【正文】 位置建議。（四）根據(jù)擬選址輻射區(qū)域內(nèi)市場的目標(biāo)客戶結(jié)構(gòu)，運(yùn)用“網(wǎng)點(diǎn)類型決策模型”測算確定選址網(wǎng)點(diǎn)類型和服務(wù)功能區(qū)布局，同時(shí)根據(jù)新型網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，編制網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)部功能布局平面設(shè)計(jì)要求和提供相關(guān)參考依據(jù)。第十二條 各分行電銀部承擔(dān)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址中自助服務(wù)區(qū)定位、機(jī)具選型以及單臺(tái)點(diǎn)選址、商務(wù)談判等工作，具體職責(zé)為：（一）參與營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址、布局規(guī)劃及功能定位等過程管理，對(duì)自助服務(wù)區(qū)功能定位、選型提出具體需求。（二）承擔(dān)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)自助區(qū)定位、離行式自助服務(wù)區(qū)及租賃公共場所擺放自助設(shè)備選址管理工作。（三）編制離行式自助服務(wù)區(qū)及租賃公共場所擺放自助設(shè)備選址中長期規(guī)劃和年度計(jì)劃。（四）承擔(dān)單臺(tái)點(diǎn)選址、布設(shè)及商務(wù)談判等全部工作。第十三條 各分行后勤部門承擔(dān)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)購置、租賃合同簽訂和辦理產(chǎn)權(quán)過戶及產(chǎn)權(quán)交驗(yàn)接收、管理等工作，具體職責(zé)為：（一）根據(jù)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址批復(fù)內(nèi)容，核準(zhǔn)房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬、性質(zhì)，組織相關(guān)部門依照國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)合同文本與房地產(chǎn)商或業(yè)主洽談合同具體條款，完善合同條款內(nèi)容，尤其洽商明確滿足營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營運(yùn)各項(xiàng)指標(biāo)的需求、交付使用日期及違約條款，維護(hù)我行權(quán)益。（二）按程序報(bào)送相關(guān)部門審核和分行領(lǐng)導(dǎo)審批，草擬合同樣本，送預(yù)算部審核、合規(guī)部審定，或按規(guī)定須總行審定的項(xiàng)目交由分行合規(guī)部上報(bào)總行合規(guī)部審定。（三）簽訂購置、租賃合同及物業(yè)管理協(xié)議，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理購置、租賃合同報(bào)備，組織相關(guān)部門驗(yàn)收、辦理交驗(yàn)手續(xù)、接收和房產(chǎn)或房地產(chǎn)物業(yè)管理。（四）辦理購置房地產(chǎn)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)權(quán)證。第十四條 各分行預(yù)算部承擔(dān)費(fèi)用核準(zhǔn)和評(píng)估等工作，具體職責(zé)為：（一）核定分行網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃中符合總行新建或可遷址相關(guān)規(guī)定的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)用額度。（二）承擔(dān)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址前期評(píng)估委托或本行自行組織評(píng)估工作。（三）參與編制分行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址實(shí)施細(xì)則及操作流程，負(fù)責(zé)費(fèi)用審核。（四）根據(jù)《交通銀行財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)手冊》規(guī)定，屬于分行自行審批項(xiàng)目，根據(jù)分行財(cái)審會(huì)審定結(jié)論，核定限購價(jià)格、面積和總額；需上報(bào)總行審批項(xiàng)目，組織材料行文上報(bào)總行審批。（五）參與購置或租賃房產(chǎn)合同審核工作，復(fù)核房地產(chǎn)權(quán)屬、性質(zhì)及相關(guān)合同、協(xié)議等資料。（六）組織營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址合規(guī)性及效益性后評(píng)估。