【正文】 ，高檔時(shí)尚 保利大都匯 現(xiàn)代 大量采用玻璃材質(zhì)，淺米色和深灰色相搭配，簡(jiǎn)約大方 奧園城市天地 現(xiàn)代 鋪設(shè)米白色面磚， 缺乏特色 敏捷華美國(guó)際 現(xiàn)代 以米黃色為主調(diào)， 整體觀(guān)感平庸 敏捷御峰國(guó)際 現(xiàn)代 白色作主色調(diào)，結(jié)合玻璃材質(zhì)作外立面，動(dòng)感時(shí)尚 敏捷上城國(guó)際 現(xiàn)代 褐色和米色相搭配， 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 敏捷海大大廈 現(xiàn)代 外立面以白色和深灰色相搭配， 欠缺美感 番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 現(xiàn)代 淺灰色為主， 設(shè)計(jì)感不足 海印星玥 現(xiàn)代 米色和深灰色相搭配， 風(fēng)格平庸 海印總統(tǒng)公館 歐式 主要鋪設(shè)淺棕色的石材，高檔大氣 萬(wàn)科歐泊 歐式 要采用淺棕色石材和深褐色窗框，沉穩(wěn)大氣 外立面 海印總統(tǒng)公館 萬(wàn)科歐泊 外立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主，少量歐式設(shè)計(jì)，同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏美感和特色 第一部分：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品情況分析 總目錄 外立面 奧園城市天地 敏捷華美國(guó)際 四海城 上城國(guó)際 周邊競(jìng)品外立面風(fēng)格雷同 第一部分：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品情況分析總目錄 區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比分析 第一部分：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品情況分析 總目錄 區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比分析 園林設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 園林 風(fēng)格 描述 /點(diǎn)評(píng) 四海城 東南亞 坡地園林，錯(cuò)落有致、層次分明 保利大都匯 —— 僅公寓及商業(yè)街區(qū)周邊種植零星綠化 奧園城市天地 —— 僅公寓及商業(yè)街區(qū)周邊種植零星綠化 敏捷華美國(guó)際 東南亞 栽種樹(shù)木和打造景觀(guān)小品，整體規(guī)模較 小，但較有層次感 敏捷御峰國(guó)際 —— 主要依托未來(lái)住宅部分園林， 公寓無(wú)規(guī)劃園林 海印總統(tǒng)公館 —— 無(wú)園林 萬(wàn)科歐泊 —— 主要依托未來(lái)住宅部分園林， 公寓無(wú)規(guī)劃園林 坡地園林 四海城 園林 敏捷華美國(guó)際 園林以東南亞風(fēng)格為主，普遍規(guī)模較小，主要栽種零星樹(shù)木，缺乏亮點(diǎn) 園林設(shè)計(jì) 保利大都匯 奧園城市天地 零星綠化 零星綠化 區(qū)域內(nèi)兩大標(biāo)桿項(xiàng)目綠化面積普遍較小，主要在商業(yè)部分及公寓周邊鋪設(shè)少量綠化 第一部分：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品情況分析 總目錄 區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比分析 戶(hù)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 類(lèi)型 層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層設(shè) 計(jì) 戶(hù)型面積 主力面積 暢銷(xiāo)戶(hù)型 滯銷(xiāo)戶(hù)型 四海城 平層 23 四梯 15戶(hù) 50108㎡單間 兩房 50㎡單間 50單間㎡ 92108㎡兩房 保利大都匯 平層 32 三梯 16戶(hù) 3868㎡單間 兩房 30㎡ 40㎡單間 30㎡ 40㎡單間 6668㎡兩房 奧園城市天地 LOFT 21 三梯 21戶(hù) 48120㎡ 4857㎡ 4857㎡ 120㎡ 敏捷華美國(guó)際 LOFT/平層 LOFT17層，平層 26層 LOFT8梯41戶(hù)，平層 6梯 