【正文】 消防主管組織對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的功能作下列檢查和試驗，并填寫《設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)記錄》：（1）對火災(zāi)探測器（取60%）進行一次實效模擬試驗；（2）（除2項外）；（3）試驗火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的功能。 ，合同期內(nèi)由安裝廠家指導(dǎo)檢查和維護保養(yǎng)，合同期滿后可委托相關(guān)單位進行檢查和維護保養(yǎng)。 消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)遵循驗查為主，檢查出故障當(dāng)場解決處理的程序，具體維修保養(yǎng)要求祥見《消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維護》保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。 消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備故障的檢修一般不超過8小時，在8小時內(nèi)無法解決的，應(yīng)將其故障原因、解決時間上報服務(wù)中心經(jīng)理，并按服務(wù)中心經(jīng)理批復(fù)的意見和批準(zhǔn)的時間限期解決；對突發(fā)性故障解決后須填寫《 事故報告》上報服務(wù)中心。 需外委托維護保養(yǎng)的，由服務(wù)中心委托安裝廠家或公安消防部門資質(zhì)認(rèn)證的單位進行維護保養(yǎng)。跟蹤人員記述維修情況，維修人員簽字認(rèn)可通知工程主管記錄報修時間消監(jiān)控打報修電話消防系統(tǒng)發(fā)生故障4．4．4消防系統(tǒng)故障在維保期內(nèi)由廠家進行維?；蛲馕芯S保單位的報修程序：工程與安保主管確認(rèn)記錄修復(fù)時間服務(wù)中心工程人員全程跟蹤記錄維修單位到達時間、維修參見設(shè)施設(shè)備相關(guān)報修、維修規(guī)程。、維修保養(yǎng)均應(yīng)有完整的記錄，分類歸檔管理，保存期五年。58．安防系統(tǒng)維護保養(yǎng)與維修規(guī)程 規(guī)范安防系統(tǒng)保養(yǎng)工作，確保安防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備各項性能良好。適用于物業(yè)管理有限公司管轄轄區(qū)內(nèi)安防系統(tǒng)中監(jiān)控、遠程監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子道閘、背景音樂設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。《年度設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)計劃》并監(jiān)督、組織實施該計劃。《年度設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)計劃》的制定，由工程部主管協(xié)同安保主管制定完畢下一年度的消防系統(tǒng)《年度設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)計劃》，報服務(wù)中心經(jīng)理審批?！赌甓仍O(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)計劃》必須具備下列要求：（1）有明確安排設(shè)備維修保養(yǎng)的時間及保養(yǎng)周期；（2）有具體的維修經(jīng)費預(yù)算。，應(yīng)按安防系統(tǒng)《年度設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)計劃》進行，日常維護保養(yǎng)由安全消防主管組織實施。，并填寫《安防設(shè)施、設(shè)備檢測記錄表》.（1）監(jiān)控畫面的顯示清晰度，主機的切換、刻錄、聯(lián)動報警等主要工作是否正常，主機操作系統(tǒng)是否穩(wěn)定；（2）監(jiān)控探頭安裝是否牢固，接插件接觸是否良好，外觀是否潔凈完好，光圈是否調(diào)整為最佳狀態(tài)。