第十五條 分行合規(guī)部對(duì)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址提供法律咨詢，對(duì)合同及涉及我行利益的買賣行為進(jìn)行法律審查。第十六條 分行審計(jì)和監(jiān)察部門對(duì)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址活動(dòng)的全過程實(shí)施監(jiān)督。第十七條 分行人力資源部、會(huì)計(jì)部、信息技術(shù)部、保衛(wèi)部等相關(guān)部門，參與營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址論證和評(píng)估，根據(jù)各自職責(zé)范圍提出營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址定位相關(guān)需求。第四章 營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址的方式及流程第十八條 營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址分為分行自主選址和委托代理機(jī)構(gòu)選址兩種方式。（一）分行自主選址：是指由分行自行組織，員工參與，相關(guān)職能部門按照營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址的職責(zé)分工，相互協(xié)作完成的選址行為。員工個(gè)人推薦備選網(wǎng)點(diǎn)地址被采納，分行應(yīng)給予其相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。（二）委托選址：是指由分行與有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)簽訂委托選址協(xié)議，委托中介機(jī)構(gòu)根據(jù)分行選址委托內(nèi)容要求，通過調(diào)研、專家論證，形成選址可行性分析報(bào)告，為分行選址決策提供參考的選址行為。第十九條 選擇委托中介機(jī)構(gòu)依據(jù)《交通銀行集中采購管理辦法》辦理。第二十條 營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址流程詳見附件1和附件2。第五章 營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址的前期評(píng)估第二十一條 營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址的前期評(píng)估是針對(duì)規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)選型定位、人員配置、合理性及適用性、費(fèi)用來源和經(jīng)濟(jì)效益，所在城市發(fā)展趨勢、周邊客戶群體品質(zhì)、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬性質(zhì)、城建及消防手續(xù)辦理和法律糾紛等，進(jìn)行綜合評(píng)估的過程。第二十二條 前期評(píng)估內(nèi)容：（一）結(jié)合城市發(fā)展近期各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)擬選房產(chǎn)所在地段或區(qū)域（三公里范圍），現(xiàn)在和潛在的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，綜合評(píng)判其經(jīng)濟(jì)效益，預(yù)測業(yè)務(wù)發(fā)展、盈利預(yù)期及利潤升值空間。（二）在基本滿足營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址原則的前提下，評(píng)估備選房產(chǎn)是否處在城市規(guī)劃或區(qū)域規(guī)劃核心位置；是否臨近大型商貿(mào)、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和中高尚居民社區(qū)；區(qū)域未來人口增量和購買力增速是否超過城市發(fā)展平均水平；是否多家銀行云集一個(gè)區(qū)域或商業(yè)街區(qū)，已形成“集約效應(yīng)”；房地產(chǎn)升值潛力是否大于城市其他區(qū)域，房地產(chǎn)現(xiàn)價(jià)值區(qū)域?qū)Ρ葦?shù)據(jù)是否占優(yōu)勢和具有說服力；剩余房地產(chǎn)齡是否滿足營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展需求；是否處于城市建設(shè)規(guī)劃拆遷紅線范圍；房地產(chǎn)是否存在被抵押或在建工程質(zhì)押；有無產(chǎn)權(quán)等法律糾紛等等。