【正文】 70200平方米的高級公寓2000余戶，小區(qū)由A、B兩區(qū)20幢低密度舒適多層與21幢景觀小高層自然圍合一座7000平方米的原始山體錯落布局而成。建筑呈伴山式圍合，依照山體自然流線精心布局，使通風(fēng)、采光、景觀及空間的流動和諧交融。%綠化率(不含山體)，市場調(diào)研 個案統(tǒng)計表區(qū)域： 江寧區(qū)編號：案 名中南麒麟錦城地址麒麟鎮(zhèn)開城路188號物業(yè)類型住宅發(fā)展商土地價格總戶數(shù)/總建面面積范圍㎡主力套型　M2比例： M2比例：銷售價格： 3900元/m2 網(wǎng)上成交價： 3561元/m2最高報價最低報價最近開盤時間 ：06年09月施工進度交付時間08年06月宣傳賣點最大限度贏得新城東的未來價值。周遍配套情況麒麟鎮(zhèn)中心幼兒園、中心小學(xué)、中心中學(xué)、麒麟鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、麒麟鎮(zhèn)衛(wèi)生院。53031南湯線內(nèi)部配套設(shè)施(特色): 后續(xù)供應(yīng)量: 銷售現(xiàn)狀評價根據(jù)網(wǎng)上統(tǒng)計目前可銷售房源售出比是84%。項目總體評價總占地面積64273平方米，建筑面積約10萬平方米，多層及小高層共18棟，分三期開發(fā)，計劃9月18日開盤，一期計劃推出7棟多層近400多套房子，面積集中在80—130平方之間，開發(fā)商推出開盤特惠活動，購買1——5層房子統(tǒng)一售價3250元，六層帶閣樓統(tǒng)一售價3980元。中南麒麟錦城項目總建筑面積10萬平方米，由18幢建筑組成，是目前南京唯一的按照統(tǒng)一價格售房的項目.第三章 綜合評述■ 仙林預(yù)出讓住宅土地編號地塊名稱位 置土地性質(zhì)實際面積容積率建筑密度限高綠化1馬術(shù)場B1地塊南至滬寧高速公路，西至寧蕪鐵路，北至百水路二類居住59740平方米≤≤22%≤35米≥40%1仙鶴門001環(huán)城公路西南側(cè)，土城頭路南側(cè)二類居住114130平方米≤25%≤15M≥35%2仙鶴門0021仙林大道以南，仙鶴門南街的東側(cè)二類居住10680平方米2≤55%≤24M3仙鶴門004土城頭路以西，仙林大道以北二類居住78600平方米小于25%≤35M≥35%4仙鶴門006凱旋路東側(cè)，仙林大道以南，土城頭路西南二類居住213701平方米小于25%≤15M≥35%5仙鶴門007西至土城頭路，北至仙林大道二類居住149320平方米1≤25%≤15M≥35%6仙霞路地塊棲霞區(qū)仙霞路北、312國道南側(cè)地塊二類居住≤50%≤35M≥35%72006G78九香河以東,仙林大道以南二類居住376645平方米≤30%≤15M≥40%■ 未來供應(yīng)分析已出讓住土地宅建筑面積（平米）預(yù)出讓土地住宅建筑面積（平米）合計（平米）68531513276982013013 住宅用地統(tǒng)計 在售樓盤銷售分析名稱最早銷售時間可售房屋套數(shù)已銷房屋套數(shù)剩余可售套數(shù)后續(xù)推量套數(shù)預(yù)估平均每套面積（平米）平均年銷售套數(shù)賽世香樟園2005年4月1457998459250105598東方天郡2005年6月190190299970088601亞東城2005年2月288720298582000771106尚東區(qū)2006年6月2832599600134518康橋圣菲2006年8月3853127330064936合計/平均23893850943759★部分?jǐn)?shù)據(jù)根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)提供★平均年銷售套數(shù)=已銷售套數(shù)量/銷售月數(shù)*12■預(yù)計未來商品房去化分析Ⅰ、包括已出讓土地、預(yù)出讓土地★（已出讓住宅建筑面積+預(yù)出讓住宅建筑面積）/平均每套面積=未來推出套數(shù)★（未來套數(shù)+在售推量套數(shù)預(yù)估）=合計推出套數(shù)★ 合計推出套數(shù)/平均年銷售套數(shù)=未來銷售去化量3759*∑（M1） ≧27654（按每年銷售增長20%）合計出讓建筑面積未來推出套數(shù)合計推出套數(shù)年平均銷售套數(shù)去化量（年）20130132141527654375956年內(nèi)Ⅱ、只包括已出讓土地★ 預(yù)出讓住宅建筑面積/平均每套面積=未來推出套數(shù)★（未來套數(shù)+在售推量套數(shù)預(yù)估）=合計推出套數(shù)★ 合計推出套數(shù)/平均年銷售套數(shù)=未來銷售去化量合計出讓建筑面積未來推出套數(shù)合計推出套數(shù)年平均銷售套數(shù)去化量（年）20130132141527654375956年內(nèi)3759*∑（N1） ≧13530（按每年銷售增長20%）合計出讓建筑面積未來推出套數(shù)合計推出套數(shù)年平均銷售套數(shù)去化量（年）68531572911353037593年內(nèi)■ 總體分析Ⅰ、仙林版塊從2002年左右規(guī)劃啟動以來，大學(xué)集中區(qū)（仙鶴片區(qū)）發(fā)展到至今規(guī)模已經(jīng)逐步形成，大學(xué)城概念深入人心。