28戶(hù) LOFT： 34102㎡ 平層： 3887㎡單間 兩房 LOFT： 3456㎡平層： 3858㎡單間 3876㎡ 73102㎡ 敏捷御峰國(guó)際 LOFT 10 四梯 20戶(hù) 60107㎡ 6080㎡ 6080㎡ 106㎡ 海印總統(tǒng)公館 平層 16 四梯 20戶(hù) 65107㎡單間 兩房 6567㎡單間 6567㎡單間 104107㎡兩房 萬(wàn)科歐泊 平層 8 三梯 28戶(hù) 4075㎡單間 一房 40㎡單間 —— —— 第一部分：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品情況分析 總目錄 區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比分析 周邊競(jìng)品以平層公寓占比較多，主力及旺銷(xiāo)面積集中 3070㎡中小戶(hù)型， 90㎡ 120㎡大面積戶(hù)型去化相對(duì)緩慢 戶(hù)型 第一部分：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品情況分析 總目錄 區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 是否帶陽(yáng)臺(tái) 是否可用明火 是否有贈(zèng)送面積 四海城 √ ， 105㎡大戶(hù)型帶有觀(guān)景露臺(tái)及工作陽(yáng)臺(tái) 保利大都匯 √ ， 54㎡ 一房戶(hù)型及6668㎡ 兩房戶(hù)型帶有工作陽(yáng)臺(tái) √ ， 擁有獨(dú)立廚房的 40㎡ 以上的大面積戶(hù)型可用天然氣 奧園城市天地 √ ，贈(zèng)送 ㎡ 儲(chǔ)藏室 敏捷華美國(guó)際 √ ，部分 LOFT戶(hù)型帶觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，大面積 LOFT單邊戶(hù)型但工作陽(yáng)臺(tái) √ √ ，贈(zèng)送儲(chǔ)物間 敏捷御峰國(guó)際 √ √ ，贈(zèng)送儲(chǔ)物間 海印總統(tǒng)公館 萬(wàn)科歐泊 奧園城市天地 贈(zèng)送儲(chǔ)藏室 不可明火 周邊競(jìng)品普遍有部分戶(hù)型帶觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)或工作陽(yáng)臺(tái) 部分項(xiàng)目帶有 ㎡的贈(zèng)送空間 大部分項(xiàng)目不可用明火 室內(nèi)裝修情況 第一部分：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品情況分析 總目錄 區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 裝修情況 裝修風(fēng) 格 裝修標(biāo)準(zhǔn) 四海城 帶豪華裝修 現(xiàn)代 著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，帶中高 端品牌硬裝， 品質(zhì)感高 保利大都匯 帶精裝 現(xiàn)代 除常規(guī)中高端硬裝外，附送衣 柜及樂(lè)視電視， 品質(zhì)感一般 奧園城市天地 毛坯 —— —— 敏捷華美國(guó)際 平層 :帶簡(jiǎn)裝 LOFT：毛坯 現(xiàn)代 帶中端常規(guī)硬裝， 檔次較低 敏捷御峰國(guó)際 毛坯 —— —— 海印總統(tǒng)公館 毛坯 —— —— 萬(wàn)科歐泊 帶簡(jiǎn)裝 現(xiàn)代 帶中端常規(guī)硬裝， 品質(zhì)感一般 平層普遍帶裝修出售， LOFT毛坯交標(biāo) 四海城裝修品質(zhì)感最高，其余各競(jìng)品裝修檔次感一般 四海城 褐色墻紙 黑色大理石入門(mén)地板 四海城 科勒水龍頭 室內(nèi)裝修情況 第一部分：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品情況分析 總目錄 區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比分析 淺米色復(fù)合木地板 白色乳膠漆 敏捷華美國(guó)際 萬(wàn)科歐泊 淺米色大理石地板 摩恩水龍頭 TOTO馬桶 淺米色洗手臺(tái) 競(jìng)品裝修標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低 硬件配套 第一部分：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品情況分析 總目錄 區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 公建部分裝修風(fēng)格 