【正文】 物廣場(chǎng)也將展示 MALL在西北地區(qū)的全新內(nèi)涵，沃爾瑪、時(shí)代華納等世界級(jí)名品的入駐，給這一區(qū)域帶來全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息。 ? 康復(fù)路、輕工一綫商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售的時(shí)代潮流，幷以其幾十年的商業(yè)底蘊(yùn)與商脈，成爲(wèi)西安商業(yè)地産市場(chǎng)上的一支生力軍。 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 —— 輕工、康復(fù)路延續(xù)歷史商脈 ? 小寨區(qū)域，近年來商業(yè)地産開發(fā)建設(shè)如雨後春筍，不傴有領(lǐng)先潮流的潮流街區(qū)、領(lǐng)秀城，更有文化商業(yè)地産的有機(jī)結(jié)合體 ——— 雁塔文化新天地。如今，安南城迎來世界頂尖級(jí)的家樂福，向南，小寨商圈已波及到電視塔周邊，世界級(jí)商家百安居的函盟，以及曲江會(huì)展國(guó)際、西安國(guó)際商務(wù)港等商業(yè)地産的橫空出世，使昔日的小寨逐漸與世界接軌，走上了國(guó)際化經(jīng)營(yíng)的大舞臺(tái)，不傴提升了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活力與形象，更主要的是給投資商帶來了巨大商機(jī)。 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 —— 小寨，後復(fù)興時(shí)代接軌國(guó)際 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局 ? 中心商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)街布局清晰，“三縱三橫” —— 縱向以西北三路（橋梓口）、南北大街、解放路為主要干線，橫向以東西大街、東西新街、蓮湖路（東西五路）為主要干線； ? 上述街道中，尤以東大街和南大街最為熱鬧，西大街次之，東大街的商業(yè)氛圍來自于常年的積累（這條路本身就是市中心的商業(yè)主干道），西大街的崛起則是因?yàn)榻陙矶鄠€(gè)知名百貨公司、集中商業(yè)的引進(jìn)（如百盛、上海城、西部喜慶商場(chǎng)）； ? 東大街在南面有一條附街 —— 東木頭市，即是當(dāng)?shù)刂男〕砸粭l街，租金約在 5—— 7元 /平方米 /天； ? 與東大街垂直相交的騾馬市是西安的步行街，也是當(dāng)?shù)刈顭狒[，租金最貴的地方，一層店面可達(dá)到 15—— 20元 /平方米 /天，地下層亦可租到 7—— 10元 /平方米 /天； ? 西大街以大型集中商業(yè)密集的周邊區(qū)域較為熱鬧，如竹巴市、南廣濟(jì)街，租金大致在 4—— 7元 /平方米 /天，以百盛附近最貴； ? 東大街的北面西新街主要以電訊業(yè)為主，市政府和省政府都在這條路上，省政府門口的市民廣場(chǎng)基本沒有人，相比東大街冷清了很多； ? 東西五路、蓮湖路、解放路的商業(yè)氛圍相對(duì)來說就較差了，租金大約在 2—— 4元 /平方米 /天，不過在解放路上面的萬達(dá)廣場(chǎng)卻非常特殊，租金可達(dá)到 5—— 10元 /平方米 /天； ? 蓮湖路、北大街雖然現(xiàn)在商業(yè)氛圍不是很濃，但根據(jù)規(guī)劃，這里將是地鐵 2號(hào)線的交匯處，相信城市軌道交通的規(guī)劃會(huì)為這里的將來帶來很大的商機(jī)。 