人們提到仙林新市區(qū)時，往往會說“仙林大學(xué)城”。實際上，仙林大學(xué)城是仙林新市區(qū)啟動的四大板塊當(dāng)中的一個板塊，是大學(xué)集中區(qū)，所以叫仙林大學(xué)城。目前，全省7%~8%的大學(xué)生集中在仙林，南京大學(xué)生中18%~20%是仙林學(xué)生。也就是說，南京平均五個大學(xué)生中，就有一個在仙林。所以仙林的教育以及人文環(huán)境是任何地區(qū)不可比擬的，這也是該地區(qū)最為突出的優(yōu)勢。Ⅱ、仙鶴片區(qū)目前其他的各方面配套還有所欠缺：內(nèi)部線路交通黑車眾多，公交線路少，客流少，不容易安排線路；商業(yè)配套不足，除一個大成名店以外目前無其他大型商業(yè)購物廣場，金鷹的商業(yè)在近12年內(nèi)不會營業(yè)，蘇果超市目前只有2家，周遍居民購物確實有一定的不便；醫(yī)療設(shè)施目前整個仙林也沒有一個上規(guī)模的，所以居民看病必須要到市區(qū)，而鼓樓醫(yī)院在12年內(nèi)也無法投入使用。Ⅲ、目前配套的不完善，但隨著以上配套的規(guī)劃、開工，以及地鐵2號線東延的開通，這些對于仙林整體來說也是一個利好，未來配套的完善會帶來房價的提升起到有力的支撐，按目前市場明年仙林價格上升7%左右應(yīng)該是在一個合理范圍。Ⅳ、版快的風(fēng)險性，就是上市量。目前仙林地區(qū)還以本地購房人為主，亞東城70％的購房人是當(dāng)?shù)馗咝５睦蠋煟约爸車髽I(yè)的職工，還有老業(yè)主帶來的親戚朋友，只有20％幾的業(yè)主來自于主城區(qū)，尚東區(qū)市區(qū)內(nèi)的客群也就占有30%左右；其余樓盤的教師客群也都占有4050%左右。所以仙林地區(qū)目前還是區(qū)域性市場，007年仙林的上市量將達到60、70萬平方，按去化量3年內(nèi)才會賣完，還不包括未來土地上市量。如果消化量緊緊依靠原有購買的群體是不足以支撐這么大的消化量，所以要開拓更廣泛的銷售群體，從區(qū)域化市場向整體發(fā)展。Ⅴ、目前大學(xué)集中區(qū)土地出讓狀況良好，棲霞、招商、交通產(chǎn)業(yè)集團等都在這邊購買并儲備土地，從現(xiàn)在還來看，大學(xué)集中區(qū)已經(jīng)基本沒有多少的住宅用地可以供應(yīng)，2006年一年以來，政府為了加強商業(yè)配套的發(fā)展，大部分出讓的也是商業(yè)性質(zhì)的用地。Ⅵ、目前科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，隨著南大國際學(xué)院以及體育訓(xùn)練中心的落成，對于該地區(qū)的又起到了很大程度上的帶動發(fā)展，更好的促進人文環(huán)境的建設(shè)。但是目前，科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的現(xiàn)狀還不足以吸引客戶，道路、綠化、公共設(shè)施等基本還沒有完善，大部分處于空曠狀態(tài)，人氣極少。Ⅶ、其他板塊國際會展交流區(qū)（麒麟片區(qū)）、高尚住宅區(qū)（青龍片區(qū)）還處于初步的規(guī)劃階段，其土地大量過早的進入市場按目前狀況不太現(xiàn)實。玄武徐莊軟件園、馬群科技園主要致力于發(fā)展電子工業(yè)項目，涉及到的房地產(chǎn)市場微乎其微。Ⅷ、總體來說從南京城市空間拓展的需要出發(fā)，東進仙林將成為必然的選擇。首先，目前南京南北發(fā)展距離過長，而西則面臨長江，東部地區(qū)的發(fā)展空間廣闊。其次，仙林將是城市向東發(fā)展的新增長極，成為老城人口疏散、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和職能擴散的最重要方向。按目前發(fā)展?fàn)顩r看，仙林2008年后的各項目配套會基本成熟，現(xiàn)有的樓盤項目也基本完成交付入住，學(xué)生多，居民少的狀況會有很大的改善。按未來發(fā)展，結(jié)合當(dāng)前土地市場，如未來土地上市數(shù)量合理，九香河周圍以及體育訓(xùn)練中心周圍的發(fā)展空間會比較大。