（三）根據(jù)備選房產(chǎn)周邊其他金融機(jī)構(gòu)設(shè)置情況和區(qū)域主要競爭目標(biāo)對(duì)象業(yè)務(wù)發(fā)展數(shù)據(jù)（建筑面積、網(wǎng)點(diǎn)類型、開業(yè)時(shí)間、存貸款規(guī)模和業(yè)務(wù)辦理狀況等），確定行業(yè)競爭對(duì)象，推測和評(píng)判選址網(wǎng)點(diǎn)將可能競得的市場份額與本行策劃該選址網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃目標(biāo)的一致性。（四）調(diào)研核準(zhǔn)備選房產(chǎn)及周邊同類型房源售價(jià)和租金情況，評(píng)價(jià)備選房產(chǎn)售價(jià)與本樓位租金或備選房產(chǎn)售價(jià)與周邊同類樓盤租金之比值是否在15倍以內(nèi)，若大于15倍必須有詳實(shí)的理由。（五）據(jù)實(shí)測算合理的投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)，擬設(shè)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)日平均存款余額是否在第四年末達(dá)到大于40倍的投資額。第二十三條 各分行必須運(yùn)用“網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃系統(tǒng)”對(duì)網(wǎng)點(diǎn)客戶結(jié)構(gòu)評(píng)分，對(duì)網(wǎng)點(diǎn)類型、柜臺(tái)設(shè)置、營業(yè)面積等進(jìn)行測算，對(duì)暫不符合“網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃系統(tǒng)”測算條件的網(wǎng)點(diǎn)也應(yīng)參照網(wǎng)點(diǎn)類型選擇模型原理收集相關(guān)數(shù)據(jù)并進(jìn)行手工測算，測算結(jié)果及具體數(shù)據(jù)必須作為營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址前期評(píng)估的參考資料。第二十四條 各分行備選網(wǎng)點(diǎn)人力資源配置應(yīng)符合《交通銀行新建支行籌建標(biāo)準(zhǔn)》要求；計(jì)劃投入財(cái)力應(yīng)根據(jù)總行批復(fù)和分行自身實(shí)力分步驟完善。第二十五條 對(duì)總投資額度超過3000萬元的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址項(xiàng)目，要組織專家組進(jìn)行綜合評(píng)估。第二十六條 營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址前期評(píng)估分為本行自行組織評(píng)估和委托評(píng)估兩種形式。委托評(píng)估行為要符合《交通銀行集中采購管理辦法》規(guī)定。第二十七條 選址前期評(píng)估報(bào)告必須報(bào)請各分行財(cái)務(wù)審查委員會(huì)議審議。第六章 合同的簽訂與房地產(chǎn)驗(yàn)收第二十八條 營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)購置和租賃合同洽談及條款修訂盡可能采取我行邀約方式，維護(hù)我行權(quán)益，必須滿足網(wǎng)點(diǎn)營運(yùn)的基本需求。第二十九條 營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)購置合同依照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門制式《房地產(chǎn)買賣契約》標(biāo)準(zhǔn)合同文本；營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和離行式自助服務(wù)區(qū)房地產(chǎn)租賃合同依照總行《網(wǎng)點(diǎn)租賃合同》制式文本（詳見附件3）；公共場所擺放自助設(shè)備場地租賃合同文本，各分行自行制定標(biāo)準(zhǔn)文本，并經(jīng)分行預(yù)算部審核、合規(guī)部審定后執(zhí)行。第三十條 簽訂合同的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)：（一）購置房地產(chǎn)合同簽訂前必須具備當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門認(rèn)可的房地產(chǎn)建筑面積測量成果表，據(jù)實(shí)簽訂合同購置面積、總價(jià)和單價(jià)；租賃房產(chǎn)建筑面積必須和房產(chǎn)權(quán)證面積一致，清晰填明租金總價(jià)、單價(jià)和起止具體日期。（二）涉及房產(chǎn)、土地分割購置房地產(chǎn)，必須四鄰界址清晰，并且四鄰業(yè)主在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門認(rèn)可的房地產(chǎn)建筑面積測量成果表上簽章確認(rèn)，滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易部門辦理過戶手續(xù)驗(yàn)收要求。