2008湖北十堰武當(dāng)山三豐廣場(chǎng)開發(fā)建設(shè)企劃方案及其可行性分析報(bào)告-資料下載頁
2025-03-23 00:09本頁面
【正文】 市場(chǎng)的健康發(fā)展。比較之下，采用集中經(jīng)營、返點(diǎn)提成的方式最為有利。原因是在物業(yè)待售期內(nèi)企業(yè)有較高收益，同時(shí)又為物業(yè)留下了等待升值的時(shí)間及營造升值氛圍的空間，當(dāng)為首選。十八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析該組團(tuán)項(xiàng)目建設(shè)完成后，商用面積近30000㎡。如果全部賣斷產(chǎn)權(quán)，在保證了開發(fā)商預(yù)期利潤的前提下，置業(yè)者的物業(yè)購買費(fèi)用約達(dá)2億元。如按10%的凈回報(bào)計(jì)算，每年投資置業(yè)者的凈收入要達(dá)到2500萬元。要完成這一指標(biāo)，市場(chǎng)要滿足如下兩個(gè)條件：經(jīng)營環(huán)節(jié)的毛利率要達(dá)到45%。從數(shù)據(jù)上看，滿足可以完成預(yù)期回報(bào)的條件存在一定的組織難度。如操做不當(dāng)，有可能造成有場(chǎng)無市或有市不繼的局面，存在著一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。十九、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避為了有效的避免出現(xiàn)項(xiàng)目建成后的有場(chǎng)無市或有市不繼，凋零敗落,在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，就應(yīng)組織專班，精心規(guī)劃、科學(xué)組織，采用各種措施，開拓市場(chǎng)、培育市場(chǎng)，從而切實(shí)有效的盤活市場(chǎng)，具體措施是：建立嚴(yán)格的質(zhì)量保障及信譽(yù)保障體系。嚴(yán)控產(chǎn)品價(jià)格定價(jià)關(guān)，明碼標(biāo)價(jià)，言無二價(jià)。營造一個(gè)買得放心、用得放心、童叟無欺的購物消費(fèi)場(chǎng)所。從制度上，徹底消除游客普遍存在的“景區(qū)購物被人宰”的心理擔(dān)憂，擴(kuò)大營業(yè)額。所有商品必須同時(shí)兼?zhèn)涿?、?yōu)、特的三重屬性。經(jīng)營過程中，掌握第一貨源，減少流通環(huán)節(jié)，一則降低經(jīng)營成本，二則確保商品貨真價(jià)實(shí)。為避免無序競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)格限制業(yè)態(tài)，實(shí)行商品經(jīng)營特許制。每種商品，只允許一戶經(jīng)營，做到在市場(chǎng)內(nèi)的獨(dú)有性。要牢記在旅游商品及旅游服務(wù)中，只有“民族的，才是世界的”這一道理，廣辟貨源。將各地、各民族，凡具有鮮明地域風(fēng)情、民族風(fēng)情的商品盡可能的組織入市經(jīng)營。保證商品各個(gè)層面的多元化，滿足游客不同層面。不同愛好的不同需求，在刺激消費(fèi)的過程中，做到“東方不亮西方亮”。采用市場(chǎng)機(jī)制。做好同各大旅行社的協(xié)調(diào)配合，將三豐廣場(chǎng)做為團(tuán)隊(duì)旅游的首到地。成立旅行社。利用三豐廣場(chǎng)做平臺(tái)，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)，做好地接服務(wù)。在武漢設(shè)立營銷機(jī)構(gòu)。聯(lián)系并組織黨政機(jī)關(guān)、公司企業(yè)、各大專院校的會(huì)議旅游，主題旅游、商務(wù)接待，廣辟客源，切實(shí)做到淡季不淡。建立一支專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。組織并實(shí)施道家養(yǎng)生功講座、道家養(yǎng)生功及民俗、民藝表演，道家養(yǎng)生功傳授、道教文化主題論壇，強(qiáng)化、突出三豐廣場(chǎng)的道教文化特點(diǎn)?？傊?，通過上述舉措，組織、吸引游客進(jìn)入廣場(chǎng)，并刺激其多環(huán)節(jié)、多層面的產(chǎn)生消費(fèi)行為，從根本上歸避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。