【正文】 消防主管組織對火災自動報警系統(tǒng)的功能作下列檢查和試驗，并填寫《設施設備維護保養(yǎng)記錄》：（1）對火災探測器（取60%）進行一次實效模擬試驗；（2）（除2項外）；（3）試驗火災應急廣播設備的功能。 ，合同期內由安裝廠家指導檢查和維護保養(yǎng)，合同期滿后可委托相關單位進行檢查和維護保養(yǎng)。 消防系統(tǒng)設施設備維修保養(yǎng)遵循驗查為主，檢查出故障當場解決處理的程序，具體維修保養(yǎng)要求祥見《消防系統(tǒng)設施設備維護》保養(yǎng)標準。 消防系統(tǒng)設施設備故障的檢修一般不超過8小時，在8小時內無法解決的，應將其故障原因、解決時間上報服務中心經理，并按服務中心經理批復的意見和批準的時間限期解決；對突發(fā)性故障解決后須填寫《 事故報告》上報服務中心。 需外委托維護保養(yǎng)的，由服務中心委托安裝廠家或公安消防部門資質認證的單位進行維護保養(yǎng)。跟蹤人員記述維修情況，維修人員簽字認可通知工程主管記錄報修時間消監(jiān)控打報修電話消防系統(tǒng)發(fā)生故障4．4．4消防系統(tǒng)故障在維保期內由廠家進行維保或外委托維保單位的報修程序：工程與安保主管確認記錄修復時間服務中心工程人員全程跟蹤記錄維修單位到達時間、維修參見設施設備相關報修、維修規(guī)程。、維修保養(yǎng)均應有完整的記錄，分類歸檔管理，保存期五年。58．安防系統(tǒng)維護保養(yǎng)與維修規(guī)程 規(guī)范安防系統(tǒng)保養(yǎng)工作，確保安防系統(tǒng)設施設備各項性能良好。適用于物業(yè)管理有限公司管轄轄區(qū)內安防系統(tǒng)中監(jiān)控、遠程監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子道閘、背景音樂設施設備的維修保養(yǎng)工作?！赌甓仍O施設備維護保養(yǎng)計劃》并監(jiān)督、組織實施該計劃?！赌甓仍O施設備維護保養(yǎng)計劃》的制定，由工程部主管協(xié)同安保主管制定完畢下一年度的消防系統(tǒng)《年度設施設備維護保養(yǎng)計劃》，報服務中心經理審批?！赌甓仍O施設備維護保養(yǎng)計劃》必須具備下列要求：（1）有明確安排設備維修保養(yǎng)的時間及保養(yǎng)周期；（2）有具體的維修經費預算。，應按安防系統(tǒng)《年度設施設備維護保養(yǎng)計劃》進行，日常維護保養(yǎng)由安全消防主管組織實施。，并填寫《安防設施、設備檢測記錄表》.（1）監(jiān)控畫面的顯示清晰度，主機的切換、刻錄、聯(lián)動報警等主要工作是否正常，主機操作系統(tǒng)是否穩(wěn)定；（2）監(jiān)控探頭安裝是否牢固，接插件接觸是否良好，外觀是否潔凈完好，光圈是否調整為最佳狀態(tài)。（3）對監(jiān)控主機、操作柜、電源配電箱、顯示器及附屬進行擦拭除塵，線路上各接線端應給予緊固；（4）檢查遠程監(jiān)控系統(tǒng)主機對各區(qū)域監(jiān)測設備等主要工作是否正常，按15%比例進行模擬測試，測試監(jiān)測功能是否正常；（5）檢查背景音箱安裝是否牢固，有無破損及丟失；按50%比例選擇背景音箱進行測試，音響功能是否正常；（6）檢查出入口道閘主機各類操作與顯示功能正常，對手動或遙控或刷卡或感應的開閘功能進行測試是否正常；（7）監(jiān)控中心UPS電源的電池和沖放電工作是否良好，對監(jiān)控中心雙路供電開關，備用UPS電源或發(fā)電機供電切換開關進行測試，測試切換功能是否正常。，合同期內由安裝廠家指導檢查和維護保養(yǎng)，合同期滿后可委托相關單位進行檢查和維護保養(yǎng)。，檢查出故障當場解決處理的程序，具體維修保養(yǎng)要求祥見《安防系統(tǒng)設施設備維護保養(yǎng)標準》。，在8小時內無法解決的，應將其故障原因、解決時間上報服務中心經理，并按服務中心經理批復的意見和批準的時間限期解決；對突發(fā)性故障解決后須填寫《 事故報告》上報服務中心經理.，由服務中心委托安裝廠家或具備相關政府部門資質認證的單位進行維護保養(yǎng)。、維修參見設施設備相關報修、維修規(guī)程。、維修保養(yǎng)均應有完整的記錄，分類歸檔管理，保存期三。：安防系統(tǒng)發(fā)生故障工程部派員工全程跟蹤工程、安全主管確認記錄修復時間跟蹤人員記述維修情況，維修人員簽字認可記錄維修單位到達時間通知工程部電氣主管記錄報修時間監(jiān)控中心打報修電話服務中心59．