【正文】 報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。 “房產(chǎn)租售比”：是國(guó)際通行用來(lái)衡量一個(gè)地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的數(shù)據(jù)比例，以單套月租和總價(jià)比值，換算出租金與房?jī)r(jià)是否合理的差距。為什么它可作為樓市健康與否的依據(jù)？因?yàn)橘I房可能是投資或投機(jī)，而租房通常是真實(shí)居住需求，因此兩者之間的價(jià)格聯(lián)系，可反映該地區(qū)房產(chǎn)運(yùn)行狀況。一般而言，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的“房產(chǎn)租售比”為1：200到1：300。 70 實(shí)際銷售面積 是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。71 預(yù)售面積 是指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積?！　∩唐贩康钠饍r(jià)：是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。 6商品房的均價(jià)：是指商品房在銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價(jià)格。87 基 價(jià) 經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出?；鶅r(jià)：經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。 88 均 價(jià) 將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。均價(jià)：將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。 得房率：　　得房率越高，則意味著購(gòu)房者花在公攤面積上的費(fèi)用越少。但專家提醒，得房率在某些特定的情況下，會(huì)發(fā)生變化，因此購(gòu)房者別僅僅只是聽(tīng)信開發(fā)商的說(shuō)辭。 　　一般情況下，得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積之比。其中，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分，套(單元)建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。正是因?yàn)楣珨偯娣e是一個(gè)可變量，因此專家解釋說(shuō)，對(duì)于一些分若干期開發(fā)的樓盤，一定要注意得房率的變化。 　　這到底是怎么回事呢？吳茂輝舉例說(shuō)，前期銷售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)最初計(jì)算并得到的得房率，由于此時(shí)公攤面積部分一時(shí)無(wú)法統(tǒng)計(jì)完全，一般只計(jì)算現(xiàn)有的公攤面積，有時(shí)甚至只是簡(jiǎn)單計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)的公共交通分?jǐn)偯娣e，這樣得來(lái)的得房率自然是相對(duì)比較高的。但等到項(xiàng)目建設(shè)竣工交付前后，由房屋測(cè)量登記部門通過(guò)圖紙與實(shí)測(cè)結(jié)合計(jì)算得到的公攤系數(shù)通常都會(huì)比前期的大，因而，這時(shí)的實(shí)際得房率比銷售時(shí)的宣傳要約降低1～3個(gè)百分點(diǎn)。 　　對(duì)此，專家建議，如果條件允許，購(gòu)房者不妨直接進(jìn)入樣板房對(duì)室內(nèi)使用面積進(jìn)行測(cè)量，得到套內(nèi)使用面積，計(jì)算出使用率，雖然結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時(shí)，使用率還能反映出房型設(shè)計(jì)方面的缺陷，因?yàn)橛行┓啃托螤詈懿灰?guī)則，會(huì)影響到使用，雖然得房率不低，但是使用率卻打了折扣。 　　據(jù)了解，得房率跟建筑形式也有一定的關(guān)系，如多層住宅的得房率可控制在 85～90%，小高層住宅的得房率控制在80～85%，高層的得房率相對(duì)較低，一般在75～80%。高層小戶型得房率最不理想，有可能低于75%的水平。91 五 證 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設(shè)部門核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由國(guó)土資源部門和房屋管理局核發(fā)。　　五證兩書： 　　一、《建筑用地規(guī)劃許可證》 　　建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 　　二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 　　有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 　　三、《國(guó)有土地使用證》 　　經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。 　　四、《建設(shè)工程開工證》 　　建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 　　五、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》 　　市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件 　　六、“兩書” 　　《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說(shuō)明書》 73 期 房 是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。74 現(xiàn) 房 是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。75 商品房的起價(jià) 是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。76 商品房的均價(jià) 是指商品房在銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價(jià)格。95 房地產(chǎn)契稅 是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。96 營(yíng)業(yè)稅 指對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。97 房產(chǎn)稅 是以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。98 營(yíng)業(yè)稅附加 是指對(duì)交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。99 印花稅 指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。100 個(gè)人所得稅 指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。 五、總結(jié)　　專家表示，購(gòu)房時(shí)不能單純追求某些數(shù)值，以免步入誤區(qū)。吳茂輝告訴記者，容積率與購(gòu)房者分?jǐn)偟耐恋爻杀居兄苯拥年P(guān)系，因?yàn)槿莘e率較高，相應(yīng)會(huì)有更多的建筑面積來(lái)分?jǐn)偅蚨總€(gè)購(gòu)房者承擔(dān)的土地成本則能適當(dāng)下降一些。而如果單純追求低容積率，則會(huì)為之付出更高的土地成本，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，故不應(yīng)該片面出于舒適性考慮而追求低容積率。 　　此外，對(duì)于得房率而言，也不能一味要求其達(dá)到很高的標(biāo)準(zhǔn)。專家表示，住宅建筑需要相應(yīng)的公攤面積作為本身的配套，以犧牲配套而提高得房率，這勢(shì)必會(huì)影響到日后的使用，如樓梯過(guò)窄，大塊頭的家具便無(wú)法通過(guò)。 　　車庫(kù)率也不宜過(guò)高，夠用就行，一般情況下，～1之間已經(jīng)基本能夠滿足常規(guī)需求。如果車庫(kù)率過(guò)高，會(huì)造成公攤面積的增多，從而影響到得房率。樓花：一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。我想你想知道的應(yīng)該就是一個(gè)如何給客戶講盤，如何做戶型分析，如何給客戶逼單成交的過(guò)程吧~~可以去慧人網(wǎng)站學(xué)習(xí)哈，上面是做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)和房產(chǎn)這些東西比較詳細(xì)，希望能夠?qū)δ阌袔椭?30 / 30