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局 東大街商鋪名單 1 街道 名稱 名稱 名稱 東大街 興正元廣場(chǎng) 民生百貨 國(guó)美電器 大華飯店 皇冠金店 雙鶴大藥房 西北眼鏡行 華倫天奴 迅捷通訊 一得國(guó)際珠寶 美特斯邦威 民生百貨 騾馬市不夜城 陽光大家樂 老鳳祥銀樓 滔博運(yùn)動(dòng) 八點(diǎn)半交友會(huì)所 BeLLE 陽光麗都酒店 騾馬市地下步行街 老廟黃金 沃爾瑪 西北金行 雅泰來西餐 特步 以純 海瀾之家 金伯利鉆石 PLAYBOY專賣 亨得利鐘表 鐘樓書店 阿依蓮 李寧 太平鳥 臺(tái)北莎羅 ONLY JACKJONES 皮爾卡丹 鴻星爾克 七匹狼 中國(guó)銀行 紅蜻蜓 西安飯莊 利郎 阿迪達(dá)斯 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局 東大街商鋪名單 2 街道 名稱 名稱 名稱 東大街 西安飯莊 利郎 阿迪達(dá)斯 NIKE 西安商業(yè)銀行 貝拉維拉 威鵬服飾 ZIPPO 玖姿 石頭記 杉杉 法博諾丹 報(bào)喜鳥 譚木匠 達(dá)芙妮 班尼路 三福 喬丹 德克士 匡威 唐獅 百信鞋業(yè) 友誼購物中心 歌莉婭 森馬 INBASE 時(shí)尚購物中心 老孫家 登喜路 西北影城 MECITY 工商銀行 安踏 五一飯店 幸杭平價(jià)商場(chǎng) 鱷魚 啄木鳥 西安烤鴨店 云柏鞋業(yè) 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局 西大街商鋪名單 1 街道 名稱 名稱 名稱 西大街 愛南山茶餐廳 雅圖影院 巴洛克桌球會(huì)所 鐘少白 西安市公安局 偉志休閑服飾 香港威斯登眼鏡公司 西安婦幼保健院 老北京布鞋 衛(wèi)生局 美華金唐國(guó)際酒店 南星圖文快印 民生百貨 必勝客 婷美 百盛 肯德基 百元褲業(yè) 長(zhǎng)春藤咖啡 宮攝影 曼妮芬 經(jīng)典眼鏡 屈臣氏 羅麗絲文胸 ACE網(wǎng)絡(luò)會(huì)所 中國(guó)建設(shè)銀行 三槍內(nèi)衣 西安文理學(xué)院 城隍廟 交通銀行 西京國(guó)際飯店 瑞麗攝影化妝藝術(shù)學(xué)校 歐力絲 德懋恭餅店 七彩動(dòng)漫網(wǎng)絡(luò)時(shí)代 西部喜慶商品城 卡迪樂專賣 廣濟(jì)大藥房 衣香麗影 波濤眼鏡連鎖 達(dá)芙妮 上海城時(shí)尚國(guó)際 GIANT 順祥煙酒 芭蒂娜 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局 西大街商鋪名單 2 街道 名稱 名稱 名稱 西大街 杉杉 西北眼鏡行 希努爾男裝 明都傣家樓 名典咖啡 順豐酒店 北京同仁堂 浙商銀行 3皇 3家飲品店 老天母 柯達(dá) 好又多超市 喜得龍 嘉莉詩 藻露堂 街客 發(fā)源地 小尾羊 工商銀行 安定軒茶樓 米旗精品店 真維斯 特步 國(guó)會(huì)一號(hào) 炭火烤肉 味千拉面 九牧王 唐人街購物中心 斗牛士 美居生活家 冰雪皇后 招商銀行 NATUZZI 正陽星美國(guó)際影城 美克美家 古道茶城 二手房交易中心 愛上 98 匯豐銀行 南方城 簡(jiǎn)愛攝影 銀泰 鐘鼓樓小商品廣場(chǎng) 美倫酒店 麗晶酒店 農(nóng)業(yè)銀行 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局 南大街商鋪名單 街道 名稱 名稱 名稱 南大街 富苑咖啡茶語 滾石新天地 西安百貨大廈 光大銀行 華航風(fēng)格酒店 美伊 8號(hào) 翡翠明珠 太平洋商廈 五環(huán) NOVO 零點(diǎn)酒廊 美格菲健身中心 角色攝影 影兒時(shí)尚會(huì)所 開元商城 伊莎美爾美容院 德里咖喱屋 良木緣咖啡 京都千味 麥當(dāng)勞 嘉禾商務(wù)酒店 TONYWEAR專賣 美津龍專賣 ETAM專賣 鱷魚專賣 老香港 七彩云南 天子海鮮火鍋 祥和樓 中大國(guó)際 LV專賣 PRADA專賣 塞納河藝術(shù)酒店 金利來 亨吉利世界名表中心 太古廣場(chǎng) 頑石發(fā)型 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局 北大街商鋪名單 街道 名稱 名稱 名稱 北大街 第一數(shù)碼 人民劇院 凱賓酒店 大洋百貨 華中通訊 中國(guó)聯(lián)通 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 雅泰來西餐 迪信通 迅捷通訊 新動(dòng)態(tài)國(guó)際英語 國(guó)美電器 蜂星電訊 東東包 山葵鐵板燒 SONY 新東方學(xué)校 中國(guó)銀行 廣電大藥房 達(dá)芙妮 