電梯運行管理規(guī)程 明確電梯運行和管理程序，維護電梯的正常安全運行。適用于物業(yè)管理有限公司管理區(qū)域內電梯的運行和管理。，具體負責電梯的安全運行和管理。：（1）曳引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過熱（燙手），曳引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動；（2）減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢固可靠，螺栓的無松動；（3）指示儀表、各指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正常有無異常聲響；（4）變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象；（5）制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污；（6）曳引輪、曳引繩、限速器、限速器等運行是否正常，有無異常聲響；（7）通訊設施是否靈敏暢通，指示牌是否完好，盤車手輪、開閘扳手等救援工具是否已放置在指定位置；（8）轎廂照明是否正常，指令及指示燈是否正常；（9）廳門及轎門踏扳是否清潔干凈；（10）轎廂和對重導靴油盅量是否足夠；（11）電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化；（12）開關門有無異常（順暢），轎廂內應急燈是否可靠；（13）底坑限速器、張緊裝置、開關和碰鐵距離是否異常；（14）補償鏈是否有異味響；（15）底坑有無積水或臟物；（16）電梯機房溫度超過40℃，開啟機房降溫設備，機房門應關閉上鎖。，電梯安全管理員應及時采取措施予以解決。處理不了的問題應及時如實地匯報給工程主管，在主管的協(xié)同上加以解決。《電梯巡檢記錄》。，若需要進入，須經綜合維修主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。、易爆或危險物品，機房內應配足消防器材，禁止吸煙。，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。，溫度低于42℃以下、光線足夠、門窗開啟靈活。，鑰匙由電梯安全管理員和當值管理員保管，管理員不得私自配鑰匙。，應完整、規(guī)范地記錄在《電梯周巡檢記錄》表內，于每月的3號前將上一個月的記錄整理成冊后交綜合維修主管，保存期為兩年。，維保期外可委托具備專業(yè)資質維保單位進行維護保養(yǎng)。，由工程主管組織部門一起審核委托維保單位的電梯維修保養(yǎng)年度計劃，并上報服務中心經理審批。 ：使用頻度、運行狀況及合理的時間。內容：維修保養(yǎng)項目及內容、具體實施維修保養(yǎng)的時間、預計費用、備品及備件計劃。，電梯安全管理員負責全過程的跟蹤維修保養(yǎng)。，若在8小時內無法解決的重要部分故障，應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報服務中心，限期解決。對突發(fā)性故障解決后須填寫《 事故報告》上報服務中心。、規(guī)范地記錄在《 設備維修保養(yǎng)記錄表》中，并于每次保養(yǎng)后3天內由主管將記錄整理成冊，每月交服務中心存檔，長期保存。，應由綜合維修主管事先填寫《停 ——申請表》，經服務中心經理批準后通知客服中心，由客服中心提前24小時通知業(yè)主。如因突然故障停梯，則應在恢復使用后2小時內向業(yè)主作出解釋。 注意事項電梯需停梯檢修時，應做好標示牌和裝設遮欄，嚴禁在檢修時敞開轎門，暴露井道。510．風機房運行管理規(guī)程規(guī)范風機房運行維護管理，確保消防、通風等風機設備正確、安全、良好地運行。適用于物業(yè)管理有限公司管轄的區(qū)域風機房運行維護管理。，鑰匙由當值水電工保管，其他人員不得私自配鑰匙。，若需要進入，須經主管同意并在當值水電工的陪同下方可進入風機房。、有害及易燃、易爆物品。、顯眼處；風機房內嚴禁吸煙。（備）維護保養(yǎng)，清潔一次風機房的設施（備），做到地面墻壁、天花、門窗、設施（備）表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。