（3）對監(jiān)控主機、操作柜、電源配電箱、顯示器及附屬進行擦拭除塵，線路上各接線端應(yīng)給予緊固；（4）檢查遠程監(jiān)控系統(tǒng)主機對各區(qū)域監(jiān)測設(shè)備等主要工作是否正常，按15%比例進行模擬測試，測試監(jiān)測功能是否正常；（5）檢查背景音箱安裝是否牢固，有無破損及丟失；按50%比例選擇背景音箱進行測試，音響功能是否正常；（6）檢查出入口道閘主機各類操作與顯示功能正常，對手動或遙控或刷卡或感應(yīng)的開閘功能進行測試是否正常；（7）監(jiān)控中心UPS電源的電池和沖放電工作是否良好，對監(jiān)控中心雙路供電開關(guān)，備用UPS電源或發(fā)電機供電切換開關(guān)進行測試，測試切換功能是否正常。，合同期內(nèi)由安裝廠家指導(dǎo)檢查和維護保養(yǎng)，合同期滿后可委托相關(guān)單位進行檢查和維護保養(yǎng)。，檢查出故障當(dāng)場解決處理的程序，具體維修保養(yǎng)要求祥見《安防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》。，在8小時內(nèi)無法解決的，應(yīng)將其故障原因、解決時間上報服務(wù)中心經(jīng)理，并按服務(wù)中心經(jīng)理批復(fù)的意見和批準(zhǔn)的時間限期解決；對突發(fā)性故障解決后須填寫《 事故報告》上報服務(wù)中心經(jīng)理.，由服務(wù)中心委托安裝廠家或具備相關(guān)政府部門資質(zhì)認(rèn)證的單位進行維護保養(yǎng)。、維修參見設(shè)施設(shè)備相關(guān)報修、維修規(guī)程。、維修保養(yǎng)均應(yīng)有完整的記錄，分類歸檔管理，保存期三。：安防系統(tǒng)發(fā)生故障工程部派員工全程跟蹤工程、安全主管確認(rèn)記錄修復(fù)時間跟蹤人員記述維修情況，維修人員簽字認(rèn)可記錄維修單位到達時間通知工程部電氣主管記錄報修時間監(jiān)控中心打報修電話服務(wù)中心59．電梯運行管理規(guī)程 明確電梯運行和管理程序，維護電梯的正常安全運行。適用于物業(yè)管理有限公司管理區(qū)域內(nèi)電梯的運行和管理。，具體負(fù)責(zé)電梯的安全運行和管理。：（1）曳引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過熱（燙手），曳引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動；（2）減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢固可靠，螺栓的無松動；（3）指示儀表、各指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正常有無異常聲響；（4）變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象；（5）制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污；（6）曳引輪、曳引繩、限速器、限速器等運行是否正常，有無異常聲響；（7）通訊設(shè)施是否靈敏暢通，指示牌是否完好，盤車手輪、開閘扳手等救援工具是否已放置在指定位置；（8）轎廂照明是否正常，指令及指示燈是否正常；（9）廳門及轎門踏扳是否清潔干凈；（10）轎廂和對重導(dǎo)靴油盅量是否足夠；（11）電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化；（12）開關(guān)門有無異常（順暢），轎廂內(nèi)應(yīng)急燈是否可靠；（13）底坑限速器、張緊裝置、開關(guān)和碰鐵距離是否異常；（14）補償鏈?zhǔn)欠裼挟愇俄懀唬?5）底坑有無積水或臟物；（16）電梯機房溫度超過40℃，開啟機房降溫設(shè)備，機房門應(yīng)關(guān)閉上鎖。，電梯安全管理員應(yīng)及時采取措施予以解決。處理不了的問題應(yīng)及時如實地匯報給工程主管，在主管的協(xié)同上加以解決。《電梯巡檢記錄》。，若需要進入，須經(jīng)綜合維修主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。、易爆或危險物品，機房內(nèi)應(yīng)配足消防器材，禁止吸煙。，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。，溫度低于42℃以下、光線足夠、門窗開啟靈活。，鑰匙由電梯安全管理員和當(dāng)值管理員保管，管理員不得私自配鑰匙。