度及區(qū)域價(jià)值因素，在價(jià)格策略上以一種競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)攻擊市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)5000元——7000元這個(gè)市場(chǎng)空檔，使其具有競(jìng)爭(zhēng)性和未來(lái)的增值性。獨(dú)棟、雙拼攻擊歐洲城，聯(lián)排補(bǔ)位高教區(qū)需求。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案價(jià)格歐洲城獨(dú)棟別墅： 10000—12000元平米萬(wàn)科聯(lián)排別墅： 3900元/平米綠地山莊聯(lián)排別墅：3800元/平米白金翰獨(dú)棟別墅：5500元/平米第十四節(jié)、 推盤方案及步驟建議一、推盤方案根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)策略，各類產(chǎn)品每期都有。因而推盤總體思路上以雙拼、獨(dú)棟樹立產(chǎn)品高端形象來(lái)獲得利潤(rùn)的最大點(diǎn)，以聯(lián)排托市來(lái)吸引人氣，在價(jià)格上高開低走，結(jié)合活動(dòng)、廣告集中在解籌日3天出貨，迅速回籠資金。推盤方案擬以四個(gè)階段進(jìn)行：客戶登記階段、認(rèn)籌階段、解籌階段，尾貨促銷階段。二、步聚建議A、 客戶登記期B、 認(rèn)籌期C、 解籌期 D、尾貨期第三部份：企劃推廣第一章 品牌形象之推廣總精神及廣告主題第一節(jié)、整合傳播平臺(tái)搭建營(yíng)銷平臺(tái)的構(gòu)建將解決的問題是，在哪個(gè)層面上開展?fàn)I銷策劃工作，如何對(duì)整合傳播的資源進(jìn)行合理的利用和配合，以便直接服務(wù)于銷售，擬建立：“公關(guān)活動(dòng)+新聞媒體+廣告組合”三位一體的整合傳播平臺(tái)，針對(duì)各期的不同任務(wù)，選擇不同的平臺(tái)組合向受眾傳達(dá)信息。第四章企劃推廣介入時(shí)機(jī)及推廣步驟擬定一、介入時(shí)間的建議以全程營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷、情景營(yíng)銷的總體推廣精神和項(xiàng)目品牌塑造，建議項(xiàng)目完成前期開發(fā)工作時(shí)，以項(xiàng)目品牌發(fā)布及開工奠基儀式開始介入企劃推廣，以便從營(yíng)銷上進(jìn)行全程的把控。二、推廣步驟擬定整個(gè)推廣劃分為籌備期、預(yù)熱期、公開期、強(qiáng)銷期、保溫期五個(gè)階段。各階段的時(shí)間安排、主要任務(wù)及平臺(tái)的利用和資金分配如下表：內(nèi)容 項(xiàng)目階段 目的 主要任務(wù) 操作策略籌備期 為項(xiàng)目規(guī)劃、景觀、單體做好建議與修改正 主題概念的內(nèi)部建議 社區(qū)內(nèi)的工程建造建議 游艇資源的利用建議 市場(chǎng)調(diào)查修正 溝通渠道的建立 VI系統(tǒng)的建立 宣傳道具制作 各類子方案制定 做好前期資源整合，以開展對(duì)后期的支持服務(wù)，對(duì)概念高度保密，保證公開上市的新鮮感預(yù)熱期 為項(xiàng)目公開造勢(shì)，醞釀概念，引起公眾關(guān)注和向往 地塊炒作 資源炒作 概念炒作 高度一體炒作，連貫發(fā)力，對(duì)消費(fèi)和投資方向順勢(shì)引導(dǎo)公開期 試探市場(chǎng)反應(yīng)和產(chǎn)品接受度，試探價(jià)格策略 主題概念上市 賣點(diǎn)打包 對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵拔高 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)組織 