、排煙風機每季應結合消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)一次，主要包括消防風閥和信號模塊，電氣控制線路、各類指示燈及各類開關的檢查，電機與配電箱的電器觸點、接線排端子及接線端子以及風機固定和連接螺栓，防振裝置等的緊固。，應啟動風機10分鐘，觀察風機運行是否有效，三相電流是否平衡和超高，有無異常聲音，電機、軸承溫度是否正常。，應將紀錄填寫在風機房《維護保養(yǎng)紀錄表》上。511．設備管理控制規(guī)程目的對物業(yè)管理有限公司管轄區(qū)域內設備進行系統(tǒng)管理和控制，確保其處于良好的運行狀態(tài)，滿足業(yè)主的需要，并努力使其壽命周期和運行費用最經濟。 適用范圍適用于物業(yè)管理有限公司各管理區(qū)域對設備的綜合管理。 術語和定義三好：管好設備、用好設備、保養(yǎng)好設備四會：會使用、會維護、會檢查、會排除故障三定：定人、定機、定職責四懂：懂設備的用途、性能、工作原理和主要構造。 責職（以下稱工程部）具體負責區(qū)域內的共用設備管理和維護保養(yǎng)。，進行定期盤存和計算折舊。、使用和日常維護，建立設備分類臺帳和設備使用卡。 程序要求 服務中心的設備管理（1）負責配電房的管理，具體操作詳見《配電房運行管理規(guī)程》。（2）負責電梯管理，具體操作詳見《電梯運行管理規(guī)程》。（3）負責生活水泵房的管理，具體操作詳見《生活水泵房運行管理規(guī)程》。（4）負責消監(jiān)控設備的管理，具體操作詳見《消監(jiān)控設備維護保養(yǎng)規(guī)程》。（5）負責風機房的管理，具體操作詳見《風機房運行管理規(guī)程》?！叭谩?。（1）管好設備必須建立設備分類臺帳和設備使用卡，實施“定人、定機、定職責”的管理制度，要保管好個人使用的設備，不得讓他人操作使用，公共設備應由指定的專人負責保管和維護。（2）用好設備操作人員必須嚴格按照操作規(guī)程使用設備，特種設備的操作人員應取得資格證書才能上崗。（3）保養(yǎng)好設備各設備應遵循“誰使用，誰保養(yǎng)”的原則對設備進行日常維護，所有設備的　設施設備處于完好狀態(tài)，使用設備如有故障損壞，應及時報修?！八亩?，“四會”。（1）操作人員經培訓正確掌握設備的操作規(guī)程才能上崗操作設備。（2）操作人員事先熟悉設備的用途，基本原理、主要構造和性能。（3）發(fā)現(xiàn)設備有異常的聲音和故障應立即停機檢查。自己不能處理的應及時通知工程部檢修。（4）認真執(zhí)行交接班制度，做好交接班記錄。（1）設備的日常維護保養(yǎng)由操作人負責。（2）設備的定期維護由工程部專職維修人員和操作人員共同完成。（3）管理使用的配置設備日常維護保養(yǎng)由使用人負責，定期維護由工程部專職維修人員和使用人共同完成。（4）發(fā)生設備事故后，事故發(fā)生部門應填寫“設備事故報告”經工程部主管簽署意見后送服務中心批示。（5）工程部負責制定和實施計劃內維保工作，制定年、月保養(yǎng)計劃，并予以實施。（1）需停用某設備或新購未使用達三個月以上的設備，由使用部門會同工程部，并會同該設備操作人員對設備進行封存處理，并在設備檔案中予以記錄。（2）要重新使用封存設備時，確認合格后方可投入使用，并在原設備檔案中注明啟封日期和相關事項。（1）工程部負責建立國家相關強制檢測與年檢設施設備備忘錄，記錄管理區(qū)域內需要進行檢測與年檢設施設備的時間段、內容、對應檢測單位與聯(lián)系方式、費用。（2）工程部負責按國家規(guī)定的應送國家專門檢測機構進行“外檢”。（1）工程部負責建立計量和檢測裝置的定期校準規(guī)定，并做好各類校準、鑒定記錄。（2）工程部負責計量和檢測裝置的校準檢驗。國家規(guī)定的應送國家專門檢測機構進行“外檢”。　　 設備的改造，不能滿足需要。，但在經濟上不宜翻新。，存在較嚴重的不安全因素，但在經濟上不宜更新。，超過管理運行成本，無法接受公攤能耗費用。，采用的技術要先進更要適用。，采用的新工藝、新技術要有充分的把握。，提升管理檔次，節(jié)能節(jié)資效益明顯。，由工程部鑒定后上報。，送管理處審核后報公司批準或業(yè)委會批準。 工程部負責實施改造方案，改造方案可由工程部獨立完成，也可委托專業(yè)單位完成。 改造方案委托給專業(yè)單位實施的，工程部須派技術人員監(jiān)督檢查質量和工作進度。 改造完成后，由工程部會同使用部門進行驗收。如需由專業(yè)單位實施的，則需雙方簽字認可。施工單位應在保質期內承擔相應責任。64 / 6