【正文】 —— 參考樓盤：海珀日暉 客戶定位 —— 原則 綠城黃浦灣 ?綠城黃浦灣客戶基本為綠城內(nèi)部客戶，以江浙客戶為主，購(gòu)臵物業(yè)看中項(xiàng)目地段的不可復(fù)制性，以及由此帶來的保值、升值空間； ?從客戶的購(gòu)買年齡來看，主要集中在 3550歲左右。 ?年收入約在 300400萬。 ?該案客戶以國(guó)內(nèi)客戶為主，占總數(shù)的 73%，其中本地區(qū)域客戶占據(jù)半數(shù)以上，達(dá)到 57%，港澳臺(tái)區(qū)域客戶占 17%； ?在購(gòu)買該案的客戶中 3045歲之間的客戶較多，看中黃浦濱江稀缺地段及景觀資源，看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α? ?購(gòu)買客戶分兩類。較多客戶以入駐此樓盤為目的，希望以最少的資金購(gòu)買到適合的房子，與 240平米的戶型相比更喜歡 188平米戶型；另一類客戶更看中的戶型的舒適度。 華潤(rùn)外灘九里 受眾面較廣，客戶大體分 2類： 一． 看中地段的稀缺及不可復(fù)制性，期望以最少的資金入駐區(qū)域，對(duì)產(chǎn)品的舒適度要求有限，最少可接受 188平米三房，購(gòu)臵目的為長(zhǎng)期持有。 二． 看中地段、品質(zhì)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品的需求以自住兼保值為主。 客戶定位 —— 15002022萬產(chǎn)品 ?客戶來源：以內(nèi)地客戶為主，兼有一定港臺(tái)籍客戶。 ?客戶年齡： 3045歲 ?客戶職業(yè)： 3040歲以金融行業(yè)為主； 4050歲多數(shù)為私營(yíng)業(yè)主，有實(shí)業(yè)。 ?客戶收入情況：年收入 300400萬 客戶定位 —— 15002022萬產(chǎn)品 自我實(shí)現(xiàn) 尊重需求 歸屬需求 安全需求 生理需求 馬斯洛消費(fèi)需求金字塔 多次臵業(yè)、 長(zhǎng)期持有 關(guān)注樓市、股市，對(duì)通貨膨脹敏感； 產(chǎn)品需求 本案公館客戶年齡應(yīng)在 3045歲左右，對(duì)樓市和股市等金融市場(chǎng)投資市場(chǎng)變動(dòng)非常敏感，對(duì)通貨膨脹反應(yīng)強(qiáng)烈，對(duì)物業(yè)的要求高，必須是最好的地段。他們認(rèn)可陸家嘴濱江地段的不可復(fù)制性，以持有傳統(tǒng)富人區(qū)物業(yè)為購(gòu)臵目的。 最少可接受188平米戶型 客戶定位 —— 15002022萬產(chǎn)品 海珀日暉 ? 以國(guó)內(nèi)客戶為主，占總數(shù)的 75%，其中外地區(qū)域客戶占據(jù)多數(shù)，達(dá)到 63%，港澳臺(tái)區(qū)域客戶占 21%；這與該案所處地段非傳統(tǒng)意義的豪宅居住區(qū)有關(guān)，導(dǎo)致老上海客戶對(duì)此項(xiàng)目興趣不大。 ? 在購(gòu)買該案的客戶中 3545之間的客戶較多，此類客戶來上海時(shí)間較長(zhǎng)，作為新上海人對(duì)上海傳統(tǒng)的黃金地理位臵比較關(guān)心，比較看好十六鋪改建后對(duì)周邊區(qū)域的影響； ? 購(gòu)買總價(jià)在 30004000元豪宅的客戶，他們對(duì)樓市的變化敏感度有限，看中的物業(yè)首先要是最好的地段和產(chǎn)品，并且需要有獨(dú)特的氣質(zhì)，家庭年收入： 1000萬以上。 ?相比 15002022萬元總價(jià)的客戶， 30004000元總價(jià)的客戶挑選產(chǎn)品有 “ 寧缺勿爛 ”的心理； ?看中的物業(yè)必須 地段佳、品質(zhì)好，且要有獨(dú)特氣質(zhì) 。 客戶定位 —— 30003600萬產(chǎn)品 客戶定位 —— 30003600萬產(chǎn)品 ?客戶來源：以內(nèi)地客戶為主，并有一定比例的港臺(tái)及外籍人士 /機(jī)構(gòu)。 ?客戶年齡： 4050歲 ?客戶職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主，或海外投資機(jī)構(gòu) 自我實(shí)現(xiàn) 尊重需求 歸屬需求 安全需求 生理需求 行業(yè)區(qū)域中領(lǐng)軍人物，對(duì)獨(dú)特而傳承的產(chǎn)品更感興趣 馬斯洛消費(fèi)需求金字塔 多次臵業(yè)、 地段的認(rèn)可 產(chǎn)品需求 由于投資選擇面廣，此類人群對(duì)樓市投資敏感度相對(duì)不高，通常了解產(chǎn)品的途徑為生意伙伴的介紹。