（三）合同費(fèi)用支付基本約束條款：必須明確買受人收到出賣人或出租人開具合規(guī)、有效的行業(yè)正式發(fā)票后幾日內(nèi)支付對(duì)應(yīng)階段款項(xiàng)；簽約合同“訂金”不得寫成“定金”，且訂金不得超過購置或租賃費(fèi)總價(jià)的10％，并且等購置或租賃合同在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案后支付；購置房地產(chǎn)合同在辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)過程中，要等當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易部門開具過戶資料正式驗(yàn)收票據(jù)（即領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證“黃票”憑據(jù)，最好由我方持有）后，可支付至90%的總購置款額(對(duì)于房產(chǎn)、地產(chǎn)權(quán)證單獨(dú)辦理的地區(qū)，房產(chǎn)權(quán)證取得可支付總購置額的60％)，剩余房款待取得房地產(chǎn)權(quán)證之后支付，房產(chǎn)維護(hù)“大修金”必須由我方直接支付至當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門指定賬戶；租賃房產(chǎn)的剩余90％租金須待我方辦理房產(chǎn)交驗(yàn)簽收手續(xù)后依合同分階段支付。（四）購置、租賃合同或物業(yè)管理協(xié)議中物業(yè)條款內(nèi)容必須明確：停車位數(shù)量及具體位置、上下水管徑、強(qiáng)電負(fù)荷量、空調(diào)制冷量和出風(fēng)口冬季最低溫度及夏季最高溫度、消防噴淋及排煙系統(tǒng)配合及聯(lián)動(dòng)配合方式、門頭標(biāo)牌及屋頂廣告具體位置等；各項(xiàng)城建、市政、消防、安防手續(xù)辦理承攬或協(xié)助及范圍、費(fèi)用等；停車位、強(qiáng)電、弱電、冷源、熱源、氣源、上下水、通風(fēng)、排煙等進(jìn)出位；供電負(fù)荷、上下水位及管徑、空調(diào)制冷熱溫度、通風(fēng)、排煙及門頭標(biāo)牌位置等必須滿足營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)運(yùn)營后的負(fù)荷量和需求；交付使用時(shí)限；物業(yè)管理各項(xiàng)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及對(duì)應(yīng)的供給時(shí)段等。（五）購、租合同和物業(yè)管理協(xié)議必須經(jīng)辦人簽字，分行蓋合同專用章，填明合同簽訂日期。第三十一條 房地產(chǎn)驗(yàn)收的基本要素:（一）各分行后勤部門根據(jù)選址購、租合同和物業(yè)管理協(xié)議內(nèi)容自行制定和完善房地產(chǎn)接收交驗(yàn)單，根據(jù)合同約定交接時(shí)限和內(nèi)容組織相關(guān)部門完成房地產(chǎn)交接初驗(yàn)、接收及管理工作。對(duì)不符合交驗(yàn)單要求標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)不予接收，要求整改和嚴(yán)格按照合同約束性條款執(zhí)行。（二）驗(yàn)收中要首先依照房地產(chǎn)測量成果表核驗(yàn)出賣人或出租人指認(rèn)點(diǎn)位及尺寸，核實(shí)現(xiàn)場丈量數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)據(jù)的偏離度；對(duì)交接過程中發(fā)現(xiàn)如結(jié)構(gòu)、消防、漏水、漏電和安全等存在嚴(yán)重隱患的房產(chǎn)，應(yīng)要求出賣人或出租人提供可信的依據(jù)或進(jìn)行結(jié)構(gòu)強(qiáng)度檢測、完善消防手續(xù)、限時(shí)修復(fù)等，并及時(shí)將交驗(yàn)實(shí)際情況向分行領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。（三）依照物業(yè)條款內(nèi)容及房地產(chǎn)接收交驗(yàn)單逐項(xiàng)核查、測試，對(duì)于完全符合校驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)，經(jīng)辦人及部門領(lǐng)導(dǎo)與出賣人或出租人簽認(rèn)房地產(chǎn)接收交驗(yàn)單，并辦理房地產(chǎn)管理交接手續(xù)。第七章 附 則第三十二條 各分行可根據(jù)本指導(dǎo)意見，結(jié)合本行實(shí)際情況制定相應(yīng)實(shí)施細(xì)則及操作流程，并報(bào)總行備案。第三十三條 本指導(dǎo)意見由總行預(yù)算部負(fù)責(zé)解釋。第三十四條 本指導(dǎo)意見自發(fā)布之日起實(shí)行。 附件：（租賃）選址流程（租賃）選址流程3.《網(wǎng)點(diǎn)租賃合同》（示范文本）附件1：附件2：附件3：