，應(yīng)完整、規(guī)范地記錄在《電梯周巡檢記錄》表內(nèi)，于每月的3號前將上一個月的記錄整理成冊后交綜合維修主管，保存期為兩年。，維保期外可委托具備專業(yè)資質(zhì)維保單位進行維護保養(yǎng)。，由工程主管組織部門一起審核委托維保單位的電梯維修保養(yǎng)年度計劃，并上報服務(wù)中心經(jīng)理審批。 ：使用頻度、運行狀況及合理的時間。內(nèi)容：維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容、具體實施維修保養(yǎng)的時間、預(yù)計費用、備品及備件計劃。，電梯安全管理員負(fù)責(zé)全過程的跟蹤維修保養(yǎng)。，若在8小時內(nèi)無法解決的重要部分故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報服務(wù)中心，限期解決。對突發(fā)性故障解決后須填寫《 事故報告》上報服務(wù)中心。、規(guī)范地記錄在《 設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》中，并于每次保養(yǎng)后3天內(nèi)由主管將記錄整理成冊，每月交服務(wù)中心存檔，長期保存。，應(yīng)由綜合維修主管事先填寫《停 ——申請表》，經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)后通知客服中心，由客服中心提前24小時通知業(yè)主。如因突然故障停梯，則應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時內(nèi)向業(yè)主作出解釋。 注意事項電梯需停梯檢修時，應(yīng)做好標(biāo)示牌和裝設(shè)遮欄，嚴(yán)禁在檢修時敞開轎門，暴露井道。510．風(fēng)機房運行管理規(guī)程規(guī)范風(fēng)機房運行維護管理，確保消防、通風(fēng)等風(fēng)機設(shè)備正確、安全、良好地運行。適用于物業(yè)管理有限公司管轄的區(qū)域風(fēng)機房運行維護管理。，鑰匙由當(dāng)值水電工保管，其他人員不得私自配鑰匙。，若需要進入，須經(jīng)主管同意并在當(dāng)值水電工的陪同下方可進入風(fēng)機房。、有害及易燃、易爆物品。、顯眼處；風(fēng)機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。（備）維護保養(yǎng)，清潔一次風(fēng)機房的設(shè)施（備），做到地面墻壁、天花、門窗、設(shè)施（備）表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。、排煙風(fēng)機每季應(yīng)結(jié)合消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)一次，主要包括消防風(fēng)閥和信號模塊，電氣控制線路、各類指示燈及各類開關(guān)的檢查，電機與配電箱的電器觸點、接線排端子及接線端子以及風(fēng)機固定和連接螺栓，防振裝置等的緊固。，應(yīng)啟動風(fēng)機10分鐘，觀察風(fēng)機運行是否有效，三相電流是否平衡和超高，有無異常聲音，電機、軸承溫度是否正常。，應(yīng)將紀(jì)錄填寫在風(fēng)機房《維護保養(yǎng)紀(jì)錄表》上。511．設(shè)備管理控制規(guī)程目的對物業(yè)管理有限公司管轄區(qū)域內(nèi)設(shè)備進行系統(tǒng)管理和控制，確保其處于良好的運行狀態(tài)，滿足業(yè)主的需要，并努力使其壽命周期和運行費用最經(jīng)濟。 適用范圍適用于物業(yè)管理有限公司各管理區(qū)域?qū)υO(shè)備的綜合管理。 術(shù)語和定義三好：管好設(shè)備、用好設(shè)備、保養(yǎng)好設(shè)備四會：會使用、會維護、會檢查、會排除故障三定：定人、定機、定職責(zé)四懂：懂設(shè)備的用途、性能、工作原理和主要構(gòu)造。 責(zé)職（以下稱工程部）具體負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)備管理和維護保養(yǎng)。，進行定期盤存和計算折舊。、使用和日常維護，建立設(shè)備分類臺帳和設(shè)備使用卡。 程序要求 服務(wù)中心的設(shè)備管理（1）負(fù)責(zé)配電房的管理，具體操作詳見《配電房運行管理規(guī)程》。（2）負(fù)責(zé)電梯管理，具體操作詳見《電梯運行管理規(guī)程》。