公建部分裝修情況 項(xiàng)目配套 四海城 —— —— 無(wú) 保利大都匯 —— —— 泳池及健身室 奧園城市天地 —— —— 無(wú) 敏捷華美國(guó)際 現(xiàn)代 主要鋪設(shè)米色磚，門(mén)框采用深褐色的木門(mén)，感覺(jué)檔次較低和老氣 無(wú) 敏捷御峰國(guó)際 現(xiàn)代 公共部分主要鋪設(shè)米色磚，整體檔次感較低 未來(lái)小住宅部分會(huì)所 海印總統(tǒng)公館 現(xiàn)代 以深褐色及米色作主調(diào)，沉穩(wěn)高端 健身室、泳池及水療 會(huì) 萬(wàn)科歐泊 簡(jiǎn)歐 以米色和褐色為主調(diào)，低調(diào)大氣 無(wú) 海印總統(tǒng)公館 深褐色木制墻板 淺灰色大理石地板 海印總統(tǒng)公館 深褐色電梯墻壁 公建部分除海印總統(tǒng)公館整體裝修設(shè)計(jì)檔次較高外，其余可調(diào)研項(xiàng)目普遍品質(zhì)感較低 項(xiàng)目配套普遍配套較少 ※ 部分項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)入公共部分調(diào)研 敏捷御峰國(guó)際 深褐色門(mén)框 黑色窗框 硬件配套 第一部分：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品情況分析 總目錄 區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比分析 深褐色石材 白色乳膠漆 鋪設(shè)淺米色磚 敏捷華美國(guó)際 萬(wàn)科歐泊 周邊競(jìng)品，特別是敏捷系列，公建部分裝修偏向中低檔次 商業(yè)部分 第一部分：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品情況分析 總目錄 區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)比分析 大型、品質(zhì)項(xiàng)目打造主題街區(qū)及購(gòu)物中心 小型項(xiàng)目如敏捷系列打造公寓底商 主要布局項(xiàng)目外圍臨街位置 項(xiàng)目名稱(chēng) 商鋪戶(hù)型 商業(yè)布局 四海城 —— 3層高的下沉式 購(gòu)物中心，位于一二期地塊中間 保利大都匯 60120㎡ ，開(kāi)間約 4米，進(jìn)深約 13米，一層高約 5米，二層、三層高約 主題式街區(qū) 模式，位于項(xiàng)目外圍 奧園城市天地 —— 主題式街區(qū) 模式，位于項(xiàng)目外圍及公寓底部 敏捷華美國(guó)際 —— 公寓底商 ，位于項(xiàng)目外圍臨街位臵 敏捷御峰國(guó)際 —— 公寓底商 ，位于項(xiàng)目外圍臨街位臵 海印總統(tǒng)公館 —— 購(gòu)物中心 ， 16層為商業(yè)部分 萬(wàn)科歐泊 —— 無(wú) 四海城 保利大都匯 第一部分：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品情況分析 總目錄 小結(jié) 小結(jié) ? 產(chǎn)品價(jià)格： 周邊項(xiàng)目主流價(jià)格集中 1900021000元 /㎡ ? 外立面 ：以現(xiàn)代風(fēng)格為主，歐式風(fēng)格為輔， 同質(zhì)化嚴(yán)重 ，缺乏項(xiàng)目特色 ? 園林設(shè)計(jì)： 主要采用東南亞風(fēng)格，栽種樹(shù)木為主， 規(guī)模小、缺乏層次感 ? 戶(hù)型： 主力、旺銷(xiāo)產(chǎn)品集中 3070㎡中小戶(hù)型 ，部分項(xiàng)目戶(hù)型帶有陽(yáng)臺(tái)及贈(zèng)送空間，普遍不可明火煮食 ? 室內(nèi)裝修情況： LOFT公寓毛坯裝修，平層公寓主要帶裝修出售，其中 除了四海城裝修較為豪華外，其余各項(xiàng)目品質(zhì)感一般 ? 硬件配套： 根據(jù)可了解情況 ， 海印總統(tǒng)公館歐式風(fēng)格高端大氣，其余各項(xiàng)目公建部分裝修檔次普遍不高 ， 項(xiàng)目配套較少 ? 商業(yè)情況： 主要采用購(gòu)物中心、主題街區(qū)及公寓底商三種形態(tài)，分布于項(xiàng)目外圍 本案周邊公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)除四海城整體品質(zhì)較高，有一定項(xiàng)目特色外，其余大都同質(zhì)化嚴(yán)重，檔次感不高。因此，一方面四海城可作為本案的重點(diǎn)參考對(duì)象，另一方面也啟示本案打造既符合客戶(hù)需求，又能提升項(xiàng)目品質(zhì)的特色產(chǎn)品