他們對(duì)具有 傳承性的產(chǎn)品 更為看中，他們認(rèn)同陸家嘴濱江地段的不可復(fù)制的稀缺性，對(duì) 產(chǎn)品的要求除了品質(zhì)感、舒適度、功能性外還需要獨(dú)特。 地段佳，產(chǎn)品力突出而有特色 客戶定位 —— 30003600萬產(chǎn)品 第四部分 產(chǎn)品定位 定位原則 一． 滿足客戶的基本需求。 二． 通過 增加產(chǎn)品附加值 、 功能性 ，最大程度增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，使產(chǎn)品特色成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn)，從而 弱化類住宅產(chǎn)品與公寓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 。 三． 通過 合理的戶型面積，控制總價(jià) ，增強(qiáng)與公寓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。 產(chǎn)品定位 15002022萬產(chǎn)品 具有附加值的 188平米三房 30003600萬產(chǎn)品 增加產(chǎn)品功能，做產(chǎn)品獨(dú)特，功能多樣化的官邸 長(zhǎng)駐客戶用途 CEO行政公館 —— 居住 +辦公 需求產(chǎn)品必須考慮到居住及辦公空間的分離。 不定期客戶用途 做為私人會(huì)所自用，舉辦商務(wù)宴請(qǐng)、小型發(fā)布會(huì)、品鑒會(huì)。 最小面積300平米 共有功能間：客廳、廚房、餐廳、主臥套、次臥套、保姆間 特有功能間：家庭廳、觀景大陽臺(tái) 項(xiàng)目 主要功能間 次要功能間 客廳 廚房 餐廳 主臥套 主衛(wèi) 次臥套 家庭廳 觀景陽臺(tái) 湯臣一品 4R3T5W 600平方米 76 20 40 95 18 40 26 世茂濱江花園 4R2T3W 347平方米 70 12 30 66 20 44 財(cái)富海景花園 4R2T3W 337平方米 55 23 20 80 18 24 15 綠城黃浦灣 3R2T3W 328平方米 44 21 27 71 15 30 白金灣 3R2T3W 304平方米 46 22 16 50 12 30 海珀日暉 3R2T4W 290平方米 43 15 30 67 15 27 華潤(rùn)外灘九里 4R2T3W 270平方米 36 17 21 64 16 26 中糧 〃 海景壹號(hào) 4R2T4W 240平方米 40 13 18 60 18 20 參考項(xiàng)目的戶型特點(diǎn) 我們項(xiàng)目所適合的戶型產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 沿江多層商務(wù)官邸、高層行政公館 面積段 官邸 300320平方米、公館 180190平方米 戶型結(jié)構(gòu) 官?。捍笃綄討粜?，采用層層退臺(tái)的立面形式，擁有觀景大露臺(tái) 公館：一平層三戶設(shè)計(jì)，戶戶享有舒適的觀景朝向 功能分區(qū) 官?。阂陨虅?wù)會(huì)見、宴請(qǐng)及居住為主要功能 公館：以生活居住為主要功能，套內(nèi)還有可二次利用的附加空間 產(chǎn)品定位 我們項(xiàng)目所適合的戶型產(chǎn)品 戶型面積段 功能間 使用面積 數(shù)量 180190 客廳 40 1 廚房 1015 2 餐廳 15 1 衛(wèi)生間 512 3 主臥室 30 1 次臥室 2025 2 保姆間 7 1 觀景陽臺(tái) 710 2 附加空間 30 1 戶型面積段 功能間 使用面積 數(shù)量 300320 主會(huì)客廳 60 1 次會(huì)客廳 30 1 備餐間 1015 2 用餐區(qū) 30 1 衛(wèi)生間 720 4 主臥室 50 1 次臥室 2025 2 保姆間 7 1 觀景露臺(tái) 20 2 產(chǎn)品定位 房型特點(diǎn)： 三房二廳二衛(wèi) 180190平方米 一梯一戶 大面積觀景陽臺(tái) 后期可作為四房使用 層高 產(chǎn)品定位 配套及服務(wù) ? 滿足客戶需求 ? 以服務(wù)獨(dú)特強(qiáng)化項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 原則 項(xiàng)目 內(nèi)容及功能 體量 湯臣一品 1棟江景會(huì)所，室內(nèi)恒溫游泳池；健身設(shè)施；按摩池、桑拿 /蒸氣室；兒童游樂室；多功能廳；飲品吧；閱覽室；草坪露臺(tái)。 