（3）負(fù)責(zé)生活水泵房的管理，具體操作詳見《生活水泵房運行管理規(guī)程》。（4）負(fù)責(zé)消監(jiān)控設(shè)備的管理，具體操作詳見《消監(jiān)控設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程》。（5）負(fù)責(zé)風(fēng)機房的管理，具體操作詳見《風(fēng)機房運行管理規(guī)程》?！叭谩?。（1）管好設(shè)備必須建立設(shè)備分類臺帳和設(shè)備使用卡，實施“定人、定機、定職責(zé)”的管理制度，要保管好個人使用的設(shè)備，不得讓他人操作使用，公共設(shè)備應(yīng)由指定的專人負(fù)責(zé)保管和維護。（2）用好設(shè)備操作人員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程使用設(shè)備，特種設(shè)備的操作人員應(yīng)取得資格證書才能上崗。（3）保養(yǎng)好設(shè)備各設(shè)備應(yīng)遵循“誰使用，誰保養(yǎng)”的原則對設(shè)備進行日常維護，所有設(shè)備的　設(shè)施設(shè)備處于完好狀態(tài)，使用設(shè)備如有故障損壞，應(yīng)及時報修?！八亩?，“四會”。（1）操作人員經(jīng)培訓(xùn)正確掌握設(shè)備的操作規(guī)程才能上崗操作設(shè)備。（2）操作人員事先熟悉設(shè)備的用途，基本原理、主要構(gòu)造和性能。（3）發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應(yīng)立即停機檢查。自己不能處理的應(yīng)及時通知工程部檢修。（4）認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，做好交接班記錄。（1）設(shè)備的日常維護保養(yǎng)由操作人負(fù)責(zé)。（2）設(shè)備的定期維護由工程部專職維修人員和操作人員共同完成。（3）管理使用的配置設(shè)備日常維護保養(yǎng)由使用人負(fù)責(zé)，定期維護由工程部專職維修人員和使用人共同完成。（4）發(fā)生設(shè)備事故后，事故發(fā)生部門應(yīng)填寫“設(shè)備事故報告”經(jīng)工程部主管簽署意見后送服務(wù)中心批示。（5）工程部負(fù)責(zé)制定和實施計劃內(nèi)維保工作，制定年、月保養(yǎng)計劃，并予以實施。（1）需停用某設(shè)備或新購未使用達三個月以上的設(shè)備，由使用部門會同工程部，并會同該設(shè)備操作人員對設(shè)備進行封存處理，并在設(shè)備檔案中予以記錄。（2）要重新使用封存設(shè)備時，確認(rèn)合格后方可投入使用，并在原設(shè)備檔案中注明啟封日期和相關(guān)事項。（1）工程部負(fù)責(zé)建立國家相關(guān)強制檢測與年檢設(shè)施設(shè)備備忘錄，記錄管理區(qū)域內(nèi)需要進行檢測與年檢設(shè)施設(shè)備的時間段、內(nèi)容、對應(yīng)檢測單位與聯(lián)系方式、費用。（2）工程部負(fù)責(zé)按國家規(guī)定的應(yīng)送國家專門檢測機構(gòu)進行“外檢”。（1）工程部負(fù)責(zé)建立計量和檢測裝置的定期校準(zhǔn)規(guī)定，并做好各類校準(zhǔn)、鑒定記錄。（2）工程部負(fù)責(zé)計量和檢測裝置的校準(zhǔn)檢驗。國家規(guī)定的應(yīng)送國家專門檢測機構(gòu)進行“外檢”?！　? 設(shè)備的改造，不能滿足需要。，但在經(jīng)濟上不宜翻新。，存在較嚴(yán)重的不安全因素，但在經(jīng)濟上不宜更新。，超過管理運行成本，無法接受公攤能耗費用。，采用的技術(shù)要先進更要適用。，采用的新工藝、新技術(shù)要有充分的把握。，提升管理檔次，節(jié)能節(jié)資效益明顯。，由工程部鑒定后上報。，送管理處審核后報公司批準(zhǔn)或業(yè)委會批準(zhǔn)。 工程部負(fù)責(zé)實施改造方案，改造方案可由工程部獨立完成，也可委托專業(yè)單位完成。 改造方案委托給專業(yè)單位實施的，工程部須派技術(shù)人員監(jiān)督檢查質(zhì)量和工作進度。 改造完成后，由工程部會同使用部門進行驗收。如需由專業(yè)單位實施的，則需雙方簽字認(rèn)可。施工單位應(yīng)在保質(zhì)期內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。64 / 6