嘉隆大酒店 國(guó)美電器 新華書店 交通銀行 麥里金全國(guó)糕點(diǎn)薈萃 米旗 碰碰涼快餐 建設(shè)銀行 和平電影院 錦苑富潤(rùn)大飯店 波濤眼鏡 百富烤霸 椰島咖啡 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) 天福茗茶 李南造型 好利來 德克士 絕味鴨脖 東亞銀行 交通銀行 新華文軒 商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀 中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局 東五路、西五路商鋪名單 街道 名稱 名稱 名稱 東、KTV 宜必思酒店 金漢斯餐飲 華岳娛樂城 工商銀行 民生銀行 金鑫國(guó)際 招商銀行 中國(guó)銀行 第四醫(yī)院 美視達(dá)眼鏡 中國(guó)黃金 韋德健身 丹尼爾麗狀廣場(chǎng) 萬達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 人人樂 新都會(huì)商城 新華書店 民生百貨 大商集團(tuán)新瑪特 華潤(rùn)萬家 隴海大酒店 三泰醫(yī)院 隴海美食樂園 天順大酒店 特好家超市 萬豪商務(wù)酒店 西安書刊批發(fā)市場(chǎng) 附：市調(diào)店面租金匯總 區(qū)域 地址 面積 租金 單位月租金 單位日租金 東大街 騾馬市迷你小鋪 4 2800 東大街騾馬市中區(qū) 16 9600 案板街臨街旺鋪 9 4000 東大街騾馬市 6 2500 騾馬市商業(yè)步行街 8 3000 東大街西北影城精品廣場(chǎng)內(nèi) 20 7650 東大街開元對(duì)面鐘樓電影院 5 1500 東大街炭市街小鋪 26 6000 騾馬市步行街地下 24 5525 西大街 百盛旁精品服飾 11 2400 西大街百盛 40 8000 西大街旺鋪 60 12022 西大街橋梓口喜慶商城一層 1600 竹巴市 47 5000 上海城時(shí)尚廣場(chǎng)西大街時(shí)尚廣場(chǎng) 20 2022 西大街橋梓口喜慶商城附近商鋪 7 600 其他 北大街小吃城（西華門北 200米） 10 3000 解放路火車站 12 1200 萬達(dá)廣場(chǎng)解放路 16 6400 萬達(dá)廣場(chǎng)東五路 140 50000 南新街西一路兩江水火鍋 200 20220 中心商業(yè)區(qū)在售商鋪價(jià)格分析 名稱 地址 開發(fā)商 總建筑 面積 銷售價(jià)格（均價(jià)） 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 和平大道 和平路 66號(hào)（東羊市以南） 陜西毓興物業(yè)發(fā)展有限公司 3000 35000 商鋪在售 10平米起至 3000平米（整層），可自由分割，參考均價(jià) 35000元每平米， 10年代租服務(wù)，不包租。 萬達(dá)廣場(chǎng) 解放路與東新街交匯 萬達(dá)集團(tuán) 150000 36800 50— 300平米商鋪，一次性付款 95折 ? 城內(nèi)區(qū)在售商鋪非常少，基本沒有可售商鋪； ? 從上述兩例來看，售價(jià)基本在 35000左右，按年收益 5%—— 8%測(cè)算，可得出租金應(yīng)該在 —— ，基本與前面調(diào)查的租金相吻合，從而認(rèn)為市場(chǎng)的租金及售價(jià)都相對(duì)比較合理。 項(xiàng)目投資可行性分析 項(xiàng)目縱向排布示意圖 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù) 項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值測(cè)算 項(xiàng)目可回籠資金測(cè)算 項(xiàng)目可支撐土地成本測(cè)算 結(jié) 論 ? 如限高 24米，土地成本可承受范圍在 —— ； ? 如限高 36米，土地成本可承受范圍在 —— ； ? 上述成本承受范圍，均未計(jì)入物業(yè)增值預(yù)期及自持物業(yè)的固有資產(chǎn)價(jià)值和營(yíng)運(yùn)收益。