媒體關(guān)系的聯(lián)系組織 社區(qū)人氣的制造 媒體造勢(shì)引導(dǎo)需求，樹立的全新的住宅消費(fèi)價(jià)值觀，造成在萬(wàn)眾關(guān)注期待下引出項(xiàng)目的場(chǎng)面強(qiáng)銷期 在最短的時(shí)間，用最快的手法推貨，形成市場(chǎng)焦點(diǎn) 制造強(qiáng)勢(shì)的廣告效果形成兩個(gè)城市的瞬時(shí)關(guān)注溫泉概念的全面上演制造熱銷搶購(gòu)場(chǎng)面形成社會(huì)上的話題效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的理性引導(dǎo) “轟炸與精準(zhǔn)結(jié)合”的廣告策略和“低開高走”的價(jià)格策略聯(lián)動(dòng)開展攻勢(shì)：超值性價(jià)比——突破心理價(jià)差——購(gòu)買行為保溫期 保證項(xiàng)目和概念持續(xù)的溫度，持續(xù)產(chǎn)生銷量，為一期入住和二期上市準(zhǔn)備 傳播新的形象形式保鮮運(yùn)用長(zhǎng)時(shí)效的媒體傳播媒體的支持給項(xiàng)目肯定利用業(yè)主的口碑炒作展開連續(xù)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) 廣告持續(xù)擴(kuò)大影響，用高端的客戶服務(wù)理念介入，完成一個(gè)新鮮的社區(qū)到一個(gè)成熟社區(qū)的進(jìn)化第四章廣告推廣預(yù)算及分配本項(xiàng)目推廣費(fèi)用取費(fèi)原則（1）、本項(xiàng)目推廣費(fèi)用不包含用于展示接待中心的硬件投資費(fèi)用；（2）、營(yíng)銷推廣費(fèi)按1%取費(fèi)?！茝V費(fèi)用約為：490萬(wàn)元。 本項(xiàng)目費(fèi)用分配原則首次公開發(fā)售對(duì)項(xiàng)目整體的開發(fā)和發(fā)展具有決定性的影響，開盤成功與否是后續(xù)工作的重點(diǎn)及第一步，故第一炮走紅至關(guān)重要。因此在項(xiàng)目開盤前的媒介投入也至關(guān)重要，其次之后的銷售推廣仍將是推廣重點(diǎn)。但鑒于前期主力銷售已經(jīng)完成，推廣平臺(tái)已經(jīng)大部分建立，故在費(fèi)用分配上比重相對(duì)小一點(diǎn)，媒介選擇可以相對(duì)單一。在持續(xù)發(fā)展期的廣告推廣密度無(wú)須過大，但要保持一定爆光量。結(jié)合以上分析，在費(fèi)用分配的階段性問題上，媒介不可平均分配，須呈現(xiàn)出前期、中期、持續(xù)期，由多至少的局面，原則上前期投放效果將大大決定后期投放費(fèi)用，故本次方案將重點(diǎn)研究前期的各項(xiàng)媒介安排。各類費(fèi)用分配基本比例費(fèi)用分配合理性，是資源適用合理性的實(shí)際表現(xiàn)，必須根據(jù)總體思路體系進(jìn)行分配布局，我們?cè)诔浞址治黾翱紤]了以上各類媒介的作用后進(jìn)行以下初步分配。 A、報(bào)紙廣告——包括硬件廣告、夾報(bào)及新聞炒作，約占推廣費(fèi)用總額的25%。B、電視廣告——包括形象廣告以及電視廣告雜志。約占推廣費(fèi)用總額的15%。C、電臺(tái)廣告——包括專題節(jié)目、常用促銷廣告。約占推廣費(fèi)用總額的1%。D、公關(guān)促銷活動(dòng)——包括各階段的展銷會(huì)配合節(jié)假日的公關(guān)活動(dòng)。約占推廣費(fèi)用總額的30%。E、廣告品制作——包括電視廣告的拍攝、樓書、夾報(bào)、單張、POP、各類展示系統(tǒng)、銀行按揭、付款方式、貸利率表、裝修標(biāo)準(zhǔn)等、約占推廣費(fèi)用總額的15%。F、戶外廣告——燈箱、路牌等。約占推廣費(fèi)用總額的10%。G、其他及不可預(yù)見類。約占推廣費(fèi)用總額的4%。 20 / 2