二十、項(xiàng)目銷售的財(cái)務(wù)分析按一次性將產(chǎn)權(quán)賣斷的方式計(jì)算，本項(xiàng)目的預(yù)期銷售收入為19447萬元。開發(fā)成本利潤率（稅后）：項(xiàng)目的稅后利潤除以投資總額 5906247。11401 =%開發(fā)成本利稅率：（項(xiàng)目的總利潤加銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)）除以項(xiàng)目的銷售收入（5906萬元+1944711%）247。11401=%銷售利潤率（稅后）：項(xiàng)目的稅后利潤除以項(xiàng)目的銷售收入5906萬元247。19447=%盈虧臨界點(diǎn)。根據(jù)本分析報(bào)告確定的相關(guān)指標(biāo)，此項(xiàng)目銷售收入達(dá)到（11401萬+1140111% ）12655萬元，則達(dá)到盈虧持平。項(xiàng)目達(dá)到盈虧持平的銷售收入占項(xiàng)目預(yù)期銷售收入的65%。亦即，按一次性賣斷產(chǎn)權(quán)的方式處置三豐物業(yè)，實(shí)際銷售收入比預(yù)期銷售收入降低35%，項(xiàng)目投資即可達(dá)到收支平衡。由此可見，本項(xiàng)目有著極強(qiáng)的財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二十一、項(xiàng)目經(jīng)營的財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目為綜合服務(wù)型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，置業(yè)者的投資回報(bào)，均須從其所投資的物業(yè)在經(jīng)營過程中實(shí)現(xiàn)。故應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營效益狀況做出分析。㈠、項(xiàng)目各功能區(qū)域經(jīng)營效益分析的假定條件項(xiàng)目建成使用后的2010年的年游客總量達(dá)到70萬人。 游客總量中產(chǎn)生消費(fèi)行為的人數(shù)及其消費(fèi)額應(yīng)達(dá)到本報(bào)表(表五)的預(yù)估。房屋折舊年限為25年，年折舊率為4%。營業(yè)直接成本為營業(yè)額的18%其中:人工為5%，綜合稅率為8%，周轉(zhuǎn)資金利息為1%，水、電、工商、維護(hù)等費(fèi)用為4%。各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的毛利率如表七界定。㈡、項(xiàng)目各功能區(qū)域投資經(jīng)營收益分析項(xiàng)目功能區(qū)域經(jīng)營效益分析 表七物業(yè)名稱售價(jià)(元/㎡)年經(jīng)營收入(元/㎡)毛利率折舊費(fèi)(元/㎡)營業(yè)成本(18%)凈利潤回報(bào)率美食廣場(chǎng)5000556045%2001001130126%度假酒店3500171570%14030875222%商業(yè)鋪面10000891445%4001604200720%綜合演藝廳3000365045%12065786529%休閑廣場(chǎng)3000145370%12026263521%從上表的分析中可以看出，本著寬出嚴(yán)進(jìn)的方式評(píng)估，項(xiàng)目的投資回報(bào)率均高于20%，故項(xiàng)目有著較強(qiáng)的經(jīng)營盈利能力。二十二、結(jié)論以上對(duì)項(xiàng)目的可行性分析表明，本項(xiàng)目緣其得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢(shì)，被定位開發(fā)建設(shè)成多功能的核心型旅游服務(wù)基地，具備有充沛的客源市場(chǎng)、良好的經(jīng)營環(huán)境。項(xiàng)目建設(shè)完成后，不僅有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，而且有著良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是可行的。22湖北省十堰市明陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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