【正文】 取暴利轉(zhuǎn)讓等多種形式。四是出租鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。有以廠房形式出租的，也有直接出租土地使用權(quán)的。五是以地入股興辦聯(lián)營企業(yè)。這些地方的農(nóng)民集體，通過這種形式壯在農(nóng)村集體經(jīng)濟，解決村民勞力出路，或直接收取入股的土地收益。六是名為入股，實為出租。如一些私營企業(yè)，村與企業(yè)簽訂的合同是土地入股，但實際是按年收取租金。七是農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押。目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押主要用于融資過程中的信用擔(dān)保。既有單獨的土地抵押，又有連同房產(chǎn)的抵押。三、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法制管理《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。集體土地的自發(fā)流轉(zhuǎn)，多數(shù)還是促進了當(dāng)發(fā)的經(jīng)濟發(fā)展，對農(nóng)村農(nóng)業(yè)和農(nóng)民都有好處。但農(nóng)村集體土地自發(fā)流轉(zhuǎn)也的施工問題，如果不加以引導(dǎo)，就不利于土地市場的有效運行，也不利于耕地保護這一基本國策的落實，同時，造成土地收益的不公，損害農(nóng)民的利益，引發(fā)許多矛盾，甚至動搖農(nóng)村基本經(jīng)營制度。這些，對“三個代表”重要思想的落實和可持續(xù)的土地利用都是不利的。因此，必須強化農(nóng)村集體用地的管理，制定相應(yīng)的政策法規(guī)，避害趨利，把農(nóng)村集體建設(shè)用地交易行為納入法制的軌道，使之成為我國土地市場體系的有機組成部分。(一)農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要在長期穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營責(zé)任制的前提下進行以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、充分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是我國農(nóng)村的基本經(jīng)營制度，確保這一制度的長期穩(wěn)定，是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本前提。(二)農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須堅持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t土地流轉(zhuǎn)要按照有關(guān)法律、法規(guī)和中央的政策進行在承包期內(nèi)，村集體經(jīng)濟組織無權(quán)單方面解除土地承包合同，不準收回農(nóng)戶的承包地搞招標(biāo)承包；不準將農(nóng)戶的承包地收回抵頂欠款；不準借土地流轉(zhuǎn)改變土地所有權(quán)和農(nóng)業(yè)用途；流轉(zhuǎn)期限不得超過農(nóng)戶承包土地的剩余承包期限。農(nóng)村承包土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須建立在農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶，在承包期間，農(nóng)戶對承包的土地有自主的使用權(quán)、收益權(quán)和流轉(zhuǎn)權(quán)，有權(quán)依法自主決定承包的土地是否需要流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)形式。任何組織和個人不得強迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地，也不得阻礙農(nóng)戶依法流轉(zhuǎn)土地。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村級組織出面租憑農(nóng)戶的承包地再進行轉(zhuǎn)租玫發(fā)包的“反租倒包”，不符合家庭承包經(jīng)營制度，應(yīng)矛制止。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)是有償?shù)霓r(nóng)戶的土地收益包括承包土地的直接收益的土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費、轉(zhuǎn)讓費和租金等流轉(zhuǎn)土地的收益。土地流轉(zhuǎn)的收益應(yīng)當(dāng)由農(nóng)戶與受讓方或承租方協(xié)商確定并歸農(nóng)戶所有，任何組織和個人不得擅自截留和扣繳。規(guī)范企事業(yè)單位城鎮(zhèn)居民租憑農(nóng)戶承包地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)主要在農(nóng)戶間進行，中央不提倡工商企業(yè)和城鎮(zhèn)居民隨意到農(nóng)村長時間、大面積租憑和經(jīng)營農(nóng)戶承包地。工商企業(yè)投資開發(fā)農(nóng)業(yè)，應(yīng)當(dāng)主要從事產(chǎn)前、產(chǎn)后服務(wù)和“四荒”資源開發(fā)。農(nóng)產(chǎn)品加工、流通企業(yè)和農(nóng)業(yè)科技單位如果城建需要建立種苗繁育、示范推廣基地，也可以小范圍農(nóng)戶租憑承包地。外商除農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工企業(yè)或農(nóng)業(yè)科研推廣單位，其它企業(yè)和單位不準租憑經(jīng)營農(nóng)戶承包地；已經(jīng)租憑承包地的，要進行清理規(guī)范。加強對農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)困局工作（1）土地問題是農(nóng)村和農(nóng)村工作的核心，是農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)。地方各級黨委和政府要按照“三個代表”的要求，正確引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，保護農(nóng)民的長遠利益。 （2）地方各級政府的農(nóng)業(yè)行政主管部門要切實履行職責(zé)，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理工作要加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查研究，掌握動態(tài)；指導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同訂立，及時辦理困土地流轉(zhuǎn)引起的合同變更、解除、重訂以及合同鑒證；建立流轉(zhuǎn)合同檔案，妥善調(diào)解的處理土地流轉(zhuǎn)糾紛。（3）土地管理部門要加強對農(nóng)村土地征占用的管理，防止以土地流轉(zhuǎn)為名，擅自改變土地農(nóng)業(yè)用途。農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)的規(guī)定在經(jīng)過縣有人民政府批準后，由同級土地管理部門辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)，進行土地使用要變更登記；土地流轉(zhuǎn)過程中，如果涉及土地用途的改變，必須符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的土地利用方向，不破壞環(huán)境，不損壞土地。參考文獻：《北京市通州區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)成效顯著》，搜狐財經(jīng)?！稄V西北海市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新情況、新問題》，廣西農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)王瑋、梁云龍著《欽南區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)“轉(zhuǎn)”出一片新天地》，轉(zhuǎn)自《廣西日報》2009年7月2日。劉國學(xué)著《賀州市八步區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的探索與實踐》，廣西農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)，20090124《浙江將全面推行農(nóng)村集體土地入市》來源：21世紀經(jīng)濟報道　　 20091118 葉檀《新土地改革　決定中國農(nóng)村未來》 來源: 北京青年報20091123 朱明芬著《遞進式推進農(nóng)村土地改革》，轉(zhuǎn)自《甘肅行政學(xué)院學(xué)報》2008年第6期，P6771。尹娟燕著《論我國農(nóng)村土地改革存在的問題及其完善——兼評農(nóng)村土地的私有化》，轉(zhuǎn)自《財經(jīng)界》2008年5期，P155156。林浩濱、何亦名著《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題初探》，載自《農(nóng)村展望》，2003年9期，P1516。班嬋著《淺談當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題》，載自《農(nóng)村經(jīng)營管理》2004年12期，P4243。1王滿富著《淺析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題》，載自《前沿》2003年第8期，P5961。 1安海崗著《關(guān)于我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的思考》，載自《資源與產(chǎn)業(yè)》第9卷第1期，2007年2月。1何曉麗著《我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度探析》，載自中國論文下載中心。1黃建水、栗麗著《中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的法律思考》，載自《政法論壇》2001年第6期15 / 15