2022余㎡ 中糧 〃 海景壹號(hào) 社區(qū)中央設(shè)有雙會(huì)所：室內(nèi)室外雙泳池；多功能廳；桌球館；健身按摩設(shè)施；娛樂設(shè)施等。 總建筑面積為2173㎡ 財(cái)富海景花園 1）網(wǎng)球場(chǎng)； 2）兒童游樂場(chǎng)； 3）室外游泳池 4）會(huì)所： B124小時(shí)恒溫泳池、英倫皇家桌球、青春之源 SPA； 1F頂級(jí)休閑大堂、酒水沙龍，A1家庭影院包廂、親子活動(dòng)室、棋牌室、閱覽室； 2F科技商務(wù)中心、智能會(huì)議中心、皇家宴會(huì)廳； 3F觀?；浭讲蛷d； 4F浦江流域時(shí)尚酒吧。 （未知） 世茂濱江花園 歐式服務(wù)會(huì)所、美式休閑會(huì)所、奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)所、中式園林會(huì)所 4個(gè)不同建筑風(fēng)格的會(huì)所，設(shè)臵室內(nèi)多功能球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳池、鋼琴吧、咖啡吧、紅酒吧、桌球室、健身房、保齡球館和中式藝術(shù)館等 15000 ㎡ 綠城黃浦灣 社區(qū)內(nèi)設(shè)有雙會(huì)所，服務(wù)內(nèi)容包括： 室內(nèi)泳池 。健身房 。多功能宴會(huì)廳 。餐廳等； 酒店式公寓內(nèi)部配套； 5000㎡ 華潤(rùn)外灘九里 該案會(huì)所位于 9號(hào)樓地下室，面積為 1000平方米左右，屬于該案的酒店式公寓則提供其他服務(wù)：如室內(nèi)游泳池等； 1000 ㎡ 左右 海珀日暉 五星級(jí)精品酒店 ；商業(yè)（美美百貨 ）；甲級(jí) 5A辦公樓；金融樓 地下超市及輔助用房約 住宅設(shè)有星級(jí)雙會(huì)所，內(nèi)有室內(nèi)泳池、按摩池、健身房、桑拿房等設(shè)施。 酒店 ㎡ 商業(yè) ㎡ 辦公 ㎡ 金融 3 萬㎡ 白金灣 1） 16層的生態(tài)寫字樓：白金灣廣場(chǎng)； 2）商業(yè) shopping mall； 3） 11層的悅榕莊酒店； 4）國(guó)際奢侈品收藏中心； 5）豪華游艇俱樂部； 悅榕莊酒店 11層 配套 —— 競(jìng)品配套一覽 配套 建筑面積 內(nèi)容 高檔娛樂會(huì)所 3000 室內(nèi)多功能球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳池、鋼琴吧、咖啡吧、紅酒吧、桌球室、健身房、保齡球館和中式藝術(shù)館等、室內(nèi)高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、女子 SPA養(yǎng)生館 特色： ? 能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間； ? 雙路供電，為客戶提供最少每平方米 90Va的電源供應(yīng)； ? 高速電梯可保證客人候梯時(shí)間不超過 30秒鐘； ? 雙路供電，辦公面的供電容量在 80W/m2以上 ? 新風(fēng)量和對(duì)空氣的殺菌消毒處理； ? 24小時(shí)冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)； ? 智能生態(tài)雙層玻璃幕墻，解決光污染和引入自然新風(fēng)； ? 一定出租面積有一個(gè)停車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理 ? 豐富經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際知名物業(yè)管理公司 服務(wù) 我們提供服務(wù)式生活配套 Morning call服務(wù) 飛機(jī)票、火車票代購(gòu) 傳真、 Email發(fā)送 快遞收發(fā)服務(wù) Taxi代叫服務(wù) Room service服務(wù) 其它相關(guān)服務(wù) …… 快餐定制服務(wù) 服務(wù) 項(xiàng)目指標(biāo) 物業(yè)類型 面積 比例 商業(yè)辦公（運(yùn)營(yíng)） 44580 50% 辦公 41580 % 高檔娛樂會(huì)館 3000（地下 800） % 商務(wù)行政公館（銷售） 44580 50% 商務(wù)公館（ 300320） 15840（ 52戶） 35層 % 高層行政公館（ 180190） 28740（ 150戶） 25層 % 總建面積 89160 % 總占地面積 37150 容積率 謝謝！